Skryté vady nehnuteľnosti: práva kupujúceho po nasťahovaní

Skryté vady nehnuteľnosti sú vady, ktoré neboli viditeľné pri bežnej prehliadke a o ktorých kupujúci v čase kúpy nevedel ani nemohol vedieť. Ak sa takáto vada prejaví, kupujúci môže požadovať odstránenie vady, dodanie inej veci, zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy, a okrem toho aj náhradu škody. Predávajúceho je potrebné preukázateľne a v zákonnej lehote, ktorá pre skrytú vadu vo všeobecnosti predstavuje dva mesiace od zistenia, informovať. Najlacnejšou ochranou je prehliadka pred podpísaním preddzmluvy a v prípade novostavby zodpovedá okrem predávajúceho aj zhotoviteľ a za stanovených podmienok aj projektant a osoba vykonávajúca stavebný dozor.

Kupujúci, ktorý po nasťahovaní objaví skrytú vadu nehnuteľnosti, napríklad vlhkosť za čerstvo namaľovanou stenou, prasklinu zakrytú nábytkom počas prehliadky alebo inštalácie, ktoré zlyhajú len pod skutočným zaťažením, má zákonné práva voči predávajúcemu. Tieto práva nezávisia od toho, či sa kúpa uskutočnila prostredníctvom agentúry alebo priamo medzi dvoma stranami. Závisia od toho, či bola vada skrytá v čase predaja a či kupujúci včas informoval predávajúceho.Z našich skúseností s prácou s kupujúcimi sa otázky týkajúce sa vád nehnuteľnosti často otvárajú až po podpise zmluvy a prevzatí kľúčov, keď už začala plynúť lehota na včasnú reklamáciu. V tomto sprievodcovi vysvetľujeme, čo sa právne považuje za skrytú vadu, aké práva máte, ako správne informovať predávajúceho a čo môžete urobiť pred podpísaním, aby k sporu vôbec nedošlo. Celý proces kúpy a predaja opisujeme v sprievodcovi o procese kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku krok za krokom.

Obsah

• Čo sú skryté vady nehnuteľnosti a ako sa líšia od viditeľných
• Aké práva má kupujúci, keď sa vada prejaví
• Oznámenie predávajúcemu a lehoty: prečo je čas kľúčový
• Čo robiť ihneď po objavení vady
• Ako znížiť riziko pred podpisom zmluvy
• Novostavba: dodatočná zodpovednosť zhotoviteľa a projektanta
• Ako Vám Regent môže pomôcť
• Časté otázky

Kľúčové poznatky

• Skrytá vada je taká, ktorá nebola viditeľná pri bežnej prehliadke a o ktorej kupujúci nevedel ani nemohol vedieť.
• Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady spravidla nezávisí od toho, či o nich vedel.
• Kupujúci môže požadovať odstránenie vady, dodanie inej veci, zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy, a okrem toho aj náhradu škody.
• Predávajúceho je potrebné informovať o skrytej vade v lehote dvoch mesiacov od zistenia, a v prípade obchodných zmlúv bezodkladne.
• Doložka „kupuje sa ako je videné“ nechráni predávajúceho, ktorý o vade vedel, a v prípade spotrebiteľov nie je záväzná.
• V prípade novostavby zodpovedá okrem predávajúceho aj zhotoviteľ a za stanovených podmienok aj projektant a osoba vykonávajúca stavebný dozor, desať rokov od odovzdania a prevzatia prác.

Čo sú skryté vady nehnuteľnosti a ako sa líšia od viditeľných

Skrytá vada je vada nehnuteľnosti, ktorú kupujúci pri bežnej, dôkladnej prehliadke nemohol zistiť a o ktorej v čase kúpy nevedel. Táto definícia rozhoduje o všetkom, čo nasleduje, pretože právne postavenie kupujúceho podstatne závisí od toho, do ktorej z dvoch skupín vada patrí.Viditeľná vada je taká, ktorú by bežne pozorný kupujúci spozoroval pri normálnej prehliadke: prasknutá dlaždica, opotrebovaná parketa alebo vlhkosť, ktorá je už viditeľná na strope. Predávajúci spravidla nezodpovedá za vady, o ktorých kupujúci vedel alebo mohol vedieť (čl. 402. a 403.), pretože sa predpokladá, že nehnuteľnosť prijal v stave, v akom ju videl. Skrytá vada je iná: prasklina za skriňou, inštalácie, ktoré fungujú, kým nie sú zaťažené, alebo strecha, ktorá preteká len v období dažďov.Za skryté vady zodpovednosť predávajúceho spravidla nezávisí od toho, či ich úmyselne zamlčal alebo o nich skutočne nevedel. Rozhodujúci je Zákon o záväzkových vzťahoch (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 a 69/26), ktorý upravuje zodpovednosť predávajúceho za materiálne vady v článkoch 400. až 410. Zákon bol zmenený v roku 2026, takže pre každú zmluvu je dôležité vedieť, kedy bola uzavretá, o čom viac ďalej.

Profesionálna rada: Skôr ako čokoľvek podniknete, odpovedzte si na dve otázky: či bolo možné vadu spozorovať pri prehliadke a či Vám o nej niekto niečo povedal. Odpovede na tieto dve otázky určujú smer celého postupu.

Aké práva má kupujúci, keď sa vada prejaví

Kupujúci, ktorému sa prejaví skrytá vada, má k dispozícii niekoľko práv, ale nie sú rovnako uplatniteľné v každom prípade. Čo je reálne, závisí od závažnosti vady a od toho, či sa vôbec dá opraviť.

• Odstránenie vady: ak sa vada dá opraviť, kupujúci môže požadovať, aby ju predávajúci odstránil na vlastné náklady.
• Dodanie inej veci bez vady: zákon toto právo tiež predpokladá, ale v prípade nehnuteľností je špecifické a v praxi zriedka uplatniteľné.
• Primerané zníženie ceny: primerané rozdielu medzi hodnotou nehnuteľnosti s vadou a bez nej.
• Odstúpenie od zmluvy: kupujúci môže vyhlásiť odstúpenie za zákonných podmienok, čo prichádza do úvahy spravidla pri závažnejších vadách.

Okrem uvedených práv môže kupujúci podľa článku 410. odseku 2. Zákona o záväzkových vzťahoch požadovať aj náhradu škody podľa všeobecných pravidiel o zodpovednosti za škodu, napríklad náklady na dočasné ubytovanie počas sanácie vážnej poruchy.Zmeny Zákona o záväzkových vzťahoch z roku 2026 (NN 69/26) zaviedli spravidla postupnosť: zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy zvyčajne prichádzajú na rad až po tom, čo predávajúci vadu neodstránil, odmietol ju odstrániť alebo ju neodstránil v primeranej lehote alebo bez značných nepríjemností, okrem prípadov, keď je vada dostatočne závažná na okamžité zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy.Ktoré z týchto práv je uplatniteľné a či sa oplatí ho požadovať vzhľadom na náklady sporu a hodnotu vady, je posúdenie, ktoré by mal vykonať právnik pred odoslaním akejkoľvek písomnej žiadosti predávajúcemu. Neexistuje jednotná odpoveď, ktorá by platila pre každú vadu a každú nehnuteľnosť.

Profesionálna rada: Skôr ako navrhnete predávajúcemu zníženie ceny, požiadajte o odhad nákladov na sanáciu od nezávislého majstra alebo inžiniera. Požadovaná suma musí mať dokumentované podklady, inak sa rokovania zmenia na dohady.

Oznámenie predávajúcemu a lehoty: prečo je čas kľúčový

Zákon predpisuje rôzne lehoty pre viditeľné a skryté vady a oneskorenie spravidla oslabuje postavenie kupujúceho. O skrytej vade musí kupujúci informovať predávajúceho v lehote dvoch mesiacov od zistenia vady, a v prípade obchodných zmlúv bezodkladne (čl. 404.).Existuje aj konečná lehota: predávajúci spravidla nezodpovedá za vady, ktoré sa prejavia po dvoch rokoch od odovzdania veci, respektíve po šiestich mesiacoch v prípade obchodnej zmluvy. Výnimka je dôležitá: ak predávajúci o vade vedel alebo mu nemohla zostať neznáma, kupujúci nestráca právo z dôvodu zmeškanej lehoty (čl. 407.). Po včasnom oznámení práva z dôvodu materiálovej vady spravidla zanikajú dva roky od dňa, keď bolo oznámenie zaslané predávajúcemu (čl. 422.), okrem prípadov, keď mu predávajúci podvodne zabránil vo výkone práva. Z dôvodu zákonných výnimiek lehotu v konkrétnom spore nepočítajte bez právnej rady.Pre viditeľné vady platia iné pravidlá (čl. 403.). Kupujúci, ktorý nie je spotrebiteľom, musí nehnuteľnosť skontrolovať čo najskôr, ako je to možné podľa bežného postupu, a viditeľné vady nahlásiť do ôsmich dní, a okamžite, ak bola kontrola vykonaná za prítomnosti oboch strán. V prípade obchodných zmlúv sa oznámenie podáva bezodkladne. Spotrebiteľ nie je povinný vec kontrolovať, a viditeľnú vadu musí nahlásiť do dvoch mesiacov od zistenia, najneskôr dva roky od prechodu rizika.Oznámenie je užitočné len vtedy, ak sa dá preukázať, preto ho zašlite písomne a spôsobom, ktorý zanecháva stopu, napríklad doporučenou zásielkou alebo e-mailom s potvrdením o prijatí. V ňom opíšte vadu, kedy ste ju objavili a čo ste dovtedy podnikli, a priložte fotografie. Predávajúcemu ponechajte aj možnosť nahliadnuť do vady, pretože bez toho by mohol spochybňovať, že vada existovala alebo že je taká, ako ju opisujete.Dbajte na začiatok lehôt: lehota na oznámenie plynie od zistenia vady, a konečná lehota od odovzdania nehnuteľnosti, preto nikdy nepočítajte len od nasťahovania a nečakajte, že sa vada „sama opraví“.Poznámka: Zákon o záväzkových vzťahoch bol zmenený v roku 2026 (NN 69/26). Jednotlivé zmeny, okrem iného v článkoch 401., 405. a 410., sa uplatňujú na zmluvy uzavreté od 31. júla 2026, zatiaľ čo na skôr uzavreté zmluvy sa uplatňujú predchádzajúce pravidlá v súlade s prechodnými ustanoveniami tohto zákona.

Profesionálna rada: Len čo nadobudnete podozrenie na skrytú vadu, ihneď ju odfotografujte a zaznamenajte dátum. Dokument, ktorý vznikne v ten deň, je často rozhodujúcejší ako všetko, čo sa neskôr pokúsite rekonštruovať.

Čo robiť ihneď po objavení vady

Najdôležitejšie je prvých niekoľko dní konať v poradí, ktoré zachová Vašu dôkaznú pozíciu. Odporúčaný postup krokov je nasledovný:

1. Odfotografujte a zaznamenajte vadu pred akýmkoľvek zásahom, s viditeľným dátumom.
2. Vyžiadajte si odborný posudok nezávislého inžiniera, znalca alebo autorizovaného remeselníka, ktorý určí príčinu a odhadne náklady na sanáciu.
3. Pošlite predávajúcemu písomné oznámenie spôsobom, ktorý sa dá preukázať, a dajte mu príležitosť vadu skontrolovať.
4. Nezačínajte sanáciu predtým, ako je vada zdokumentovaná a predtým, ako bol predávajúci informovaný, okrem prípadov, keď existuje bezprostredné nebezpečenstvo väčšej škody.
5. Obráťte sa na právnika kvôli posúdeniu právneho postavenia a výberu práva, ktoré budete požadovať.

Ak je nebezpečenstvo väčšej škody bezprostredné, napríklad pri úniku vody, škodu ihneď obmedzte, ale všetko, čo robíte, zdokumentujte a uschovajte účty. Takéto náklady môžu neskôr tvoriť súčasť žiadosti o náhradu škody.

Profesionálna rada: Všetko, čo ste poslali predávajúcemu, a všetko, čo on odpovedal, uložte na jedno miesto spolu s dátumami. Chronologická mapa dokumentov často skráti spor alebo ho urobí zbytočným.

Ako znížiť riziko pred podpisom zmluvy

Najlacnejší okamih na riešenie skrytej vady je pred podpísaním preddzmluvy, a nie po nasťahovaní. Nezávislá prehliadka pred kúpou, ktorú vykoná inžinier alebo iný odborník, a nie len osoba, ktorá Vás vedie na prehliadku, odhalí veľkú časť toho, čo by inak zostalo skryté až do prvého dažďa alebo prvého skutočného zaťaženia inštalácií. Čo prehliadka zahŕňa, opisujeme v sprievodcovi o prehliadke nehnuteľnosti pred kúpou.K tomu pridajte aj kontrolu právneho stavu. Výpis z katastra nehnuteľností potvrdzuje, kto je vlastníkom a či existujú ťarchy alebo spory, čo je samostatná otázka od fyzického stavu nehnuteľnosti, ale rovnako dôležitá pred podpisom. Ako čítať tento dokument, vysvetľujeme v sprievodcovi o listoch vlastníctva, pozemkovej knihe a katastri.Pri rokovaniach položte predávajúcemu priame otázky o známych vadách, predchádzajúcich sanáciách a vlhkosti a požiadajte, aby sa odpovede zapísali do zmluvy. Prečítajte si aj doložky, ktoré obmedzujú zodpovednosť predávajúceho, ako napríklad „kupuje sa ako je videné“. Takáto doložka môže obmedziť alebo vylúčiť zodpovednosť za materiálne vady, ale je neplatná, ak predávajúci o vade vedel a neoznámil ju kupujúcemu (čl. 408.). V prípade spotrebiteľských zmlúv vopred dohodnuté obmedzenie alebo vylúčenie nie je pre spotrebiteľa záväzné. Pred podpisom preto musíte vedieť, čo presne doložka znamená.

Profesionálna rada: Ak je to možné, nehnuteľnosť si pozrite aj za daždivého počasia alebo hneď po ňom. Stopy vlhkosti a problémy s odvodnením, ktoré za suchého dňa nevidíte, sú často práve to, čo sa neskôr stane skrytou vadou.

Novostavba: dodatočná zodpovednosť zhotoviteľa a projektanta

V prípade novostavby okrem zodpovednosti predávajúceho existuje aj osobitná zákonná zodpovednosť za vady, ktoré sa týkajú splnenia zákonom stanovených podstatných požiadaviek na stavbu, v praxi známa ako zodpovednosť za pevnosť stavby. Podľa článku 633. Zákona o záväzkových vzťahoch za takéto vady zodpovedá zhotoviteľ, a za stanovených podmienok aj projektant a osoba vykonávajúca stavebný dozor. Zodpovednosť trvá desať rokov od odovzdania a prevzatia prác, vzťahuje sa aj na neskorších nadobúdateľov stavby a nemôže byť zmluvne vylúčená ani obmedzená.Neskorší kupujúci nedostane novú desaťročnú lehotu len preto, že kúpil nehnuteľnosť od predchádzajúceho vlastníka: práva z dôvodu vád prechádzajú na neskoršieho nadobúdateľa, ale do neho sa započítava lehota, ktorá už plynula predchádzajúcemu (čl. 632.). Nadobúdateľ musí o vade informovať zhotoviteľa, projektanta alebo osobu vykonávajúcu dozor do šiestich mesiacov od zistenia vady a právo voči zhotoviteľovi a projektantovi zaniká rok od dátumu oznámenia (čl. 634.), s právnymi špecifikami.Kupujúci novostavby tak v praxi môže mať viacero dôvodov na žiadosť: všeobecnú zodpovednosť predávajúceho za vady, zákonnú zodpovednosť za podstatné požiadavky na stavbu a záruku, ktorú investor poskytuje zmluvou za vykonané práce. Ktoré z nich sa uplatňuje v konkrétnom prípade a aké sú dohodnuté záručné doby, skontrolujte v kúpno-predajnej zmluve pre danú nehnuteľnosť, a nie podľa skúseností s inými projektmi.Pri kúpe vo výstavbe je vhodné skontrolovať aj to, kto je zhotoviteľ, kto projektant a ako je upravený zápis nehnuteľnosti do katastra, čo je téma zápisu nehnuteľnosti do katastra v Chorvátsku.

Profesionálna rada: Pred podpisom kúpno-predajnej zmluvy pre novostavbu si vyžiadajte zoznam záruk a záručných lehôt, ktoré poskytuje investor, a porovnajte ich s tým, čo je uvedené v zmluve, a nie len s tým, čo bolo sľúbené na predajnej prezentácii.

Ako Vám môže Regent pomôcť

Regent Vám môže pomôcť pri prehliadke nehnuteľnosti pred kúpou, kontrole dokumentácie a organizácii potrebných odborných kontrol. Keď je potrebný právny alebo technický posudok, môžeme Vás nasmerovať na príslušných právnikov, inžinierov a iných odborníkov, a náš tím sprevádza kupujúceho celým procesom kúpy a predaja. Konkrétne právne poradenstvo a vypracovanie právnych nárokov zostávajú v kompetencii právnika. Ak plánujete kúpu alebo ste už narazili na vadu, kontaktujte nás alebo si pozrite, ako vyzerá kúpa s Regentom. Zahraniční kupujúci sa môžu informovať aj na stránke služby pre zahraničných kupujúcich.

Časté otázky

Čo sú skryté vady nehnuteľnosti?

Skryté vady nehnuteľnosti sú vady, ktoré neboli viditeľné pri bežnej prehliadke a o ktorých kupujúci v čase kúpy nevedel ani nemohol vedieť. Typické príklady sú vlhkosť za čerstvo namaľovanou stenou, strecha, ktorá preteká len v období dažďov, a inštalácie, ktoré sa ukážu ako chybné až pod skutočným zaťažením.

Zodpovedá predávajúci za skrytú vadu, aj keď o nej nevedel?

Áno, predávajúci za skrytú vadu spravidla zodpovedá aj vtedy, ak o nej nevedel, pretože jeho zodpovednosť nezávisí od vedomosti. Vedomosť je dôležitá inde: ak predávajúci o vade vedel alebo mu nemohla zostať neznáma, kupujúci nestráca právo z dôvodu zmeškanej lehoty (čl. 407. Zákona o záväzkových vzťahoch), a predávajúci, ktorý o vade vedel a nenahlásil ju, sa nemôže odvolať na zmluvné vylúčenie zodpovednosti (čl. 408.).

Aké práva má kupujúci, keď objaví skrytú vadu?

Kupujúci môže požadovať odstránenie vady, dodanie inej veci bez vady, primerané zníženie ceny alebo vyhlásiť odstúpenie od zmluvy, a okrem toho aj náhradu škody (čl. 410.). Dodanie inej veci v prípade nehnuteľností je v praxi zriedkavé. Ktoré právo je uplatniteľné v konkrétnom prípade, závisí od závažnosti vady a od toho, či mal predávajúci príležitosť vadu odstrániť.

Existuje lehota na nahlásenie skrytej vady predávajúcemu?

Áno, kupujúci musí informovať predávajúceho o skrytej vade v lehote dvoch mesiacov od jej zistenia, a v prípade obchodných zmlúv bezodkladne (čl. 404.). Po včasnom oznámení práva spravidla zanikajú dva roky od dňa, keď bolo oznámenie odoslané (čl. 422.). Z dôvodu zákonných výnimiek si lehotu v konkrétnom spore preverte u právnika.

Je lepšie žiadať zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy?

Zníženie ceny spravidla zodpovedá vadám, ktoré nebránia bežnému užívaniu nehnuteľnosti, a odstúpenie od zmluvy vážnym vadám, pre ktoré nehnuteľnosť nemôže slúžiť svojmu účelu. V prípade zmlúv uzavretých od 31. júla 2026 zákon pritom spravidla vyžaduje, aby predávajúci najprv dostal príležitosť vadu odstrániť. Konečnú voľbu posúďte s právnikom pred odoslaním písomnej žiadosti.

Môže byť zodpovednosť za skryté vady vylúčená zmluvou?

Áno, doložka ako „kupuje sa ako je videné“ môže obmedziť alebo vylúčiť zodpovednosť predávajúceho za materiálne vady, ale takáto podmienka je neplatná, ak predávajúci o vade vedel a neoznámil ju kupujúcemu (čl. 408.). V prípade spotrebiteľských zmlúv vopred dohodnuté obmedzenie alebo vylúčenie zodpovednosti nie je pre spotrebiteľa záväzné.

Platí rovnaká zodpovednosť aj pri novostavbách?

Áno, v prípade novostavby aj naďalej existuje zodpovednosť predávajúceho za vady, a okrem nej existuje aj osobitná zákonná zodpovednosť zhotoviteľa a za stanovených podmienok aj projektanta a osoby vykonávajúcej stavebný dozor (čl. 633.). Táto zodpovednosť trvá desať rokov od odovzdania a prevzatia prác, platí aj voči neskorším nadobúdateľom, ale neskorší kupujúci nedostane novú lehotu, pretože sa mu započítava lehota predchodcu. Nemôže byť vylúčená zmluvou.

Potrebujem právnika alebo stačí realitná kancelária?

Na posúdenie Vášho právneho postavenia a vypracovanie písomnej žiadosti predávajúcemu je potrebný právnik, a nie realitná kancelária. Realitná kancelária Vám môže pomôcť pri prehliadke nehnuteľnosti a kontrole dokumentácie pred kúpou a nasmerovať Vás na príslušných odborníkov, no právne poradenstvo neposkytuje.

Odporúčané

• Prehliadka nehnuteľnosti pred kúpou: právna kontrola, technické posúdenie a prebratie
• Čo sú listy vlastníctva, pozemková kniha a kataster a ako ich čítať
• Ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku krok za krokom
• Zápis nehnuteľnosti do katastra v Chorvátsku: čo je, ako funguje a čo potrebujete vedieť