Daň z nehnuteľností - podrobne

Všetko, čo potrebujete vedieť o daniach súvisiacich so získaním vlastníctva nehnuteľností v Chorvátsku

Zdroje uvádzajú, že Albert Einstein pri vypĺňaní daňovej dokumentácie povedal: „Toto je príliš ťažké pre matematika. Musí to byť filozof.” A naozaj, orientácia v daňových predpisoch môže byť naozajstná fuška, ale nemusíte sa báť. Nižšie vám prinášame rozsiahleho sprievodcu všetkým, čo potrebujete vedieť o zdaňovaní nehnuteľností v Chorvátsku. Ak však nemáte čas na štúdium zákonných pravidiel a predpisov, kontaktujte agentov Regent, ktorí vás informovane usmernia vo všetkom, čo sa týka daňových povinností vo vašej konkrétnej situácii.

Na začiatok je teda potrebné rozlišovať priamu daň z majetku, daň z prevodu nehnuteľností a daň z pridanej hodnoty (DPH). Priama daň z majetku (nehnuteľnosti)

Chorvátsko na rozdiel od väčšiny členských krajín EÚ nemá priamu daň z majetku, ale zdaňuje nehnuteľný majetok prostredníctvom týchto daňových foriem:

1.) Daň z prevodu nehnuteľností
2.) Daň z rekreačných domov
3.) Daň za užívanie verejných priestranstiev
4.) Daň z dedičstva a darov
5.) Ako zdroj príjmu, pričom ide o súčasť dane z príjmu a zahŕňa: príjem z majetku a majetkových práv na základe prevodu nehnuteľnosti,

• príjem z majetku a majetkových práv na základe prenájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti,
• príjem z majetku na základe prenájmu bytov, izieb a postelí cestujúcim a turistom a organizovanie kempov na vlastnom pozemku
• časovo obmedzené postúpenie autorských práv, práv priemyselného vlastníctva a iných majetkových práv

6.) Zdaňovanie majetku prostredníctvom komunálneho poplatku.
Nechajme však zložité zákony a pravidlá bokom, môžeme povedať, že ročné poplatky za nehnuteľnosti v Chorvátsku sú vo všeobecnosti zanedbateľné alebo nízke. Väčšina peňažných výdavkov v tomto zmysle sa však objaví pri kúpe a predaji, a to vo forme dane z prevodu nehnuteľností alebo dane z pridanej hodnoty. Dobrou správou je, že jeden vylučuje druhý a v ktorých prípadoch sa ktorý platí, sa dozviete nižšie.

Čo je daň z prevodu nehnuteľností?

Daň z prevodu nehnuteľností je daň, ktorá sa platí pri získaní nehnuteľnosti a táto aktuálne predstavuje 3 % (od 1.1.2019) z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Daňovník je nadobúdateľ nehnuteľnosti (kupujúci, darca, každý účastník výmeny nehnuteľností…)

Základ dane je trhová hodnota nehnuteľnosti v čase vzniku daňovej povinnosti.

Platenie dane z prevodu nehnuteľností je povinnosťou kupujúceho a platí sa po uzavretí kúpnej zmluvy a po tom, čo daňový úrad vydá rozhodnutie o povinnosti zaplatiť daň.

Ak sa kúpna zmluva podpisuje pred chorvátskym notárom, daňové priznanie podáva notár. Ak doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti nebol overený chorvátskym notárom, resp. nebol vydaný súdom alebo iným verejnoprávnym orgánom, potom je nadobúdateľ nehnuteľnosti povinný osobne na príslušnom pracovisku Daňovej správy podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, prihlásiť prevod nehnuteľnosti doručením Oznámenie o prevode nehnuteľnosti a doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti do 30 dní odo dňa jeho vzniku.

Existujú situácie, v ktorých je kupujúci oslobodený od platenia dane z prevodu nehnuteľností?

Áno, ide o tieto situácie:

• pri darovaní, dedení a inom bezodplatnom nadobúdaní nehnuteľností manželský partner, druh, formálny a neformálny životný partner, potomkovia a predkovia, ktorí tvoria priamu líniu, ako aj osvojenci a osvojitelia, ktorí sú v tomto vzťahu so zosnulým alebo darcom
• bývalí manželia, bývalí druhovia a bývalí formálni a neformálni životní partneri, keď si upravujú svoje majetkové pomery
• manželský partner, druh, formálny a neformálny životný partner, potomkovia a predkovia, ktorí tvoria priamu líniu, ako aj osvojenci a osvojitelia, ktorí sú v tomto vzťahu s príjemcom výživného a od neho nadobúdajú nehnuteľnosti na základe zmluvy o doživotnom výživnom alebo na základe zmluvy o výžive až do smrti
• osoby, ktoré zrušením spoluvlastníctva alebo rozdelením spoločného vlastníctva nadobúdajú osobitné časti týchto nehnuteľností, bez ohľadu na pomery pred a po zrušení spoluvlastníctva alebo rozdelení spoločného vlastníctva
• osoby, ktoré nadobúdajú nehnuteľnosti v konaní o vrátenie odobratého majetku a pozemkových úpravách
• vyhnanci a utečenci, ktorí nadobúdajú nehnuteľnosti výmenou za svoje nehnuteľnosti v zahraničí
• chránení nájomníci, ktorí kupujú obytný dom alebo byt, v ktorom bývajú, na základe nájomnej zmluvy
• občania, ktorí kupujú obytný dom alebo byt (vrátane pozemku), na ktorom mali právo nájmu bytu alebo so súhlasom držiteľa práva nájmu bytu podľa predpisov, ktoré upravujú predaj bytov, na ktorých existuje právo nájmu bytu
• osoby, ktoré nadobúdajú nehnuteľnosti v súlade s predpismi, ktoré upravujú transformáciu spoločenského vlastníctva na iné formy vlastníctva

Existuje aj daňové oslobodenie pri vklade nehnuteľnosti do obchodnej spoločnosti

• Ak sa nehnuteľnosti vkladajú do kapitálu obchodnej spoločnosti, neplatí sa daň z prevodu nehnuteľností.
• Daň z prevodu nehnuteľností sa neplatí, ak sa nehnuteľnosti nadobúdajú v konaní o zlúčení a splynutí v zmysle zákona, ktorý upravuje obchodné spoločnosti, a v konaní o rozdelení obchodnej spoločnosti na viac obchodných spoločností.
• Ak daňový úrad počas daňovej kontroly zistí simulovaný právny úkon, na základe ktorého bola nadobudnutá nehnuteľnosť, v súlade s odsekmi 1 a 2 tohto článku, určí sa príslušná daň z prevodu nehnuteľností.

Daň z prevodu nehnuteľností alebo DPH?

Ak nehnuteľnosť predáva právnická osoba, ktorá je v systéme DPH, kupujúci nie je povinný platiť daň z prevodu nehnuteľností. Právnická osoba potom musí za predaj nehnuteľnosti vystaviť faktúru, z ktorej je zrejmé, že DPH bola vypočítaná a zahrnutá v cene nehnuteľnosti a v tomto prípade nedochádza k dvojitému zdaneniu. Zvyčajne je to tak v prípade bytov a domov v novostavbách, ktoré sa kupujú od právnických osôb.

Ak teda fyzická osoba nadobúda nehnuteľnosti od daňovníka, ktorý je zapísaný v registri platiteľov DPH, a ten vykonáva dodanie:

• stavby alebo jej časti, ktorá nikdy nebola obývaná, resp. používaná vrátane pozemku, na ktorom sa nachádza (najčastejšie novostavba)
• stavby alebo jej časti vrátane pozemku, na ktorom sa nachádza, pri ktorej od dátumu prvého nasťahovania, resp. používania do dátumu nasledujúceho dodania neuplynuli viac ako dva roky
• stavebného pozemku.

Základ dane je odplata, ktorú tvorí všetko, čo dodávateľ prijal alebo má prijať od kupujúceho.

Platí sa daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v Chorvátsku?

V Chorvátsku existuje daň z príjmu z odplatného prevodu (predaja) nehnuteľností, ktorú platí predávajúci a táto sa vypočítava v prípadoch, keď sa nehnuteľnosť predá do dvoch rokov odo dňa jej nadobudnutia. Základom na výpočet dane z príjmu je rozdiel medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti (predajnou) a obstarávacou (kúpnou) cenou nehnuteľnosti a daň sa vypočítava sadzbou 20 %. Daň sa neplatí, ak nehnuteľnosť slúžila na bývanie daňovníkovi alebo vyživovaným členom jeho užšej rodiny.

Ak sa nehnuteľnosť predá po uplynutí doby dvoch rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, neplatí sa daň z príjmu z odplatného prevodu nehnuteľností. Taktiež aj v prípade, keď vlastník trvalo býva (má prihlásený trvalý pobyt) v predmetnej nehnuteľnosti, daň z príjmu z odplatného prevodu nehnuteľností sa nebude uplatňovať ani v prípade predaja nehnuteľnosti aj pred uplynutím doby dvoch rokov.

Ďalej sa daň z príjmu z odplatného prevodu nehnuteľností vypočítava aj v prípadoch, keď predávajúci odplatne prevedie (resp. predá) tri alebo viac nehnuteľností v priebehu piatich rokov. Upozorňujeme, že pre právnické osoby, ktoré predávajú nehnuteľnosť, platia odlišné daňové pravidlá.

Daň z rekreačných domov

Ak ste vlastníkom rekreačného domu (budovy, časti budovy alebo bytu, ktorý používate príležitostne alebo sezónne), ročne platíte daň z rekreačných domov. Daň predstavuje od 0,66 eura do 1,99 eura za štvorcový meter úžitkovej plochy v závislosti od rozhodnutia obce alebo mesta, v ktorom sa dom nachádza.

Daň neplatíte, ak rekreačný dom nemôžete používať z dôvodu vojnových škôd alebo prírodných pohrôm (požiar, povodeň, zemetrasenie), veku a opotrebovania a ste oslobodení od platenia počas toho, ako sú v dome (boli) ubytovaní vyhnanci a utečenci.

Údaje o svojom rekreačnom dome (miesto, kde sa nachádza a úžitkovú plochu) musíte doručiť príslušnému pracovisku Daňovej správy, resp. príslušnému orgánu miestnej samosprávy, ak si ho sám vypočítava a vyberá, do 31. marca roka, za ktorý sa daň určuje. Daň z rekreačných domov sa platí do 15 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o určení tejto dane.

Podrobnejšie informácie o dani z rekreačných domov získate tu.

Pre viac informácií nás kontaktujte a my Vás spojíme s daňovými a účtovnými odborníkmi.