Daň z nemovitostí - podrobně

Vše, co potřebujete vědět o daních spojených s nabytím vlastnictví nemovitostí v Chorvatsku

Zdroje uvádějí, že Albert Einstein při vyplňování daňové dokumentace řekl: „Toto je příliš těžké pro matematika. Je třeba být filozofem.“ A skutečně, orientace v daňových předpisech může být pořádná fuška, ale nemusíte se bát. Níže vám přinášíme velkého průvodce o všem, co potřebujete vědět a co souvisí s daněním nemovitostí v Chorvatsku. Pokud však nemáte čas na studium zákonných pravidel a ustanovení, kontaktujte agenty Regent, kteří vás informovaně nasměrují na vše, co se týče daňových povinností ve vaší konkrétní situaci.

Takže, pro začátek je nutné rozlišovat přímou daň z majetku, daň z převodu nemovitostí a daň z přidané hodnoty (DPH). Přímá daň z majetku (nemovitosti)

Chorvatsko na rozdíl od většiny členských zemí EU nemá přímou daň z majetku, ale zdaňuje nemovitý majetek prostřednictvím následujících daňových forem:

1.) Daň z převodu nemovitostí
2.) Daň z rekreačních domů
3.) Daň za užívání veřejných ploch
4.) Daň z dědictví a darů
5.) Jako zdroj příjmu, přičemž je součástí daně z příjmu a zahrnuje: příjem z majetku a majetkových práv na základě prodeje nemovitosti,

• příjem z majetku a majetkových práv na základě pronájmu nebo pachtu nemovitosti,
• příjem z majetku z důvodu pronajímání bytů, pokojů a lůžek cestujícím a turistům a organizování kempů na vlastním pozemku
• časově omezené postoupení autorských práv, práv průmyslového vlastnictví a jiných majetkových práv

6.) Zdanění majetku prostřednictvím komunálního poplatku.
Ale stranou komplikované zákonné předpisy a pravidla, můžeme říci, že roční dávky na nemovitosti v Chorvatsku jsou většinou zanedbatelné nebo malé. Nicméně, hlavní část peněžních výdajů v tomto smyslu se objeví při koupi a prodeji, a to v podobě daně z převodu nemovitostí nebo daně z přidané hodnoty. Dobrá zpráva je, že jedno vylučuje druhé, a ve kterých případech se co platí, se dozvíte níže.

Co je daň z převodu nemovitostí?

Daň z převodu nemovitostí je daň, která se platí při nabytí nemovitostí a ta v současné době činí 3 % (od 1. 1. 2019) z tržní hodnoty nemovitosti.

Daňový poplatník je nabyvatel nemovitosti (kupující, dárce, každý účastník výměny nemovitostí…)

Daňový základ je tržní hodnota nemovitosti v okamžiku vzniku daňové povinnosti.

Placení daně z převodu nemovitostí je povinností kupujícího a platí se po uzavření kupní smlouvy a poté, co daňová správa vydá rozhodnutí o povinnosti platit daň.

Pokud je kupní smlouva podepisována před chorvatským notářem, daňové přiznání provádí notář. Pokud listina o nabytí nemovitosti není ověřena chorvatským notářem, resp. nebyla vydána soudem nebo jiným veřejnoprávním orgánem, je nabyvatel nemovitosti povinen osobně, v příslušné pobočce daňové správy podle místa, kde se nemovitost nachází, nahlásit převod nemovitosti doručením Přihlášky převodu nemovitostí a listiny o nabytí nemovitosti do 30 dnů ode dne jejího vzniku.​

Existují situace, ve kterých je kupující osvobozen od placení daně z převodu nemovitostí?

Existují, a jde o následující situace:

• při darování, dědění a jiném nabytí nemovitostí bez náhrady, manžel, druh, formální a neformální životní partner, potomci a předci, kteří tvoří přímou linii, a osvojenci a osvojitelé, kteří jsou v tomto vztahu se zesnulým nebo dárcem
• bývalí manželé, bývalí druzi a bývalí formální a neformální životní partneři, když upravují své majetkové vztahy
• manžel, druh, formální a neformální životní partner, potomci a předci, kteří tvoří přímou linii, a osvojenci a osvojitelé, kteří jsou v tomto vztahu s příjemcem výživného a od něj nabývají nemovitosti na základě smlouvy o doživotním výživném nebo na základě smlouvy o smrti, dokud nedostane výživné
• osoby, které zrušením spoluvlastnictví nebo rozdělením společného vlastnictví nabývají zvláštní části těchto nemovitostí, bez ohledu na poměry před a po zrušení spoluvlastnictví nebo rozdělení společného vlastnictví
• osoby, které nabývají nemovitosti v procesu vracení odejmutého majetku a komasace nemovitostí
• vyhnanci a uprchlíci, kteří nabývají nemovitosti výměnou svých nemovitostí v zahraničí
• chránění nájemníci, kteří kupují obytný dům nebo byt, ve kterém bydlí na základě nájemní smlouvy
• občané, kteří kupují obytný dům nebo byt (včetně pozemku), na kterém měli právo bydlení nebo se souhlasem nositele práva bydlení podle předpisů, kterými se upravuje prodej bytů, na kterých existuje právo bydlení
• osoby, které nabývají nemovitosti v souladu s předpisy, kterými se upravuje transformace společenského vlastnictví na jiné formy vlastnictví

Také existuje i daňové osvobození při vkladu nemovitosti do obchodní společnosti

• Když jsou nemovitosti vloženy do kapitálu obchodní společnosti, neplatí se daň z převodu nemovitostí.
• Daň z převodu nemovitostí se neplatí, když jsou nemovitosti nabyty v procesu fúze a sloučení ve smyslu zákona, kterým se upravují obchodní společnosti, a v procesu rozdělení obchodní společnosti do více obchodních společností.
• Pokud během daňové kontroly daňová správa zjistí zdánlivost právního jednání, na základě kterého byla nemovitost nabyta, v souladu s odstavci 1 a 2 tohoto článku se stanoví příslušná daň z převodu nemovitostí.

Daň z převodu nemovitostí nebo DPH?

Když nemovitost prodává právnická osoba, která je v systému DPH, kupující není poplatníkem daně z převodu nemovitostí. Právnická osoba pak musí pro prodej nemovitosti vystavit fakturu, ze které je zřejmé, že DPH byla vypočtena a zahrnuta v ceně nemovitosti a v tomto případě nedochází k dvojímu zdanění. To je obvykle případ bytů a domů v novostavbách, které se kupují od právnických osob.

Takže, pokud fyzická osoba nabývá nemovitosti od daňového poplatníka, který je zapsán v registru poplatníků DPH, a ten provádí dodávku:

• stavby nebo její části, která nikdy nebyla obydlena, resp. používána, včetně pozemku, na kterém se nachází (nejčastěji novostavba)
• ​​stavby nebo její části včetně pozemku, na kterém se nachází, u které od data prvního obydlení, resp. používání do data následující dodávky neuplynuly více než dva roky
• ​​stavebního pozemku.

Daňovým základem je náhrada, kterou tvoří vše, co dodavatel obdržel nebo má obdržet od kupujícího.

Platí se daň z příjmu při prodeji nemovitosti v Chorvatsku?

V Chorvatsku existuje daň z příjmu z prodeje nemovitostí, kterou platí prodávající, a ta se vypočítává v případech, kdy je nemovitost prodána do dvou let ode dne jejího nabytí. Základem pro výpočet daně z příjmu je rozdíl mezi tržní hodnotou nemovitosti (prodejní) a pořizovací cenou nemovitosti (kupní), a daň se vypočítává sazbou 20 %. Daň se neplatí, pokud nemovitost sloužila k bydlení daňovému poplatníkovi nebo vyživovaným členům jeho užší rodiny.

Pokud je nemovitost prodána po uplynutí doby dvou let ode dne nabytí nemovitosti, neplatí se daň z příjmu z prodeje nemovitostí. Také v případě, kdy vlastník trvale bydlí (má nahlášené bydliště) v předmětné nemovitosti, daň z příjmu z prodeje nemovitostí se nebude uplatňovat ani v případě prodeje nemovitosti i před uplynutím období dvou let.

Dále, daň z příjmu z prodeje nemovitostí se vypočítává i v případech, kdy prodávající prodá tři nebo více nemovitostí v období pěti let. Upozorňujeme, že pro právnické osoby, které prodávají nemovitost, platí různá daňová pravidla.

Daň z rekreačních domů

Pokud jste vlastníkem rekreačního domu (budovy, části budovy nebo bytu, který používáte příležitostně nebo sezónně), ročně platíte daň z rekreačních domů. Daň činí od 0,66 eur do 1,99 eur za metr čtvereční užitné plochy, v závislosti na rozhodnutí obce nebo města, ve kterém se dům nachází.

Daň neplatíte, pokud rekreační dům nemůžete používat z důvodu válečného zničení nebo přírodních pohrom (požár, povodeň, zemětřesení), stáří a opotřebovanosti, a jste osvobozeni od placení po dobu, kdy byli v domě ubytováni vyhnanci a uprchlíci.

Údaje o svém rekreačním domě (místo, kde se nachází, a užitnou plochu) musíte doručit příslušné pobočce daňové správy, resp. příslušnému orgánu místní samosprávy, pokud ji sama vypočítává a vybírá, do 31. března roku, za který se daň stanovuje. Daň z rekreačních domů se platí do 15 dnů ode dne doručení rozhodnutí o stanovení této daně.

Podrobnější informace o dani z rekreačních domů získáte zde.

Pro více informací nás kontaktujte a my Vás spojíme s daňovými a účetními odborníky.