Davek na nepremičnine - podrobno

Vse, kar morate vedeti o davkih, ki spremljajo pridobitev lastništva nad nepremičninami na Hrvaškem

Viri pravijo, da je Albert Einstein pri izpolnjevanju dokumentacije za davek rekel: “To je pretežko za matematika. Potrebno je biti filozof.” In res, krmarjenje po davčnih predpisih je lahko prava muka, vendar ste lahko brez skrbi. V nadaljevanju vam predstavljamo obsežen vodnik o vsem, kar morate vedeti in je povezano z obdavčitvijo nepremičnin na Hrvaškem. Če pa nimate časa za preučevanje zakonskih pravil in določb, se oglasite pri agentih Regent, ki vas bodo informirano usmerili v vse, kar se tiče davčnih obveznosti v vaši specifični situaciji.

Torej, za začetek je potrebno razlikovati direktni davek na premoženje, davek na promet nepremičnin in davek na dodano vrednost (DDV). Direktni davek na premoženje (nepremičnine)

Hrvaška za razliko od večine držav članic EU nima direktnega davka na premoženje, temveč obdavčuje nepremično premoženje skozi naslednje davčne oblike:

1.) Davek na promet nepremičnin
2.) Davek na počitniške hiše
3.) Davek na uporabo javnih površin
4.) Davek na dediščine in darila
5.) Kot vir dohodka, pri čemer je del davka na dohodek in obsega: dohodek od premoženja in premoženjskih pravic na podlagi odtujitve nepremičnine,

• dohodek od premoženja in premoženjskih pravic na podlagi najema ali zakupa nepremičnine,
• dohodek od premoženja s osnove oddajanja stanovanj, sob in postelj potnikom in turistom ter organiziranje kampov na lastnem zemljišču
• časovno omejena odstopanja avtorskih pravic, pravic industrijske lastnine in drugih premoženjskih pravic

6.) Obdavčitev premoženja skozi komunalni prispevek.
Vendar, na stran zapleteni zakonski predpisi in pravila, lahko rečemo, da so letne dajatve na nepremičnine na Hrvaškem večinoma zanemarljive ali majhne. Kljub temu se bo večina denarnih izdatkov v tem smislu pojavila pri nakupu in prodaji, in sicer v obliki davka na promet nepremičnin ali davka na dodano vrednost. Dobra novica je, da en izključuje drugega, v katerih primerih pa se kateri plača, izveste v nadaljevanju.

Kaj je davek na promet nepremičnin?

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plača ob pridobitvi nepremičnin in trenutno znaša 3% (od 1.1.2019.) od tržne vrednosti nepremičnine.

Davčni zavezanec je pridobitelj nepremičnine (kupec, obdarjenec, vsak udeleženec pri zamenjavi nepremičnin…)

Davčna osnova je tržna vrednost nepremičnine v trenutku nastanka davčne obveznosti.

Plačilo davka na promet nepremičnin je obveznost kupca, plača pa se po sklenitvi pogodbe o nakupu in prodaji in potem, ko davčna uprava izda odločbo o obveznosti plačila davka.

Če se pogodba o nakupu in prodaji podpiše pred hrvaškim javnim notarjem, prijavo davka opravi javni notar. Če listina o pridobitvi nepremičnine ni overjena s strani hrvaškega javnega notarja oziroma je ni izdal sodišče ali drug javnopravni organ, je pridobitelj nepremičnine dolžan osebno, na pristojni izpostavi Davčne uprave glede na kraj, kjer se nepremičnina nahaja, prijaviti promet nepremičnine z dostavo Prijave prometa nepremičnin in listine o pridobitvi nepremičnine v roku 30 dni od dneva njenega nastanka.​

Obstajajo situacije, v katerih je kupec oproščen plačila davka na promet nepremičnin?

Obstajajo, in gre za naslednje situacije:

• pri darovanju, dedovanju in drugi pridobitvi nepremičnin brez nadomestila, zakonec, zunajzakonski partner, formalni in neformalni življenjski partner, potomci in predniki, ki tvorijo navpično linijo, ter posvojenci in posvojitelji, ki so v tem odnosu s umrlim ali darovalcem
• bivši zakonci, bivši zunajzakonski partnerji ter bivši formalni in neformalni življenjski partnerji, ko urejajo svoje premoženjske odnose
• zakonec, zunajzakonski partner, formalni in neformalni življenjski partner, potomci in predniki, ki tvorijo navpično linijo, ter posvojenci in posvojitelji, ki so v tem odnosu s prejemnikom preživnine in od njega pridobivajo nepremičnine na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju
• osebe, ki z razvezo solastnine ali delitvijo skupne lastnine pridobijo posebne dele te ali teh nepremičnin, ne glede na razmerja pred in po razvezi solastnine ali delitvi skupne lastnine
• osebe, ki pridobivajo nepremičnine v postopku vračanja odvzete imovine in komasacije nepremičnin
• prognaniki in begunci, ki pridobivajo nepremičnine z zamenjavo svojih nepremičnin v tujini
• zaščiteni najemniki, ki kupujejo stanovanjsko zgradbo ali stanovanje, v katerem stanujejo na podlagi pogodbe o najemu
• državljani, ki kupujejo stanovanjsko zgradbo ali stanovanje (vključno z zemljiščem), na katerem so imeli stanovanjsko pravico ali s soglasjem nosilca stanovanjske pravice po predpisih, ki urejajo prodajo stanovanj, na katerih obstaja stanovanjska pravica
• osebe, ki pridobivajo nepremičnine v skladu s predpisi, ki urejajo preoblikovanje družbene lastnine v druge oblike lastnine

Prav tako obstaja tudi davčna oprostitev pri vnosu nepremičnine v gospodarsko družbo

• Ko se nepremičnine vnašajo v kapital gospodarske družbe, se ne plača davek na promet nepremičnin.
• Davek na promet nepremičnin se ne plača, ko se nepremičnine pridobivajo v postopku spajanja in pripajanja v smislu zakona, ki ureja gospodarske družbe ter v postopku delitve gospodarske družbe v več gospodarskih družb.
• Če davčni nadzor Davčne uprave ugotovi navidezne pravne posle na podlagi katerih je bila pridobljena nepremičnina, v skladu z odstavkoma 1. in 2. tega člena, se ugotovi pripadajoči davek na promet nepremičnin.

Davek na promet nepremičnin ali DDV?

Ko nepremičnino prodaja pravna oseba, ki je v sistemu DDV, kupec ni zavezanec davka na promet nepremičnin. Pravna oseba mora takrat za prodajo nepremičnine izdati račun, iz katerega je razvidno, da je DDV obračunan in vključen v ceno nepremičnine in v tem primeru ni dvojnega obdavčevanja. To je običajno primer pri stanovanjih in hišah v novogradnji, ki se kupujejo od pravnih oseb.

Torej, če fizična oseba pridobiva nepremičnine od davčnega zavezanca, ki je vpisan v register zavezancev za DDV, in isti opravlja dobavo:

• gradnje ali njenega dela, ki nikoli ni bila naseljena oziroma uporabljena, vključno z zemljiščem, na katerem se nahaja (najpogosteje novogradnja)
• ​​gradnje ali njenega dela, vključno z zemljiščem, na katerem se nahaja, pri kateri od datuma prve naselitve oziroma uporabe do datuma naslednje dobave ni preteklo več kot dve leti
• ​​gradbenega zemljišča.

Davčna osnova je nadomestilo, ki ga predstavlja vse tisto, kar je dobavitelj prejel ali naj bi prejel od kupca.

Ali se plača davek na dohodek pri prodaji nepremičnine na Hrvaškem?

Na Hrvaškem obstaja davek na dohodek od odtujitve (prodaje) nepremičnin, ki ga plača prodajalec, in se obračunava v primerih, ko se nepremičnina proda v roku dveh let od dneva pridobitve iste. Osnova za obračun davka na dobiček je razlika med tržno vrednostjo nepremičnine (prodajne) in nabavno (kupovne) cene nepremičnine, davek pa se obračunava po stopnji 20%. Davek se ne plača, če je nepremičnina služila za stanovanje davčnemu zavezancu ali vzdrževanim članom njegove ožje družine.

Če se nepremičnina proda po izteku časa od dveh let od dneva pridobitve nepremičnine, se ne plača davek na dohodek od odtujitve nepremičnin. Prav tako tudi v primeru, ko lastnik trajno stanuje (ima prijavljeno prebivališče) v predmetni nepremičnini, se davek na dohodek od odtujitve nepremičnin ne bo uporabljal niti v primeru prodaje nepremičnine pred iztekom obdobja od dveh let.

Poleg tega se davek na dohodek od odtujitve nepremičnin obračunava tudi v primerih, ko prodajalec odtuji (oziroma proda) tri ali več nepremičnin v roku petih let. Opozarjamo, da se za pravne osebe, ki prodajajo nepremičnino, uporabljajo različna davčna pravila.

Davek na počitniške hiše

Če ste lastnik počitniške hiše (zgradbe, dela zgradbe ali stanovanja, ki ga uporabljate občasno ali sezonsko), letno plačujete davek na počitniške hiše. Davek znaša od 0.66 evra do 1.99 evra na kvadratni meter uporabne površine, odvisno od odločitve občine ali mesta, v katerem se hiša nahaja.

Davka ne plačujete, če hiše za počitnice ne morete uporabljati zaradi vojnih razdejanj ali naravnih nesreč (požar, poplava, potres), starosti in dotrajanosti, oproščeni pa ste plačila za čas, ko so bili v hiši (bili) nameščeni pregnani in begunci.

Podatke o svoji hiši za počitnice (kraj, kjer se nahaja, in uporabno površino) morate dostaviti pristojni izpostavi Davčne uprave, oziroma pristojnemu organu lokalne samouprave, če ga sama obračunava in pobira, do 31. marca leta, za katero se ugotavlja davek.Davek na počitniške hiše se plača v roku 15 dni od dneva dostave odločbe o ugotovitvi tega davka.

Podrobnejše informacije o davku na počitniške hiše izveste tukaj.

Za več informacij nas kontaktirajte in povezali vas bomo z davčnimi in računovodskimi strokovnjaki.