Grundsteuer - detailliert

Alles, was Sie über Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilienbesitz in Kroatien wissen müssen

Quellen besagen, dass Albert Einstein bei der Ausfüllung der Steuerunterlagen sagte: „Das ist zu schwer für einen Mathematiker. Man muss Philosoph sein.“ Und in der Tat kann die Navigation durch die Steuervorschriften eine echte Qual sein, aber Sie können unbesorgt sein. Im Folgenden präsentieren wir Ihnen einen großen Leitfaden zu allem, was Sie in Bezug auf die Besteuerung von Immobilien in Kroatien wissen müssen. Wenn Sie jedoch keine Zeit haben, die gesetzlichen Regeln und Bestimmungen zu studieren, wenden Sie sich an die Regent-Agenten, die Sie umfassend über alle Ihre spezifischen Steuerpflichten informieren.

Zunächst muss zwischen direkter Vermögenssteuer, Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer (MwSt.) unterschieden werden. Direkte Vermögenssteuer (Immobilien)

Im Gegensatz zu den meisten EU-Mitgliedsstaaten erhebt Kroatien keine direkte Vermögenssteuer, sondern besteuert unbewegliches Vermögen durch folgende Steuerformen:

1.) Grunderwerbsteuer
2.) Steuer auf Ferienhäuser
3.) Steuer auf die Nutzung öffentlicher Flächen
4.) Erbschafts- und Schenkungssteuer
5.) Als Einkommensquelle, wobei ein Teil der Einkommensteuer enthalten ist und Folgendes umfasst: Einkommen aus Eigentum und Eigentumsrechten aufgrund der Veräußerung von Immobilien,

• Einkommen aus Eigentum und Eigentumsrechten aufgrund der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien,
• Einkommen aus Eigentum aufgrund der Vermietung von Wohnungen, Zimmern und Betten an Reisende und Touristen sowie der Organisation von Campingplätzen auf eigenem Grundstück
• zeitlich begrenzte Übertragung von Urheberrechten, gewerblichen Schutzrechten und anderen Eigentumsrechten

6.) Besteuerung von Vermögen durch Kommunalabgaben.
Aber abgesehen von komplizierten Gesetzen und Vorschriften können wir sagen, dass die jährlichen Abgaben auf Immobilien in Kroatien im Allgemeinen vernachlässigbar oder gering sind. Die meisten finanziellen Aufwendungen in diesem Sinne entstehen jedoch beim Kauf und Verkauf, und zwar in Form von Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer. Die gute Nachricht ist, dass das eine das andere ausschließt, und in welchen Fällen welche Steuer zu zahlen ist, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Immobilien gezahlt wird und derzeit 3 % (ab dem 1.1.2019) des Verkehrswerts der Immobilie beträgt.

Steuerpflichtiger ist der Erwerber der Immobilie (Käufer, Beschenkter, jeder Teilnehmer am Immobilientausch usw.)

Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist die Pflicht des Käufers und erfolgt nach Abschluss des Kaufvertrags und nachdem die Steuerverwaltung eine Entscheidung über die Pflicht zur Steuerzahlung getroffen hat.

Wenn der Kaufvertrag vor einem kroatischen Notar unterzeichnet wird, erfolgt die Steueranmeldung durch den Notar. Wenn das Dokument über den Erwerb der Immobilie nicht von einem kroatischen Notar beglaubigt oder von einem Gericht oder einer anderen öffentlich-rechtlichen Stelle ausgestellt wurde, ist der Erwerber der Immobilie verpflichtet, den Immobilientransfer persönlich bei der zuständigen Niederlassung des Finanzamtes am Standort der Immobilie anzumelden, indem er innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Entstehens eine Anmeldung des Immobilientransfers und das Dokument über den Erwerb der Immobilie einreicht.​

Gibt es Situationen, in denen der Käufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit ist?

Ja, und es handelt sich um folgende Situationen:

• bei Schenkungen, Erbschaften und anderen unentgeltlichen Erwerben von Immobilien, Ehepartner, außerehelicher Partner, formeller und informeller Lebenspartner, Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder, die in diesem Verhältnis zum Verstorbenen oder Schenker stehen
• ehemalige Ehepartner, ehemalige außereheliche Partner sowie ehemalige formelle und informelle Lebenspartner, wenn sie ihre Vermögensverhältnisse regeln
• Ehepartner, außerehelicher Partner, formeller und informeller Lebenspartner, Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder, die in diesem Verhältnis zum Unterhaltsempfänger stehen und von ihm Immobilien auf der Grundlage eines Vertrags über lebenslänglichen Unterhalt oder auf der Grundlage eines Vertrags über Unterhalt auf Lebenszeit erwerben
• Personen, die durch die Aufhebung des Miteigentums oder die Teilung des gemeinsamen Eigentums besondere Teile dieser Immobilien erwerben, unabhängig von den Verhältnissen vor und nach der Aufhebung des Miteigentums oder der Teilung des gemeinsamen Eigentums
• Personen, die Immobilien im Verfahren der Rückgabe von entzogenem Eigentum und der Zusammenlegung von Immobilien erwerben
• Vertriebene und Flüchtlinge, die Immobilien durch den Austausch ihrer Immobilien im Ausland erwerben
• geschützte Mieter, die ein Wohngebäude oder eine Wohnung kaufen, in der sie aufgrund eines Mietvertrags wohnen
• Bürger, die ein Wohngebäude oder eine Wohnung (einschließlich Grundstück) kaufen, auf dem sie ein Wohnrecht hatten oder mit Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts gemäß den Vorschriften über den Verkauf von Wohnungen, auf denen ein Wohnrecht besteht
• Personen, die Immobilien gemäß den Vorschriften erwerben, die die Umwandlung von gesellschaftlichem Eigentum in andere Eigentumsformen regeln

Darüber hinaus gibt es eine Steuerbefreiung bei der Einbringung von Immobilien in eine Handelsgesellschaft

• Wenn Immobilien in das Kapital einer Handelsgesellschaft eingebracht werden, wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt.
• Die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn Immobilien im Rahmen von Fusionen und Zusammenschlüssen im Sinne des Gesetzes über Handelsgesellschaften sowie im Rahmen der Aufteilung einer Handelsgesellschaft in mehrere Handelsgesellschaften erworben werden.
• Wenn die Steuerverwaltung im Rahmen einer Steuerprüfung die Scheinhaftigkeit eines Rechtsgeschäfts feststellt, aufgrund dessen die Immobilie gemäß den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels erworben wurde, wird die entsprechende Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Grunderwerbsteuer oder MwSt.?

Wenn eine juristische Person, die im Mehrwertsteuersystem registriert ist, eine Immobilie verkauft, ist der Käufer nicht verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die juristische Person muss dann für den Verkauf der Immobilie eine Rechnung ausstellen, aus der hervorgeht, dass die Mehrwertsteuer berechnet und im Immobilienpreis enthalten ist und es in diesem Fall keine Doppelbesteuerung gibt. Dies ist in der Regel bei Wohnungen und Häusern in Neubauten der Fall, die von juristischen Personen gekauft werden.

Wenn also eine natürliche Person Immobilien von einem Steuerpflichtigen erwirbt, der im Mehrwertsteuerregister eingetragen ist und diese Folgendes liefert:

• ein Gebäude oder einen Teil davon, der noch nie bewohnt oder genutzt wurde, einschließlich des Grundstücks, auf dem es sich befindet (meist Neubau)
• ​​ein Gebäude oder ein Teil davon, einschließlich des Grundstücks, auf dem es sich befindet, bei dem vom Datum der ersten Besiedlung bzw. Nutzung bis zum Datum der nächsten Lieferung nicht mehr als zwei Jahre vergangen sind
• ​​Baugrundstücke.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, die alles umfasst, was der Lieferant vom Käufer erhalten hat oder erhalten soll.

Ist die Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie in Kroatien zu zahlen?

In Kroatien gibt es eine Steuer auf Einkommen aus der Veräußerung (Verkauf) von Immobilien, die vom Verkäufer zu zahlen ist und in den Fällen erhoben wird, in denen die Immobilie innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum des Erwerbs verkauft wird. Die Grundlage für die Berechnung der Gewinnsteuer ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie (Verkaufspreis) und dem Anschaffungspreis der Immobilie (Kaufpreis), und die Steuer wird mit einem Satz von 20 % berechnet. Die Steuer entfällt, wenn die Immobilie dem Steuerpflichtigen oder seinen unterhaltsberechtigten Familienangehörigen des engeren Kreises als Wohnung diente.

Wenn die Immobilie nach Ablauf von zwei Jahren ab dem Datum des Erwerbs der Immobilie verkauft wird, wird keine Einkommensteuer aus der Veräußerung der Immobilie gezahlt. Auch wenn der Eigentümer dauerhaft in der betreffenden Immobilie wohnt (seinen Wohnsitz gemeldet hat), wird die Einkommensteuer aus der Veräußerung der Immobilie auch dann nicht angewendet, wenn die Immobilie vor Ablauf des Zeitraums von zwei Jahren verkauft wird.

Darüber hinaus wird die Einkommensteuer aus der Veräußerung von Immobilien auch in den Fällen erhoben, in denen der Verkäufer drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußert (d. h. verkauft). Wir weisen darauf hin, dass für juristische Personen, die Immobilien verkaufen, unterschiedliche Steuervorschriften gelten.

Steuer auf Ferienhäuser

Wenn Sie Eigentümer eines Ferienhauses sind (Gebäude, Teil eines Gebäudes oder einer Wohnung, das Sie gelegentlich oder saisonal nutzen), zahlen Sie jährlich eine Steuer auf Ferienhäuser. Die Steuer beträgt je nach Entscheidung der Gemeinde oder Stadt, in der sich das Haus befindet, zwischen 0,66 Euro und 1,99 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.

Sie zahlen keine Steuer, wenn Sie das Ferienhaus aufgrund von Kriegszerstörungen oder Naturkatastrophen (Feuer, Überschwemmung, Erdbeben), Alter und Baufälligkeit nicht nutzen können, und Sie sind von der Zahlung befreit, solange Vertriebene und Flüchtlinge im Haus untergebracht sind (waren).

Sie müssen die Daten zu Ihrem Ferienhaus (Standort und Nutzfläche) bis zum 31. März des Jahres, für das die Steuer festgesetzt wird, der zuständigen Niederlassung des Finanzamtes oder der zuständigen Stelle der lokalen Selbstverwaltung mitteilen, wenn diese die Steuer selbst berechnet und erhebt. Die Steuer auf Ferienhäuser ist innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung der Entscheidung über die Festsetzung dieser Steuer zu zahlen.

Weitere Informationen zur Steuer auf Ferienhäuser finden Sie hier.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns und wir verbinden Sie mit Steuer- und Buchhaltungsexperten.