Недавно мы писали о росте цен на недвижимость в мире, который за последние пять лет больше всего затронул Ближний Восток и Юго-Восточную Европу. Теперь это происходит и на европейском рынке, где цены на жилые квадраты растут значительно быстрее, чем доходы граждан. Новый отчет Европейской комиссии «Жилищное строительство в Европейском Союзе: развитие рынка, основные факторы и политика» показывает, что цены на недвижимость в ЕС с 2014 по 2024 год выросли на целых 50 %, в то время как в некоторых странах, таких как Венгрия, Литва, Чехия, Португалия, Эстония, Болгария и Польша, подскочили более чем на 200 процентов.
Португалия как самый переоцененный рынок в Европе
По оценкам Европейской комиссии, Португалия имеет самую переоцененную недвижимость в Европейском Союзе. Цены там, по моделям рыночной оценки, на 35 % выше их реальной стоимости, что является самым высоким зарегистрированным уровнем в Европе. Причина заключается в сочетании факторов: рост процентных ставок, высокий спрос со стороны более состоятельных покупателей, институциональные инвестиции и взрыв краткосрочной аренды. Туризм и платформы, такие как Airbnb, дополнительно ограничили предложение квартир для долгосрочной аренды, что привело к давлению на цены.
Рост цен и снижение доступности жилья
Когда рост цен сравнивается с ростом доходов, становится ясно, что жилье становится все труднее доступным. Наибольший рост соотношения цены и дохода зафиксирован в Португалии, Нидерландах, Венгрии, Люксембурге, Ирландии, Чехии и Австрии, где цены росли более чем на 20 % быстрее, чем зарплаты. Это означает, что даже в странах с высоким уровнем жизни покупка недвижимости становится все большей проблемой, в то время как рынок все больше отдаляется от реальных возможностей среднего гражданина.
Влияние туризма и краткосрочной аренды
Европейская комиссия четко связывает рост цен на недвижимость с развитием туризма. В туристических странах, таких как Португалия, Испания, Италия и Хорватия, увеличение количества краткосрочной аренды напрямую снижает доступность квартир для долгосрочной аренды. Это особенно относится к историческим центрам городов, где большая часть недвижимости переориентирована на туристическое размещение. Эта тенденция, хотя и приносит краткосрочную прибыль, в долгосрочной перспективе уменьшает количество доступных квартир для местного населения и увеличивает давление на цены.
Пустая недвижимость как неиспользованный потенциал
Одним из самых больших парадоксов европейского рынка является пустая недвижимость. По оценкам, одна из шести объектов недвижимости в Европе пустует, а странами с наибольшей долей пустующих квартир являются Португалия, Болгария, Румыния, Мальта, Кипр и Венгрия. Такая недвижимость часто сохраняется в качестве инвестиции, без реального использования, что снижает предложение активных квартир и дополнительно увеличивает цены. Речь идет о тенденции, которая становится важной темой и в Хорватии, где все больше обсуждается вопрос налогообложения пустующих квартир.
Хорватия среди стран с более умеренным ростом
В европейском контексте Хорватия относится к более стабильным рынкам. Цены на недвижимость у нас растут постоянно, но не с такой интенсивностью, как в Португалии или Венгрии. Несмотря на рост туристической аренды и увеличение спроса со стороны иностранных покупателей, внутренний рынок по-прежнему демонстрирует сбалансированные тенденции. Тем не менее, такие проблемы, как медленные разрешения, нехватка нового строительства и отсутствие жилищной политики, могут в будущем дополнительно повлиять на доступность жилья, особенно в Загребе и на побережье.
Европа ищет баланс между туризмом и устойчивым жильем
В то время как мир все еще анализирует глобальный рост цен на недвижимость, Европа сталкивается со своими собственными проблемами — ростом, который часто превосходит реальную стоимость и угрожает доступности жилья. Португалия — самый крайний пример, но аналогичные тенденции все чаще наблюдаются и в других странах Южной Европы, включая Хорватию. Ключевым вопросом, который должны решить европейские рынки, является то, как примирить туризм, инвестиции и устойчивое жилье. Ведь если цены на недвижимость в мире — вопрос рынка, то в Европе они все больше и вопрос социального равновесия.
