Croissance des prix de l'immobilier en Europe : où les prix ont-ils le plus dépassé leur valeur réelle ?

Nedavno smo pisali o rastu cijena nekretnina u svijetu koji je u posljednjih pet godina najviše pogodio Bliski istok i jugoistočnu Europu. Sada se isto događa i na europskom tržištu, gdje cijene stambenih kvadrata rastu znatno brže od prihoda građana. Novo izvješće Europske komisije „Stanovanje u Europskoj uniji: razvoj tržišta, temeljni čimbenici i politike” otkriva da su cijene nekretnina u EU-u od 2014. do 2024. godine porasle za čak 50 %, dok su u nekim državama, poput Mađarske, Litve, Češke, Portugala, Estonije, Bugarske i Poljske, skočile za više od 200 posto.

Portugal kao najprecijenjenije tržište u Europi

Prema procjenama Europske komisije, Portugal ima najprecijenjenije nekretnine u Europskoj uniji. Cijene su ondje, prema modelima tržišne procjene, 35 % više od njihove stvarne vrijednosti, što je najviša zabilježena razina u Europi. Uzrok leži u kombinaciji faktora: rast kamatnih stopa, snažna potražnja imućnijih kupaca, institucionalna ulaganja te eksplozija kratkoročnih najmova. Turizam i platforme poput Airbnb-a dodatno su ograničili ponudu stanova za dugoročni najam, što je dovelo do pritiska na cijene.

Rast cijena i pad pristupačnosti stanovanja

Kada se rast cijena usporedi s rastom prihoda, jasno je da stanovanje postaje sve teže dostupno. Najveći porast omjera cijene i prihoda zabilježen je u Portugalu, Nizozemskoj, Mađarskoj, Luksemburgu, Irskoj, Češkoj i Austriji, gdje su cijene rasle više od 20 % brže od plaća. To znači da čak i u zemljama s visokim standardom, kupnja nekretnine postaje sve veći izazov dok se tržište sve više udaljava od stvarnih mogućnosti prosječnog građanina.

Utjecaj turizma i kratkoročnog najma

Europska komisija jasno povezuje porast cijena nekretnina s razvojem turizma. U turističkim zemljama, poput Portugala, Španjolske, Italije i Hrvatske, povećanje broja kratkoročnih najmova izravno smanjuje dostupnost stanova za dugoročni najam. To se posebno odnosi na povijesne centre gradova, gdje je velik dio nekretnina preusmjeren u turistički smještaj. Taj trend, iako donosi kratkoročnu zaradu, dugoročno smanjuje broj dostupnih stanova za lokalno stanovništvo i povećava pritisak na cijene.

Prazne nekretnine kao neiskorišteni potencijal

Jedan od najvećih paradoksa europskog tržišta su prazne nekretnine. Procjenjuje se da je jedna od šest nekretnina u Europi prazna, a zemlje s najvećim udjelom praznih stanova su Portugal, Bugarska, Rumunjska, Malta, Cipar i Mađarska. Takve nekretnine često se čuvaju kao investicija, bez stvarne upotrebe, čime se smanjuje ponuda aktivnih stanova i dodatno povećavaju cijene. Riječ je o trendu koji postaje važna tema i u Hrvatskoj, gdje se sve više raspravlja o oporezivanju praznih stanova.

Hrvatska među zemljama s umjerenijim rastom

U europskom kontekstu, Hrvatska se svrstava među stabilnija tržišta. Cijene nekretnina kod nas rastu kontinuirano, ali ne tolikim intenzitetom kao u Portugalu ili Mađarskoj. Unatoč rastu turističkih najmova i porastu potražnje stranih kupaca, domaće tržište još uvijek pokazuje uravnotežene trendove. Ipak, izazovi poput sporih dozvola, manjka novogradnje i nedostatka stambenih politika mogu u budućnosti dodatno utjecati na pristupačnost stanovanja, osobito u Zagrebu i na obali.

Europa traži ravnotežu između turizma i stambene održivosti

Dok svijet još uvijek analizira globalni rast cijena nekretnina, Europa se suočava s vlastitim problemima - rastom koji često nadmašuje realnu vrijednost i prijeti dostupnosti stanovanja. Portugal je najekstremniji primjer, ali slične trendove sve više prate i druge zemlje južne Europe, uključujući Hrvatsku. Ključno pitanje koje europska tržišta moraju riješiti jest kako pomiriti turizam, investicije i održivo stanovanje. Jer, ako su cijene nekretnina u svijetu pitanje tržišta, u Europi su one sve više i pitanje društvene ravnoteže.