Recentemente, abbiamo scritto della crescita dei prezzi immobiliari nel mondo che negli ultimi cinque anni ha colpito maggiormente il Medio Oriente e l'Europa sud-orientale. Ora, la stessa cosa sta accadendo nel mercato europeo, dove i prezzi degli immobili residenziali stanno crescendo molto più velocemente dei redditi dei cittadini. Un nuovo rapporto della Commissione europea "Abitare nell'Unione europea: sviluppo del mercato, fattori fondamentali e politiche" rivela che i prezzi degli immobili nell'UE sono aumentati del 50% tra il 2014 e il 2024, mentre in alcuni paesi, come Ungheria, Lituania, Repubblica Ceca, Portogallo, Estonia, Bulgaria e Polonia, sono aumentati di oltre il 200%.
Portogallo come il mercato più sopravvalutato d'Europa
Secondo le stime della Commissione Europea, il Portogallo ha gli immobili più sopravvalutati dell'Unione Europea. I prezzi sono lì, secondo i modelli di valutazione del mercato, il 35% superiori al loro valore reale, che è il livello più alto registrato in Europa. La causa risiede in una combinazione di fattori: aumento dei tassi di interesse, forte domanda da parte di acquirenti più ricchi, investimenti istituzionali e l'esplosione degli affitti a breve termine. Il turismo e piattaforme come Airbnb hanno ulteriormente limitato l'offerta di appartamenti per affitti a lungo termine, il che ha portato a pressioni sui prezzi.
Aumento dei prezzi e diminuzione dell'accessibilità all'abitazione
Quando la crescita dei prezzi viene confrontata con la crescita dei redditi, è chiaro che l'alloggio sta diventando sempre più difficile da ottenere. L'aumento maggiore del rapporto prezzo/reddito è stato registrato in Portogallo, Paesi Bassi, Ungheria, Lussemburgo, Irlanda, Repubblica Ceca e Austria, dove i prezzi sono cresciuti oltre il 20% più velocemente dei salari. Ciò significa che anche nei paesi con un tenore di vita elevato, l'acquisto di un immobile sta diventando una sfida sempre maggiore, mentre il mercato si allontana sempre più dalle reali possibilità del cittadino medio.
Impatto del turismo e degli affitti a breve termine
La Commissione Europea collega chiaramente l'aumento dei prezzi immobiliari con lo sviluppo del turismo. Nei paesi turistici, come Portogallo, Spagna, Italia e Croazia, l'aumento del numero di affitti a breve termine riduce direttamente la disponibilità di appartamenti per affitti a lungo termine. Ciò è particolarmente vero per i centri storici delle città, dove gran parte degli immobili è stata destinata all'alloggio turistico. Questa tendenza, sebbene porti guadagni a breve termine, a lungo termine riduce il numero di appartamenti disponibili per la popolazione locale e aumenta la pressione sui prezzi.
Immobili vuoti come potenziale non utilizzato
Uno dei più grandi paradossi del mercato europeo sono gli immobili vuoti. Si stima che un immobile su sei in Europa sia vuoto, e i paesi con la quota maggiore di appartamenti vuoti sono Portogallo, Bulgaria, Romania, Malta, Cipro e Ungheria. Tali immobili sono spesso conservati come investimento, senza un reale utilizzo, riducendo l'offerta di appartamenti attivi e aumentando ulteriormente i prezzi. Si tratta di una tendenza che sta diventando un tema importante anche in Croazia, dove si discute sempre più sulla tassazione degli appartamenti vuoti.
Croazia tra i paesi con una crescita più moderata
Nel contesto europeo, la Croazia è tra i mercati più stabili. I prezzi degli immobili nel nostro paese crescono continuamente, ma non con la stessa intensità del Portogallo o dell'Ungheria. Nonostante la crescita degli affitti turistici e l'aumento della domanda da parte di acquirenti stranieri, il mercato nazionale mostra ancora tendenze equilibrate. Tuttavia, sfide come permessi lenti, mancanza di nuove costruzioni e mancanza di politiche abitative possono influenzare ulteriormente l'accessibilità all'abitazione in futuro, soprattutto a Zagabria e sulla costa.
L'Europa cerca un equilibrio tra turismo e sostenibilità abitativa
Mentre il mondo analizza ancora la crescita globale dei prezzi immobiliari, l'Europa si confronta con i propri problemi - una crescita che spesso supera il valore reale e minaccia la disponibilità di alloggi. Il Portogallo è l'esempio più estremo, ma tendenze simili sono sempre più seguite da altri paesi dell'Europa meridionale, tra cui la Croazia. La questione chiave che i mercati europei devono risolvere è come conciliare turismo, investimenti e alloggi sostenibili. Perché, se i prezzi degli immobili nel mondo sono una questione di mercato, in Europa sono sempre più una questione di equilibrio sociale.
