Wir haben kürzlich über den Anstieg der Immobilienpreise weltweit berichtet, der in den letzten fünf Jahren den Nahen Osten und Südosteuropa am stärksten betroffen hat. Nun geschieht dasselbe auf dem europäischen Markt, wo die Preise für Wohnraum deutlich schneller steigen als die Einkommen der Bürger. Ein neuer Bericht der Europäischen Kommission „Wohnen in der Europäischen Union: Marktentwicklung, grundlegende Faktoren und politische Maßnahmen“ zeigt, dass die Immobilienpreise in der EU von 2014 bis 2024 um bis zu 50 % gestiegen sind, während sie in einigen Ländern wie Ungarn, Litauen, Tschechien, Portugal, Estland, Bulgarien und Polen um mehr als 200 Prozent gestiegen sind.
Portugal als überbewertester Markt in Europa
Schätzungen der Europäischen Kommission zufolge sind die Immobilien in Portugal am überbewertetsten in der Europäischen Union. Die Preise liegen dort laut Marktmodell 35 % über ihrem tatsächlichen Wert, was das höchste jemals in Europa verzeichnete Niveau ist. Ursache ist eine Kombination von Faktoren: steigende Zinssätze, starke Nachfrage von wohlhabenderen Käufern, institutionelle Investitionen und die Explosion der Kurzzeitmieten. Tourismus und Plattformen wie Airbnb haben das Angebot an Wohnungen zur Langzeitmiete zusätzlich eingeschränkt, was zu einem Preisdruck geführt hat.
Preisanstieg und Rückgang der Wohnraumerschwinglichkeit
Vergleicht man den Preisanstieg mit dem Einkommenswachstum, wird deutlich, dass Wohnen immer unzugänglicher wird. Der größte Anstieg des Preis-Einkommens-Verhältnisses wurde in Portugal, den Niederlanden, Ungarn, Luxemburg, Irland, Tschechien und Österreich verzeichnet, wo die Preise um mehr als 20 % schneller stiegen als die Löhne. Das bedeutet, dass selbst in Ländern mit hohem Standard der Kauf von Immobilien zu einer immer größeren Herausforderung wird, während sich der Markt immer weiter von den tatsächlichen Möglichkeiten des Durchschnittsbürgers entfernt.
Auswirkungen von Tourismus und Kurzzeitmieten
Die Europäische Kommission verbindet den Anstieg der Immobilienpreise eindeutig mit der Entwicklung des Tourismus. In touristischen Ländern wie Portugal, Spanien, Italien und Kroatien verringert die Zunahme von Kurzzeitmieten direkt die Verfügbarkeit von Wohnungen zur Langzeitmiete. Dies gilt insbesondere für die historischen Zentren der Städte, wo ein großer Teil der Immobilien in touristische Unterkünfte umgewandelt wurde. Dieser Trend bringt zwar kurzfristige Gewinne, verringert aber langfristig die Anzahl der verfügbaren Wohnungen für die lokale Bevölkerung und erhöht den Preisdruck.
Leere Immobilien als ungenutztes Potenzial
Eines der größten Paradoxe des europäischen Marktes sind leere Immobilien. Schätzungen zufolge ist eine von sechs Immobilien in Europa leer, wobei die Länder mit dem größten Anteil an leerstehenden Wohnungen Portugal, Bulgarien, Rumänien, Malta, Zypern und Ungarn sind. Solche Immobilien werden oft als Investition gehalten, ohne tatsächliche Nutzung, wodurch das Angebot an aktiven Wohnungen reduziert und die Preise zusätzlich erhöht werden. Dies ist ein Trend, der auch in Kroatien zu einem wichtigen Thema wird, wo die Besteuerung leerstehender Wohnungen zunehmend diskutiert wird.
Kroatien gehört zu den Ländern mit moderaterem Wachstum
Im europäischen Kontext gehört Kroatien zu den stabileren Märkten. Die Immobilienpreise steigen hier kontinuierlich, aber nicht in der gleichen Intensität wie in Portugal oder Ungarn. Trotz des Anstiegs der touristischen Vermietungen und der steigenden Nachfrage ausländischer Käufer zeigt der heimische Markt immer noch ausgewogene Trends. Herausforderungen wie langsame Genehmigungen, ein Mangel an Neubauten und ein Mangel an Wohnungspolitik können jedoch in Zukunft die Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter beeinträchtigen, insbesondere in Zagreb und an der Küste.
Europa sucht das Gleichgewicht zwischen Tourismus und nachhaltigem Wohnen
Während die Welt immer noch das globale Wachstum der Immobilienpreise analysiert, steht Europa vor seinen eigenen Problemen - einem Wachstum, das oft den realen Wert übersteigt und die Verfügbarkeit von Wohnraum gefährdet. Portugal ist das extremste Beispiel, aber ähnliche Trends werden zunehmend von anderen südeuropäischen Ländern, einschließlich Kroatien, verfolgt. Die zentrale Frage, die die europäischen Märkte lösen müssen, ist, wie Tourismus, Investitionen und nachhaltiges Wohnen in Einklang gebracht werden können. Denn wenn die Immobilienpreise in der Welt eine Frage des Marktes sind, sind sie in Europa zunehmend auch eine Frage des gesellschaftlichen Gleichgewichts.
