Что если продавец откажется от продажи недвижимости: задаток, ущерб и права покупателя

Покупка недвижимости осуществляется в несколько этапов – от устного соглашения и предварительного договора до основного договора, выплаты цены и регистрации права собственности. В этот период, который может длиться недели или месяцы, нередко одна из сторон меняет свое решение. Для покупателя особенно проблематична ситуация, когда продавец отказывается: возможно, он уже внес задаток, оплатил услуги адвоката или нотариуса, начал процедуру получения кредита и связал свои планы с конкретной недвижимостью.

Причина отказа продавца часто имеет финансовый характер – в период роста цен продавец иногда приходит к выводу, что теперь он может получить больше за ту же недвижимость, и ищет выход из уже согласованной сделки. Независимо от причины, ответ на вопрос, что покупатель может требовать в таком случае, почти всегда зависит от документа, который стороны подписали, и от того, как урегулированы задаток, сроки и последствия отказа. В центре внимания этого руководства – именно ситуация, когда продавец после подписания предварительного договора и внесения задатка отказывается от продажи или начинает затягивать.

Содержание

• Что такое задаток и для чего он нужен
• Задаток – это не то же самое, что предоплата
• Что происходит, когда продавец отказывается
• Двойной размер задатка и когда он уменьшается
• Право покупателя на исполнение договора
• Сроки и «существенное условие» договора
• Возмещение ущерба сверх задатка
• Роль предварительного договора и регистрация в земельной книге
• Когда продавец затягивает, вместо того чтобы открыто отказаться
• Налоговая сторона сорвавшейся сделки
• Как покупатель может защитить себя
• Как агентство недвижимости Regent может вам помочь
• Часто задаваемые вопросы (FAQ)
• Рекомендуется

Что такое задаток и для чего он нужен

Задаток – это денежная сумма, которую одна сторона передает другой при заключении договора, как знак того, что договор заключен, и как средство, обеспечивающее его исполнение. В хорватском праве это законодательно урегулированный институт из Закона об обязательственных отношениях. При купле-продаже недвижимости задаток обычно передает покупатель продавцу при подписании предварительного договора.

Задаток выполняет две основные функции: он подтверждает серьезность намерений и служит рычагом против легкомысленного отказа, так как обе стороны знают, что отказ влечет финансовые последствия. Когда сделка успешно завершается, задаток, как правило, засчитывается в покупную цену, поэтому он не является дополнительными расходами, а лишь частью цены, уплаченной заранее.

Профессиональный совет: В договоре прямо укажите, что переданная сумма является задатком, и как она будет рассматриваться в случае отказа каждой из сторон. Нечеткая формулировка впоследствии может привести к спору о том, был ли это вообще задаток или обычная предоплата.

Задаток – это не то же самое, что предоплата

В повседневной речи задаток и предоплата часто отождествляются, но юридически это разные институты с существенно разными последствиями. Предоплата – это часть цены, уплаченная заранее, но без функции обеспечения договора. Если сделка не состоится, предоплата, как правило, возвращается тому, кто ее внес, без увеличения и без потерь.

Поэтому для покупателя крайне важно знать, была ли сумма, которую он внес, оговорена как задаток или как предоплата, потому что от этого напрямую зависит, может ли он в случае отказа продавца требовать больше, чем просто возврат. Одна и та же сумма денег может иметь совершенно разный юридический эффект в зависимости от того, как она названа и урегулирована в договоре.

Профессиональный совет: Если вы хотите более сильную защиту на случай отказа продавца, настаивайте на том, чтобы внесенная сумма была прямо оговорена как задаток, а не как предоплата.

Что происходит, когда продавец отказывается

Когда от продажи отказывается продавец, получивший задаток, у покупателя, как правило, есть два основных варианта. Первый – потребовать последствий, связанных с задатком, то есть возврат, чаще всего в увеличенном размере. Второй – настаивать на том, чтобы договор все же был исполнен и продажа осуществлена на уже согласованных условиях.

Какой вариант выберет покупатель, зависит от его цели. Если ему важна именно эта недвижимость из-за местоположения, цены или личных причин, логично рассмотреть исполнение договора. Если тем временем он потерял интерес или нашел другую недвижимость, финансовые последствия отказа могут быть более реальным путем.

Двойной размер задатка и когда он уменьшается

Правило, которое больше всего интересует покупателя, это правило о двойном размере: когда от договора отказывается сторона, получившая задаток, она, как правило, обязана вернуть двойную сумму полученного задатка. Зеркально, если отказывается покупатель, который внес задаток, он, как правило, теряет внесенную сумму. Например, если вы внесли задаток в размере 10 000 евро, а продавец без уважительной причины отказывается, исходное правило означает, что он должен будет вернуть вам 20 000 евро.

Важно знать, что задаток на практике может быть также оговорен как отступное. Тогда согласовывается, что потеря задатка или возврат в двойном размере представляет собой заранее определенное последствие отказа, и сверх этого дополнительное возмещение ущерба не требуется. Тем не менее, правило о двойном задатке следует понимать как отправную точку, а не как математическую неизбежность в каждой ситуации, поскольку суд в исключительных обстоятельствах может смягчить последствия, особенно если задаток явно несоразмерен или договор частично исполнен.

Профессиональный совет: Перед подписанием убедитесь, что в договоре четко указано правило о возврате двойной суммы в случае отказа продавца и что задаток оговорен как обычный задаток или как отступное.

Право покупателя на исполнение договора

Возврат или потеря задатка – не единственный вариант. Когда продавец отказывается, покупатель в определенных случаях может потребовать, чтобы договор все же был исполнен, вместо того чтобы довольствоваться только последствиями, связанными с задатком. Это особенно важно для недвижимости, так как каждая недвижимость уникальна – определенное местоположение, этаж, ориентация или вид не могут быть просто заменены другой недвижимостью.

Требование об исполнении означает, что покупатель требует проведения купли-продажи на уже согласованных условиях, а не согласия на срыв сделки. Возможность и способ реализации этого права зависят от содержания предварительного договора или договора, от того, была ли недвижимость тем временем продана третьему лицу, а также от конкретных обстоятельств.

Профессиональный совет: Если вам важна именно эта недвижимость, не соглашайтесь автоматически только на возврат задатка. Сначала проверьте, есть ли реальные основания требовать исполнения договора.