Ukryte wady nieruchomości: prawa nabywcy po wprowadzeniu się

Ukryte wady nieruchomości to wady, które nie były widoczne podczas zwykłego przeglądu i o których kupujący w momencie zakupu nie wiedział ani nie mógł wiedzieć. Gdy taka wada się ujawni, kupujący może żądać usunięcia wady, dostarczenia innej rzeczy, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, a także odszkodowania. Sprzedawcę należy powiadomić w sposób udokumentowany i w terminie ustawowym, który dla wad ukrytych wynosi zazwyczaj dwa miesiące od ich wykrycia. Najtańszą ochroną jest przegląd przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a w przypadku nowego budownictwa, oprócz sprzedawcy, odpowiedzialni są również wykonawca oraz, na określonych warunkach, projektant i osoba sprawująca nadzór techniczny.

Kupujący, który po wprowadzeniu się odkryje ukrytą wadę nieruchomości, na przykład wilgoć za świeżo pomalowaną ścianą, pęknięcie zasłonięte meblami podczas oglądania, lub instalacje, które psują się dopiero pod rzeczywistym obciążeniem, ma ustawowe prawa wobec sprzedawcy. Prawa te nie zależą od tego, czy zakup odbył się za pośrednictwem agencji, czy bezpośrednio między dwiema stronami. Zależą od tego, czy wada była ukryta w momencie sprzedaży i czy kupujący powiadomił sprzedawcę w odpowiednim czasie.Z naszego doświadczenia w pracy z kupującymi, pytania o wady nieruchomości często pojawiają się dopiero po podpisaniu umowy i odebraniu kluczy, gdy czas na terminowe złożenie reklamacji już zaczął biec. W tym przewodniku wyjaśniamy, co prawnie uważa się za wadę ukrytą, jakie masz prawa, jak prawidłowo powiadomić sprzedawcę i co możesz zrobić przed podpisaniem, aby uniknąć sporu. Cały proces zakupu i sprzedaży opisujemy w przewodniku dotyczącym procesu kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji.

Spis treści

• Czym są wady ukryte nieruchomości i czym różnią się od wad jawnych
• Jakie prawa ma kupujący, gdy wada się ujawni
• Powiadomienie sprzedawcy i terminy: dlaczego czas jest kluczowy
• Co zrobić natychmiast po wykryciu wady
• Jak zmniejszyć ryzyko przed podpisaniem umowy
• Nowe budownictwo: dodatkowa odpowiedzialność wykonawcy i projektanta
• Jak Regent może Ci pomóc
• Często zadawane pytania

Kluczowe wnioski

• Wada ukryta to taka, która nie była widoczna podczas zwykłego przeglądu i o której kupujący nie wiedział ani nie mógł wiedzieć.
• Odpowiedzialność sprzedawcy za wady ukryte co do zasady nie zależy od tego, czy o nich wiedział.
• Kupujący może żądać usunięcia wady, dostarczenia innej rzeczy, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, a także odszkodowania.
• O wadzie ukrytej należy powiadomić sprzedawcę w terminie dwóch miesięcy od jej wykrycia, a w przypadku umów handlowych – niezwłocznie.
• Klauzula „kupuje się w stanie widocznym” nie chroni sprzedawcy, który wiedział o wadzie, a dla konsumenta nie jest wiążąca.
• W przypadku nowego budownictwa, oprócz sprzedawcy, odpowiedzialni są również wykonawca oraz, na określonych warunkach, projektant i osoba sprawująca nadzór techniczny, przez dziesięć lat od przekazania i odbioru prac.

Czym są wady ukryte nieruchomości i czym różnią się od wad jawnych

Wada ukryta to wada nieruchomości, której kupujący nie mógł zauważyć podczas zwykłego, uważnego oglądania i o której w momencie zakupu nie wiedział. Ta definicja decyduje o wszystkim, co następuje, ponieważ sytuacja prawna kupującego w istotny sposób zależy od tego, do której z dwóch grup wada należy.Wada jawna to taka, którą zwykle uważny kupujący zauważyłby podczas normalnego oglądania: pęknięta płytka, zużyty parkiet lub wilgoć widoczna już na suficie. Sprzedawca co do zasady nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział lub mógł wiedzieć (art. 402 i 403), ponieważ uważa się, że przyjął nieruchomość w stanie, w jakim ją widział. Wada ukryta jest inna: pęknięcie za szafą, instalacje, które działają, dopóki nie są obciążone, lub dach, który przecieka dopiero w okresie deszczowym.Za wady ukryte odpowiedzialność sprzedawcy co do zasady nie zależy od tego, czy celowo je zataił, czy też faktycznie o nich nie wiedział. Obowiązuje ustawa o stosunkach zobowiązaniowych (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 i 69/26), która reguluje odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne w artykułach od 400 do 410. Ustawa została zmieniona w 2026 roku, dlatego dla każdej umowy ważne jest, aby wiedzieć, kiedy została zawarta, o czym więcej poniżej.

Profesjonalna porada: Zanim cokolwiek zaczniesz, odpowiedz sobie na dwa pytania: czy wada mogła być zauważona podczas oglądania i czy ktoś Ci o niej cokolwiek powiedział. Odpowiedzi na te dwa pytania określają kierunek całego postępowania.

Jakie prawa ma kupujący, gdy wada się ujawni

Kupujący, u którego ujawni się wada ukryta, ma do dyspozycji kilka praw, ale nie wszystkie są jednakowo możliwe do zrealizowania w każdym przypadku. To, co jest realistyczne, zależy od wagi wady i od tego, czy w ogóle można ją naprawić.

• Usunięcie wady: jeśli wada może być naprawiona, kupujący może żądać, aby sprzedawca usunął ją na swój koszt.
• Dostarczenie innej rzeczy wolnej od wad: prawo to przewiduje ustawa, jednak w przypadku nieruchomości jest ono specyficzne i w praktyce rzadko wykonalne.
• Proporcjonalne obniżenie ceny: proporcjonalnie do różnicy między wartością nieruchomości z wadą i bez niej.
• Odstąpienie od umowy: kupujący może oświadczyć o odstąpieniu na warunkach ustawowych, co co do zasady ma zastosowanie w przypadku poważniejszych wad.

Oprócz wymienionych praw, kupujący może, zgodnie z artykułem 410 ust. 2 ustawy o stosunkach zobowiązaniowych, żądać również odszkodowania zgodnie z ogólnymi zasadami odpowiedzialności za szkodę, na przykład kosztów tymczasowego zakwaterowania w czasie trwania usuwania poważnej usterki.Zgodnie ze zmianami ustawy o stosunkach zobowiązaniowych z 2026 roku (NN 69/26), wprowadzono zasadę kolejności: obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy następuje zazwyczaj dopiero po tym, jak sprzedawca nie usunął wady, odmówił jej usunięcia lub nie usunął jej w rozsądnym terminie lub bez znacznych niedogodności, chyba że wada jest na tyle poważna, że uzasadnia natychmiastowe obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy.Które z tych praw jest możliwe do zrealizowania i czy opłaca się go dochodzić, biorąc pod uwagę koszty sporu i wartość wady, to ocena, którą powinien dokonać prawnik przed wysłaniem jakiegokolwiek pisemnego żądania do sprzedawcy. Nie ma jednej odpowiedzi, która byłaby ważna dla każdej wady i każdej nieruchomości.

Profesjonalna porada: Zanim zaproponujesz sprzedawcy obniżenie ceny, poproś o wycenę kosztów naprawy niezależnego rzemieślnika lub inżyniera. Kwota, której żądasz, musi mieć udokumentowane podstawy, w przeciwnym razie negocjacje sprowadzają się do domysłów.

Powiadomienie sprzedawcy i terminy: dlaczego czas jest kluczowy

Ustawa przewiduje różne terminy dla wad jawnych i ukrytych, a zwłoka co do zasady osłabia pozycję kupującego. O wadzie ukrytej kupujący musi powiadomić sprzedawcę w terminie dwóch miesięcy od jej wykrycia, a w przypadku umów handlowych – niezwłocznie (art. 404).Istnieje również granica ostateczna: sprzedawca co do zasady nie odpowiada za wady, które ujawnią się po dwóch latach od wydania rzeczy, a w przypadku umowy handlowej – po sześciu miesiącach. Ważny jest wyjątek: jeśli sprzedawca wiedział o wadzie lub nie mogła ona pozostać mu nieznana, kupujący nie traci prawa z powodu przekroczenia terminu (art. 407). Po terminowym powiadomieniu prawa z tytułu wady fizycznej co do zasady wygasają dwa lata od dnia wysłania powiadomienia sprzedawcy (art. 422), chyba że sprzedawca podstępnie uniemożliwił mu dochodzenie praw. Ze względu na wyjątki ustawowe nie należy obliczać terminu w konkretnym sporze bez porady prawnej.Dla wad jawnych obowiązują inne zasady (art. 403). Kupujący, który nie jest konsumentem, musi obejrzeć nieruchomość jak najszybciej, zgodnie z normalnym tokiem rzeczy, i zgłosić widoczne wady w ciągu ośmiu dni, a natychmiast, jeśli oględziny odbyły się w obecności obu stron. W przypadku umów handlowych powiadomienie następuje niezwłocznie. Konsument nie jest zobowiązany do oglądania rzeczy, a widoczną wadę musi zgłosić w ciągu dwóch miesięcy od jej wykrycia, najpóźniej dwa lata od przejścia ryzyka.Powiadomienie jest skuteczne tylko wtedy, gdy można je udowodnić, dlatego należy je wysłać pisemnie i w sposób pozostawiający ślad, na przykład listem poleconym lub e-mailem z potwierdzeniem odbioru. W nim opisz wadę, kiedy ją odkryłeś i co do tej pory podjąłeś, oraz załącz zdjęcia. Sprzedawcy należy również umożliwić wgląd w wadę, ponieważ bez tego mógłby kwestionować istnienie wady lub jej opis.Zwróć uwagę na początek terminów: termin na powiadomienie biegnie od odkrycia wady, a ostateczna granica od wydania nieruchomości, dlatego nigdy nie licz tylko od wprowadzenia się i nie czekaj, aż wada „naprawi się sama”.Uwaga: Ustawa o stosunkach zobowiązaniowych została zmieniona w 2026 roku (NN 69/26). Niektóre zmiany, między innymi w artykułach 401, 405 i 410, mają zastosowanie do umów zawartych od 31 lipca 2026 roku, natomiast do umów zawartych wcześniej stosuje się wcześniejsze przepisy, zgodnie z przepisami przejściowymi tej ustawy.

Profesjonalna porada: Gdy tylko podejrzewasz istnienie wady ukrytej, natychmiast ją sfotografuj i zapisz datę. Dokument powstały tego dnia jest często bardziej decydujący niż wszystko, co później próbujesz zrekonstruować.

Co zrobić natychmiast po wykryciu wady

Najważniejsze jest, aby w ciągu pierwszych kilku dni postępować w kolejności, która chroni Twoją pozycję dowodową. Zalecana kolejność kroków jest następująca:

1. Sfotografuj i nagraj wadę przed jakimkolwiek działaniem, z widoczną datą.
2. Zażądaj ekspertyzy niezależnego inżyniera, biegłego lub autoryzowanego rzemieślnika, który ustali przyczynę i oszacuje koszt naprawy.
3. Wyślij sprzedawcy pisemne powiadomienie w sposób, który można udowodnić, i daj mu możliwość przeglądu wady.
4. Nie rozpoczynaj naprawy, zanim wada nie zostanie udokumentowana i zanim sprzedawca nie zostanie powiadomiony, chyba że istnieje nagłe niebezpieczeństwo większej szkody.
5. Skontaktuj się z prawnikiem w celu oceny sytuacji prawnej i wyboru praw, których będziesz dochodzić.

Jeśli zagrożenie większą szkodą jest naglące, na przykład w przypadku wycieku wody, natychmiast ogranicz szkodę, ale wszystko, co robisz, udokumentuj i zachowaj rachunki. Takie koszty mogą później stanowić część roszczenia o odszkodowanie.

Profesjonalna porada: Wszystko, co wysłałeś sprzedawcy, i wszystko, co on odpowiedział, przechowuj w jednym miejscu, wraz z datami. Chronologiczny zbiór dokumentów często skraca spór lub sprawia, że staje się on niepotrzebny.

Jak zmniejszyć ryzyko przed podpisaniem umowy

Najtańszy moment na rozwiązanie problemu ukrytej wady to przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie po wprowadzeniu się. Niezależny przegląd przed zakupem, przeprowadzony przez inżyniera lub innego specjalistę, a nie tylko przez osobę, która prowadzi Cię na oględziny, ujawnia znaczną część tego, co inaczej pozostałoby ukryte do pierwszego deszczu lub pierwszego rzeczywistego obciążenia instalacji. Co obejmuje przegląd, opisujemy w przewodniku dotyczącym przeglądu nieruchomości przed zakupem.Dodaj do tego sprawdzenie stanu prawnego. Wypis z księgi wieczystej potwierdza, kto jest właścicielem i czy istnieją obciążenia lub spory, co jest odrębną kwestią od stanu fizycznego nieruchomości, ale równie ważne przed podpisaniem. Jak czytać ten dokument, wyjaśniamy w przewodniku dotyczącym tytułu własności, księgi wieczystej i katastru.Podczas negocjacji zadaj sprzedawcy bezpośrednie pytania o znane wady, wcześniejsze naprawy i wilgoć, oraz zażądaj, aby odpowiedzi zostały wpisane do umowy. Przeczytaj również klauzule ograniczające odpowiedzialność sprzedawcy, takie jak „kupuje się w stanie widocznym”. Taka klauzula może ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność za wady fizyczne, ale jest nieważna, jeśli sprzedawca wiedział o wadzie, a nie poinformował o niej kupującego (art. 408). W przypadku umów konsumenckich wcześniej uzgodnione ograniczenie lub wyłączenie nie jest wiążące dla konsumenta. Dlatego przed podpisaniem musisz wiedzieć, co dokładnie oznacza ta klauzula.

Profesjonalna porada: Jeśli to możliwe, obejrzyj nieruchomość również podczas deszczowej pogody lub zaraz po niej. Ślady wilgoci i problemy z odpływem, których nie widać w suchy dzień, często stają się później wadą ukrytą.

Nowe budownictwo: dodatkowa odpowiedzialność wykonawcy i projektanta

W przypadku nowego budownictwa, oprócz odpowiedzialności sprzedawcy, istnieje również szczególna odpowiedzialność ustawowa za wady dotyczące spełniania określonych prawem istotnych wymagań dla budowli, w praktyce znana jako odpowiedzialność za solidność budowli. Zgodnie z artykułem 633 ustawy o stosunkach zobowiązaniowych za takie wady odpowiada wykonawca, a na określonych warunkach również projektant oraz osoba sprawująca nadzór techniczny. Odpowiedzialność trwa dziesięć lat od przekazania i odbioru prac, dotyczy również późniejszych nabywców budowli i nie może być wyłączona ani ograniczona umową.Późniejszy nabywca nie otrzymuje nowego dziesięcioletniego terminu tylko dlatego, że kupił nieruchomość od poprzedniego właściciela: prawa z tytułu wad przechodzą na późniejszego nabywcę, ale wlicza się mu termin, który już biegł poprzednikowi (art. 632). Nabywca musi powiadomić wykonawcę, projektanta lub osobę sprawującą nadzór o wadzie w terminie sześciu miesięcy od jej wykrycia, a prawo wobec wykonawcy i projektanta wygasa po roku od dnia powiadomienia (art. 634), z zastrzeżeniem szczególnych przepisów ustawowych.Kupujący nowego budownictwa może zatem w praktyce mieć kilka podstaw do roszczeń: ogólną odpowiedzialność sprzedawcy za wady, ustawową odpowiedzialność za istotne wymagania dla budowli oraz gwarancję udzieloną przez inwestora umową na wykonane prace. Które z nich ma zastosowanie w konkretnym przypadku i jakie są uzgodnione okresy gwarancji, należy sprawdzić w umowie kupna-sprzedaży dla danej nieruchomości, a nie na podstawie doświadczeń z innymi projektami.Przy zakupie w budowie warto również sprawdzić, kto jest wykonawcą, kto projektantem i jak uregulowano wpisanie nieruchomości, co jest tematem wpisu nieruchomości do księgi wieczystej w Chorwacji.

Profesjonalna porada: Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży dla nowego budownictwa poproś o listę gwarancji i okresów gwarancji udzielanych przez inwestora i porównaj je z tym, co jest zapisane w umowie, a nie tylko z tym, co obiecano na prezentacji sprzedażowej.

Jak Regent może Ci pomóc

Regent może pomóc w przeglądzie nieruchomości przed zakupem, weryfikacji dokumentacji oraz organizacji niezbędnych ekspertyz. W przypadku potrzeby opinii prawnej lub technicznej, możemy skierować Cię do odpowiednich prawników, inżynierów i innych specjalistów, a nasz zespół towarzyszy kupującemu przez cały proces kupna-sprzedaży. Konkretne porady prawne i sporządzanie roszczeń prawnych pozostają w gestii prawników. Jeśli planujesz zakup lub już natknąłeś się na wadę, skontaktuj się z nami lub sprawdź, jak wygląda zakup z Regentem. Zagraniczni kupujący mogą również zapoznać się z informacjami na stronie usługi dla zagranicznych kupujących.

Często zadawane pytania

Czym są ukryte wady nieruchomości?

Ukryte wady nieruchomości to wady, które nie były widoczne podczas zwykłego przeglądu i o których kupujący w momencie zakupu nie wiedział ani nie mógł wiedzieć. Typowe przykłady to wilgoć za świeżo pomalowaną ścianą, dach przeciekający dopiero w okresie deszczowym oraz instalacje, które okazują się niesprawne dopiero pod rzeczywistym obciążeniem.

Czy sprzedawca odpowiada za wadę ukrytą, nawet jeśli o niej nie wiedział?

Tak, sprzedawca co do zasady odpowiada za wadę ukrytą, nawet jeśli o niej nie wiedział, ponieważ jego odpowiedzialność nie zależy od wiedzy. Wiedza jest ważna w innym kontekście: jeśli sprzedawca wiedział o wadzie lub nie mogła ona pozostać mu nieznana, kupujący nie traci prawa z powodu przekroczenia terminu (art. 407 ustawy o stosunkach zobowiązaniowych), a sprzedawca, który wiedział o wadzie i jej nie zgłosił, nie może powoływać się na umowne wyłączenie odpowiedzialności (art. 408).

Jakie prawa ma kupujący, gdy odkryje wadę ukrytą?

Kupujący może żądać usunięcia wady, dostarczenia innej rzeczy wolnej od wad, proporcjonalnego obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, a także odszkodowania (art. 410). Dostarczenie innej rzeczy w przypadku nieruchomości jest w praktyce rzadkością. To, które prawo jest wykonalne w konkretnym przypadku, zależy od wagi wady i od tego, czy sprzedawca miał możliwość usunięcia wady.

Czy istnieje termin na zgłoszenie wady ukrytej sprzedawcy?

Tak, kupujący musi powiadomić sprzedawcę o wadzie ukrytej w terminie dwóch miesięcy od jej wykrycia, a w przypadku umów handlowych – niezwłocznie (art. 404). Po terminowym powiadomieniu prawa co do zasady wygasają dwa lata od dnia wysłania powiadomienia (art. 422). Ze względu na wyjątki ustawowe termin w konkretnym sporze należy sprawdzić z prawnikiem.

Czy lepiej żądać obniżenia ceny czy odstąpienia od umowy?

Obniżenie ceny zazwyczaj odpowiada wadom, które nie uniemożliwiają zwykłego użytkowania nieruchomości, natomiast odstąpienie od umowy dotyczy poważnych wad, przez które nieruchomość nie może służyć swojemu przeznaczeniu. W przypadku umów zawartych od 31 lipca 2026 r. ustawa co do zasady wymaga, aby sprzedawca najpierw miał możliwość usunięcia wady. Ostateczny wybór należy ocenić z prawnikiem przed wysłaniem pisemnego żądania.

Czy odpowiedzialność za wady ukryte może być wyłączona umową?

Tak, klauzula taka jak „kupuje się w stanie widocznym” może ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne, ale takie postanowienie jest nieważne, jeśli sprzedawca wiedział o wadzie, a nie poinformował o niej kupującego (art. 408). W przypadku umów konsumenckich wcześniej uzgodnione ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności nie jest wiążące dla konsumenta.

Czy ta sama odpowiedzialność obowiązuje w przypadku nowego budownictwa?

Tak, w przypadku nowego budownictwa nadal istnieje odpowiedzialność sprzedawcy za wady, a oprócz niej istnieje również szczególna odpowiedzialność ustawowa wykonawcy oraz, na określonych warunkach, projektanta i osoby sprawującej nadzór techniczny (art. 633). Odpowiedzialność ta trwa dziesięć lat od przekazania i odbioru prac, obowiązuje również wobec późniejszych nabywców, ale późniejszy kupujący nie otrzymuje nowego terminu, ponieważ wlicza się mu termin poprzednika. Nie może być wyłączona umową.

Czy potrzebuję prawnika, czy wystarczy agencja nieruchomości?

Do oceny Twojej sytuacji prawnej i sporządzenia pisemnego roszczenia wobec sprzedawcy potrzebny jest prawnik, a nie agencja. Agencja może pomóc w przeglądzie nieruchomości i weryfikacji dokumentacji przed zakupem oraz skierować Cię do odpowiednich specjalistów, jednak nie świadczy porad prawnych.

Polecane

• Przegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i protokół zdawczo-odbiorczy
• Czym są tytuł własności, księga wieczysta i kataster oraz jak je czytać
• Jak krok po kroku wygląda proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji
• Wpis nieruchomości do księgi wieczystej w Chorwacji: czym jest, jak działa i co musisz wiedzieć