Davki na nepremičnine na Hrvaškem in v Evropi: kje smo trenutno in kaj nas čaka?

Davki na nepremičnine so v zadnjih letih vse pogostejša tema v evropski javnosti. Njihov pomen ni samo v polnjenju državnih in lokalnih proračunov, temveč tudi v močnem vplivu na stanovanjski trg. Medtem ko nekatere države poskušajo prav z davki regulirati rast cen in dostopnost stanovanj, jih druge še vedno uporabljajo v precej manjšem obsegu. Kje je v tej zgodbi Hrvaška?


Hrvaška v "zlati sredini"


Po podatkih Evropske komisije za leto 2023 je delež davkov na nepremičnine v hrvaškem BDP znašal približno 1 %. To nas uvršča v spodnji del evropske lestvice, skupaj z Nemčijo, medtem ko je povprečje Evropske unije 1,9 %.
Za primerjavo, Francija in Velika Britanija prednjačita z deležem 3,7 % BDP, medtem ko Belgija zaseda tretje mesto z 3,2 %. V absolutnih številkah so razlike še bolj izrazite - Velika Britanija je leta 2023 pobrala 115 milijard evrov, Francija 104,5 milijarde, medtem ko je Hrvaška na skromnejši ravni, s prihodki, ki se merijo v sto milijonih.


Davek na promet z nepremičninami – ključni prihodek za lokalne enote


Na Hrvaškem je najpomembnejša oblika obdavčitve nepremičnin davek na promet z nepremičninami, ki znaša 3 % vrednosti kupljenega objekta. Ta prihodek ne gre državi, ampak lokalnim enotam, zato so mesta in občine v veliki meri odvisne prav od te oblike obdavčitve.
Poleg tega je bil letos uveden širši davek na nepremičnine kot nadomestilo za dosedanji davek na počitniške hiše. Nanaša se na objekte, ki se uporabljajo za kratkoročni turistični najem, kar je še posebej pomembno za obmorska mesta in občine. S tem država poskuša odgovoriti na vse večji pritisk turizma na lokalne stanovanjske trge.


Primerjava z Evropo


Glede na delež davkov na nepremičnine v skupnih davčnih prihodkih je Hrvaška prav tako pod povprečjem - pri nas je to približno 1 %, medtem ko je povprečje Unije 4,7 %. Na vrhu lestvice je Francija s kar 8,4 %, sledijo ji Belgija (7,4 %), Grčija (7 %), Španija (6,7 %) in Portugalska (5,9 % ).
V Nemčiji, s katero se pogosto primerjamo, ta delež znaša le 2,5 %, kar kaže, da tudi največja evropska gospodarstva niso nujno odvisna od davkov na nepremičnine.
Znotraj davka na nepremičnine je pomemben segment tudi davek na prenos lastnine, ki zajema vse transakcije, kot so nakup, prodaja ali vpis v zemljiške knjige. Italija je vodilna z deležem 1 % BDP, medtem ko Hrvaška s svojim davkom na promet z nepremičninami v višini 3 % prav tako zavzema pomembno mesto, čeprav skupni zneski ostajajo nižji zaradi manjšega obsega trga.


Kontroverznosti in predlogi v Evropi


Eden najzanimivejših primerov prihaja iz Španije, kjer je vlada predlagala uvedbo 100 % davka na nakup nepremičnin za državljane izven EU. Cilj je bil zmanjšati pritisk tujih vlagateljev na domači trg in omogočiti bolj dostopna stanovanja lokalnemu prebivalstvu. Ta ideja je sprožila veliko razpravo, mnogi strokovnjaki pa so opozorili, da bi imeli tako radikalni ukrepi lahko negativne posledice za naložbe in trg.
Več o tem preberite tukaj.


Strokovna mnenja: naj Hrvaška poveča davke?


Po mnenju strokovnjakov Hrvaška za zdaj balansira med potrebo po prihodkih in željo, da ne obremeni dodatno državljanov. Vendar OECD in številni ekonomisti poudarjajo, da obstaja prostor za pravičnejšo in učinkovitejšo obdavčitev nepremičnin. To bi lahko ob pravilno zasnovanih ukrepih pripomoglo tudi k zmanjšanju rasti cen stanovanj.
Profesor José García Montalvo z Univerze Pompeu Fabra v Barceloni opozarja, da stalne spremembe politik in neusklajenost davčnih ukrepov pogosto vodijo do neučinkovitih rezultatov in nepredvidljivih posledic na trgu. Hrvaška bi morala biti po mnenju strokovnjakov previdna - ker lahko višji davki prinesejo več prihodkov, je ključna njihova usklajenost s politikami, ki spodbujajo gradnjo in dostopnost stanovanj.



Hrvaška je trenutno v "zlati sredini" Evrope - davki na nepremičnine pri nas obstajajo, vendar je njihov pomen v proračunskih prihodkih precej manjši kot v Franciji, Belgiji ali Španiji. Kljub temu trendi kažejo, da se bo razprava o pravičnejši in širši obdavčitvi nepremičnin vse bolj odpirala, zlasti v kontekstu rasti cen in težav pri dostopnosti stanovanj.
V kolikšni meri se bo Hrvaška odločila slediti evropskim primerom, bo treba še videti. Kar je gotovo - davčna politika do nepremičnin postaja eno od ključnih vprašanj, ki bodo oblikovala trg v prihodnjih letih.