Dane dane o nehnuteľnostiach v Chorvátsku a Európe: kde sa práve nachádzame a čo nás čaká?

Dane na nehnuteľnosti sú v posledných rokoch čoraz častejšou témou v európskej verejnosti. Ich dôležitosť nespočíva len v plnení štátnych a miestnych rozpočtov, ale aj v silnom vplyve na trh bývania. Zatiaľ čo niektoré štáty sa práve cez dane snažia regulovať rast cien a dostupnosť bytov, iné ich ešte stále používajú v oveľa menšom rozsahu. Kde je v tomto príbehu Chorvátsko?


Chorvátsko v "zlatom strede"


Podľa údajov Európskej komisie za rok 2023, podiel daní z nehnuteľností v chorvátskom HDP predstavoval približne 1 %. To nás zaraďuje do spodnej časti európskeho rebríčka, spolu s Nemeckom, zatiaľ čo priemer Európskej únie je 1,9 %.
Pre porovnanie, Francúzsko a Veľká Británia vedú s podielom 3,7 % HDP, zatiaľ čo Belgicko drží tretie miesto s 3,2 %. V absolútnych číslach sú rozdiely ešte výraznejšie – Veľká Británia v roku 2023 vybrala 115 miliárd eur, Francúzsko 104,5 miliárd, zatiaľ čo Chorvátsko je na skromnejšej úrovni, s príjmami, ktoré sa merajú v stovkách miliónov.


Daň z prevodu nehnuteľností – kľúčový príjem pre miestne jednotky


V Chorvátsku je najvýznamnejšou formou zdaňovania nehnuteľností daň z prevodu nehnuteľností, ktorá predstavuje 3 % hodnoty kúpeného objektu. Tento príjem nejde štátu, ale miestnym jednotkám, takže mestá a obce do veľkej miery závisia práve od tejto daňovej formy.
Okrem toho sa tento rok zaviedla aj rozsiahlejšia daň z nehnuteľností ako náhrada za doterajšiu daň z rekreačných domov. Vzťahuje sa na objekty, ktoré sa používajú na krátkodobý turistický prenájom, čo je obzvlášť dôležité pre pobrežné mestá a obce. Tým sa štát snaží reagovať na čoraz väčší tlak turizmu na miestne trhy s bývaním.


Porovnanie s Európou


Pozerajúc sa na podiel daní z nehnuteľností na celkových daňových príjmoch, Chorvátsko je tiež podpriemerné – u nás je to okolo 1 %, zatiaľ čo priemer Únie je 4,7 %. Na vrchole rebríčka je Francúzsko s takmer 8,4 %, nasleduje Belgicko (7,4 %), Grécko (7 %), Španielsko (6,7 %) a Portugalsko (5,9 %).
V Nemecku, s ktorým sa často porovnávame, tento podiel predstavuje len 2,5 %, čo ukazuje, že ani najväčšie európske ekonomiky nemusia nevyhnutne mať vysoký stupeň spoliehania sa na dane viazané na nehnuteľnosti.
V rámci daní z nehnuteľností je dôležitým segmentom aj daň z prevodu vlastníctva, ktorá zahŕňa všetky transakcie ako kúpu a predaj alebo zápis do pozemkových kníh. Taliansko vedie s podielom 1 % HDP, zatiaľ čo Chorvátsko so svojou daňou z prevodu nehnuteľností vo výške 3 % tiež zaujíma významné miesto, hoci celkové sumy zostávajú nižšie z dôvodu menších rozmerov trhu.


Kontroverzie a návrhy v Európe


Jeden z najzaujímavejších príkladov prichádza zo Španielska, kde vláda navrhla zavedenie 100 % dane z kúpy nehnuteľností pre občanov mimo EÚ. Cieľom bolo znížiť tlak zahraničných investorov na domáci trh a umožniť dostupnejšie byty miestnemu obyvateľstvu. Táto myšlienka vyvolala veľkú diskusiu a mnohí odborníci upozornili, že takéto radikálne opatrenia by mohli mať negatívne dôsledky na investície a trh.
Viac o tom si prečítajte tu.


Odborné názory: má Chorvátsko zvýšiť dane?


Podľa odborníkov Chorvátsko zatiaľ balansuje medzi potrebou príjmov a túžbou nezaťažiť dodatočne občanov. OECD a mnohí ekonómovia však poukazujú na to, že existuje priestor pre spravodlivejšie a efektívnejšie zdaňovanie nehnuteľností. To by, spolu so správne navrhnutými opatreniami, mohlo pomôcť aj pri zmierňovaní rastu cien bytov.
Profesor José García Montalvo z Univerzity Pompeu Fabra v Barcelone upozorňuje, že neustále zmeny politík a nesúlad daňových opatrení často vedú k neefektívnym výsledkom a nepredvídateľným dôsledkom na trh. Chorvátsko by, podľa odborníkov, malo byť opatrné – pretože hoci vyššie dane môžu priniesť viac príjmov, kľúčová je ich koordinácia s politikami, ktoré podporujú výstavbu a dostupnosť bytov.



Chorvátsko sa v súčasnosti nachádza v "zlatom strede" Európy – dane z nehnuteľností u nás existujú, ale ich význam v rozpočtových príjmoch je oveľa menší ako vo Francúzsku, Belgicku alebo Španielsku. Napriek tomu trendy ukazujú, že diskusia o spravodlivejšom a širšom zdaňovaní nehnuteľností sa bude čoraz viac otvárať, najmä v kontexte rastu cien a problémov dostupnosti bývania.
Do akej miery sa Chorvátsko rozhodne nasledovať európske príklady, zostáva otázkou. Čo je isté – daňová politika voči nehnuteľnostiam sa stáva jednou z kľúčových otázok, ktoré budú formovať trh v nasledujúcich rokoch.