Estimation immobilière

Estimation immobilière – une étape importante dans le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier

Par estimation immobilière, nous entendons l'estimation du prix d'un bien immobilier. Il est clair que le but du vendeur est de vendre le bien le plus rapidement possible et au meilleur prix, mais les fausses idées sur la valeur réelle du bien sont souvent un gros problème dans le processus de vente.

Parfois, il s'agit d'une maison à laquelle le client est émotionnellement attaché, parfois un appartement bien situé mais dans un immeuble mal entretenu, dans certains cas, le vendeur considère son quartier comme bien meilleur qu'il ne l'est réellement parce qu'il a l'habitude d'y vivre, et il y a aussi l'incontournable « voisin » qui a vendu son bien à un prix vertigineux.

Outre les situations susmentionnées où les vendeurs surestiment, les situations où les vendeurs sous-estiment leur bien ne sont pas rares non plus.

Quelle que soit la raison, la détermination du prix de marché optimal peut être cruciale pour la vente. Parfois, quelques milliers d'euros peuvent également être cruciaux, surtout s'il s'agit de prix proches d'un nombre « rond ». Par exemple, les acheteurs peuvent rechercher des biens dans une fourchette de prix de 400 000 à 500 000 euros, et un bien de 503 000 ne s'affichera même pas dans la recherche. Les agents expérimentés de l'équipe Regent Real Estate savent reconnaître ces subtilités. Nos agents vous aident avec une estimation gratuite et fiable afin que votre bien immobilier obtienne une position de qualité sur le marché.

Qu'est-ce que cela implique ?

Lors de l'estimation de la valeur d'un bien, nos experts se rendront sur place et répondront à toutes les questions nécessaires concernant sa valeur et l'intérêt potentiel des acheteurs. Ce processus comprend les étapes suivantes :

Évaluation complète du bien

Nos experts immobiliers évalueront votre maison et trouveront les caractéristiques les plus attrayantes telles que, par exemple, l'emplacement, la taille du bien, le nombre de pièces et de salles de bains ou encore les possibilités de stationnement, et sur la base de ce qui précède, ils détermineront la qualité globale et les conditions de vie que votre maison offre aux acheteurs potentiels.

Évaluation de l'emplacement

En tant qu'expert de votre région, notre agent évalue l'attrait de l'emplacement pour les acheteurs potentiels. La distance par rapport aux établissements d'enseignement, aux commerces, les liaisons de transport et des caractéristiques pertinentes similaires sont prises en compte et analysées, par exemple. Sur la base de ce qui précède, nous évaluons également la qualité de vie dans ce quartier et indiquons pourquoi il est idéal pour vivre.

Biens concurrentiels à des fins de comparaison

Notre agent évalue les données de vente récentes dans la région de votre bien, afin d'identifier les biens similaires et leur prix de vente. Nous vous fournissons ainsi des informations complémentaires sur le marché et les détails qui pourraient vous intéresser et vous être utiles.

Que veulent les acheteurs ?

Après avoir vendu de nombreux biens dans votre région, notre agent possède suffisamment d'expérience et de connaissances sur ce que les acheteurs recherchent réellement, quels sont leurs désirs et leurs besoins et combien ils sont prêts à payer pour leur nouveau bien.  

Estimation du prix du bien

Sur la base de toutes les connaissances susmentionnées, notre agent estime le prix de vente approximatif de votre bien.

Ai-je besoin d'une estimation immobilière ?

La décision de vendre un bien n'est pas la seule raison de l'estimer. Il n'y a pas de mauvais moment pour connaître la valeur réelle de votre bien, car cela vous permet de prendre des décisions financières meilleures, plus judicieuses et plus sensées. Alors, quand une estimation de valeur est-elle une bonne idée ?

1. Si vous prévoyez de rénover un bien et que vous souhaitez savoir ce que les acheteurs locaux apprécieront et trouveront le plus attrayant
2. Vous terminez une rénovation et vous voulez savoir quel sera l'impact de la rénovation sur la valeur marchande de votre maison
3. Le marché évolue constamment et vous voulez savoir comment cela affecte la valeur de votre bien
4. Vous envisagez de refinancer et vous voulez savoir de combien cela augmenterait la valeur de votre maison
5. Vous envisagez de louer votre bien et vous voulez savoir quel est le bénéfice possible des loyers

Quelles méthodes sont utilisées pour estimer la valeur d'un bien immobilier ?

Aujourd'hui, il existe différentes méthodes pour déterminer la valeur de votre bien immobilier. En règle générale, nous distinguons trois approches : 

La méthode de comparaison des ventes est généralement utilisée pour les biens résidentiels privés pour lesquels il existe des biens comparables. Dans ce cas, « comparable » signifie que les biens sont similaires en termes d'emplacement et de caractéristiques telles que, par exemple, la superficie et la disposition des pièces.

La méthode des coûts est utilisée pour les biens résidentiels avec un nombre trop petit ou insuffisant de biens comparables sur le marché. Cette approche consiste à calculer les coûts de construction du bien en cours d'estimation. La valeur du bien est alors déterminée en soustrayant toute surévaluation potentielle qui s'est produite.  

La méthode des revenus s'applique si le bien est loué ou utilisé à des fins commerciales. Cela implique de calculer selon le principe du revenu final que l'on peut attendre du bien. Cette approche est particulièrement intéressante pour les biens utilisés comme placements financiers.

Plusieurs facteurs influent sur le prix auquel un bien peut être proposé sur le marché, à savoir :

• L'emplacement du bien
• La surface habitable et la taille de la parcelle
• Le nombre de pièces
• L'âge, la structure du bâtiment et l'état général
• Les caractéristiques supplémentaires (balcon, terrasse, grenier, jardin, garage, piscine, etc.)
• La facilité d'accès
• L'impression générale
• La situation du marché et les biens similaires vendus récemment
• En outre, des caractéristiques telles que le style architectural du bâtiment peuvent également avoir un impact significatif sur le prix du bien. Les éléments tels que le mobilier design et les décorations peuvent également stimuler davantage la demande des acheteurs et augmenter la valeur du bien.

Lorsqu'un acheteur a l'intention de financer par le biais d'un prêt bancaire, une estimation officielle de la valeur du bien est utilisée.

L'estimation de la valeur du bien est effectuée par des experts judiciaires permanents et des estimateurs autorisés en vertu de la Loi sur l'estimation de la valeur des biens immobiliers, et dont les pouvoirs découlent des réglementations spéciales qui régissent le fonctionnement des tribunaux et les procédures d'expropriation. Ils sont les seuls officiellement autorisés à effectuer des estimations utilisées à des fins officielles.

La valeur marchande des biens est estimée à l'aide de trois méthodes et de sept procédures, et la manière dont les données sont collectées est également prescrite. Il n'existe aucune règle quant à la durée d'une estimation et à la durée de l'attente. Cela dépend d'un accord avec le client et d'autres facteurs. Mais, dans la pratique, il faut attendre de trois jours à une semaine pour une estimation. Selon la complexité du projet et la superficie du bien, le service coûte en moyenne de 200 à 330 euros, mais souvent les banques prennent en charge le coût de l'estimation s'il s'agit d'un prêt.

En plus de tout ce qu'ils voient sur le terrain et dans la documentation, les experts utilisent le système eNekretnine dans leur travail. Il s'agit d'une base de données dans laquelle sont enregistrées toutes les transactions sur le marché immobilier. Pour chaque bien, la zone, la superficie, le type de bien sont enregistrés : appartement, maison, local commercial, terrain agricole, constructible ou forestier. Les prix atteints sont également visibles dans ce système. Grâce au système eNekretnine, les estimateurs autorisés et les agents immobiliers ont un accès facile aux données qui servent de base à leur travail professionnel de qualité. La base de données contient des informations sur le nombre de transactions pour chaque zone, les types de biens et les informations sur le bien qui a fait l'objet de la transaction, les prix atteints, etc.

Rapport d'estimation

L'estimation de la valeur des biens est présentée de manière claire et transparente par écrit, c'est-à-dire dans un document appelé rapport d'estimation, qui comprend :

• la conclusion et l'avis d'un expert judiciaire permanent pour l'estimation de biens immobiliers ou
• l'estimation d'un estimateur judiciaire permanent

Il s'agit d'un document crédible pour la prise de décisions dans les procédures administratives et judiciaires, ainsi que pour la prise de décisions d'investissement et autres. Un rapport d'estimation qui n'est pas établi conformément à la loi et au règlement est invalide. Les éléments suivants sont utilisés pour l'estimation de la valeur des biens et la collecte des données nécessaires :

• les prix d'achat et de vente et autres données, telles que les loyers, les baux, les coûts de gestion
• un ensemble de caractéristiques du bien, qui ne sont pas influencées par des circonstances inhabituelles ou personnelles.

Que vous ayez besoin d'aide pour déterminer le prix de votre bien ou d'une estimation officielle professionnelle, contactez l'équipe Regent Real Estate et ensemble, nous trouverons la solution idéale pour votre cas spécifique.