Odhad nemovitosti

Odhad nemovitosti – důležitý krok v procesu koupě a prodeje nemovitosti

Pod odhadem nemovitosti rozumíme odhad ceny nemovitosti. Je jasné, že cílem prodávajícího je prodat nemovitost co nejrychleji a za co nejlepší cenu, nicméně chybné představy o skutečné hodnotě nemovitosti jsou často velkým problémem při procesu prodeje.

Někdy je to dům, ke kterému má klient citový vztah, někdy byt v dobré lokalitě, ale v neudržované budově, v některých případech prodávající považuje svou čtvrť za mnohem lepší, než jaká tržně je, protože je tu zvyklý žít, a je tu i nepostradatelný “soused”, který prodal svou nemovitost za závratnou cenu.

Kromě uvedených situací, ve kterých prodávající přeceňují, nejsou vzácné ani situace, kdy prodávající podceňují svou nemovitost.

Ať už je důvod jakýkoli, určení optimální tržní ceny může být rozhodující pro prodej. Někdy může být rozhodující i několik tisíc eur, zejména pokud se jedná o ceny, které jsou blízko “kulatému” číslu. Například kupci mohou vyhledávat nemovitosti v cenovém rozpětí od 400 000 do 500 000 eur, a nemovitost za 503 000 se jim ani nezobrazí ve vyhledávání. Takové finesy umí rozpoznat zkušení agenti Regent Real Estate týmu. Naši agenti bezplatným a spolehlivým odhadem pomáhají Vám, aby Vaše nemovitost dosáhla co nejkvalitnější pozice na trhu.

Co to obnáší?

Při odhadu hodnoty nemovitosti, naši odborníci navštíví Vaši nemovitost a odpoví na všechny potřebné otázky o její hodnotě a možném zájmu potenciálních kupců. Tento proces zahrnuje následující kroky:

Komplexní ocenění majetku

Naši experti na nemovitosti ocení Váš domov a najdou nejpřitažlivější charakteristiky jako například, lokalita, velikost nemovitosti, počet pokojů a koupelen nebo možnost parkování, a na základě uvedeného určí celkovou kvalitu a podmínky bydlení, které Váš domov poskytuje potenciálním kupcům.

Hodnocení lokality

Jako odborník na Vaše území, náš agent posuzuje atraktivitu lokality pro potenciální kupce. V úvahu a analýzu se bere například vzdálenost od výchovně-vzdělávacích institucí, obchodů, dopravní propojenost a podobné relevantní vlastnosti. Na základě uvedeného posuzujeme i samotnou kvalitu života na tomto území a uvádíme proč je právě ono ideální pro život.

Konkurenční nemovitosti pro srovnání

Náš agent posuzuje nedávné údaje o prodeji na území Vaší nemovitosti,  aby identifikoval podobné nemovitosti a jejich prodejní cenu. Tím Vám poskytujeme dodatečné informace o trhu a detailech, které by Vás mohly zajímat a být užitečné.

Co kupci chtějí?

Po prodeji mnoha nemovitostí ve Vašem území, náš agent má dostatek zkušeností a poznatků o tom, co kupci vlastně poptávají, jaké jsou jejich přání a potřeby a kolik jsou ochotni zaplatit za svou novou nemovitost.  

Odhad ceny nemovitosti

Na základě všech výše uvedených poznatků, náš agent odhaduje přibližnou cenu prodeje Vaší nemovitosti.

Potřebuji odhad nemovitosti?

Rozhodnutí o prodeji nemovitosti není jediný důvod pro její odhad. Neexistuje špatný čas pro zjištění pravé hodnoty Vašeho majetku, protože jste tím v možnosti dělat lepší, chytřejší a smysluplnější finanční rozhodnutí. Takže, kdy je odhad hodnoty dobrý nápad?

1. Pokud plánujete obnovu nemovitosti a chcete vědět, co budou místní kupci nejvíce oceňovat a považovat za nejpřitažlivější
2. Dokončujete obnovu a chcete vědět, jaký vliv bude mít renovace na tržní hodnotu Vašeho domu
3. Trh se neustále  mění, a Vy chcete vědět, jak to ovlivňuje hodnotu Vašeho majetku
4. Přemýšlíte o refinancování a chcete vědět, kolik byste tím zvýšili hodnotu Vašeho domu
5. Přemýšlíte o pronajímání Vašeho majetku a chcete vědět, jaký je možný zisk z nájemného

Jaké metody se používají pro odhadování hodnoty nemovitosti?

Dnes existují různé metody pro určení hodnoty Vaší nemovitosti. Zpravidla rozlišujeme tři přístupy: 

Metoda srovnání prodeje se obvykle používá pro soukromé bytové nemovitosti, pro které existují srovnatelné nemovitosti. V tomto případě, “srovnatelné” znamená, že jsou nemovitosti podobné po lokalitě a charakteristikách, jako například, kvadratury a uspořádání pokojů.

Metoda nákladů se používá pro bytové nemovitosti s příliš malým nebo nedostatečným počtem srovnatelných nemovitostí na trhu. Tento přístup zahrnuje výpočet nákladů na výstavbu nemovitosti, která se odhaduje. Hodnota nemovitosti se pak určuje odečtením potenciálního přecenění, které vzniklo. 

Metoda příjmů se používá, pokud je nemovitost pronajata nebo se používá komerčně. To znamená výpočet podle principu kolik se konečných příjmů může očekávat od nemovitosti. Tento přístup je zvláště zajímavý pro nemovitosti, které se používají jako kapitálové investice.

Několik faktorů ovlivňuje cenu, za kterou se nemovitost může nabídnout na trhu, a to jsou:

• Lokalita nemovitosti
• Bytová plocha a velikost parcely
• Počet pokojů
• Stáří, stavební struktura a obecně stav
• Dodatečné charakteristiky (balkon, terasa, podkroví, zahrada, garáž, bazén atd.)
• Jednoduchost přístupu
• Celkový dojem
• Stav na trhu a nedávno prodané podobné nemovitosti
• Kromě toho, vlastnosti jako je architektonický styl stavby mohou mít také významný vliv na cenu nemovitosti. Elementy jako je designový nábytek a dekorace  také mohou dodatečně podnítit poptávku kupců a zvýšit hodnotu nemovitosti.

Když kupující zamýšlí financování prostřednictvím úvěru banky se používá úřední odhad hodnoty nemovitosti.

Odhad hodnoty nemovitosti provádějí oprávnění stálí soudní znalci a odhadci po Zákoně v odhadu hodnoty nemovitostí, a jejichž pravomoci vycházejí z zvláštních předpisů, kterými se upravuje práce soudů a postupy vyvlastnění. Jsou to jediní úředně oprávnění dělat odhady, které se používají pro úřední účely.

Tržní hodnota nemovitostí se odhaduje pomocí tří metod a sedmi postupů, a je předepsán i způsob, jakým se shromažďují údaje. Neexistuje pravidlo o tom, jak dlouho odhad trvá a jak dlouho se čeká. To závisí na dohodě s klientem a jinými faktory. Nicméně, v praxi se na odhad čeká od tří do týdne. V závislosti na složitosti projektu a kvadratuře nemovitosti v průměru služba stojí od 200 do 330 eur, ale často banky převezmou náklad odhadu, pokud se jedná o úvěr.

Kromě všeho, co vidí na terénu a v dokumentaci znalci se ve své práci slouží systémem eNekretnine. To je databáze, do které se zapisují všechny transakce na trhu nemovitostí. Pro každou nemovitost se zaznamenává oblast, kvadratura, druh nemovitostí: byt, dům, obchodní prostor, zemědělské, stavební nebo lesní pozemky. V tomto systému se vidí i dosažené ceny. Prostřednictvím systému eNekretnine oprávněným odhadcům a zprostředkovatelům v obchodu s nemovitostmi je umožněn snadný přístup k údajům, které jsou podkladem pro jejich kvalitní odbornou práci. Databáze obsahuje údaje o počtu transakcí pro jednotlivé oblasti, druhy nemovitostí a údaje o nemovitosti, která byla předmětem transakce, dosažené ceny, atd.

Odhadový elaborát

Ocenění hodnoty nemovitostí se jasně a transparentně prezentuje v písemné formě, respektive v dokumentu, který se nazývá odhadový elaborát, a zahrnuje:

• nález a stanovisko stálého soudního znalce pro odhad nemovitostí nebo
• odhad stálého soudního odhadce

To je věrohodná listina pro přijímání rozhodnutí v správních a soudních řízeních a pro přijímání investičních a jiných rozhodnutí. Odhadový elaborát, který není vypracován v souladu se Zákonem a Pravidelníkem, je neplatný. Pro odhad hodnoty nemovitostí a provádění nutných údajů se používají:

• kupní ceny a jiné údaje, jako jsou nájemné, pachtovné, náklady na hospodaření
• soubor znaků nemovitosti, které nejsou pod vlivem neobvyklých nebo osobních okolností.

Ať už potřebujete pomoc při určení ceny své nemovitosti nebo profesionální úřední odhad, obraťte se na Regent Real Estate tým a společně najdeme ideální řešení pro váš specifický případ.