Ocena nepremičnine

Ocena nepremičnine – pomemben korak v postopku nakupa in prodaje nepremičnine

Pod oceno nepremičnine razumemo oceno cene nepremičnine. Jasno je, da je cilj prodajalca prodati nepremičnino čim hitreje in po čim boljši ceni, vendar so napačne predstave o dejanski vrednosti nepremičnine pogosto velika težava pri postopku prodaje.

Včasih je to hiša, na katero je stranka čustveno vezana, včasih stanovanje na dobri lokaciji, vendar v nevzdrževani stavbi, v nekaterih primerih prodajalec meni, da je njegova soseska veliko boljša, kot je tržno, ker je tukaj navajen živeti, tu pa je tudi neizogibni »sosed«, ki je svojo nepremičnino prodal po vrtoglavi ceni.

Poleg navedenih situacij, v katerih prodajalci precenijo, niso redke niti situacije, kjer prodajalci podcenijo svojo nepremičnino.

Ne glede na razlog, je določitev optimalne tržne cene lahko ključnega pomena za prodajo. Včasih je lahko ključnega pomena tudi nekaj tisoč evrov, še posebej, če gre za cene, ki so blizu »okroglemu« številu. Na primer, kupci lahko iščejo nepremičnine v cenovnem razponu od 400.000 do 500.000 evrov, zato se jim nepremičnina v vrednosti 503.000 evrov ne bo niti prikazala v iskanju. Takšne finese znajo prepoznati izkušeni agenti ekipe Regent Real Estate. Naši agenti z brezplačno in zanesljivo oceno vam pomagajo, da vaša nepremičnina doseže čim kakovostnejši položaj na trgu.

Kaj to pomeni?

Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine bodo naši strokovnjaki obiskali vašo nepremičnino in odgovorili na vsa potrebna vprašanja o njeni vrednosti in morebitnem interesu potencialnih kupcev. Ta postopek vključuje naslednje korake:

Celovita ocena premoženja

Naši strokovnjaki za nepremičnine bodo ocenili vaš dom in našli najprivlačnejše značilnosti, kot so na primer lokacija, velikost nepremičnine, število sob in kopalnic ali pa možnost parkiranja, ter na podlagi navedenega določili celotno kakovost in pogoje bivanja, ki jih vaš dom nudi potencialnim kupcem.

Ocena lokacije

Kot strokovnjak za vaše območje naš agent ocenjuje privlačnost lokacije potencialnim kupcem. Pri tem se upošteva in analizira na primer oddaljenost od vzgojno-izobraževalnih ustanov, trgovin, prometna povezanost in podobne pomembne značilnosti. Na podlagi navedenega ocenjujemo tudi samo kakovost življenja na tem območju in navajamo, zakaj je ravno ono idealno za življenje.

Konkurenčne nepremičnine za primerjavo

Naš agent ocenjuje nedavne podatke o prodaji na območju vaše nepremičnine, da bi identificiral podobne nepremičnine in njihovo prodajno ceno. S tem vam nudimo dodatne informacije o trgu in podrobnostih, ki bi vas lahko zanimale in bile koristne.

Kaj želijo kupci?

Po prodaji številnih nepremičnin na vašem območju ima naš agent dovolj izkušenj in znanj o tem, kaj kupci dejansko iščejo, kakšne so njihove želje in potrebe ter koliko so pripravljeni plačati za svojo novo nepremičnino.  

Ocena cene nepremičnine

Na podlagi vseh zgoraj navedenih spoznanj naš agent ocenjuje približno ceno prodaje vaše nepremičnine.

Ali potrebujem oceno nepremičnine?

Odločitev o prodaji nepremičnine ni edini razlog za njeno oceno. Ni napačnega časa za izvedbo prave vrednosti vašega premoženja, saj ste s tem v možnosti sprejemati boljše, pametnejše in smiselnejše finančne odločitve. Torej, kdaj je ocena vrednosti dobra ideja?

1. Če načrtujete obnovo nepremičnine in želite vedeti, kaj bodo lokalni kupci najbolj cenili in smatrali za najprivlačnejše
2. Zaključujete obnovo in želite vedeti, kakšen bo vpliv renovacije na tržno vrednost vašega doma
3. Trg se nenehno spreminja in vi želite vedeti, kako to vpliva na vrednost vašega premoženja
4. Razmišljate o refinanciranju in želite vedeti, koliko bi s tem povečali vrednost vašega doma
5. Razmišljate o oddajanju vaše nepremičnine in želite vedeti, kolikšen je možen dobiček od najemnine

Katere metode se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti nepremičnine?

Danes obstajajo različne metode za določanje vrednosti vaše nepremičnine. Praviloma razlikujemo tri pristope:

Metoda primerjave prodaje se običajno uporablja za zasebne stanovanjske nepremičnine, za katere obstajajo primerljive nepremičnine. V tem primeru »primerljive« pomeni, da so nepremičnine podobne po lokaciji in značilnostih, kot so na primer kvadratura in razporeditev prostorov.

Metoda stroškov se uporablja za stanovanjske nepremičnine z premajhnim ali nezadostnim številom primerljivih nepremičnin na trgu. Ta pristop vključuje izračunavanje stroškov izgradnje nepremičnine, ki se ocenjuje. Vrednost nepremičnine se nato določi z odštevanjem potencialne precenjenosti, ki je nastala.

Metoda dohodka se uporablja, če je nepremičnina oddana ali se uporablja komercialno. To pomeni izračunavanje po principu, koliko se končnih dohodkov lahko pričakuje od nepremičnine. Ta pristop je še posebej zanimiv za nepremičnine, ki se uporabljajo kot kapitalske naložbe.

Nekaj dejavnikov vpliva na ceno, po kateri se nepremičnina lahko ponudi na trgu, in sicer:

• Lokacija nepremičnine
• Stanovanjska površina in velikost parcele
• Število sob
• Starost, gradbena struktura in splošno stanje
• Dodatne značilnosti (balkon, terasa, podstrešje, vrt, garaža, bazen itd.)
• Enostavnost dostopa
• Celoten vtis
• Stanje na trgu in nedavno prodane podobne nepremičnine
• Poleg tega lahko značilnosti, kot je arhitekturni slog gradnje, prav tako pomembno vplivajo na ceno nepremičnine. Elementi, kot so dizajnersko pohištvo in dekoracija, lahko dodatno spodbudijo povpraševanje kupcev in povečajo vrednost nepremičnine.

Ko kupec namerava financiranje prek kredita banke, se uporablja uradna ocena vrednosti nepremičnine.

Oceno vrednosti nepremičnine izvajajo pooblaščeni stalni sodni izvedenci in cenilci po Zakonu o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, katerih pooblastila izhajajo iz posebnih predpisov, ki urejajo delo sodišč in postopke razlastitve. Oni so edini uradno pooblaščeni za izdelavo ocen, ki se uporabljajo v uradne namene.

Tržna vrednost nepremičnin se ocenjuje s pomočjo treh metod in sedmih postopkov, predpisan pa je tudi način zbiranja podatkov. Ni pravila o tem, koliko časa traja ocena in koliko se čaka. To je odvisno od dogovora s stranko in drugih dejavnikov. Vendar se v praksi na oceno čaka od tri dni do enega tedna. Odvisno od zahtevnosti projekta in kvadrature nepremičnine storitev v povprečju stane od 200 do 330 evrov, vendar banke pogosto prevzamejo strošek ocene, če gre za kredit.

Poleg vsega, kar vidijo na terenu in v dokumentaciji, si izvedenci pri svojem delu pomagajo s sistemom eNekretnine. To je baza podatkov, v katero se vpisujejo vse transakcije na trgu nepremičnin. Za vsako nepremičnino se beleži območje, kvadratura, vrsta nepremičnine: stanovanje, hiša, poslovni prostor, kmetijsko, gradbeno ali gozdno zemljišče. V tem sistemu se vidijo tudi dosežene cene. Prek sistema eNekretnine je pooblaščenim cenilcem in posrednikom v prometu nepremičnin omogočen lahek dostop do podatkov, ki so podlaga za njihovo kakovostno strokovno delo. Baza podatkov vsebuje podatke o številu transakcij za posamezno območje, vrste nepremičnin in podatke o nepremičnini, ki je bila predmet transakcije, dosežene cene itd.

Cenilni elaborat

Ocena vrednosti nepremičnin se jasno in pregledno predstavi v pisni obliki, oziroma v dokumentu, ki se imenuje cenilni elaborat, in obsega:

• nalaz in mnenje stalnega sodnega izvedenca za ocenjevanje nepremičnin ali
• oceno stalnega sodnega cenilca

To je verodostojna listina za sprejemanje odločitev v upravnih in sodnih postopkih ter za sprejemanje investicijskih in drugih odločitev. Cenilni elaborat, ki ni izdelan v skladu z Zakonom in Pravilnikom, je neveljaven. Za ocenjevanje vrednosti nepremičnin in izvajanje nujnih podatkov se uporabljajo:

• kupoprodajne cene in drugi podatki, kot so najemnine, zakupnine, stroški gospodarjenja
• skup značilnosti nepremičnine, ki niso pod vplivom neobičajnih ali osebnih okoliščin.

Ne glede na to, ali potrebujete pomoč pri določanju cene vaše nepremičnine ali strokovno uradno oceno, se obrnite na ekipo Regent Real Estate in skupaj bomo našli idealno rešitev za vaš specifični primer.