Procjena nekretnine

Procjena nekretnine – važan korak u procesu kupoprodaje nekretnine

Pod procjenom nekretnine podrazumijevamo procjenu cijene nekretnine. Jasno je da je cilj prodavatelja prodati nekretninu što brže i po što boljoj cijeni, no krive predodžbe o stvarnoj vrijednosti nekretnine nerijetko su veliki problem pri procesu prodaje.

Ponekad je to kuća za koju je klijent emotivno vezan, ponekad stan na dobroj lokaciji ali u neodržavanoj zgradi, u nekim slučajevima prodavatelj smatra svoj kvart puno boljim nego što tržišno jest zato što je tu navikao živjeti, a tu je i nezaobilazni “susjed” koji je prodao svoju nekretninu po vrtoglavoj cijeni.

Osim navedenih situacija u kojima prodavatelji precijene, nisu rijetke niti situacije gdje prodavatelji podcijene svoju nekretninu.

Koji god bio razlog, određivanje optimalne tržišne cijene može biti presudno za prodaju. Ponekad presudno može biti i nekoliko tisuća eura, osobito ako se radi o cijenama koje su blizu “okruglome” broju. Primjerice, kupci mogu pretraživati nekretnine u cjenovnome rangu od 400.000 do 500.000 eura, te im se nekretnina od 503.000 neće ni pojavljivati u pretraživanju. Takve finese znaju prepoznati iskusni agenti Regent Real Estate tima. Naši agenti besplatnom i pouzdanom procjenom pomažu Vam kako bi Vaša nekretnina ostvarila što kvalitetniju poziciju na tržištu.

Što to podrazumijeva?

Pri procjeni vrijednosti nekretnine, naši stručnjaci posjetit će Vašu nekretninu i odgovoriti na sva potrebna pitanja o njenoj vrijednosti i mogućem interesu potencijalnih kupaca. Taj proces uključuje sljedeće korake:

Sveobuhvatna procjena imovine

Naši eksperti za nekretnine će procijeniti Vaš dom i pronaći najprivlačnije karakteristike poput, primjerice, lokacije, veličine nekretnine, broja prostorija i kupaonica ili pak mogućnosti parkinga, te na temelju navedenog odrediti cjelokupnu kvalitetu i uvjete stanovanja koje Vaš dom pruža potencijalnim kupcima.

Procjena lokacije

Kao stručnjak za Vaše područje, naš agent procjenjuje privlačnost lokacije potencijalnim kupcima. U razmatranje i analizu uzima se, primjerice, udaljenost od odgojno-obrazovnih institucija, trgovina, prometna povezanost te slične relevantne značajke. Na temelju navedenog procjenjujemo i samu kvalitetu života na tom područje te navodimo zašto je baš ono idealno za život.

Konkurentne nekretnine za usporedbu

Naš agent procjenjuje nedavne podatke o prodaji na području Vaše nekretnine,  kako bi identificirao slične nekretnine i njihovu prodajnu cijenu. Time Vam pružamo dodatne informacije o tržištu i detaljima koji bi Vas mogli zanimati i biti korisni.

Što kupci žele?

Nakon prodaje mnogih nekretnina u Vašem području, naš agent ima dovoljno iskustva i saznanja o tome što kupci zapravo potražuju, koje su im želje i potrebe te koliko su spremni platiti za svoju novu nekretninu.  

Procjena cijene nekretnine

Na temelju svih gore navedenih saznanja, naš agent procjenjuje približnu cijenu prodaje Vaše nekretnine.

Da li mi je potrebna procjena nekretnine?

Odluka o prodaji nekretnine nije jedini razlog za njezinu procjenu. Ne postoji pogrešno vrijeme za saznavanje prave vrijednosti Vaše imovine jer ste time u mogućnosti donositi bolje, pametnije i smislenije financijske odluke. Dakle, kad je procjena vrijednosti dobra ideja?

1. Ako planirate obnovu nekretnine i želite znati što će lokalni kupci najviše cijeniti i smatrati najprivlačnijim
2. Završavate obnovu i želite znati kakav će utjecaj renovacija imati na tržišnu vrijednost Vašeg doma
3. Tržište se konstantno  mijenja, a Vi želite znati kako to utječe na vrijednost Vaše imovine
4. Razmišljate o refinanciranju i želite znati koliko biste time povećali vrijednost Vašeg doma
5. Razmišljate o iznajmljivanju Vaše imovine i želite znati kolika je moguća dobit od najamnine

Koje se metode koriste za procjenjivanje vrijednosti nekretnine?

Danas postoje različite metode za određivanje vrijednosti Vaše nekretnine. U pravilu, razlikujemo tri pristupa: 

Metoda usporedbe prodaje obično se koristi za privatne stambene nekretnine za koje postoje usporedive nekretnine. U ovom slučaju, “usporedive” podrazumijeva da su nekretnine slične po lokaciji i karakteristikama poput, primjerice, kvadrature i rasporeda prostorija.

Metoda troškova se koristi za stambene nekretnine s premalenim ili nedovoljnim brojem usporedivih nekretnina na tržištu. Ovaj pristup uključuje izračunavanje troškova izgradnje nekretnine koja se procjenjuje. Vrijednost nekretnine se tada određuje oduzimanjem potencijalne precijenjenosti koja je nastala. 

Metoda prihoda primjenjuje se ako je nekretnina iznajmljena ili se koristi komercijalno. Ovo podrazumijeva izračunavanje po principu koliko se konačnih prihoda može očekivati od nekretnine. Ovaj je pristup posebno zanimljiv za nekretnine koje se koriste kao kapitalna ulaganja.

Nekoliko čimbenika utječe na cijenu po kojoj se nekretnina može ponuditi na tržištu, a to su:

• Lokacija nekretnine
• Stambena površina i veličina parcele
• Broj soba
• Starost, građevna struktura i općenito stanje
• Dodatne karakteristike (balkon, terasa, tavan, vrt, garaža, bazen itd.)
• Jednostavnost pristupa
• Cjelokupni dojam
• Stanje na tržištu i nedavno prodane slične nekretnine
• Osim toga, značajke kao što je arhitektonski stil gradnje također mogu imati značajan utjecaj na cijenu nekretnine. Elementi poput dizajnerskog namještaja i dekoracija  također mogu dodatno potaknuti potražnju kupaca i povećati vrijednost nekretnine.

Kad kupac namjerava financiranje putem kredita banke koristi se službena procjena vrijednosti nekretnine.

Procjenu vrijednosti nekretnine provode ovlašteni stalni sudski vještaci i procjenitelji po Zakonu u procjeni vrijednosti nekretnina, a čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. Oni su jedini službeno ovlašteni raditi procjene koje se koriste u službene svrhe.

Tržišna vrijednost nekretnina procjenjuje se pomoću tri metode i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podaci. Ne postoji pravilo o tome koliko procjena traje i koliko se čeka. To ovisi o dogovoru s klijentom i drugim čimbenicima. No, u praksi na procjenu se čeka od tri do tjedan dana. Ovisno o složenosti projekta i kvadraturi nekretnine u prosjeku usluga stoji od 200 do 330 eura, no često banke preuzmu trošak procjene ako je riječ o kreditu.

Osim svega što vide na terenu i u dokumentaciji vještaci se u svom radu služe sustavom eNekretnine. To je baza podataka u koju se upisuju sve transakcije na tržištu nekretnina. Za svaku nekretninu bilježi se područje, kvadratura, vrsta nekretnina: stan, kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, građevinsko ili šumsko zemljište. U ovom sustavu vide se i postignute cijene. Putem sustava eNekretnine ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretninama omogućen je lak pristup podacima koji su podloga za njihov kvalitetan stručni rad. Baza podataka sadrži podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije, postignute cijene, itd.

Procjembeni elaborat

Procjena vrijednosti nekretnina se jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku odnosno u dokumentu koji se zove procjembeni elaborat, a obuhvaća:

• nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili
• procjenu stalnoga sudskog procjenitelja

To je vjerodostojna isprava za donošenje odluka u upravnim i sudskim postupcima te za donošenje investicijskih i drugih odluka. Procjembeni elaborat, koji nije izrađen u skladu sa Zakonom i Pravilnikom, je nevažeći. Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste se:

• kupoprodajne cijene i drugi podaci, kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja
• skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti.

Bilo da trebate pomoć pri određivanju cijene svoje nekretnine ili profesionalnu službenu procjenu, obratite se Regent Real Estate timu i zajedno ćemo pronaći idealno rješenje za vaš specifični slučaj.