TL;DR: L'achat d'un bien immobilier de vacances sur la côte adriatique entraîne une série d'obligations importantes à connaître avant d'investir. La différence entre l'usage personnel et la location à court terme impacte directement les obligations fiscales, les redevances communales et les exigences légales. Les rendements bruts réels varient entre 4 et 7% par an, et le rendement net après charges et impôts est généralement inférieur de 30 à 40%. Un investissement réussi exige une vérification approfondie des documents, du plan d'urbanisme et du règlement de l'immeuble avant la signature du contrat.
Table des matières
- Points clés
- Bien d'investissement : usage personnel ou location
- Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Impôts et redevances communales
- Location à court terme : obligations légales
- Rendements réels en Dalmatie, Istrie et Kvarner
- Coûts de propriété et gestion immobilière
- Regent : acheter un bien d'investissement en bord de mer
- FAQ
Points clés
L'usage du bien immobilier détermine le traitement fiscal, les redevances communales et les obligations de déclaration — la distinction entre usage personnel et location a des conséquences juridiques et financières directes.
La location à court terme via des plateformes comme Airbnb ou Booking exige la catégorisation du bien, l'enregistrement dans le système e-Turizam et la déclaration des revenus à l'administration fiscale. À partir du 20 mai 2026, de nouvelles règles de l'UE (Règlement UE 2024/1028) sur la transmission obligatoire des données des loueurs aux autorités compétentes entreront en vigueur, et à partir du 1er janvier 2027, il est prévu d'introduire un numéro d'enregistrement obligatoire pour toutes les unités d'hébergement — sans lequel la publicité sur Airbnb et Booking ne sera plus possible.
Les revenus de la location à court terme sont imposés forfaitairement (montant fixe par lit selon la catégorie de la localité touristique) ou à un taux de 12% sur 70% des revenus (avec une déduction de 30% pour les frais forfaitaires) pour les personnes physiques qui tiennent une comptabilité.
Le remboursement de la taxe de vente immobilière (PPnN) et de la TVA pour les jeunes ne s'applique pas aux biens immobiliers de vacances destinés à l'investissement — cette mesure est exclusivement réservée à l'achat d'un premier logement résidentiel.
Les rendements bruts varient entre 4 et 7% par an, selon l'emplacement et la gestion du bien. Le rendement net, après déduction des impôts, des frais d'entretien et de gestion, est généralement inférieur de 30 à 40% au montant brut.
La vérification du plan d'urbanisme, du règlement de l'immeuble, de la division en copropriété et de la légalisation du bien sont des étapes obligatoires avant tout achat d'un bien immobilier d'investissement en bord de mer.
Bien d'investissement : usage personnel ou location
La distinction entre l'achat pour les vacances personnelles et l'achat pour la location n'est pas seulement une question d'intention — elle a des conséquences juridiques et financières directes qui influencent la rentabilité globale de l'investissement.
Un bien immobilier destiné exclusivement à un usage personnel entraîne une charge administrative moindre. Vous n'avez pas besoin de vous enregistrer comme prestataire de services touristiques, de déclarer les hôtes dans le système e-Turizam et de payer des impôts sur les revenus locatifs. Vous payez cependant une redevance communale pour les résidences secondaires — qui est plus élevée que la redevance pour les biens ayant une résidence permanente déclarée — et une taxe foncière annuelle. La redevance communale est payable que vous utilisiez la résidence secondaire ou non.
La location à court terme via Airbnb, Booking ou des plateformes similaires apporte des revenus potentiels, mais aussi une série d'obligations décrites ci-dessous. La flexibilité est l'un des avantages — vous pouvez également utiliser le bien vous-même pendant les périodes où il n'est pas loué.
Si vous prévoyez d'utiliser le bien à la fois pour des besoins personnels et pour la location, calculez à l'avance l'impact de l'usage personnel sur les revenus. La saison sur l'Adriatique est courte, et le pic de demande ne dure que 8 à 10 semaines — chaque semaine d'usage personnel en août réduit directement les revenus locatifs.
Le traitement fiscal de l'usage mixte (une partie de l'année à titre personnel, une partie pour la location) n'est pas spécifiquement réglementé — les revenus locatifs sont imposés intégralement, quel que soit le pourcentage d'usage personnel.
Un crédit pour un bien d'investissement est traité comme un crédit non résidentiel avec des conditions différentes de celles d'un crédit immobilier résidentiel. Selon les directives de la HNB (Banque Nationale Croate), le DSTI maximum pour les crédits non résidentiels est de 40%, la durée de remboursement est plus courte, et le LTV (ratio prêt/valeur du bien) peut aller jusqu'à 70%. C'est une information importante pour les acheteurs qui prévoient de financer leur achat par un crédit. Plus d'informations sur le crédit pour les acheteurs étrangers : https://regent.hr/blog/stambeni-kredit-u-hrvatskoj-za-strane-kupce-vodic
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
C'est l'étape la plus importante que de nombreux acheteurs négligent, emportés par l'excitation de trouver un bien immobilier. Une vérification approfondie des documents peut éviter une erreur coûteuse.
Plan d'urbanisme et destination de la zone
Avant d'acheter, vérifiez impérativement si le bien est situé dans une zone où l'activité touristique est autorisée. Les biens situés dans des zones sans destination touristique autorisée limitent les possibilités de location à court terme ou les empêchent totalement. Les plans d'urbanisme sont disponibles dans les bureaux d'urbanisme des collectivités locales ou sur leurs sites web.
Portez une attention particulière aux biens situés dans des zones protégées ou des zones à usage spécial. Même si le bien est situé dans une zone touristique, une zone spécifique du plan peut avoir des restrictions empêchant la location à court terme.
Règlement de l'immeuble et consentement des copropriétaires
Si vous achetez un appartement dans un immeuble résidentiel, vérifiez impérativement le règlement de l'immeuble. À partir de juin 2025, une nouvelle loi sur la gestion et l'entretien des bâtiments entrera en vigueur, renforçant la base juridique pour l'interdiction de la location à court terme au sein des immeubles résidentiels. Le règlement de l'immeuble peut interdire la location à court terme ou exiger le consentement des copropriétaires.
Pour exercer la location à court terme dans un immeuble résidentiel, le consentement d'au moins deux tiers des copropriétaires est requis. Un acheteur peut acheter un appartement et découvrir seulement ensuite qu'il ne peut pas le louer.
Copropriété (division)
De nombreux biens immobiliers sur la côte — en particulier les vieilles maisons en pierre et les appartements — ne sont pas divisés en copropriété (etažirane). Sans cette division, il n'est pas possible d'enregistrer une partie spécifique du bien ni d'obtenir un titre de propriété individuel, ce qui empêche l'enregistrement de la propriété et rend difficile la vente ou l'hypothèque du bien. Avant d'acheter, vérifiez si le bien est divisé en copropriété et s'il est correctement enregistré.
Légalisation du bien immobilier
De nombreux biens anciens sur la côte ont des parties non légalisées. La construction illégale empêche directement la catégorisation du bien et l'enregistrement dans le système e-Turizam — ce qui bloque la location à court terme. La vérification de la légalisation est une étape obligatoire lors de l'achat de biens anciens sur la côte. Plus d'informations sur la légalisation sur notre blog : Légalisation des biens : pourquoi est-ce important lors de la vente et de l'achat.
Droit de préemption sur les îles
Si vous achetez un bien immobilier sur une île croate, sachez que la République de Croatie dispose d'un droit de préemption sur certaines catégories de biens immobiliers conformément à la loi sur les îles. L'État doit répondre dans un délai de 30 jours — ce n'est qu'après l'expiration de ce délai ou une renonciation écrite que la transaction peut être finalisée.
Acheteurs étrangers
Les citoyens de l'UE peuvent acheter librement des biens immobiliers dans les zones constructibles en Croatie. Les citoyens de pays tiers doivent obtenir l'approbation du ministère de la Justice (principe de réciprocité), avec certaines restrictions sur les îles. Pour en savoir plus sur l'achat pour les acheteurs étrangers, lisez ici : Comment les citoyens étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Croatie ?
Checklist : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- L'activité touristique est-elle autorisée dans le plan d'urbanisme à cet endroit
- Existe-t-il une interdiction de la location à court terme dans le règlement de l'immeuble ou le consentement des copropriétaires (⅔) est-il requis
- Le bien est-il divisé en copropriété et enregistré
- Le bien est-il entièrement légalisé
- Existe-t-il un droit de préemption de la République de Croatie (îles)
- Quels sont les coûts totaux d'achat : taxe sur les mutations immobilières (PPnN) (3%) ou TVA (25% pour les nouvelles constructions), commission d'agence (2-3% + TVA), frais de notaire, frais d'enregistrement
- Le bien est-il éligible à la catégorisation (conditions minimales : salle de bain séparée, éléments de cuisine, installations en bon état)
Impôts et redevances communales
TVA ou PPnN à l'achat
Lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne physique sur le marché secondaire, l'acheteur paie une taxe sur les mutations immobilières (PPnN) de 3% de la valeur marchande. Lors de l'achat d'une nouvelle construction auprès d'un entrepreneur, la TVA de 25% est payée au lieu de la PPnN. Pour un bien d'investissement, la TVA n'est pas un coût remboursable (contrairement à la PPnN pour les jeunes lors de l'achat d'une première résidence principale) et augmente considérablement le coût total de l'achat.
Avertissement important : le remboursement de la PPnN et de la TVA pour les jeunes ne s'applique pas aux biens immobiliers de vacances destinés à l'investissement — cette mesure est exclusivement réservée à l'achat d'un premier logement résidentiel.
Traitement fiscal des revenus de la location à court terme
Pour les personnes physiques, il existe deux méthodes d'imposition des revenus de la location à court terme:
Forfait touristique — les personnes physiques qui ne tiennent pas de comptabilité paient un montant annuel fixe par lit selon la catégorie de la localité touristique. Les montants pour 2026 varient de 20 à 300 euros par lit et par an, selon la catégorie de la collectivité locale. C'est la méthode la plus simple administrativement pour les propriétaires d'un seul bien.
Impôt sur le revenu — les personnes physiques qui tiennent une comptabilité paient 12% sur 70% des revenus réalisés (30% sont automatiquement reconnus comme frais forfaitaires). En plus de l'impôt, une surtaxe est calculée en fonction de la ville de résidence du propriétaire. Cette méthode peut être financièrement plus avantageuse pour des revenus plus élevés car les frais réels documentés peuvent également être déduits.
Artisanat ou SARL (d.o.o.) — une activité enregistrée paie l'impôt sur les sociétés au taux de 10% pour des revenus allant jusqu'à 1 000 000 d'euros par an ou 18% au-delà. Plus adapté aux propriétaires de portefeuilles immobiliers ou à des revenus élevés.
Impôt foncier annuel
Les propriétaires de biens immobiliers en Croatie paieront à partir de 2025 une taxe foncière annuelle comprise entre 0,60 et 8,00 euros par m² de surface utile, selon l'emplacement et la destination. Les résidences secondaires et les biens destinés à la location à court terme entrent dans les catégories imposables. Les biens réellement utilisés comme résidence principale sont exonérés de cet impôt — la simple déclaration de domicile sans occupation réelle n'est pas suffisante pour l'exonération.
Redevance communale pour les résidences secondaires
Les propriétaires de résidences secondaires paient une redevance communale selon les tarifs locaux, qui est plus élevée que pour les biens ayant une résidence permanente déclarée. Les collectivités locales de la côte adriatique fixent souvent des taux plus élevés pour les résidences secondaires non utilisées et les biens loués à des fins touristiques. La redevance communale est payable que vous utilisiez la résidence secondaire ou non.
Taxe de séjour
Les propriétaires qui louent des hébergements aux touristes sont tenus de payer la taxe de séjour. Pour 2026, les montants varient de 1,00 à 2,50 euros par personne et par nuitée, selon la catégorie de la localité touristique et la saison, ou un montant forfaitaire annuel de 50 à 65 euros par lit selon la catégorie de la localité.
Plus-value lors de la vente
Si vous vendez un bien immobilier d'investissement à un prix supérieur à son prix d'achat, et que vous n'y avez pas été domicilié et n'y avez pas vécu pendant au moins deux ans, vous payez l'impôt sur les plus-values au taux de 24% sur le bénéfice réalisé, majoré d'une surtaxe.
Location à court terme : obligations légales (en bref)
La location à court terme en Croatie est réglementée par la Loi sur l'activité hôtelière et une série d'actes réglementaires. Nous énumérons ici les étapes clés.
Obligations légales clés pour la location à court terme :
Obtention d'une décision de catégorisation — la demande est soumise au bureau compétent ou en ligne via le système eTurizam. Les conditions minimales incluent une salle de bain séparée, des éléments de cuisine (cuisinière, évier, réfrigérateur), un mobilier en bon état et des installations correctes. Une catégorie supérieure (plus d'étoiles) ouvre la possibilité de prix par nuitée plus élevés.
Enregistrement dans le système e-Turizam — obligatoire pour tous les loueurs, essentiel pour les registres fiscaux et une activité légale.
Déclaration des hôtes — chaque hôte doit être enregistré dans le système dans les 24 heures suivant son arrivée.
Déclaration des revenus à l'administration fiscale — quel que soit le montant des revenus.
Date limite pour une décision de catégorisation permanente — les loueurs ayant une décision temporaire doivent obtenir une décision permanente avant le 31 décembre 2026.
Changement réglementaire actuel — à partir du 20 mai 2026, le Règlement UE 2024/1028 entre en vigueur, obligeant Airbnb et Booking à transmettre les données de tous les loueurs aux autorités compétentes. À partir du 1er janvier 2027, il est prévu d'introduire un numéro d'enregistrement obligatoire pour toutes les unités d'hébergement — sans lequel la publicité sur les plateformes ne sera plus possible. Les acheteurs qui acquièrent un bien immobilier d'investissement aujourd'hui doivent prévoir d'obtenir ce numéro d'enregistrement dans le cadre de leur préparation générale à la location.
Assurance pour la location à court terme — une police d'assurance habitation standard ne couvre généralement pas la location à court terme. Pour la location aux touristes, une police spéciale ou un avenant à la police d'assurance standard est nécessaire.
Coûts de propriété et gestion immobilière
Les coûts qui surviennent après l'achat sont rarement suffisamment pris en compte dans les calculs des investisseurs. Une image réaliste de l'investissement doit inclure toutes les dépenses uniques et annuelles.
Coûts d'achat uniques :
- Taxe sur les mutations immobilières (PPnN) (3% de la valeur marchande) ou TVA (25% pour les nouvelles constructions d'entrepreneurs)
- Commission d'agence — généralement 2 à 3% du prix de vente + TVA
- Frais de notaire
- Frais d'enregistrement et d'inscription au registre foncier
Frais de fonctionnement annuels :
- Impôt foncier annuel (0,60 à 8,00 euros/m²)
- Redevance communale (selon les tarifs locaux, plus élevée pour les résidences secondaires)
- Électricité, eau et internet (même lorsque le bien est vide)
- Assurance immobilière (police spéciale pour la location à court terme)
- Nettoyage entre les séjours et petites réparations
- Frais des plateformes de réservation — Airbnb facture 3 à 5% par réservation
- Taxe de séjour
Coûts de gestion :
Les propriétaires qui ne vivent pas à proximité du bien ou ne peuvent pas le gérer personnellement engagent une agence de gestion immobilière (property management). Les frais typiques de gestion immobilière s'élèvent à 15 à 30% des revenus locatifs totaux — cette charge réduit considérablement le rendement net et doit être incluse dans toute évaluation de rentabilité.
Les alternatives numériques (boîte à clés, check-in numérique, communication automatisée avec les hôtes) peuvent réduire les coûts de gestion, mais nécessitent un investissement initial et une préparation technique du bien.
L'expérience montre que les investisseurs qui n'ont pas planifié méticuleusement leurs coûts sous-estiment les dépenses annuelles de 20 à 30% par rapport aux montants réels. Une planification sur les cinq premières années de propriété — y compris les rénovations et les réparations majeures occasionnelles — donne une image réaliste de l'investissement total.
Rendements réels en Dalmatie, Istrie et Kvarner
Comprendre les rendements sur les marchés adriatiques nécessite des hypothèses réalistes.
Saisonnalité : un facteur clé qui influence le rendement
La saison sur l'Adriatique est structurellement limitée. La haute saison (juillet et août) ne dure que 8 semaines. La pré-saison (juin et septembre) et la post-saison (mai et octobre) entraînent une demande réduite et des prix par nuitée plus bas. La basse saison (novembre à avril) est quasiment inexistante pour la location à court terme dans la plupart des localités adriatiques. Le taux d'occupation réel d'un bien immobilier de premier ordre bien situé est de 60 à 70% en saison — et non sur une base annuelle.
Rendements par région (bruts, illustratifs)
Dalmatie (Split, Makarska, Dubrovnik) — prix moyen par m² : 4 000 à 7 000 euros ; saison : 18 à 22 semaines ; rendement brut estimé : 5 à 7%
Istrie (Rovinj, Poreč) — prix moyen par m² : 4 500 à 7 000 euros ; saison : 20 à 24 semaines ; rendement brut estimé : 5 à 6%
Kvarner (Opatija, Cres, Lošinj) — prix moyen par m² : 3 500 à 5 500 euros ; saison : 16 à 20 semaines ; rendement brut estimé : 4 à 6%
Remarque : le rendement brut ne tient pas compte des impôts, des frais de gestion, du property management et des redevances communales. Le rendement net est généralement inférieur de 30 à 40% au montant brut.
Regent : acheter un bien d'investissement en bord de mer
Regent offre un soutien complet aux acheteurs à la recherche d'un bien immobilier d'investissement sur la côte adriatique. Notre équipe prend en charge la vérification juridique des documents, la vérification du plan d'urbanisme et de la division en copropriété, le conseil sur les obligations et le financement, ainsi que l'enregistrement de la propriété.
Nous aidons les acheteurs étrangers à comprendre les conditions légales d'achat en Croatie et à obtenir les autorisations nécessaires. Nous aidons les investisseurs nationaux à trouver les emplacements offrant le meilleur rapport rendement/potentiel de croissance.
Consultez l'offre de biens immobiliers en bord de mer ici.
Contactez-nous.
Questions fréquentes (FAQ)
Qu'est-ce qu'un bien immobilier de vacances pour l'investissement ?
Un bien immobilier de vacances pour l'investissement est un bien acheté dans le but de générer des revenus de location à court terme et une croissance de valeur à long terme, et non pour une résidence permanente. Le propriétaire peut également l'utiliser pour ses besoins personnels pendant les périodes où il n'est pas loué.
Quels impôts paie le propriétaire d'une résidence secondaire sur la côte ?
Le propriétaire paie une taxe foncière annuelle (0,60 à 8,00 euros par m² par an), une redevance communale selon les tarifs locaux (que la résidence secondaire soit utilisée ou non) et, s'il loue, un impôt sur les revenus locatifs — forfaitaire ou 12% sur 70% des revenus. Une taxe de séjour est payable pour chaque hôte.
L'enregistrement dans e-Turizam est-il obligatoire pour la location à court terme ?
Oui, l'enregistrement dans le système e-Turizam est obligatoire pour tous ceux qui louent des hébergements aux touristes. Sans enregistrement du bien et déclaration des hôtes, la location à court terme n'est pas légale et peut entraîner des amendes d'inspection. À partir du 1er janvier 2027, il est prévu d'introduire un numéro d'enregistrement obligatoire pour toutes les unités d'hébergement.
Quels sont les rendements réels de la location sur la côte adriatique ?
Les rendements bruts varient entre 4 et 7% par an, selon l'emplacement et la gestion du bien. Le rendement net, après déduction des impôts, des frais d'entretien et de gestion, est généralement inférieur de 30 à 40% au montant brut. La saison sur l'Adriatique dure de 8 à 24 semaines selon la région.
Que vérifier dans le plan d'urbanisme avant d'acheter ?
Vérifiez si le bien est situé dans une zone où l'activité touristique est autorisée, s'il existe des restrictions pour la location à court terme et si le bien est divisé en copropriété et légalisé. Ces informations sont disponibles auprès du bureau d'urbanisme de la collectivité locale ou en ligne.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier sur la côte en Croatie ?
Les citoyens de l'UE peuvent acheter librement des biens immobiliers dans les zones constructibles. Les citoyens de pays tiers doivent obtenir l'approbation du ministère de la Justice. Sur les îles, le droit de préemption de la République de Croatie s'applique à certaines catégories de biens immobiliers.
Le remboursement d'impôt pour les jeunes s'applique-t-il également aux biens immobiliers d'investissement ?
Non. Le remboursement de la PPnN et de la TVA pour les jeunes est exclusivement destiné à l'achat d'un premier logement résidentiel. Un bien immobilier de vacances pour l'investissement n'est pas éligible à cette mesure, quel que soit l'âge de l'acheteur.
Quelles sont les conditions pour un crédit immobilier d'investissement ?
Un crédit pour un bien immobilier d'investissement est traité comme un crédit non résidentiel — les conditions sont plus strictes que pour un crédit résidentiel. Le DSTI maximal est de 40%, la durée de remboursement est plus courte et le LTV peut atteindre 70% selon la banque. Il est recommandé de consulter un conseiller financier avant de choisir le mode de financement.
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