Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości – ważny krok w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości

Pod pojęciem wyceny nieruchomości rozumiemy oszacowanie ceny nieruchomości. Jasne jest, że celem sprzedającego jest sprzedaż nieruchomości jak najszybciej i po jak najlepszej cenie, jednak błędne wyobrażenia o rzeczywistej wartości nieruchomości często stanowią duży problem w procesie sprzedaży.

Czasami jest to dom, z którym klient jest emocjonalnie związany, czasami mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale w zaniedbanym budynku, w niektórych przypadkach sprzedający uważa swoją okolicę za znacznie lepszą, niż jest w rzeczywistości, ponieważ jest przyzwyczajony do życia w niej, a jest jeszcze nieodzowny „sąsiad”, który sprzedał swoją nieruchomość po zawrotnej cenie.

Oprócz wymienionych sytuacji, w których sprzedający zawyżają cenę, nie są rzadkie sytuacje, w których sprzedający zaniżają wartość swojej nieruchomości.

Niezależnie od przyczyny, określenie optymalnej ceny rynkowej może być decydujące dla sprzedaży. Czasami decydujące może być nawet kilka tysięcy euro, zwłaszcza jeśli chodzi o ceny zbliżone do „okrągłej” liczby. Na przykład, kupujący mogą przeszukiwać nieruchomości w przedziale cenowym od 400 000 do 500 000 euro, a nieruchomość za 503 000 nie będzie nawet wyświetlana w wyszukiwaniu. Takie niuanse potrafią rozpoznać doświadczeni agenci zespołu Regent Real Estate. Nasi agenci, dzięki bezpłatnej i rzetelnej wycenie, pomagają Państwu w uzyskaniu jak najlepszej pozycji na rynku przez Państwa nieruchomość.

Co to oznacza?

Podczas wyceny nieruchomości, nasi eksperci odwiedzą Państwa nieruchomość i odpowiedzą na wszystkie pytania dotyczące jej wartości i potencjalnego zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących. Proces ten obejmuje następujące kroki:

Kompleksowa wycena nieruchomości

Nasi eksperci ds. nieruchomości ocenią Państwa dom i znajdą najbardziej atrakcyjne cechy, takie jak lokalizacja, wielkość nieruchomości, liczba pokoi i łazienek lub możliwość parkowania, a na podstawie powyższego określą ogólną jakość i warunki mieszkaniowe, jakie Państwa dom oferuje potencjalnym kupującym.

Ocena lokalizacji

Jako ekspert w Państwa okolicy, nasz agent ocenia atrakcyjność lokalizacji dla potencjalnych kupujących. Pod uwagę i analizę bierze się na przykład odległość od placówek oświatowych, sklepów, komunikacji oraz podobne istotne cechy. Na podstawie powyższego oceniamy również jakość życia w tej okolicy i podajemy, dlaczego jest ona idealna do życia.

Konkurencyjne nieruchomości do porównania

Nasz agent ocenia najnowsze dane dotyczące sprzedaży w Państwa okolicy, aby zidentyfikować podobne nieruchomości i ich ceny sprzedaży. Dzięki temu dostarczamy Państwu dodatkowych informacji o rynku i szczegółach, które mogą Państwa zainteresować i być przydatne.

Czego chcą kupujący?

Po sprzedaży wielu nieruchomości w Państwa okolicy, nasz agent ma wystarczające doświadczenie i wiedzę na temat tego, czego tak naprawdę szukają kupujący, jakie są ich życzenia i potrzeby oraz ile są gotowi zapłacić za swoją nową nieruchomość.

Wycena nieruchomości

Na podstawie wszystkich powyższych informacji, nasz agent szacuje przybliżoną cenę sprzedaży Państwa nieruchomości.

Czy potrzebuję wyceny nieruchomości?

Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie jest jedynym powodem jej wyceny. Nie ma złego momentu na poznanie prawdziwej wartości Państwa majątku, ponieważ dzięki temu mogą Państwo podejmować lepsze, mądrzejsze i bardziej sensowne decyzje finansowe. Kiedy więc wycena jest dobrym pomysłem?

1. Jeśli planują Państwo renowację nieruchomości i chcą wiedzieć, co lokalni kupujący będą najbardziej cenić i uważać za najbardziej atrakcyjne
2. Kończą Państwo renowację i chcą wiedzieć, jaki wpływ będzie miała renowacja na wartość rynkową Państwa domu
3. Rynek stale się zmienia, a Państwo chcą wiedzieć, jak to wpływa na wartość Państwa majątku
4. Rozważają Państwo refinansowanie i chcą wiedzieć, o ile zwiększy się wartość Państwa domu
5. Rozważają Państwo wynajem swojej nieruchomości i chcą wiedzieć, jaki jest możliwy zysk z wynajmu

Jakie metody stosuje się do wyceny nieruchomości?

Obecnie istnieją różne metody określania wartości Państwa nieruchomości. Z reguły rozróżniamy trzy podejścia:

Metoda porównawcza sprzedaży jest zwykle stosowana dla prywatnych nieruchomości mieszkalnych, dla których istnieją porównywalne nieruchomości. W tym przypadku „porównywalne” oznacza, że nieruchomości są podobne pod względem lokalizacji i cech, takich jak powierzchnia i układ pomieszczeń.

Metoda kosztów jest stosowana dla nieruchomości mieszkalnych z zbyt małą lub niewystarczającą liczbą porównywalnych nieruchomości na rynku. Podejście to obejmuje obliczenie kosztów budowy nieruchomości, która jest wyceniana. Wartość nieruchomości jest następnie określana poprzez odjęcie potencjalnej przeszacowanej wartości, która powstała.

Metoda dochodowa jest stosowana, jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub wykorzystywana komercyjnie. Oznacza to obliczenie na zasadzie, ile ostatecznych dochodów można oczekiwać od nieruchomości. Podejście to jest szczególnie interesujące dla nieruchomości, które są wykorzystywane jako inwestycje kapitałowe.

Na cenę, po której nieruchomość może być oferowana na rynku, wpływa kilka czynników, a mianowicie:

• Lokalizacja nieruchomości
• Powierzchnia mieszkalna i wielkość działki
• Liczba pokoi
• Wiek, struktura budynku i ogólny stan
• Dodatkowe cechy (balkon, taras, poddasze, ogród, garaż, basen itp.)
• Łatwość dostępu
• Ogólne wrażenie
• Sytuacja na rynku i niedawno sprzedane podobne nieruchomości
• Ponadto, cechy takie jak styl architektoniczny budynku mogą również mieć znaczący wpływ na cenę nieruchomości. Elementy takie jak designerskie meble i dekoracje mogą również dodatkowo pobudzić popyt kupujących i zwiększyć wartość nieruchomości.

Gdy kupujący zamierza sfinansować zakup kredytem bankowym, stosuje się urzędową wycenę nieruchomości.

Wycenę nieruchomości przeprowadzają uprawnieni biegli rewidenci i rzeczoznawcy sądowi zgodnie z Ustawą o wycenie nieruchomości, a których uprawnienia wynikają z przepisów szczególnych regulujących pracę sądów i postępowania wywłaszczeniowe. Są oni jedynymi osobami uprawnionymi do wykonywania wycen wykorzystywanych do celów urzędowych.

Wartość rynkowa nieruchomości jest szacowana przy użyciu trzech metod i siedmiu procedur, a także określono sposób gromadzenia danych. Nie ma reguły, ile trwa wycena i ile się na nią czeka. Zależy to od umowy z klientem i innych czynników. Jednak w praktyce na wycenę czeka się od trzech dni do tygodnia. W zależności od złożoności projektu i metrażu nieruchomości, usługa kosztuje średnio od 200 do 330 euro, ale często banki pokrywają koszt wyceny, jeśli chodzi o kredyt.

Oprócz wszystkiego, co widzą w terenie i w dokumentacji, biegli w swojej pracy posługują się systemem eNekretnine. Jest to baza danych, w której zapisywane są wszystkie transakcje na rynku nieruchomości. Dla każdej nieruchomości odnotowuje się obszar, metraż, rodzaj nieruchomości: mieszkanie, dom, lokal użytkowy, grunt rolny, budowlany lub leśny. W tym systemie widać również osiągnięte ceny. Za pośrednictwem systemu eNekretnine uprawnionym rzeczoznawcom i pośrednikom w obrocie nieruchomościami zapewniony jest łatwy dostęp do danych, które stanowią podstawę ich wysokiej jakości pracy zawodowej. Baza danych zawiera informacje o liczbie transakcji dla danego obszaru, rodzaju nieruchomości i dane o nieruchomości, która była przedmiotem transakcji, osiągnięte ceny itp.

Elaborat wyceny

Wycena nieruchomości jest prezentowana w sposób jasny i przejrzysty w formie pisemnej, czyli w dokumencie zwanym elaboratem wyceny, który obejmuje:

• opinię biegłego rewidenta sądowego ds. wyceny nieruchomości lub
• wycenę biegłego rzeczoznawcy sądowego

Jest to wiarygodny dokument do podejmowania decyzji w postępowaniach administracyjnych i sądowych oraz do podejmowania decyzji inwestycyjnych i innych. Elaborat wyceny, który nie został sporządzony zgodnie z Ustawą i Regulaminem, jest nieważny. Do wyceny nieruchomości i pozyskiwania niezbędnych danych wykorzystuje się:

• ceny kupna-sprzedaży i inne dane, takie jak czynsze, dzierżawy, koszty zarządzania
• zbiór cech nieruchomości, które nie pozostają pod wpływem nietypowych lub osobistych okoliczności.

Niezależnie od tego, czy potrzebują Państwo pomocy w ustaleniu ceny swojej nieruchomości, czy profesjonalnej urzędowej wyceny, prosimy o kontakt z zespołem Regent Real Estate, a wspólnie znajdziemy idealne rozwiązanie dla Państwa konkretnego przypadku.