Skriveni nedostaci nekretnine: prava kupca nakon useljenja

Skriveni nedostaci nekretnine su nedostaci koji nisu bili vidljivi pri uobičajenom pregledu i za koje kupac u trenutku kupnje nije znao niti je mogao znati. Kada se takav nedostatak pokaže, kupac može zahtijevati uklanjanje nedostatka, predaju druge stvari, sniženje cijene ili raskid ugovora, a uz to i naknadu štete. Prodavatelja treba obavijestiti dokazivo i u zakonskom roku, koji za skriveni nedostatak općenito iznosi dva mjeseca od otkrivanja. Najjeftinija zaštita je pregled prije potpisivanja predugovora, a kod novogradnje uz prodavatelja odgovaraju i izvođač te, pod propisanim uvjetima, projektant i osoba koja obavlja stručni nadzor.

Kupac koji nakon useljenja otkrije skriveni nedostatak nekretnine, primjerice vlagu iza svježe obojenog zida, pukotinu koju je tijekom razgledavanja prekrivao namještaj ili instalacije koje popuste tek pod stvarnim opterećenjem, ima zakonska prava prema prodavatelju. Ta prava ne ovise o tome je li kupnja išla preko agencije ili izravno između dviju strana. Ovise o tome je li nedostatak bio skriven u trenutku prodaje i je li kupac prodavatelja pravodobno obavijestio.Iz našeg iskustva u radu s kupcima, pitanja o nedostacima nekretnine često se otvaraju tek nakon potpisa ugovora i preuzimanja ključeva, kada je vrijeme za pravodoban prigovor već počelo teći. U ovom vodiču objašnjavamo što se pravno smatra skrivenim nedostatkom, koja prava imate, kako ispravno obavijestiti prodavatelja i što možete učiniti prije potpisivanja da do spora uopće ne dođe. Kupoprodajni tijek u cjelini opisujemo u vodiču o kupoprodajnom procesu nekretnine u Hrvatskoj.

Sadržaj

• Što su skriveni nedostaci nekretnine i po čemu se razlikuju od vidljivih
• Koja prava kupac ima kada se nedostatak pokaže
• Obavijest prodavatelju i rokovi: zašto je vrijeme ključno
• Što učiniti odmah nakon otkrića nedostatka
• Kako smanjiti rizik prije potpisivanja ugovora
• Novogradnja: dodatna odgovornost izvođača i projektanta
• Kako Vam Regent može pomoći
• Česta pitanja

Ključne spoznaje

• Skriveni nedostatak je onaj koji nije bio vidljiv pri uobičajenom pregledu i za koji kupac nije znao niti je mogao znati.
• Odgovornost prodavatelja za skrivene nedostatke u pravilu ne ovisi o tome je li za njih znao.
• Kupac može zahtijevati uklanjanje nedostatka, predaju druge stvari, sniženje cijene ili raskid ugovora, a uz to i naknadu štete.
• Za skriveni nedostatak prodavatelja treba obavijestiti u roku od dva mjeseca od otkrivanja, a kod trgovačkih ugovora bez odgađanja.
• Klauzula „kupuje se viđeno“ ne štiti prodavatelja koji je znao za nedostatak, a kod potrošača nije obvezujuća.
• Kod novogradnje uz prodavatelja odgovaraju izvođač te, pod propisanim uvjetima, projektant i osoba koja obavlja stručni nadzor, deset godina od predaje i primitka radova.

Što su skriveni nedostaci nekretnine i po čemu se razlikuju od vidljivih

Skriveni nedostatak je nedostatak nekretnine koji kupac pri uobičajenom, pažljivom razgledavanju nije mogao uočiti i za koji u trenutku kupnje nije znao. Ta definicija odlučuje o svemu što slijedi, jer pravni položaj kupca bitno ovisi o tome u koju od dviju skupina nedostatak spada.Vidljivi nedostatak je onaj koji bi uobičajeno pažljiv kupac primijetio pri normalnom razgledavanju: napukla pločica, istrošen parket ili vlaga koja je već vidljiva na stropu. Prodavatelj u pravilu ne odgovara za nedostatke koje je kupac znao ili mogao znati (čl. 402. i 403.), jer se smatra da je nekretninu prihvatio u stanju u kojem ju je vidio. Skriveni nedostatak je drukčiji: pukotina iza ormara, instalacije koje rade dok nisu opterećene ili krov koji propušta tek u kišnom razdoblju.Za skrivene nedostatke odgovornost prodavatelja u pravilu ne ovisi o tome je li ih namjerno prešutio ili za njih doista nije znao. Mjerodavan je Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 i 69/26), koji odgovornost prodavatelja za materijalne nedostatke uređuje u člancima 400. do 410. Zakon je izmijenjen 2026. godine, pa je za svaki ugovor važno znati kada je sklopljen, o čemu više u nastavku.

Profesionalni savjet: Prije nego što bilo što pokrenete, odgovorite sami sebi na dva pitanja: je li se nedostatak mogao uočiti pri razgledavanju i je li Vam netko o njemu išta rekao. Odgovori na ta dva pitanja određuju smjer cijelog postupka.

Koja prava kupac ima kada se nedostatak pokaže

Kupac kojem se pokaže skriveni nedostatak ima na raspolaganju nekoliko prava, ali ona nisu jednako ostvariva u svakom slučaju. Što je realno, ovisi o težini nedostatka i o tome može li se on uopće popraviti.

• Uklanjanje nedostatka: ako se nedostatak može popraviti, kupac može zahtijevati da ga prodavatelj ukloni o svom trošku.
• Predaja druge stvari bez nedostatka: zakon predviđa i to pravo, no kod nekretnina je ono specifično i u praksi rijetko ostvarivo.
• Razmjerno sniženje cijene: razmjerno razlici između vrijednosti nekretnine s nedostatkom i bez njega.
• Raskid ugovora: kupac može izjaviti raskid pod zakonskim uvjetima, što u pravilu dolazi u obzir kod težih nedostataka.

Uz navedena prava kupac može, prema članku 410. stavku 2. Zakona o obveznim odnosima, zahtijevati i naknadu štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu, primjerice trošak privremenog smještaja dok traje sanacija ozbiljnog kvara.Izmjene Zakona o obveznim odnosima iz 2026. (NN 69/26) uvele su u pravilu slijed: sniženje cijene ili raskid obično dolaze tek nakon što prodavatelj nedostatak nije uklonio, odbio ga je ukloniti ili ga nije uklonio u razumnom roku odnosno bez znatnih neugodnosti, osim kada je nedostatak dovoljno ozbiljan za neposredno sniženje ili raskid.Koje je od ovih prava ostvarivo i isplati li se ga tražiti s obzirom na trošak spora i vrijednost nedostatka, procjena je koju treba napraviti odvjetnik prije slanja bilo kakvog pisanog zahtjeva prodavatelju. Ne postoji jedinstven odgovor koji vrijedi za svaki nedostatak i svaku nekretninu.

Profesionalni savjet: Prije nego što prodavatelju predložite sniženje cijene, zatražite procjenu troška sanacije od neovisnog majstora ili inženjera. Iznos koji tražite mora imati dokumentirano uporište, inače se pregovori svode na nagađanje.

Obavijest prodavatelju i rokovi: zašto je vrijeme ključno

Zakon propisuje različite rokove za vidljive i skrivene nedostatke, a kašnjenje u pravilu slabi kupčev položaj. Za skriveni nedostatak kupac prodavatelja mora obavijestiti u roku od dva mjeseca od otkrivanja nedostatka, a kod trgovačkih ugovora bez odgađanja (čl. 404.).Postoji i krajnja granica: prodavatelj u pravilu ne odgovara za nedostatke koji se pokažu nakon dvije godine od predaje stvari, odnosno nakon šest mjeseci kod trgovačkog ugovora. Iznimka je važna: ako je prodavatelj znao za nedostatak ili mu nije mogao ostati nepoznat, kupac ne gubi pravo zbog propuštenog roka (čl. 407.). Nakon pravodobne obavijesti prava zbog materijalnog nedostatka u pravilu se gase dvije godine od dana kada je obavijest poslana prodavatelju (čl. 422.), osim ako ga je prodavatelj prijevarom spriječio u ostvarivanju prava. Zbog zakonskih iznimki rok u konkretnom sporu ne računajte bez pravnog savjeta.Za vidljive nedostatke vrijede drukčija pravila (čl. 403.). Kupac koji nije potrošač mora nekretninu pregledati čim je to prema redovitom tijeku moguće i vidljive nedostatke prijaviti u roku od osam dana, a odmah ako je pregled obavljen u nazočnosti obiju strana. Kod trgovačkih ugovora obavijest se daje bez odgađanja. Potrošač nije obvezan pregledati stvar, a vidljiv nedostatak mora prijaviti u roku od dva mjeseca od otkrivanja, najkasnije dvije godine od prijelaza rizika.Obavijest je korisna samo ako se može dokazati, pa ju uputite pisano i na način koji ostavlja trag, primjerice preporučenom pošiljkom ili e-mailom uz potvrdu primitka. U njoj opišite nedostatak, kada ste ga otkrili i što ste do tada poduzeli, te priložite fotografije. Prodavatelju ostavite i mogućnost uvida u nedostatak, jer bi bez toga mogao osporavati da je nedostatak postojao ili da je takav kakvim ga opisujete.Pazite na početak rokova: rok za obavijest teče od otkrivanja nedostatka, a krajnja granica od predaje nekretnine, pa nikad ne računajte samo od useljenja i ne čekajte da se nedostatak „sam popravi“.Napomena: Zakon o obveznim odnosima izmijenjen je 2026. godine (NN 69/26). Pojedine izmjene, među ostalim u člancima 401., 405. i 410., primjenjuju se na ugovore sklopljene od 31. srpnja 2026., dok se na ranije sklopljene ugovore primjenjuju ranija pravila, u skladu s prijelaznim odredbama tog zakona.

Profesionalni savjet: Čim posumnjate na skriveni nedostatak, odmah ga fotografirajte i zapišite datum. Dokument koji nastane toga dana često je presudniji od svega što kasnije pokušate rekonstruirati.

Što učiniti odmah nakon otkrića nedostatka

Najvažnije je prvih nekoliko dana djelovati redoslijedom koji čuva Vaš dokazni položaj. Preporučeni slijed koraka je sljedeći:

1. Fotografirajte i snimite nedostatak prije bilo kakvog zahvata, uz vidljiv datum.
2. Zatražite stručni nalaz neovisnog inženjera, vještaka ili ovlaštenog majstora koji će utvrditi uzrok i procijeniti trošak sanacije.
3. Pošaljite prodavatelju pisanu obavijest na način koji se može dokazati i dajte mu priliku da nedostatak pregleda.
4. Ne započinjite sanaciju prije nego što je nedostatak dokumentiran i prije nego što je prodavatelj obaviješten, osim ako postoji hitna opasnost od veće štete.
5. Obratite se odvjetniku radi procjene pravnog položaja i odabira prava koje ćete tražiti.

Ako je opasnost od veće štete hitna, primjerice kod prodora vode, štetu ograničite odmah, ali sve što činite dokumentirajte i sačuvajte račune. Takvi troškovi mogu kasnije biti dio zahtjeva za naknadu štete.

Profesionalni savjet: Sve što ste poslali prodavatelju i sve što je on odgovorio spremite na jedno mjesto, uz datume. Kronološka mapa dokumenata često skrati spor ili ga učini nepotrebnim.

Kako smanjiti rizik prije potpisivanja ugovora

Najjeftiniji trenutak za rješavanje skrivenog nedostatka je prije potpisivanja predugovora, a ne nakon useljenja. Neovisni pregled prije kupnje, koji obavlja inženjer ili drugi stručnjak, a ne samo osoba koja Vas vodi na razgledavanje, otkriva velik dio onoga što bi inače ostalo skriveno do prve kiše ili prvog stvarnog opterećenja instalacija. Što pregled obuhvaća, opisujemo u vodiču o pregledu nekretnine prije kupnje.Dodajte tome i provjeru pravnog stanja. Zemljišnoknjižni izvadak potvrđuje tko je vlasnik i postoje li tereti ili sporovi, što je zasebno pitanje od fizičkog stanja nekretnine, ali jednako važno prije potpisa. Kako čitati taj dokument, objašnjavamo u vodiču o vlasničkom listu, zemljišnoj knjizi i katastru.Pri pregovorima postavite prodavatelju izravna pitanja o poznatim nedostacima, prijašnjim sanacijama i vlazi, te zatražite da se odgovori upišu u ugovor. Pročitajte i klauzule koje ograničavaju odgovornost prodavatelja, poput „kupuje se viđeno“. Takva klauzula može ograničiti ili isključiti odgovornost za materijalne nedostatke, ali je ništetna ako je prodavatelj znao za nedostatak, a nije o njemu obavijestio kupca (čl. 408.). Kod potrošačkih ugovora unaprijed ugovoreno ograničenje ili isključenje nije obvezujuće za potrošača. Prije potpisa zato trebate znati što točno klauzula znači.

Profesionalni savjet: Ako je moguće, nekretninu pogledajte i za kišnog vremena ili odmah nakon njega. Tragovi vlage i problemi s odvodnjom koje po suhom danu ne vidite često su upravo ono što kasnije postane skriveni nedostatak.

Novogradnja: dodatna odgovornost izvođača i projektanta

Kod novogradnje uz odgovornost prodavatelja postoji i posebna zakonska odgovornost za nedostatke koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu, u praksi poznata kao odgovornost za solidnost građevine. Prema članku 633. Zakona o obveznim odnosima za takve nedostatke odgovara izvođač, a pod propisanim uvjetima i projektant te osoba koja obavlja stručni nadzor. Odgovornost traje deset godina od predaje i primitka radova, odnosi se i na kasnije stjecatelje građevine te se ne može ugovorom isključiti ni ograničiti.Kasniji kupac ne dobiva novi desetogodišnji rok samo zato što je kupio nekretninu od prethodnog vlasnika: prava zbog nedostataka prelaze na kasnijeg stjecatelja, ali mu se uračunava rok koji je već tekao prethodniku (čl. 632.). Stjecatelj o nedostatku mora obavijestiti izvođača, projektanta odnosno osobu koja obavlja nadzor u roku od šest mjeseci od kada je nedostatak utvrdio, a pravo prema izvođaču i projektantu prestaje za godinu dana od dana obavijesti (čl. 634.), uz zakonske posebnosti.Kupac novogradnje stoga u praksi može imati više osnova za zahtjev: opću odgovornost prodavatelja za nedostatke, zakonsku odgovornost za bitne zahtjeve za građevinu i jamstvo koje investitor daje ugovorom za izvedene radove. Koje se od toga primjenjuje u konkretnom slučaju i kakva su ugovorena jamstvena razdoblja, provjerite u kupoprodajnom ugovoru za tu nekretninu, a ne prema iskustvu s drugim projektima.Pri kupnji u izgradnji vrijedi provjeriti i tko je izvođač, tko projektant i kako je uređeno upisivanje nekretnine, što je tema uknjižbe nekretnine u Hrvatskoj.

Profesionalni savjet: Prije potpisa kupoprodajnog ugovora za novogradnju zatražite popis jamstava i jamstvenih razdoblja koja investitor daje, te ih usporedite s onim što piše u ugovoru, a ne samo s onim što je obećano na prodajnoj prezentaciji.

Kako Vam Regent može pomoći

Regent Vam može pomoći u pregledu nekretnine prije kupnje, provjeri dokumentacije i organizaciji potrebnih stručnih provjera. Kada je potrebno pravno ili tehničko mišljenje, možemo Vas uputiti na odgovarajuće odvjetnike, inženjere i druge stručnjake, a naš tim prati kupca kroz cijeli kupoprodajni postupak. Konkretan pravni savjet i sastavljanje pravnih zahtjeva ostaju u domeni odvjetnika. Ako planirate kupnju ili ste već naišli na nedostatak, kontaktirajte nas ili pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent. Strani kupci mogu se informirati i na stranici usluge za strane kupce.

Česta pitanja

Što su skriveni nedostaci nekretnine?

Skriveni nedostaci nekretnine su nedostaci koji nisu bili vidljivi pri uobičajenom pregledu i za koje kupac u trenutku kupnje nije znao niti je mogao znati. Tipični primjeri su vlaga iza svježe obojenog zida, krov koji prokišnjava tek u kišnom razdoblju i instalacije koje se pokažu neispravnima tek pod stvarnim opterećenjem.

Odgovara li prodavatelj za skriveni nedostatak i ako za njega nije znao?

Da, prodavatelj za skriveni nedostatak u pravilu odgovara i ako za njega nije znao, jer njegova odgovornost ne ovisi o znanju. Znanje je važno drugdje: ako je prodavatelj znao za nedostatak ili mu nije mogao ostati nepoznat, kupac ne gubi pravo zbog propuštenog roka (čl. 407. Zakona o obveznim odnosima), a prodavatelj koji je znao za nedostatak i nije ga prijavio ne može se pozvati na ugovorno isključenje odgovornosti (čl. 408.).

Koja prava ima kupac kada otkrije skriveni nedostatak?

Kupac može zahtijevati uklanjanje nedostatka, predaju druge stvari bez nedostatka, razmjerno sniženje cijene ili izjaviti raskid ugovora, a uz to i naknadu štete (čl. 410.). Predaja druge stvari kod nekretnina je u praksi rijetka. Koje je pravo ostvarivo u konkretnom slučaju ovisi o težini nedostatka i o tome je li prodavatelj imao priliku nedostatak ukloniti.

Postoji li rok za prijavu skrivenog nedostatka prodavatelju?

Da, kupac mora obavijestiti prodavatelja o skrivenom nedostatku u roku od dva mjeseca od otkrivanja, a kod trgovačkih ugovora bez odgađanja (čl. 404.). Nakon pravodobne obavijesti prava se u pravilu gase dvije godine od dana kada je obavijest poslana (čl. 422.). Zbog zakonskih iznimki rok u konkretnom sporu provjerite s odvjetnikom.

Je li bolje tražiti sniženje cijene ili raskid ugovora?

Sniženje cijene u pravilu odgovara nedostacima koji ne sprječavaju uobičajenu uporabu nekretnine, a raskid ozbiljnim nedostacima zbog kojih nekretnina ne može služiti svojoj svrsi. Kod ugovora sklopljenih od 31. srpnja 2026. zakon pritom u pravilu traži da prodavatelj prvo dobije priliku nedostatak ukloniti. Konačni izbor procijenite s odvjetnikom prije slanja pisanog zahtjeva.

Može li se odgovornost za skrivene nedostatke isključiti ugovorom?

Da, klauzula poput „kupuje se viđeno“ može ograničiti ili isključiti odgovornost prodavatelja za materijalne nedostatke, ali je takva odredba ništetna ako je prodavatelj znao za nedostatak, a nije o njemu obavijestio kupca (čl. 408.). Kod potrošačkih ugovora unaprijed ugovoreno ograničenje ili isključenje odgovornosti nije obvezujuće za potrošača.

Vrijedi li ista odgovornost kod novogradnje?

Da, kod novogradnje i dalje postoji odgovornost prodavatelja za nedostatke, a uz nju postoji i posebna zakonska odgovornost izvođača te, pod propisanim uvjetima, projektanta i osobe koja obavlja stručni nadzor (čl. 633.). Ta odgovornost traje deset godina od predaje i primitka radova, vrijedi i prema kasnijim stjecateljima, ali kasniji kupac ne dobiva novi rok jer mu se uračunava rok prethodnika. Ne može se ugovorom isključiti.

Trebam li odvjetnika ili je dovoljna agencija za nekretnine?

Za procjenu Vašeg pravnog položaja i sastav pisanog zahtjeva prodavatelju potreban je odvjetnik, a ne agencija. Agencija Vam može pomoći u pregledu nekretnine i provjeri dokumentacije prije kupnje te Vas uputiti na odgovarajuće stručnjake, no pravni savjet ne pruža.

Preporučeno

• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja
• Što su vlasnički list, zemljišna knjiga i katastar i kako ih čitati
• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj korak po korak
• Uknjižba nekretnine u Hrvatskoj: što je, kako funkcionira i što trebate znati