Leitfaden für die erste Immobilieninvestition: Wie wählt man den richtigen Immobilientyp?

Die Wahl des Immobilientyps ist eine der wichtigsten Entscheidungen für die erste Investition, da sie direkt die Liquidität, die Verwaltungskosten und den Kreis potenzieller Mieter bestimmt. Vor dem Kauf ist es notwendig, das Investitionsziel klar zu definieren – stabiles monatliches Mieteinkommen, langfristiger Wertzuwachs oder eine Kombination aus beidem – da verschiedene Immobilientypen diesen Zielen auf unterschiedliche Weise entsprechen. Für die meisten Erstinvestoren stellt eine kleinere, liquide Wohnung in der Stadt mit einer klaren Mietnachfrage einen sichereren Einstieg dar als größere, nischigere oder spezialisierte Immobilien.

Der erste Investitionskauf einer Immobilie unterscheidet sich vom Kauf eines Eigenheims – hier ist nicht entscheidend, was Ihnen persönlich gefällt, sondern was eine gefragte und profitable Wahl für den Miet- oder Wiederverkaufsmarkt sein wird. Viele unerfahrene Investoren wählen den Immobilientyp nach Gefühl oder Gewohnheit, anstatt eine klare Analyse des Ziels und des Marktes durchzuführen, was später die Verwaltung erschwert oder die Kapitalrendite verlangsamt. In diesem Leitfaden führen wir Sie durch die entscheidenden Schritte zur Auswahl des richtigen Immobilientyps für Ihre erste Investition – von der Definition des Ziels über den Vergleich von Wohnung und Haus bis hin zur Wahl der Größe der Immobilie und der Einschätzung, ob eine Wohn- oder Gewerbeoption die bessere Wahl für Sie ist.

Inhalt

• Vor der Wahl des Typs: Definieren Sie das Investitionsziel
• Wohnung oder Haus: Unterschiede für den Investor
• Kleine oder größere Wohnung: Liquidität und Reichweite der Mieter
• Wohn- oder Gewerbeimmobilie
• Neubau oder Bestandsimmobilie
• Wie man den Immobilientyp mit dem Standort und der Zielgruppe abstimmt
• Wie Regent Ihnen helfen kann
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Die Wahl des Immobilientyps muss aus einem klar definierten Investitionsziel hervorgehen, nicht umgekehrt.
• Kleinere, liquidere Wohnungen stellen in der Regel einen sichereren Einstieg in die Investition dar als größere oder Nischenimmobilien.
• Eine Wohnung ist für die erste Investition in der Regel die praktischere Wahl als ein Haus, da sie weniger Wartung erfordert und einen breiteren Kreis von Mietern anspricht.
• Gewerbeimmobilien bergen ein anderes, in der Regel höheres Risiko von Leerstand zwischen den Mietern als Wohnimmobilien.
• Neubau und Bestandsimmobilien haben je nach Budget und Investitionshorizont unterschiedliche Vorteile.
• Der Immobilientyp sollte auch zum Standort und zum Profil der Zielgruppe passen, die sie mieten wird.

Vor der Wahl des Typs: Definieren Sie das Investitionsziel

Bevor Sie mit der Besichtigung konkreter Immobilien beginnen, ist es hilfreich, klar zu bestimmen, was Sie von der Investition tatsächlich erwarten. Investitionsziele lassen sich im Allgemeinen auf drei grundlegende Ansätze reduzieren: stabiles monatliches Mieteinkommen, langfristiger Wertzuwachs der Immobilie (Kapitalgewinn) oder eine Kombination aus beidem. Ein Immobilientyp, der für ein Ziel ideal ist, muss nicht unbedingt eine gute Wahl für ein anderes sein – zum Beispiel kann eine Immobilie in einem Entwicklungsgebiet über Jahre hinweg einen großen Wertzuwachs bringen, aber in der Zwischenzeit aufgrund einer schwächer entwickelten Infrastruktur ein bescheideneres Mieteinkommen erzielen. Ebenso wichtig ist es, ehrlich einzuschätzen, wie viel Zeit und Energie Sie bereit sind, in die Immobilienverwaltung zu investieren. Einige Immobilientypen – zum Beispiel kleinere Wohnungen mit langfristiger Vermietung – erfordern relativ wenig täglichen Aufwand, während andere, wie Immobilien, die für kurzfristige touristische Vermietung oder ein Co-Living-Konzept bestimmt sind, eine aktivere und regelmäßigere Verwaltung erfordern.

Professioneller Tipp: Bevor Sie Immobilien besichtigen, notieren Sie Ihr primäres Ziel in einem Satz – zum Beispiel "stabiles monatliches Einkommen bei minimalem Engagement" oder "Wertzuwachs bei Akzeptanz eines größeren Engagements". Dieser Satz erleichtert später den Vergleich verschiedener Immobilientypen.

Wohnung oder Haus: Unterschiede für den Investor

Wohnungen und Häuser als Anlageimmobilien weisen ein wesentlich unterschiedliches Risiko- und Verwaltungsprofil auf. Eine Wohnung ist in der Regel liquider – sie lässt sich leichter verkaufen oder vermieten, da es einen breiteren Kreis interessierter Käufer und Mieter gibt, und die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes (Rücklagen, Fassade, Aufzug) werden mit allen Miteigentümern geteilt. Für den Erstinvestor bedeutet dies oft eine vorhersehbarere und einfachere Eigentumsform. Ein Haus hingegen überträgt die gesamte Verantwortung für die Instandhaltung auf den Eigentümer, kann aber Zugang zu spezifischen Nischen eröffnen – familiäre Langzeitmiete, Ferienhaus zur kurzfristigen touristischen Vermietung oder Sanierungsprojekte mit Potenzial für höhere Wertschöpfung. Diese Nischen können profitabel sein, erfordern aber in der Regel mehr Marktkenntnisse und eine höhere Risikobereitschaft, sodass es vernünftiger ist, sie erst nach der ersten Investitionserfahrung in Betracht zu ziehen.

Professioneller Tipp: Wenn dies Ihr erster Investitionskauf ist, überlegen Sie zweimal, bevor Sie ein Haus wählen, das eine größere Renovierung erfordert – die Kombination aus unbekanntem Markt und unbekannten Renovierungskosten verdoppelt das Risiko einer ungeplanten Budgetüberschreitung.

Kleine oder größere Wohnung: Liquidität und Reichweite der Mieter

Innerhalb der Kategorie der Wohnungen beeinflusst die Größe der Immobilie direkt die Liquidität und die Marktreichweite. Kleinere Wohnungen – Einzimmerwohnungen und Zweizimmerwohnungen – ziehen in der Regel einen breiteren Mieterkreis an (Studenten, junge Berufstätige, Paare ohne Kinder) und erfordern eine geringere Anfangsinvestition, was sie zu einem zugänglicheren Einstieg in die Investition macht. Aufgrund des niedrigeren Preises und der breiteren Nachfrage lassen sich solche Immobilien in der Regel leichter und schneller verkaufen, wenn der Investor sich später entschließt, aus der Investition auszusteigen. Größere Wohnungen (Drei- und Vierzimmerwohnungen) können ein höheres absolutes monatliches Mieteinkommen erzielen, aber mit einem engeren Kreis interessierter Mieter – hauptsächlich Familien – was eine längere Suche nach einem neuen Mieter zwischen den Verträgen und einen langsameren Verkauf im Falle eines Ausstiegs aus der Investition bedeutet. Die Wahl der Wohnungsgröße hängt daher direkt mit der Frage der Liquidität zusammen, die wir im ersten Abschnitt dieses Leitfadens gestellt haben.

Professioneller Tipp: Wenn Sie zum ersten Mal investieren und Ihr Budget es zulässt, ziehen Sie eine kleinere Wohnung in guter Lage anstelle einer größeren Wohnung in durchschnittlicher Lage in Betracht – Liquidität und einfache Vermietbarkeit erweisen sich oft als wichtiger als zusätzliche Quadratmeter.

Wohn- oder Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilien (Büro, Laden, Lager) können stabilere und in der Regel längerfristige Mietverträge erzielen als Wohnimmobilien, da gewerbliche Mieter oft mehrjährige Verträge abschließen. Diese Art der Investition birgt jedoch auch spezifische Risiken: eine größere Abhängigkeit vom Standort und den wirtschaftlichen Entwicklungen, eine schwierigere Suche nach neuen Mietern im Falle einer Vertragsauflösung und Leerstandszeiten, die länger dauern können als bei Wohnungsmieten. Der rechtliche Rahmen für die Vermietung von Gewerbeflächen unterscheidet sich ebenfalls von dem für Wohnraummieten, einschließlich unterschiedlicher Vertrags- und Kündigungsbedingungen. Für die erste Investition stellt eine Wohnimmobilie in der Regel eine zugänglichere und vorhersehbarere Wahl dar – der Wohnungsmietmarkt ist transparenter, es ist einfacher, die reale Miete durch den Vergleich ähnlicher Wohnungen in der Umgebung zu schätzen, und der Kreis potenzieller Mieter ist regelmäßig breiter als bei Gewerbeflächen.

Professioneller Tipp: Lassen Sie Gewerbeimmobilien für Ihre zweite oder dritte Investition, wenn Sie bereits Erfahrung mit der Mietverwaltung und ein besseres Verständnis des lokalen Marktes haben – die erste Investition ist kein idealer Ort, um in einem unvorhersehbareren Marktsegment zu lernen.

Neubau oder Bestandsimmobilie

Ein Neubau geht in der Regel mit niedrigeren Wartungskosten in den ersten Jahren, einer besseren Energieeffizienz und der Möglichkeit einher, dass der Investor bereits in der Bauphase die Raumaufteilung und Ausstattung selbst wählen kann. Ein Nachteil ist, dass Neubauten in der Regel einen höheren Einstiegspreis pro Quadratmeter haben, und beim Kauf in der Bauphase besteht auch das Risiko einer Verzögerung des Einzugs. Eine Bestandsimmobilie bietet oft einen niedrigeren Einstiegspreis und die Möglichkeit einer sofort bezugsfertigen Vermietung, ohne auf die Fertigstellung des Baus warten zu müssen. Andererseits können ältere Immobilien zusätzliche Investitionen in die Einrichtung oder den Austausch von Installationen erfordern, was in das anfängliche Investitionsbudget einbezogen werden sollte. Die Wahl zwischen diesen beiden Ansätzen hängt in erster Linie vom verfügbaren Budget, dem gewünschten Zeithorizont bis zum ersten Mieteinnahmen und der Bereitschaft zu zusätzlichen Investitionen in die Raumgestaltung ab.

Professioneller Tipp: Wenn Sie sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, sollten Sie vor dem Kauf eine Einschätzung des Zustands der Installationen und Gemeinschaftsflächen des Gebäudes in Ihr Budget einbeziehen – unerwartete Renovierungskosten können die tatsächliche Rentabilität der Investition erheblich verändern.

Wie man den Immobilientyp mit dem Standort und der Zielgruppe abstimmt

Der von Ihnen gewählte Immobilientyp sollte sowohl zum Standort als auch zum Profil der dort lebenden oder arbeitenden Menschen passen. Eine kleinere Wohnung in Universitätsnähe wird natürlich Studenten anziehen, während der gleiche Wohnungstyp in einem Geschäftsviertel junge Berufstätige anzieht. Ein Haus an der Küste eignet sich für die saisonale touristische Vermietung, während ein Einfamilienhaus in einem ruhigeren Vorort für die langfristige Familienvermietung geeignet ist. Vor dem Kauf ist es hilfreich zu recherchieren, wer derzeit ähnliche Immobilien in der betreffenden Umgebung mietet und wie lange solche Immobilien zwischen den Mietern leer stehen – dies ist ein praktischer Indikator für die tatsächliche Nachfrage nach dem ausgewählten Immobilientyp an diesem Standort, besser als Annahmen, die ausschließlich auf dem allgemeinen Eindruck von Stadt oder Stadtteil basieren.

Professioneller Tipp: Bevor Sie die endgültige Entscheidung treffen, nehmen Sie sich eine halbe Stunde Zeit, um aktuelle Mietanzeigen für ähnliche Immobilien in der näheren Umgebung zu prüfen – so erhalten Sie schnell ein realistisches Gefühl für die Nachfrage und die Mietpreisspanne für diesen Immobilientyp.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Die Wahl des richtigen Immobilientyps für die erste Investition erfordert Einblicke in den lokalen Mietmarkt, die ohne Erfahrung schwer zu gewinnen sind. Aus der Arbeit mit Kunden sehen wir, dass Erstinvestoren die Bedeutung von Liquidität und Nachfrage an einem bestimmten Standort am häufigsten unterschätzen und sich stattdessen auf den aktuellen Quadratmeterpreis konzentrieren. Unser Team hilft Ihnen, Ihr Investitionsziel, Ihr Budget und die Wahl des Immobilientyps mit der realen Situation des Mietmarktes im betrachteten Gebiet abzustimmen. Wenn Sie Ihren ersten Investitionskauf planen, kontaktieren Sie unser Team oder sehen Sie, wie ein Kauf mit Regent aussieht.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Immobilientyp ist am besten für die erste Investition geeignet?

Es gibt keinen universell besten Typ – die Antwort hängt von Ihrem Budget, dem gewünschten Grad der Beteiligung an der Verwaltung und der Zielgruppe der Vermietung ab. Für die meisten Erstinvestoren stellt eine kleinere, liquidere Wohnung in der Stadt mit einer klaren Mietnachfrage einen sichereren Einstieg dar als größere oder Nischenimmobilien.

Ist es besser, eine Wohnung oder ein Haus als erste Investition zu kaufen?

Für die erste Investition ist eine Wohnung in der Regel die praktischere Wahl, da sie liquider, leichter zu unterhalten ist und einen breiteren Kreis potenzieller Mieter hat. Ein Haus kann eine gute Wahl für spezifische Nischen sein, wie z.B. Familienvermietung oder touristische Unterkünfte, erfordert aber einen höheren Wartungsaufwand und eine enger gefasste Zielgruppe.

Lohnt es sich, eine kleinere oder größere Wohnung als Investition zu kaufen?

Kleinere Wohnungen (Einzimmerwohnungen, Zweizimmerwohnungen) sind in der Regel liquider, haben einen breiteren Mieterkreis und erfordern eine geringere Anfangsinvestition, was sie für die erste Investition zugänglicher macht. Größere Wohnungen können ein höheres absolutes Mieteinkommen erzielen, aber mit einem engeren Kreis interessierter Mieter und einem langsameren Verkauf im Falle eines Ausstiegs aus der Investition.

Sollte man zum ersten Mal in einen Neubau oder in eine Bestandsimmobilie investieren?

Beide Ansätze haben Vorteile: Neubauten gehen in der Regel mit niedrigeren Wartungskosten und Energieeffizienz einher, während Bestandsimmobilien oft einen niedrigeren Einstiegspreis und die Möglichkeit einer sofort bezugsfertigen Vermietung bieten. Die Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihrem Zeithorizont und Ihrer Bereitschaft zu eventuellen zusätzlichen Renovierungen ab.

Woher weiß ich, ob ein bestimmter Immobilientyp für mein Investitionsziel geeignet ist?

Definieren Sie zuerst Ihr Ziel – wünschen Sie ein stabiles monatliches Mieteinkommen, einen Wertzuwachs der Immobilie im Laufe der Zeit oder eine Kombination aus beidem. Der Immobilientyp, der einem Ziel entspricht, muss nicht unbedingt einem anderen entsprechen, daher ist ein klar definiertes Ziel die Voraussetzung für eine gute Wahl.

Ist eine Gewerbeimmobilie eine gute Option für die erste Investition?

Gewerbeimmobilien können ein stabiles, langfristiges Einkommen erzielen, bergen aber spezifische Risiken – längere Leerstandszeiten zwischen den Mietern, eine größere Abhängigkeit vom Standort und den wirtschaftlichen Entwicklungen sowie einen anderen rechtlichen Rahmen für die Vermietung als Wohnimmobilien. Für die erste Investition ist eine Wohnimmobilie in der Regel eine zugänglichere und vorhersehbarere Wahl.

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