Skryté vady nemovitosti: práva kupujícího po nastěhování

Skryté vady nemovitosti jsou vady, které nebyly zjevné při běžné prohlídce a o kterých kupující v okamžiku koupě nevěděl ani vědět nemohl. Jakmile se taková vada projeví, kupující může požadovat odstranění vady, dodání jiné věci, snížení kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, a k tomu i náhradu škody. Prodávajícího je třeba prokazatelně informovat ve zákonné lhůtě, která u skrytých vad obecně činí dva měsíce od zjištění. Nejlevnější ochranou je prohlídka před podpisem předběžné smlouvy, a u novostaveb kromě prodávajícího odpovídá i zhotovitel a za stanovených podmínek projektant a osoba provádějící odborný dohled.

Kupující, který po nastěhování zjistí skrytou vadu nemovitosti, například vlhkost za čerstvě natřenou zdí, trhlinu, kterou během prohlídky zakrýval nábytek, nebo instalace, které selžou až pod skutečným zatížením, má zákonná práva vůči prodávajícímu. Tato práva nezávisí na tom, zda koupě proběhla prostřednictvím realitní kanceláře nebo přímo mezi oběma stranami. Závisí na tom, zda vada byla skrytá v okamžiku prodeje a zda kupující prodávajícího včas informoval. Z naší zkušenosti s prací s kupujícími se otázky týkající se vad nemovitosti často otevírají až po podpisu smlouvy a převzetí klíčů, kdy už začala běžet lhůta pro včasnou reklamaci. V tomto průvodci vysvětlujeme, co se právně považuje za skrytou vadu, jaká máte práva, jak správně informovat prodávajícího a co můžete udělat před podpisem, aby k sporu vůbec nedošlo. Celý průběh koupě a prodeje popisujeme v průvodci procesem koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku.

Obsah

• Co jsou skryté vady nemovitosti a čím se liší od zjevných
• Jaká práva má kupující, když se vada projeví
• Oznámení prodávajícímu a lhůty: proč je čas klíčový
• Co dělat ihned po zjištění vady
• Jak snížit riziko před podpisem smlouvy
• Novostavba: dodatečná odpovědnost zhotovitele a projektanta
• Jak Vám může Regent pomoci
• Časté dotazy

Klíčové poznatky

• Skrytá vada je taková, která nebyla zjevná při běžné prohlídce a o které kupující nevěděl ani vědět nemohl.
• Odpovědnost prodávajícího za skryté vady zpravidla nezávisí na tom, zda o nich věděl.
• Kupující může požadovat odstranění vady, dodání jiné věci, snížení kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, a k tomu i náhradu škody.
• U skryté vady je třeba prodávajícího informovat do dvou měsíců od jejího zjištění, a u obchodních smluv bez zbytečného odkladu.
• Doložka „kupuje se tak, jak stojí a leží“ nechrání prodávajícího, který o vadě věděl, a u spotřebitelů není závazná.
• U novostaveb kromě prodávajícího odpovídá i zhotovitel a za stanovených podmínek projektant a osoba provádějící odborný dohled, a to deset let od předání a převzetí díla.

Co jsou skryté vady nemovitosti a čím se liší od zjevných

Skrytá vada je vada nemovitosti, kterou kupující při běžné, pečlivé prohlídce nemohl zjistit a o které v okamžiku koupě nevěděl. Tato definice rozhoduje o všem, co následuje, protože právní postavení kupujícího podstatně závisí na tom, do které ze dvou skupin vada spadá. Zjevná vada je ta, kterou by běžně pečlivý kupující při normální prohlídce zaznamenal: prasklá dlaždice, opotřebená parketa nebo vlhkost, která je již viditelná na stropě. Prodávající zpravidla neodpovídá za vady, o kterých kupující věděl nebo mohl vědět (čl. 402. a 403.), protože se má za to, že nemovitost přijal ve stavu, v jakém ji viděl. Skrytá vada je jiná: trhlina za skříní, instalace, které fungují, dokud nejsou zatížené, nebo střecha, která prosakuje až v deštivém období. Za skryté vady odpovědnost prodávajícího zpravidla nezávisí na tom, zda je úmyslně zamlčel nebo o nich skutečně nevěděl. Rozhodující je zákon o závazkových vztazích (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 a 69/26), který upravuje odpovědnost prodávajícího za vady materiálu v článcích 400. až 410. Zákon byl změněn v roce 2026, takže pro každou smlouvu je důležité vědět, kdy byla uzavřena, o čemž více níže.

Profesionální rada: Než cokoli podniknete, odpovězte si na dvě otázky: zda bylo možné vadu zjistit při prohlídce a zda Vám o ní někdo něco řekl. Odpovědi na tyto dvě otázky určují směr celého postupu.

Jaká práva má kupující, když se vada projeví

Kupujícímu, kterému se projeví skrytá vada, má k dispozici několik práv, avšak ta nejsou v každém případě stejně dosažitelná. Co je reálné, závisí na závažnosti vady a na tom, zda ji lze vůbec opravit.

• Odstranění vady: pokud lze vadu opravit, kupující může požadovat, aby ji prodávající odstranil na vlastní náklady.
• Dodání jiné věci bez vady: zákon stanoví i toto právo, avšak u nemovitostí je specifické a v praxi zřídka dosažitelné.
• Přiměřené snížení ceny: přiměřeně rozdílu mezi hodnotou nemovitosti s vadou a bez ní.
• Odstoupení od smlouvy: kupující může odstoupit od smlouvy za zákonných podmínek, což zpravidla přichází v úvahu u závažnějších vad.

Kromě uvedených práv může kupující podle článku 410. odst. 2. zákona o závazkových vztazích požadovat i náhradu škody podle obecných pravidel o odpovědnosti za škodu, například náklady na dočasné ubytování po dobu opravy vážné poruchy. Změny zákona o závazkových vztazích z roku 2026 (NN 69/26) zavedly zpravidla pořadí: snížení ceny nebo odstoupení obvykle přichází v úvahu až poté, co prodávající vadu neodstranil, odmítl ji odstranit nebo ji neodstranil v přiměřené lhůtě či bez značných nepříjemností, kromě případů, kdy je vada dostatečně závažná pro okamžité snížení ceny nebo odstoupení. Které z těchto práv je dosažitelné a zda se vyplatí jej uplatňovat s ohledem na náklady sporu a hodnotu vady, je posouzení, které musí provést advokát před odesláním jakéhokoli písemného požadavku prodávajícímu. Neexistuje jediná odpověď, která by platila pro každou vadu a každou nemovitost.

Profesionální rada: Než prodávajícímu navrhnete snížení ceny, vyžádejte si odhad nákladů na sanaci od nezávislého řemeslníka nebo inženýra. Požadovaná částka musí být dokumentována, jinak se jednání omezí na odhady.

Oznámení prodávajícímu a lhůty: proč je čas klíčový

Zákon stanoví různé lhůty pro zjevné a skryté vady, a zpoždění zpravidla oslabuje postavení kupujícího. U skryté vady musí kupující informovat prodávajícího do dvou měsíců od jejího zjištění, a u obchodních smluv bez zbytečného odkladu (čl. 404.). Existuje i konečná lhůta: prodávající zpravidla neodpovídá za vady, které se projeví po dvou letech od předání věci, respektive po šesti měsících u obchodní smlouvy. Důležitá je výjimka: pokud prodávající o vadě věděl nebo mu nemohla zůstat neznámá, kupující neztrácí právo kvůli zmeškání lhůty (čl. 407.). Po včasném oznámení práva z vad materiálu zpravidla zanikají dva roky ode dne odeslání oznámení prodávajícímu (čl. 422.), pokud mu prodávající podvodně nezabránil v uplatnění práv. Kvůli zákonným výjimkám lhůtu v konkrétním sporu nepočítejte bez právní rady. Pro zjevné vady platí jiná pravidla (čl. 403.). Kupující, který není spotřebitelem, musí nemovitost prohlédnout co nejdříve v rámci běžného postupu a zjevné vady nahlásit do osmi dnů, a ihned, pokud byla prohlídka provedena za přítomnosti obou stran. U obchodních smluv se oznámení podává bez zbytečného odkladu. Spotřebitel není povinen věc prohlédnout a zjevnou vadu musí nahlásit do dvou měsíců od zjištění, nejpozději však do dvou let od přechodu rizika. Oznámení je užitečné pouze tehdy, pokud je prokazatelné, proto jej zašlete písemně a způsobem, který zanechá stopu, například doporučeným dopisem nebo e-mailem s potvrzením o doručení. V něm popište vadu, kdy jste ji zjistili a co jste do té doby podnikli, a přiložte fotografie. Prodávajícímu ponechejte i možnost prohlídky vady, protože by bez toho mohl zpochybňovat, že vada existovala nebo že je taková, jak ji popisujete. Dbejte na začátek lhůt: lhůta pro oznámení běží od zjištění vady a konečná lhůta od předání nemovitosti, takže nikdy nepočítejte pouze od nastěhování a nečekejte, že se vada „sama opraví“. Poznámka: Zákon o závazkových vztazích byl změněn v roce 2026 (NN 69/26). Jednotlivé změny, mimo jiné v článcích 401., 405. a 410., se uplatňují na smlouvy uzavřené od 31. července 2026, zatímco na dříve uzavřené smlouvy se uplatňují dřívější pravidla, v souladu s přechodnými ustanoveními tohoto zákona.

Profesionální rada: Jakmile pojmete podezření na skrytou vadu, ihned ji vyfotografujte a zaznamenejte datum. Dokument, který vznikne toho dne, je často rozhodnější než cokoli, co se později pokusíte rekonstruovat.

Co dělat ihned po zjištění vady

Nejdůležitější je v prvních několika dnech postupovat tak, aby byla zachována Vaše důkazní pozice. Doporučený sled kroků je následující:

1. Vyfotografujte a zdokumentujte vadu před jakýmkoli zásahem, s viditelným datem.
2. Vyžádejte si odborný posudek od nezávislého inženýra, znalce nebo autorizovaného řemeslníka, který určí příčinu a odhadne náklady na sanaci.
3. Zašlete prodávajícímu písemné oznámení prokazatelným způsobem a dejte mu příležitost vadu prohlédnout.
4. Nezačínejte sanaci, dokud není vada zdokumentována a prodávající informován, pokud neexistuje bezprostřední nebezpečí větší škody.
5. Obraťte se na advokáta za účelem posouzení právního postavení a výběru práv, která budete uplatňovat.

Pokud je nebezpečí větší škody naléhavé, například při průniku vody, omezte škodu ihned, ale vše, co děláte, dokumentujte a uschovejte si účtenky. Takové náklady mohou být později součástí požadavku na náhradu škody.

Profesionální rada: Vše, co jste poslali prodávajícímu, a vše, co on odpověděl, uložte na jedno místo, včetně dat. Chronologická složka dokumentů často zkrátí spor nebo ho učiní zbytečným.

Jak snížit riziko před podpisem smlouvy

Nejlevnější okamžik k řešení skryté vady je před podpisem předběžné smlouvy, nikoli po nastěhování. Nezávislá prohlídka před koupí, kterou provádí inženýr nebo jiný odborník, a ne pouze osoba, která Vás provází prohlídkou, odhalí velkou část toho, co by jinak zůstalo skryto až do prvního deště nebo prvního skutečného zatížení instalací. Co prohlídka zahrnuje, popisujeme v průvodci prohlídkou nemovitosti před koupí. K tomu přidejte i prověření právního stavu. Výpis z katastru nemovitostí potvrzuje, kdo je vlastníkem a zda existují věcná břemena nebo spory, což je samostatná otázka od fyzického stavu nemovitosti, ale stejně důležitá před podpisem. Jak číst tento dokument, vysvětlujeme v průvodci vlastnickým listem, pozemkovou knihou a katastrem. Při jednání položte prodávajícímu přímé otázky o známých vadách, předchozích sanacích a vlhkosti a požádejte, aby byly odpovědi zapsány do smlouvy. Přečtěte si také klauzule omezující odpovědnost prodávajícího, jako je „kupuje se, jak stojí a leží“. Taková doložka může omezit nebo vyloučit odpovědnost za vady materiálu, je však neplatná, pokud prodávající o vadě věděl a neinformoval o ní kupujícího (čl. 408.). U spotřebitelských smluv předem sjednané omezení nebo vyloučení není pro spotřebitele závazné. Před podpisem proto musíte vědět, co přesně doložka znamená.

Profesionální rada: Pokud je to možné, prohlédněte si nemovitost i za deštivého počasí nebo ihned po něm. Stopy vlhkosti a problémy s odvodněním, které za suchého dne nevidíte, jsou často přesně tím, co se později stane skrytou vadou.

Novostavba: dodatečná odpovědnost zhotovitele a projektanta

U novostavby vedle odpovědnosti prodávajícího existuje i zvláštní zákonná odpovědnost za vady týkající se splnění zákonem stanovených podstatných požadavků na stavbu, v praxi známá jako odpovědnost za pevnost stavby. Podle článku 633. zákona o závazkových vztazích za takové vady odpovídá zhotovitel a za stanovených podmínek i projektant a osoba provádějící odborný dohled. Odpovědnost trvá deset let od předání a převzetí díla, vztahuje se i na pozdější nabyvatele stavby a nelze ji smlouvou vyloučit ani omezit. Pozdější kupující nezískává novou desetiletou lhůtu jen proto, že koupil nemovitost od předchozího vlastníka: práva z vad přecházejí na pozdějšího nabyvatele, ale započítává se mu lhůta, která již běžela předchůdci (čl. 632.). Nabyvatel musí oznámit vadu zhotoviteli, projektantovi nebo osobě provádějící dohled do šesti měsíců od zjištění vady, a právo vůči zhotoviteli a projektantovi zaniká za jeden rok ode dne oznámení (čl. 634.), s právními specifiky. Kupující novostavby proto v praxi může mít více důvodů pro uplatnění nároku: obecnou odpovědnost prodávajícího za vady, zákonnou odpovědnost za podstatné požadavky na stavbu a záruku, kterou investor poskytuje smlouvou za provedené práce. Které z nich se v konkrétním případě použije a jaká jsou sjednaná záruční období, zkontrolujte v kupní smlouvě na danou nemovitost, a ne podle zkušeností s jinými projekty. Při koupi ve výstavbě je dobré ověřit si i to, kdo je zhotovitel, kdo projektant a jak je upraven zápis nemovitosti, což je téma zápisu nemovitosti do katastru v Chorvatsku.

Profesionální rada: Před podpisem kupní smlouvy na novostavbu si vyžádejte seznam záruk a záručních lhůt, které investor poskytuje, a porovnejte je s tím, co je uvedeno ve smlouvě, a ne pouze s tím, co bylo slíbeno na prodejní prezentaci.

Jak Vám může Regent pomoci

Regent Vám může pomoci s prohlídkou nemovitosti před koupí, prověřením dokumentace a organizací potřebných odborných kontrol. Pokud je zapotřebí právní nebo technické stanovisko, můžeme Vás odkázat na příslušné právníky, inženýry a další odborníky a náš tým provází kupujícího celým procesem koupě a prodeje. Konkrétní právní poradenství a sepis právních požadavků zůstávají v kompetenci advokáta. Pokud plánujete koupi nebo jste již narazili na vadu, kontaktujte nás nebo se podívejte, jak vypadá koupě s Regentem. Zahraniční kupující se mohou informovat i na stránce služby pro zahraniční kupce.

Časté dotazy

Co jsou skryté vady nemovitosti?

Skryté vady nemovitosti jsou vady, které nebyly zjevné při běžné prohlídce a o kterých kupující v okamžiku koupě nevěděl ani vědět nemohl. Typickými příklady jsou vlhkost za čerstvě natřenou zdí, střecha, která zatéká až v deštivém období, a instalace, které se projeví jako vadné až pod skutečným zatížením.

Odpovídá prodávající za skrytou vadu, i když o ní nevěděl?

Ano, prodávající za skrytou vadu zpravidla odpovídá i tehdy, pokud o ní nevěděl, protože jeho odpovědnost nezávisí na vědomosti. Vědomost je důležitá jinde: pokud prodávající o vadě věděl nebo mu nemohla zůstat neznámá, kupující neztrácí právo kvůli zmeškání lhůty (čl. 407. zákona o závazkových vztazích), a prodávající, který o vadě věděl a nenahlásil ji, se nemůže odvolávat na smluvní vyloučení odpovědnosti (čl. 408.).

Jaká práva má kupující, když objeví skrytou vadu?

Kupující může požadovat odstranění vady, dodání jiné věci bez vady, přiměřené snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy, a k tomu i náhradu škody (čl. 410.). Dodání jiné věci u nemovitostí je v praxi vzácné. Které právo je v konkrétním případě dosažitelné, závisí na závažnosti vady a na tom, zda měl prodávající příležitost vadu odstranit.

Existuje lhůta pro oznámení skryté vady prodávajícímu?

Ano, kupující musí informovat prodávajícího o skryté vadě do dvou měsíců od jejího zjištění, a u obchodních smluv bez zbytečného odkladu (čl. 404.). Po včasném oznámení práva zpravidla zanikají dva roky ode dne odeslání oznámení (čl. 422.). Kvůli zákonným výjimkám si lhůtu v konkrétním sporu ověřte u advokáta.

Je lepší požadovat snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy?

Snížení ceny zpravidla odpovídá vadám, které nebrání běžnému užívání nemovitosti, zatímco odstoupení od smlouvy se týká závažných vad, kvůli kterým nemovitost nemůže sloužit svému účelu. U smluv uzavřených od 31. července 2026 zákon zpravidla vyžaduje, aby prodávající nejprve dostal příležitost vadu odstranit. Konečnou volbu posuďte s advokátem před odesláním písemného požadavku.

Lze odpovědnost za skryté vady vyloučit smlouvou?

Ano, doložka jako „kupuje se, jak stojí a leží“ může omezit nebo vyloučit odpovědnost prodávajícího za vady materiálu, avšak takové ustanovení je neplatné, pokud prodávající o vadě věděl a neinformoval o ní kupujícího (čl. 408.). U spotřebitelských smluv není předem sjednané omezení nebo vyloučení odpovědnosti pro spotřebitele závazné.

Platí stejná odpovědnost i u novostavby?

Ano, u novostavby stále existuje odpovědnost prodávajícího za vady, a kromě ní i zvláštní zákonná odpovědnost zhotovitele a za stanovených podmínek projektanta a osoby provádějící odborný dohled (čl. 633.). Tato odpovědnost trvá deset let od předání a převzetí díla, platí i vůči pozdějším nabyvatelům, ale pozdější kupující nezískává novou lhůtu, protože se mu započítává lhůta předchůdce. Nelze ji vyloučit smlouvou.

Potřebuji právníka, nebo stačí realitní kancelář?

K posouzení Vašeho právního postavení a sepsání písemné žádosti prodávajícímu je potřeba právník, nikoli realitní kancelář. Realitní kancelář Vám může pomoci s prohlídkou nemovitosti a prověřením dokumentace před koupí a odkázat Vás na příslušné odborníky, právní poradenství však neposkytuje.

Doporučeno

• Prohlídka nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání
• Co jsou vlastnický list, pozemková kniha a katastr a jak je číst
• Jak funguje proces koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku krok za krokem
• Zápis nemovitosti do katastru v Chorvatsku: co to je, jak to funguje a co potřebujete vědět