Samci na tržištu nekretnina: kako do prvog stana

Kupnja prvog stana kao samac znači da cijeli teret kredita i odluke leže na jednom dohotku, pa su realan proračun, izbor lokacije i zaštitna pričuva važniji nego kod para. Iznos kredita ograničen je jednom plaćom, no prvom kupcu na raspolaganju stoji program povrata poreza za mlade do 45 godina — povrat cijelog poreza na promet ili do 50 % PDV-a. Uz to, kupnjom s partnerom ili članom obitelji možete povećati kreditnu sposobnost, ali tada unaprijed treba urediti suvlasničke odnose. U ovom vodiču prolazimo što jedan dohodak znači za kupnju i kako smanjiti rizik.

Samci više nisu rubna skupina na tržištu nekretnina, nego sve veći dio kupaca. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku iz Popisa 2021., udio samačkih (jednočlanih) kućanstava u Hrvatskoj porastao je na 27,8 %, dok je 2011. iznosio 24,6 %. To znači da je danas gotovo svako treće do četvrto kućanstvo jednočlano, a mnogi od tih ljudi žele riješiti stambeno pitanje sami. Iz rada s klijentima vidimo da kupnja prvog stana kao samac otvara drukčija pitanja nego kupnja u dvoje. Nema drugog dohotka za zbrajanje kod kredita, ali nema ni potrebe za usklađivanjem s drugom osobom — odluka je u potpunosti Vaša. U ovom tekstu objašnjavamo kako jedan dohodak mijenja računicu, koji poticaji Vam stoje na raspolaganju i kako se zaštititi kad rizik nosite sami.

Sadržaj

• Zašto sve više ljudi kupuje prvi stan sam
• Koliko realno možete podići na jednu plaću
• Poticaji i porezi za prvog kupca
• Strategije kad kupujete sami
• Rizik na jedan dohodak i kako ga ublažiti
• Česta pitanja

Ključne spoznaje

• Udio samačkih kućanstava u Hrvatskoj porastao je na 27,8 % (DZS, Popis 2021.).
• Kod jednog dohotka cijela rata leži na jednoj plaći, pa je iznos kredita manji nego kod para.
• Prvom kupcu do 45 godina na raspolaganju je povrat poreza: 100 % poreza na promet ili do 50 % PDV-a.
• Sudužnik ili suvlasništvo mogu povećati kreditnu sposobnost, ali traže jasan pisani dogovor.
• Pričuva i konzervativna rata ključna su zaštita kad rizik nosite sami.

Zašto sve više ljudi kupuje prvi stan sam

Sve veći broj prvih kupaca danas su samci, a to potvrđuju i službeni podaci. Prema Državnom zavodu za statistiku (Popis 2021.), Hrvatska ima oko 1,44 milijuna privatnih kućanstava, a u 27,8 % njih živi samo jedna osoba. Trend je posebno izražen u priobalju i većim gradovima: najmanja prosječna kućanstva zabilježena su u Primorsko-goranskoj županiji i Gradu Zagrebu, a u Rijeci je čak 34 % kućanstava jednočlano. Za tržište nekretnina to znači stabilnu potražnju za manjim, funkcionalnim stanovima koje jedna osoba može održavati i otplaćivati. Iz oglasa koje vodimo vidimo da su garsonijere i jednosobni te manji dvosobni stanovi u dobrim lokacijama među najtraženijima upravo zbog ovog profila kupca. Kupnja prvog stana kao samac stoga nije iznimka, nego sve češći scenarij — no on traži drukčiji pristup planiranju od kupnje u dvoje.

Profesionalni savjet: Prije nego krenete u potragu, definirajte za sebe „gornju granicu mirnoće" — najveću mjesečnu ratu koju biste bez stresa nosili i u slabijem mjesecu. Ta brojka, a ne maksimum koji banka odobri, neka bude polazište Vašeg proračuna.

Koliko realno možete podići na jednu plaću

Iznos kredita koji možete dobiti kao samac izravno je ograničen jednim dohotkom. Banka Vašu sposobnost otplate procjenjuje na temelju redovitih primanja i postojećih obveza, a kod jednog dohotka nema drugog primanja koje bi „podiglo" tu procjenu. Zato ćete u pravilu dobiti manji kredit i time realno gledati manje stanove nego par sa slično velikim, ali dvostrukim dohotkom. Na konačni iznos utječu i uobičajeni kreditni parametri — omjer kredita i vrijednosti nekretnine, udio rate u dohotku i efektivna kamatna stopa. Ti pojmovi određuju koliko ćete stvarno moći podići i koliko ćete platiti tijekom trajanja kredita, pa ih je vrijedno razumjeti prije razgovora s bankom. Prije potpisa svakako usporedite ponude više banaka i tražite informativni izračun s prikazom ukupnog troška kredita, a ne samo mjesečne rate.

Profesionalni savjet: Pitajte se koliko biste podigli da rata mora stati u petinu do četvrtinu Vaše neto plaće, a ne u zakonski maksimum. Kupnja na jedan dohodak oprašta puno manje pogrešaka od kupnje u dvoje, pa je margina sigurnosti ovdje Vaš najbolji saveznik.

Poticaji i porezi za prvog kupca

Kao prvi kupac do 45 godina imate pravo na program povrata poreza za kupnju ili gradnju prve stambene nekretnine, koji provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Kod kupnje od fizičke osobe možete ostvariti povrat cijelog plaćenog poreza na promet nekretnina (koji iznosi 3 %), a kod kupnje novogradnje od investitora povrat do 50 % plaćenog PDV-a. Mjera se primjenjuje na ugovore i račune izdane nakon 1. siječnja 2025. (izvor: APN, gov.hr, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine). Uvjeti uključuju dob do 45 godina, prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje u toj nekretnini te da nemate odgovarajuću vlastitu nekretninu. Vrijede i ograničenja veličine i cijene: za jednu osobu propisano je 50 m² (uz dopušteno odstupanje do 75 m², ali s povratom obračunatim prema 50 m²), a cijena po kvadratu ne smije biti veća od 50 % iznad prosječne lokalne cijene. Ako nekretninu u roku od pet godina prodate, iznajmite ili u njoj ne boravite, potporu ćete morati vratiti. Detaljne uvjete provjerite izravno na stranicama APN-a. Vrijedi znati i da je nekretnina u kojoj imate prijavljeno prebivalište kao primarno oslobođena novog godišnjeg poreza na nekretnine.

Profesionalni savjet: Porez na promet u pravilu se najprije plati, a povrat traži naknadno — ne računajte na to da ćete uštedu imati „na ruke" kod potpisa. Prilikom planiranja likvidnosti taj iznos tretirajte kao trošak koji Vam se vraća kasnije, a ne kao popust unaprijed.

Strategije kad kupujete sami

Kad kupujete sami, tri poluge najviše šire Vaš izbor: veličina, lokacija i način financiranja. Manji stan u dobro povezanoj lokaciji u pravilu je pametniji prvi korak od većega na periferiji — lakše se održava, jeftinije je grije i lakše se kasnije proda ili iznajmi. Likvidnost nekretnine, odnosno koliko se lako pretvara natrag u novac, za samca je važnija nego za obitelj koja planira dugo ostati. Ako Vam vlastiti dohodak ne nosi željeni iznos, dvije su uobičajene mogućnosti.
Prva je sudužnik — osoba (najčešće roditelj ili partner) koja svojim dohotkom povećava kreditnu sposobnost, ali i pravno odgovara za kredit.
Druga je kupnja u suvlasništvu s partnerom ili članom obitelji, gdje svatko ima svoj idealni dio nekretnine. Obje opcije traže jasan dogovor unaprijed: tko koliko ulaže, čiji je koji dio i što se događa pri prodaji ili razlazu. Prije potpisa napravite i uobičajenu pravnu i tehničku provjeru nekretnine, kao i kod svake kupnje — korak po korak opisujemo je u vodiču kroz kupoprodajni proces te u tekstu o pregledu nekretnine prije kupnje.

Profesionalni savjet: Uzimate li sudužnika ili kupujete u suvlasništvu, dogovor o udjelima i o „izlazu" stavite na papir prije kupnje, dok su odnosi dobri. Naizgled nepotreban dokument u dobrim vremenima najviše vrijedi upravo kad zatreba.

Rizik na jedan dohodak i kako ga ublažiti

Najveća razlika između kupnje u dvoje i kupnje kao samac nije u iznosu kredita, nego u riziku. Kod jednog dohotka nema drugog primanja koje bi premostilo prekid rada, bolovanje ili gubitak posla, pa zaštitni sloj nije opcija nego nužnost. Zbog toga je kod samostalne kupnje razborito ostaviti veću rezervu i ne rastezati proračun do zadnjeg eura. U praksi to znači nekoliko konkretnih koraka: prije kupnje osigurajte pričuvu koja pokriva nekoliko mjeseci rate i režija, razmotrite osiguranje otplate kredita, birajte fiksnu ili djelomično fiksnu kamatu ako Vam predvidljivost rate daje mir, te odaberite nekretninu koja se lako iznajmljuje ako se prilike promijene. Konzervativan iznos rate koji možete nositi i u lošijem mjesecu bolja je zaštita od maksimalnog kredita koji banka odobri.

Profesionalni savjet: Prije potpisa napravite „test lošeg mjeseca" — provjerite biste li ratu, režije i osnovne troškove pokrili da Vam dohodak privremeno padne. Ako odgovor nije uvjerljivo potvrdan, spustite ciljanu cijenu ili produžite štednju, a ne ročnicu do granice.

Kako Vam Regent može pomoći

Samostalnim kupcima pomažemo da proračun postave realno i da nekretninu izaberu tako da odgovara i današnjem životu i mogućoj prodaji za nekoliko godina. Uz pronalazak stana provjeravamo pravno stanje i dokumentaciju te Vas povezujemo s koracima koji slijede — od kredita do primopredaje — kako biste kroz proces prošli mirno, i kad u njemu nemate suvozača. Pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent ili nas kontaktirajte za razgovor o Vašoj situaciji.

Česta pitanja

Mogu li kupiti stan sam, na jednu plaću?

Da, kupnja stana na jednu plaću je moguća, ali je iznos kredita ograničen jednim dohotkom. Banka sposobnost otplate procjenjuje prema Vašim redovitim primanjima i postojećim obvezama, pa kod jednog dohotka cijela rata leži na toj plaći. U praksi to znači skromniji proračun i manju nekretninu nego kod para s dva dohotka, zbog čega su realan odabir početnog budžeta i izbor lokacije presudni.

Koliki povrat poreza mogu dobiti kao samac pri kupnji prve nekretnine?

Kroz program povrata poreza za mlade do 45 godina, pri kupnji prve stambene nekretnine od fizičke osobe možete ostvariti povrat cijelog plaćenog poreza na promet nekretnina (3 %), a kod novogradnje od investitora povrat do 50 % plaćenog PDV-a. Uvjeti su, među ostalim, dob do 45 godina, prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje u nekretnini te ograničenja kvadrature i cijene. Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Postoji li još oslobođenje od poreza na promet za prvu nekretninu do 150 m²?

Ne računajte na automatsko oslobođenje pri kupnji. Danas se olakšica za prve kupce ostvaruje kroz program povrata poreza mladima do 45 godina, a ne kao unaprijed priznato oslobođenje pri sklapanju ugovora. Porez na promet od 3 % u pravilu se najprije plati, a povrat se traži naknadno od APN-a ako ispunjavate uvjete. Prije kupnje provjerite aktualne uvjete kod Porezne uprave i APN-a.

Koliku nekretninu kao samac mogu kupiti uz povrat poreza?

Za jednočlano kućanstvo propisana je površina od 50 m² za stan, uz dopušteno odstupanje do 50 % (dakle do 75 m²), no povrat se obračunava prema priznatih 50 m². Za obiteljsku kuću samac može kupiti do 112,5 m². Uz kvadraturu vrijedi i uvjet cijene: cijena po kvadratu ne smije biti veća od 50 % iznad prosječne lokalne cijene utvrđene za Vašu jedinicu lokalne samouprave.

Isplati li se uzeti sudužnika ili kupiti u suvlasništvu?

Sudužnik ili suvlasništvo mogu Vam povećati kreditnu sposobnost i podijeliti teret, ali sa sobom nose i pravne posljedice koje treba unaprijed dogovoriti. Sudužnik odgovara za kredit jednako kao i Vi, a suvlasništvo znači da svaki suvlasnik ima svoj idealni dio. Ako kupujete zajedno s partnerom ili članom obitelji, pisano uredite tko koliko ulaže, čiji je koji idealni dio i što se događa u slučaju prodaje ili razlaza.

Što ako ostanem bez posla, a otplaćujem kredit sam?

Kod kupnje na jedan dohodak nema drugog primanja koje bi premostilo prekid, pa je zaštitni sloj obavezan, a ne opcija. Prije kupnje osigurajte pričuvu za nekoliko mjeseci rate i troškova, razmotrite osiguranje otplate kredita i birajte nekretninu koja se lako iznajmljuje ili proda. Konzervativan iznos rate koji možete nositi i u lošijem mjesecu bolja je zaštita od maksimalnog kredita koji banka odobri.

Preporučeno

• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj korak po korak
• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja
• Procjena vrijednosti nekretnine: tržišna, hipotekarna, porezna
• Najam stana u Hrvatskoj: što trebate znati prije potpisivanja ugovora