Nezadaní na trhu s nemovitostmi: jak si pořídit první byt sám

Koupě prvního bytu jako jednotlivec znamená, že celá zátěž úvěru a rozhodnutí spočívá na jednom příjmu, takže realistický rozpočet, výběr lokality a ochranná rezerva jsou důležitější než u páru. Výše úvěru je omezena jedním platem, ale první kupující má k dispozici program vrácení daně pro mladé do 45 let — vrácení celé daně z převodu nemovitosti nebo až 50 % DPH. Kromě toho, nákup s partnerem nebo členem rodiny může zvýšit úvěrovou schopnost, ale v takovém případě je třeba předem upravit spoluvlastnické vztahy. V tomto průvodci projdeme, co jeden příjem znamená pro koupi a jak snížit riziko.

Jednotlivci již nejsou okrajovou skupinou na trhu s nemovitostmi, ale stále větší částí kupujících. Podle údajů Státního statistického úřadu z Sčítání lidu 2021 vzrostl podíl jednočlenných (samačích) domácností v Chorvatsku na 27,8 %, zatímco v roce 2011 činil 24,6 %. To znamená, že dnes je téměř každá třetí až čtvrtá domácnost jednočlenná a mnoho z těchto lidí si chce sami vyřešit bytovou otázku. Z práce s klienty vidíme, že koupě prvního bytu jako jednotlivec otevírá jiné otázky než koupě ve dvou. Není zde druhý příjem pro sčítání u úvěru, ale není ani potřeba se s nikým jiným slaďovat — rozhodnutí je plně Vaše. V tomto textu vysvětlujeme, jak jeden příjem mění kalkulaci, jaké pobídky máte k dispozici a jak se chránit, když nesete riziko sami.

Obsah

• Proč stále více lidí kupuje první byt samo
• Kolik reálně můžete získat na jeden plat
• Pobídky a daně pro prvního kupujícího
• Strategie, když kupujete sami
• Riziko jednoho příjmu a jak ho zmírnit
• Často kladené otázky

Klíčové poznatky

• Podíl jednočlenných domácností v Chorvatsku vzrostl na 27,8 % (DZS, Sčítání lidu 2021).
• U jednoho příjmu celá splátka spočívá na jednom platu, takže výše úvěru je menší než u páru.
• První kupující do 45 let má nárok na vrácení daně: 100 % daně z převodu nemovitosti nebo až 50 % DPH.
• Spolužadatel nebo spoluvlastnictví mohou zvýšit úvěrovou schopnost, ale vyžadují jasnou písemnou dohodu.
• Rezerva a konzervativní splátka jsou klíčovou ochranou, když riziko nesete sami.

Proč stále více lidí kupuje první byt samo

Stále větší počet prvních kupujících jsou dnes jednotlivci, což potvrzují i oficiální údaje. Podle Státního statistického úřadu (Sčítání lidu 2021) má Chorvatsko přibližně 1,44 milionu soukromých domácností a v 27,8 % z nich žije pouze jedna osoba. Trend je obzvláště výrazný v pobřežních oblastech a větších městech: nejmenší průměrné domácnosti byly zaznamenány v Přímořsko-goranské župě a městě Záhřeb, a v Rijece je dokonce 34 % domácností jednočlenných. Pro trh s nemovitostmi to znamená stabilní poptávku po menších, funkčních bytech, které může jedna osoba udržovat a splácet. Z námi vedených inzerátů vidíme, že garsoniéry a jednopokojové i menší dvoupokojové byty v dobrých lokalitách patří mezi nejžádanější právě kvůli tomuto profilu kupujícího. Koupě prvního bytu jako jednotlivec proto není výjimkou, ale stále častějším scénářem — vyžaduje však jiný přístup k plánování než koupě ve dvou.

Profesionální rada: Než začnete s hledáním, definujte si pro sebe „horní hranici klidu" — nejvyšší měsíční splátku, kterou byste bez stresu unesli i ve slabším měsíci. Toto číslo, a nikoli maximum, které banka schválí, by mělo být výchozím bodem vašeho rozpočtu.

Kolik reálně můžete získat na jeden plat

Výše úvěru, který můžete získat jako jednotlivec, je přímo omezena jedním příjmem. Banka posuzuje vaši schopnost splácet na základě pravidelných příjmů a stávajících závazků, a u jednoho příjmu neexistuje žádný další příjem, který by toto posouzení „zvýšil". Proto v zásadě dostanete menší úvěr a tím reálněji budete hledět na menší byty než pár s podobně velkým, ale dvojitým příjmem. Na konečnou částku mají vliv i obvyklé úvěrové parametry — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, podíl splátky na příjmu a efektivní úroková sazba. Tyto pojmy určují, kolik skutečně budete moci získat a kolik zaplatíte během trvání úvěru, takže je dobré je pochopit před rozhovorem s bankou. Před podpisem si každopádně porovnejte nabídky více bank a požádejte o informativní výpočet s zobrazením celkových nákladů na úvěr, a ne pouze měsíční splátky.

Profesionální rada: Zeptejte se sami sebe, kolik byste si vzali, kdyby se splátka musela vejít do pětiny až čtvrtiny vašeho čistého platu, a ne do zákonného maxima. Koupě na jeden příjem odpouští mnohem méně chyb než koupě ve dvou, takže bezpečnostní rezerva je zde vaším nejlepším spojencem.

Pobídky a daně pro prvního kupujícího

Jako první kupující do 45 let máte nárok na program vrácení daně pro koupi nebo stavbu první rezidenční nemovitosti, který provádí Agentura pro právní provoz a zprostředkování nemovitostí (APN). Při koupi od fyzické osoby můžete získat vrácení celé zaplacené daně z převodu nemovitosti (která činí 3 %), a při koupi novostavby od investora vrácení až 50 % zaplacené DPH. Opatření se vztahuje na smlouvy a faktury vystavené po 1. lednu 2025 (zdroj: APN, gov.hr, Ministerstvo územního plánování, stavebnictví a státního majetku). Podmínky zahrnují věk do 45 let, nahlášené bydliště a skutečné bydlení v této nemovitosti a to, že nemáte odpovídající vlastní nemovitost. Platí také omezení velikosti a ceny: pro jednu osobu je stanoveno 50 m² (s povolenou odchylkou do 75 m², ale s vrácením vypočítaným podle 50 m²), a cena za metr čtvereční nesmí být vyšší než 50 % nad průměrnou místní cenou. Pokud nemovitost do pěti let prodáte, pronajmete nebo v ní nebudete bydlet, budete muset podporu vrátit. Podrobné podmínky si ověřte přímo na stránkách APN. Je dobré vědět, že nemovitost, ve které máte nahlášené trvalé bydliště jako primární, je osvobozena od nové roční daně z nemovitosti.

Profesionální rada: Daň z převodu nemovitosti se zpravidla nejprve zaplatí a vrácení se požaduje dodatečně — nepočítejte s tím, že úsporu budete mít „na ruku" při podpisu. Při plánování likvidity považujte tuto částku za náklad, který se vám vrátí později, a ne za slevu předem.

Strategie, když kupujete sami

Když kupujete sami, tři páky nejvíce rozšiřují váš výběr: velikost, lokalita a způsob financování. Menší byt v dobře propojené lokalitě je zpravidla chytřejším prvním krokem než větší na periferii — snadněji se udržuje, levněji se vytápí a snadněji se později prodá nebo pronajme. Likvidita nemovitosti, tedy jak snadno se přemění zpět na peníze, je pro jednotlivce důležitější než pro rodinu, která plánuje dlouho zůstat. Pokud vám vlastní příjem neposkytuje požadovanou částku, existují dvě běžné možnosti.
První je spolužadatel — osoba (nejčastěji rodič nebo partner), která svým příjmem zvyšuje úvěrovou schopnost, ale také právně odpovídá za úvěr.
Druhou je koupě v spoluvlastnictví s partnerem nebo členem rodiny, kde má každý svůj ideální díl nemovitosti. Obě možnosti vyžadují jasnou dohodu předem: kdo kolik investuje, čí je jaký díl a co se stane při prodeji nebo rozchodu. Před podpisem proveďte obvyklou právní a technickou kontrolu nemovitosti, stejně jako u každé koupě — krok za krokem ji popisujeme v průvodci procesem koupě a prodeje a v textu o kontrole nemovitosti před koupí.

Profesionální rada: Pokud si berete spolužadatele nebo kupujete ve spoluvlastnictví, dohodu o podílech a o „výstupu" sepište na papír před koupí, dokud jsou vztahy dobré. Na první pohled zbytečný dokument v dobrých časech má největší hodnotu právě tehdy, když je potřeba.

Riziko jednoho příjmu a jak ho zmírnit

Největší rozdíl mezi koupí ve dvou a koupí jako jednotlivec není ve výši úvěru, ale v riziku. U jednoho příjmu neexistuje žádný další příjem, který by překlenul přerušení práce, nemocenskou nebo ztrátu zaměstnání, takže ochranná vrstva není volbou, nýbrž nutností. Proto je při samostatné koupi rozumné ponechat si větší rezervu a neroztahovat rozpočet do posledního eura. V praxi to znamená několik konkrétních kroků: před koupí si zajistěte rezervu, která pokryje několik měsíců splátky a režijních nákladů, zvažte pojištění splácení úvěru, zvolte fixní nebo částečně fixní úrokovou sazbu, pokud vám předvídatelnost splátky dává klid, a vyberte nemovitost, která se snadno pronajímá, pokud se okolnosti změní. Konzervativní výše splátky, kterou zvládnete i v horším měsíci, je lepší ochranou než maximální úvěr, který banka schválí.

Profesionální rada: Před podpisem si udělejte „test špatného měsíce" — zkontrolujte, zda byste pokryli splátku, režie a základní výdaje, kdyby vám dočasně poklesl příjem. Pokud odpověď není přesvědčivě kladná, snižte cílovou cenu nebo prodlužte spoření, a ne termín do limitu.

Jak vám může Regent pomoci

Samostatným kupujícím pomáháme nastavit rozpočet realisticky a vybrat nemovitost tak, aby odpovídala jak dnešnímu životu, tak případnému prodeji za několik let. Kromě nalezení bytu ověřujeme právní stav a dokumentaci a spojujeme vás s dalšími kroky — od úvěru po předání — abyste procesem prošli v klidu, i když v něm nemáte spolujezdce. Podívejte se, jak vypadá koupě s Regentem nebo nás kontaktujte pro rozhovor o vaší situaci.

Často kladené otázky

Mohu si koupit byt sám, na jeden plat?

Ano, koupě bytu na jeden plat je možná, ale výše úvěru je omezena jedním příjmem. Banka posuzuje schopnost splácet podle vašich pravidelných příjmů a stávajících závazků, takže u jednoho příjmu celá splátka spočívá na tomto platu. V praxi to znamená skromnější rozpočet a menší nemovitost než u páru se dvěma příjmy, kvůli čemuž jsou reálný výběr počátečního rozpočtu a výběr lokality klíčové.

Jak velkou daňovou úlevu mohu získat jako jednotlivec při koupi první nemovitosti?

Prostřednictvím programu vrácení daně pro mladé do 45 let můžete při koupi první rezidenční nemovitosti od fyzické osoby získat vrácení celé zaplacené daně z převodu nemovitosti (3 %), a u novostavby od investora vrácení až 50 % zaplacené DPH. Podmínky zahrnují mimo jiné věk do 45 let, nahlášené bydliště a skutečné bydlení v nemovitosti a omezení velikosti a ceny. Žádost se podává Agentuře pro právní provoz a zprostředkování nemovitostí (APN).

Existuje ještě osvobození od daně z převodu nemovitosti pro první nemovitost do 150 m²?

Nepočítejte s automatickým osvobozením při nákupu. Dnes se úleva pro první kupující získává prostřednictvím programu vrácení daně mladým do 45 let, a ne jako předem uznané osvobození při uzavírání smlouvy. Daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % se zpravidla nejprve zaplatí a vrácení se požaduje následně od APN, pokud splňujete podmínky. Před nákupem si ověřte aktuální podmínky u Finanční správy a APN.

Jak velkou nemovitost jako jednotlivec mohu koupit s vrácením daně?

Pro jednočlennou domácnost je stanovena plocha bytu 50 m², s povolenou odchylkou do 50 % (tedy do 75 m²), nicméně vrácení se vypočítává podle uznaných 50 m². Pro rodinný dům si jednotlivec může koupit až 112,5 m². Kromě velikosti platí i cenová podmínka: cena za metr čtvereční nesmí být vyšší než 50 % nad průměrnou místní cenou stanovenou pro vaši jednotku místní samosprávy.

Vyplatí se vzít spolužadatele nebo koupit ve spoluvlastnictví?

Spolužadatel nebo spoluvlastnictví vám mohou zvýšit úvěrovou schopnost a rozdělit zátěž, ale s sebou nesou i právní důsledky, které je třeba předem dohodnout. Spolužadatel odpovídá za úvěr stejně jako vy, a spoluvlastnictví znamená, že každý spoluvlastník má svůj ideální podíl. Pokud kupujete společně s partnerem nebo členem rodiny, písemně si upravte, kdo kolik investuje, čí je který ideální podíl a co se stane v případě prodeje nebo rozchodu.

Co když přijdu o práci a splácím úvěr sám?

Při nákupu na jeden příjem neexistuje žádný další příjem, který by překlenul přerušení, takže ochranná vrstva je povinná, nikoli volitelná. Před nákupem si zajistěte rezervu na několik měsíců splátky a nákladů, zvažte pojištění splácení úvěru a vyberte nemovitost, která se snadno pronajímá nebo prodá. Konzervativní výše splátky, kterou zvládnete i v horším měsíci, je lepší ochranou než maximální úvěr, který banka schválí.

Doporučeno

• Jak funguje proces koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku krok za krokem
• Kontrola nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání
• Ocenění nemovitosti: tržní, hypoteční, daňové
• Pronájem bytu v Chorvatsku: co potřebujete vědět před podpisem smlouvy