Samci na nepremičninskem trgu: kako do prvega stanovanja sam

Nakup prvega stanovanja kot samska oseba pomeni, da celotno breme kredita in odločitve ležijo na enem dohodku, zato so realen proračun, izbira lokacije in zaščitna rezerva pomembnejši kot pri paru. Znesek kredita je omejen z eno plačo, vendar je prvemu kupcu na voljo program vračila davka za mlade do 45 let — vračilo celotnega davka na promet nepremičnin ali do 50 % DDV-ja. Poleg tega lahko z nakupom s partnerjem ali družinskim članom povečate kreditno sposobnost, vendar je treba takrat vnaprej urediti solastniška razmerja. V tem vodniku preverjamo, kaj en dohodek pomeni za nakup in kako zmanjšati tveganje.

Samski niso več obrobna skupina na trgu nepremičnin, temveč vse večji del kupcev. Po podatkih Državnega zavoda za statistiko iz Popisa 2021 se je delež samskih (enočlanskih) gospodinjstev na Hrvaškem povečal na 27,8 %, medtem ko je leta 2011 znašal 24,6 %. To pomeni, da je danes skoraj vsako tretje do četrto gospodinjstvo enočlansko, in mnogi od teh ljudi želijo stanovanjsko vprašanje rešiti sami. Iz dela s strankami vidimo, da nakup prvega stanovanja kot samska oseba odpira drugačna vprašanja kot nakup v dvoje. Ni drugega dohodka za seštevanje pri kreditu, vendar ni niti potrebe po usklajevanju z drugo osebo — odločitev je v celoti Vaša. V tem besedilu pojasnjujemo, kako en dohodek spremeni računico, kakšne spodbude so Vam na voljo in kako se zaščititi, ko tveganje nosite sami.

Vsebina

• Zakaj vse več ljudi kupuje prvo stanovanje samih
• Koliko realno lahko dvignete na eno plačo
• Spodbude in davki za prvega kupca
• Strategije, ko kupujete sami
• Tveganje z enim dohodkom in kako ga ublažiti
• Pogosta vprašanja

Ključne ugotovitve

• Delež samskih gospodinjstev na Hrvaškem se je povečal na 27,8 % (DZS, Popis 2021).
• Pri enem dohodku celoten obrok leži na eni plači, zato je znesek kredita manjši kot pri paru.
• Prvemu kupcu do 45 let je na voljo vračilo davka: 100 % davka na promet nepremičnin ali do 50 % DDV-ja.
• So-dolžnik ali solastništvo lahko povečata kreditno sposobnost, vendar zahtevata jasen pisni dogovor.
• Rezerva in konzervativen obrok sta ključna zaščita, ko tveganje nosite sami.

Zakaj vse več ljudi kupuje prvo stanovanje samih

Vse več prvih kupcev so danes samske osebe, kar potrjujejo tudi uradni podatki. Po podatkih Državnega zavoda za statistiko (Popis 2021) ima Hrvaška okoli 1,44 milijona zasebnih gospodinjstev, in v 27,8 % njih živi samo ena oseba. Trend je še posebej izrazit na obali in v večjih mestih: najmanjša povprečna gospodinjstva so bila zabeležena v Primorsko-goranski županiji in Gradu Zagrebu, v Reki pa je celo 34 % gospodinjstev enočlanskih. Za trg nepremičnin to pomeni stabilno povpraševanje po manjših, funkcionalnih stanovanjih, ki jih ena oseba lahko vzdržuje in odplačuje. Iz oglasov, ki jih vodimo, vidimo, da so garsonjere in enosobna ter manjša dvosobna stanovanja na dobrih lokacijah med najbolj iskanimi prav zaradi tega profila kupca. Nakup prvega stanovanja kot samska oseba zato ni izjema, temveč vse pogostejši scenarij — vendar zahteva drugačen pristop k načrtovanju kot nakup v dvoje.

Profesionalni nasvet: Preden se lotite iskanja, si določite „zgornjo mejo miru" — največji mesečni obrok, ki bi ga brez stresa prenašali tudi v slabšem mesecu. Ta številka, in ne maksimum, ki ga banka odobri, naj bo izhodišče Vašega proračuna.

Koliko realno lahko dvignete na eno plačo

Znesek kredita, ki ga lahko dobite kot samska oseba, je neposredno omejen z enim dohodkom. Banka Vašo sposobnost odplačevanja ocenjuje na podlagi rednih prejemkov in obstoječih obveznosti, in pri enem dohodku ni drugega prejemka, ki bi to oceno „povečal". Zato boste praviloma dobili manjši kredit in s tem realno gledali manjša stanovanja kot par s podobno velikim, a dvojnim dohodkom. Na končni znesek vplivajo tudi običajni kreditni parametri — razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine, delež obroka v dohodku in efektivna obrestna mera. Ti pojmi določajo, koliko boste dejansko lahko dvignili in koliko boste plačali v času trajanja kredita, zato jih je vredno razumeti pred pogovorom z banko. Pred podpisom vsekakor primerjajte ponudbe več bank in zahtevajte informativni izračun s prikazom celotnega stroška kredita, in ne samo mesečnega obroka.

Profesionalni nasvet: Vprašajte se, koliko bi dvignili, če bi obrok moral znašati petino do četrtino Vaše neto plače, in ne zakonskega maksimuma. Nakup z enim dohodkom odpušča veliko manj napak kot nakup v dvoje, zato je varnostna meja tukaj Vaš najboljši zaveznik.

Spodbude in davki za prvega kupca

Kot prvi kupec do 45 let ste upravičeni do programa vračila davka za nakup ali gradnjo prve stanovanjske nepremičnine, ki ga izvaja Agencija za pravni promet in posredovanje z nepremičninami (APN). Pri nakupu od fizične osebe lahko uveljavite vračilo celotnega plačanega davka na promet nepremičnin (ki znaša 3 %), pri nakupu novogradnje od investitorja pa vračilo do 50 % plačanega DDV-ja. Ukrep se uporablja za pogodbe in račune, izdane po 1. januarju 2025 (vir: APN, gov.hr, Ministrstvo za prostorsko ureditev, gradbeništvo in državno premoženje). Pogoji vključujejo starost do 45 let, prijavljeno prebivališče in dejansko bivanje v tej nepremičnini ter da nimate ustrezne lastne nepremičnine. Veljajo tudi omejitve velikosti in cene: za eno osebo je predpisano 50 m² (z dovoljenim odstopanjem do 75 m², vendar z vračilom, obračunanim glede na 50 m²), cena na kvadratni meter pa ne sme biti večja od 50 % nad povprečno lokalno ceno. Če nepremičnino v roku petih let prodate, oddate ali v njej ne bivate, boste morali podporo vrniti. Podrobne pogoje preverite neposredno na straneh APN-ja. Vredno je vedeti tudi, da je nepremičnina, v kateri imate prijavljeno prebivališče kot primarno, oproščena novega letnega davka na nepremičnine.

Profesionalni nasvet: Davek na promet se praviloma najprej plača, vračilo pa se zahteva naknadno — ne računajte na to, da boste prihranek imeli „na roke" ob podpisu. Pri načrtovanju likvidnosti ta znesek obravnavajte kot strošek, ki se Vam vrne kasneje, in ne kot popust vnaprej.

Strategije, ko kupujete sami

Ko kupujete sami, tri vzvode najbolj širijo Vašo izbiro: velikost, lokacija in način financiranja. Manjše stanovanje na dobro povezani lokaciji je praviloma pametnejši prvi korak od večjega na obrobju — lažje se vzdržuje, ceneje se ogreva in lažje se kasneje proda ali odda. Likvidnost nepremičnine, oziroma kako enostavno se pretvori nazaj v denar, je za samsko osebo pomembnejša kot za družino, ki namerava dolgo ostati. Če Vam lasten dohodek ne prinaša želenega zneska, sta na voljo dve običajni možnosti.
Prva je so-dolžnik — oseba (najpogosteje starš ali partner), ki s svojim dohodkom poveča kreditno sposobnost, vendar tudi pravno odgovarja za kredit.
Druga je nakup v solastništvu s partnerjem ali družinskim članom, kjer ima vsak svoj idealni del nepremičnine. Obe možnosti zahtevata jasen dogovor vnaprej: kdo koliko vlaga, čigav je kateri del in kaj se zgodi ob prodaji ali razhodu. Pred podpisom opravite tudi običajno pravno in tehnično preverbo nepremičnine, kot pri vsakem nakupu — korak za korakom jo opisujemo v vodniku skozi kupoprodajni proces ter v besedilu o pregledu nepremičnine pred nakupom.

Profesionalni nasvet: Če vzamete so-dolžnika ali kupujete v solastništvu, dogovor o deležih in o „izhodu" dajte na papir pred nakupom, dokler so odnosi dobri. Na videz nepotreben dokument v dobrih časih največ velja prav takrat, ko ga potrebujete.

Tveganje z enim dohodkom in kako ga ublažiti

Največja razlika med nakupom v dvoje in nakupom kot samska oseba ni v znesku kredita, temveč v tveganju. Pri enem dohodku ni drugega prejemka, ki bi premostil prekinitev dela, bolniško ali izgubo službe, zato zaščitni sloj ni možnost, temveč nujnost. Zato je pri samostojnem nakupu razumno pustiti večjo rezervo in ne raztegovati proračuna do zadnjega evra. V praksi to pomeni nekaj konkretnih korakov: pred nakupom si zagotovite rezervo, ki pokriva nekaj mesecev obroka in režijskih stroškov, razmislite o zavarovanju odplačila kredita, izberite fiksno ali delno fiksno obrestno mero, če Vam predvidljivost obroka daje mir, ter izberite nepremičnino, ki se zlahka odda, če se razmere spremenijo. Konzervativen znesek obroka, ki ga lahko prenašate tudi v slabšem mesecu, je boljša zaščita od maksimalnega kredita, ki ga banka odobri.
Profesionalni nasvet: Pred podpisom opravite „test slabega meseca" — preverite, ali bi obrok, režije in osnovne stroške pokrili, če bi Vam dohodek začasno padel. Če odgovor ni prepričljivo pritrdilen, znižajte ciljno ceno ali podaljšajte varčevanje, in ne ročnost do skrajnosti.Kako Vam Regent lahko pomagaSamostojnim kupcem pomagamo, da proračun postavijo realno in da nepremičnino izberejo tako, da ustreza tako današnjemu življenju kot morebitni prodaji čez nekaj let. Poleg iskanja stanovanja preverjamo pravno stanje in dokumentacijo ter Vas povežemo z naslednjimi koraki — od kredita do primopredaje — da boste skozi proces šli mirno, tudi ko v njem nimate sovoznika. Poglejte, kako izgleda nakup z Regentom ali nas kontaktirajte za pogovor o Vaši situaciji.Pogosta vprašanjaAli lahko kupim stanovanje sam, na eno plačo?Da, nakup stanovanja na eno plačo je možen, vendar je znesek kredita omejen z enim dohodkom. Banka sposobnost odplačevanja ocenjuje glede na Vaše redne prejemke in obstoječe obveznosti, zato pri enem dohodku celoten obrok leži na tej plači. V praksi to pomeni skromnejši proračun in manjšo nepremičnino kot pri paru z dvema dohodkoma, zaradi česar sta realna izbira začetnega proračuna in izbira lokacije ključnega pomena.Kolikšno vračilo davka lahko dobim kot samska oseba pri nakupu prve nepremičnine?Prek programa vračila davka za mlade do 45 let, pri nakupu prve stanovanjske nepremičnine od fizične osebe lahko uveljavite vračilo celotnega plačanega davka na promet nepremičnin (3 %), pri novogradnji od investitorja pa vračilo do 50 % plačanega DDV-ja. Pogoji so med drugim starost do 45 let, prijavljeno prebivališče in dejansko bivanje v nepremičnini ter omejitve kvadrature in cene. Zahtevek se vloži pri Agenciji za pravni promet in posredovanje z nepremičninami (APN).Ali obstaja še oprostitev plačila davka na promet za prvo nepremičnino do 150 m²?Ne računajte na avtomatsko oprostitev pri nakupu. Danes se olajšava za prve kupce uveljavlja prek programa vračila davka mladim do 45 let, in ne kot vnaprej priznana oprostitev pri sklenitvi pogodbe. Davek na promet v višini 3 % se praviloma najprej plača, vračilo pa se zahteva naknadno od APN-ja, če izpolnjujete pogoje. Pred nakupom preverite aktualne pogoje pri Davčni upravi in APN-ju.Kolikšno nepremičnino kot samska oseba lahko kupim z vračilom davka?Za enočlansko gospodinjstvo je predpisana površina 50 m² za stanovanje, z dovoljenim odstopanjem do 50 % (torej do 75 m²), vendar se vračilo obračuna glede na priznanih 50 m². Za družinsko hišo lahko samska oseba kupi do 112,5 m². Poleg kvadrature velja tudi pogoj cene: cena na kvadratni meter ne sme biti večja od 50 % nad povprečno lokalno ceno, določeno za Vašo enoto lokalne samouprave.Ali se splača vzeti so-dolžnika ali kupiti v solastništvu?So-dolžnik ali solastništvo Vam lahko povečata kreditno sposobnost in razdelita breme, vendar s seboj prinašata tudi pravne posledice, ki jih je treba vnaprej dogovoriti. So-dolžnik odgovarja za kredit enako kot Vi, solastništvo pa pomeni, da ima vsak solastnik svoj idealni del. Če kupujete skupaj s partnerjem ali družinskim članom, pisno uredite, kdo koliko vlaga, čigav je kateri idealni del in kaj se zgodi v primeru prodaje ali razhoda.Kaj če ostanem brez službe, kredit pa odplačujem sam?Pri nakupu z enim dohodkom ni drugega prejemka, ki bi premostil prekinitev, zato je zaščitni sloj obvezen, in ne možnost. Pred nakupom si zagotovite rezervo za nekaj mesecev obroka in stroškov, razmislite o zavarovanju odplačila kredita in izberite nepremičnino, ki se zlahka odda ali proda. Konzervativen znesek obroka, ki ga lahko prenašate tudi v slabšem mesecu, je boljša zaščita od maksimalnega kredita, ki ga banka odobri.PriporočenoKako poteka postopek nakupa in prodaje nepremičnine na Hrvaškem korak za korakomPregled nepremičnine pred nakupom: pravna preverba, tehnična ocena in primopredajaOcena vrednosti nepremičnine: tržna, hipotekarna, davčnaNajem stanovanja na Hrvaškem: kaj morate vedeti pred podpisom pogodbe