Samci na trhu nehnuteľností: ako k prvému bytu sám

Kúpa prvého bytu ako slobodný jednotlivec znamená, že celá záťaž úveru a rozhodnutí leží na jednom príjme, takže reálny rozpočet, výber lokality a ochranná rezerva sú dôležitejšie ako v prípade páru. Výška úveru je obmedzená jedným platom, avšak prvému kupujúcemu je k dispozícii program vrátenia dane pre mladých do 45 rokov – vrátenie celej dane z prevodu nehnuteľnosti alebo až 50 % DPH. Okrem toho, kúpou s partnerom alebo členom rodiny môžete zvýšiť úverovú bonitu, ale v takom prípade je potrebné vopred upraviť spoluvlastnícke vzťahy. V tejto príručke prechádzame, čo jeden príjem znamená pre kúpu a ako znížiť riziko.

Jednotlivci už nie sú okrajovou skupinou na trhu nehnuteľností, ale čoraz väčšou časťou kupujúcich. Podľa údajov Štátneho štatistického úradu zo Sčítania obyvateľstva 2021 sa podiel jednočlenných domácností v Chorvátsku zvýšil na 27,8 %, zatiaľ čo v roku 2011 to bolo 24,6 %. To znamená, že dnes je takmer každá tretia až štvrtá domácnosť jednočlenná a mnohí z týchto ľudí chcú riešiť bytovú otázku sami. Z práce s klientmi vidíme, že kúpa prvého bytu ako slobodný jednotlivec otvára iné otázky ako kúpa pre dvoch. Pri úvere nie je druhý príjem na sčítanie, ale ani potreba prispôsobovať sa inej osobe — rozhodnutie je úplne Vaše. V tomto texte vysvetľujeme, ako jeden príjem mení prepočet, aké stimuly máte k dispozícii a ako sa chrániť, keď riziko nesiete sami.

Obsah

• Prečo stále viac ľudí kupuje prvý byt samo
• Koľko reálne si môžete požičať na jeden plat
• Stimuly a dane pre prvého kupujúceho
• Stratégie pri kúpe pre jedného
• Riziko jedného príjmu a ako ho zmierniť
• Často kladené otázky

Kľúčové poznatky

• Podiel jednočlenných domácností v Chorvátsku vzrástol na 27,8 % (ŠŠÚ, Sčítanie 2021).
• Pri jednom príjme celá splátka leží na jednom plate, takže výška úveru je menšia ako v prípade páru.
• Pre prvého kupujúceho do 45 rokov je k dispozícii vrátenie dane: 100 % dane z prevodu nehnuteľnosti alebo až 50 % DPH.
• Spoludlžník alebo spoluvlastníctvo môžu zvýšiť úverovú bonitu, ale vyžadujú si jasnú písomnú dohodu.
• Rezerva a konzervatívna splátka sú kľúčovou ochranou, keď riziko nesiete sami.

Prečo stále viac ľudí kupuje prvý byt samo

Stále väčší počet prvých kupujúcich sú dnes slobodní jednotlivci, čo potvrdzujú aj oficiálne údaje. Podľa Štátneho štatistického úradu (Sčítanie 2021) má Chorvátsko približne 1,44 milióna súkromných domácností a v 27,8 % z nich žije len jedna osoba. Trend je obzvlášť výrazný v pobrežných oblastiach a väčších mestách: najmenšie priemerné domácnosti boli zaznamenané v Prímorsko-goranskej župe a v Záhrebe, pričom v Rijeke je dokonca 34 % domácností jednočlenných. Pre trh s nehnuteľnosťami to znamená stabilný dopyt po menších, funkčných bytoch, ktoré môže jedna osoba udržiavať a splácať. Z inzerátov, ktoré spravujeme, vidíme, že garsónky a jednoizbové, ako aj menšie dvojizbové byty v dobrých lokalitách patria medzi najžiadanejšie práve vďaka tomuto profilu kupujúceho. Kúpa prvého bytu ako slobodný jednotlivec preto nie je výnimkou, ale čoraz častejším scenárom — vyžaduje si však iný prístup k plánovaniu ako kúpa vo dvojici.

Profesionálny tip: Predtým, ako sa pustíte do hľadania, definujte si pre seba „horný limit pokoja“ — najvyššiu mesačnú splátku, ktorú by ste bez stresu zvládali aj v slabšom mesiaci. Toto číslo, a nie maximum, ktoré schváli banka, by malo byť východiskovým bodom Vášho rozpočtu.

Koľko reálne si môžete požičať na jeden plat

Výška úveru, ktorú môžete získať ako slobodný jednotlivec, je priamo obmedzená jedným príjmom. Banka posudzuje Vašu schopnosť splácať na základe pravidelných príjmov a existujúcich záväzkov, a pri jednom príjme nie je žiadny ďalší príjem, ktorý by toto posúdenie „zvýšil“. Preto spravidla dostanete menší úver a tým reálne budete hľadať menšie byty ako pár s podobne vysokým, ale dvojnásobným príjmom. Konečnú sumu ovplyvňujú aj bežné úverové parametre — pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, podiel splátky na príjme a efektívna úroková sadzba. Tieto pojmy určujú, koľko skutočne budete môcť získať a koľko zaplatíte počas trvania úveru, takže je dôležité ich pochopiť pred rozhovorom s bankou. Pred podpisom si určite porovnajte ponuky viacerých bánk a požiadajte o informatívny výpočet s uvedením celkových nákladov na úver, a nielen mesačnej splátky.

Profesionálny tip: Opýtajte sa sami seba, koľko by ste si požičali, ak by sa splátka musela zmestiť do pätiny až štvrtiny Vášho čistého platu, a nie do zákonného maxima. Kúpa s jedným príjmom odpúšťa oveľa menej chýb ako kúpa vo dvojici, takže bezpečnostná rezerva je tu Vaším najlepším spojencom.

Stimuly a dane pre prvého kupujúceho

Ako prvý kupujúci do 45 rokov máte nárok na program vrátenia dane za kúpu alebo výstavbu prvej obytnej nehnuteľnosti, ktorý realizuje Agentúra pre právny obchod a sprostredkovanie nehnuteľností (APN). Pri kúpe od fyzickej osoby môžete získať vrátenie celej zaplatenej dane z prevodu nehnuteľností (ktorá je 3 %), a pri kúpe novostavby od investora vrátenie až 50 % zaplatenej DPH. Opatrenie sa vzťahuje na zmluvy a faktúry vystavené po 1. januári 2025 (zdroj: APN, gov.hr, Ministerstvo územného plánovania, výstavby a štátneho majetku). Podmienky zahŕňajú vek do 45 rokov, prihlásený pobyt a skutočné bývanie v tejto nehnuteľnosti a to, že nevlastníte vhodnú vlastnú nehnuteľnosť. Platí aj obmedzenie veľkosti a ceny: pre jednu osobu je stanovených 50 m² (s povolenou odchýlkou do 75 m², ale s vrátením vypočítaným podľa 50 m²), a cena za meter štvorcový nesmie byť vyššia ako 50 % nad priemernou miestnou cenou. Ak nehnuteľnosť do piatich rokov predáte, prenajmete alebo v nej nebývate, budete musieť podporu vrátiť. Podrobné podmienky si overte priamo na stránkach APN. Je dobré vedieť aj to, že nehnuteľnosť, v ktorej máte prihlásené trvalé bydlisko ako primárne, je oslobodená od novej ročnej dane z nehnuteľností.

Profesionálny tip: Daň z prevodu sa spravidla najprv zaplatí a vrátenie sa žiada dodatočne — nepočítajte s tým, že úsporu budete mať „v hotovosti“ pri podpise. Pri plánovaní likvidity považujte túto sumu za náklad, ktorý sa Vám vráti neskôr, a nie za zľavu vopred.

Stratégie pri kúpe pre jedného

Keď kupujete sami, tri páky najviac rozširujú Váš výber: veľkosť, lokalita a spôsob financovania. Menší byt v dobre prepojenej lokalite je spravidla múdrejší prvý krok ako väčší na periférii — ľahšie sa udržiava, lacnejšie sa vykuruje a ľahšie sa neskôr predá alebo prenajme. Likvidita nehnuteľnosti, teda to, ako ľahko sa premení späť na peniaze, je pre slobodného jednotlivca dôležitejšia ako pre rodinu, ktorá plánuje dlho zostať. Ak Váš vlastný príjem neprináša požadovanú sumu, existujú dve bežné možnosti.
Prvou je spoludlžník — osoba (najčastejšie rodič alebo partner) ktorá svojím príjmom zvyšuje úverovú bonitu, ale aj právne zodpovedá za úver.
Druhou je kúpa v spoluvlastníctve s partnerom alebo členom rodiny, kde má každý svoj ideálny podiel na nehnuteľnosti. Obidve možnosti vyžadujú jasnú dohodu vopred: kto koľko investuje, čí je ktorý podiel a čo sa stane pri predaji alebo rozchode. Pred podpisom vykonajte aj bežnú právnu a technickú kontrolu nehnuteľnosti, ako pri každej kúpe — krok za krokom ju opisujeme v príručke o procese kúpy a predaja nehnuteľnosti te v texte o kontrole nehnuteľnosti pred kúpou.

Profesionálny tip: Ak si beriete spoludlžníka alebo kupujete v spoluvlastníctve, dohodu o podieloch a o „východisku“ dajte na papier pred kúpou, kým sú vzťahy dobré. Zdanlivo nepotrebný dokument v dobrých časoch má najväčšiu hodnotu práve vtedy, keď ho potrebujete.

Riziko jedného príjmu a ako ho zmierniť

Najväčší rozdiel medzi kúpou vo dvojici a kúpou pre slobodného jednotlivca nie je vo výške úveru, ale v riziku. Pri jednom príjme neexistuje iný príjem, ktorý by preklenul prerušenie práce, práceneschopnosť alebo stratu zamestnania, takže ochranná vrstva nie je možnosťou, ale nevyhnutnosťou. Preto je pri samostatnej kúpe rozumné ponechať väčšiu rezervu a neroztiahnuť rozpočet do posledného eura. V praxi to znamená niekoľko konkrétnych krokov: pred kúpou si zabezpečte rezervu, ktorá pokrýva niekoľko mesiacov splátok a prevádzkových nákladov, zvážte poistenie splácania úveru, vyberte si fixnú alebo čiastočne fixnú úrokovú sadzbu, ak Vám predvídateľnosť splátky prináša pokoj, a vyberte si nehnuteľnosť, ktorá sa ľahko prenajíma, ak sa okolnosti zmenia. Konzervatívna výška splátky, ktorú zvládnete aj v horšom mesiaci, je lepšou ochranou ako maximálny úver, ktorý banka schváli.

Profesionálny tip: Pred podpisom vykonajte „test zlého mesiaca“ – skontrolujte, či by ste dokázali pokryť splátku, režijné náklady a základné výdavky, ak by Váš príjem dočasne klesol. Ak odpoveď nie je presvedčivo kladná, znížte cieľovú cenu alebo predĺžte šetrenie, a nie lehotu na hranicu.

Ako Vám môže Regent pomôcť

Samostatným kupujúcim pomáhame nastaviť rozpočet realisticky a vybrať nehnuteľnosť tak, aby vyhovovala súčasnému životu aj možnému predaju o niekoľko rokov. Okrem nájdenia bytu preverujeme právny stav a dokumentáciu a spájame Vás s nasledujúcimi krokmi – od úveru po odovzdanie – aby ste prešli procesom pokojne, aj keď v ňom nemáte spolujazdca. Pozrite sa, ako vyzerá kúpa s Regentom alebo nás kontaktujte pre rozhovor o Vašej situácii.

Často kladené otázky

Môžem si kúpiť byt sám, na jeden plat?

Áno, kúpa bytu na jeden plat je možná, ale výška úveru je obmedzená jedným príjmom. Banka posudzuje schopnosť splácať na základe Vašich pravidelných príjmov a existujúcich záväzkov, takže pri jednom príjme celá splátka leží na tomto plate. V praxi to znamená skromnejší rozpočet a menšiu nehnuteľnosť ako v prípade páru s dvoma príjmami, preto je reálny výber počiatočného rozpočtu a voľba lokality kľúčová.

Akú výšku vrátenia dane môžem získať ako slobodný jednotlivec pri kúpe prvej nehnuteľnosti?

Prostredníctvom programu vrátenia dane pre mladých do 45 rokov môžete pri kúpe prvej obytnej nehnuteľnosti od fyzickej osoby získať vrátenie celej zaplatenej dane z prevodu nehnuteľností (3 %), a pri novostavbe od investora vrátenie až 50 % zaplatenej DPH. Medzi podmienky patrí vek do 45 rokov, prihlásené trvalé bydlisko a skutočné bývanie v nehnuteľnosti, ako aj obmedzenia týkajúce sa rozlohy a ceny. Žiadosť sa podáva Agentúre pre právny obchod a sprostredkovanie nehnuteľností (APN).

Existuje ešte oslobodenie od dane z prevodu pre prvú nehnuteľnosť do 150 m²?

Nepočítajte s automatickým oslobodením pri kúpe. Dnes sa úľava pre prvých kupujúcich realizuje prostredníctvom programu vrátenia dane mladým do 45 rokov, a nie ako vopred uznané oslobodenie pri uzatváraní zmluvy. Daň z prevodu vo výške 3 % sa spravidla najprv zaplatí a vrátenie sa žiada dodatočne od APN, ak spĺňate podmienky. Pred kúpou si overte aktuálne podmienky u Daňového úradu a APN.

Akú nehnuteľnosť si ako slobodný jednotlivec môžem kúpiť s vrátením dane?

Pre jednočlennú domácnosť je stanovená plocha bytu 50 m², s povolenou odchýlkou do 50 % (teda do 75 m²), avšak vrátenie sa vypočítava podľa uznaných 50 m². Pre rodinný dom si slobodný jednotlivec môže kúpiť do 112,5 m². Okrem rozlohy platí aj podmienka ceny: cena za meter štvorcový nesmie byť vyššia ako 50 % nad priemernou miestnou cenou stanovenou pre Vašu jednotku miestnej samosprávy.

Oplatí sa vziať si spoludlžníka alebo kúpiť v spoluvlastníctve?

Spoludlžník alebo spoluvlastníctvo Vám môžu zvýšiť úverovú bonitu a rozdeliť záťaž, ale so sebou prinášajú aj právne dôsledky, ktoré je potrebné vopred dohodnúť. Spoludlžník zodpovedá za úver rovnako ako Vy, a spoluvlastníctvo znamená, že každý spoluvlastník má svoj ideálny podiel. Ak kupujete spolu s partnerom alebo členom rodiny, písomne si upravte, kto koľko investuje, čí je ktorý ideálny podiel a čo sa stane v prípade predaja alebo rozchodu.

Čo ak prídem o prácu a splácam úver sám?

Pri kúpe s jedným príjmom neexistuje iný príjem, ktorý by preklenul prerušenie, takže ochranná vrstva je povinná, nie možná. Pred kúpou si zabezpečte rezervu na niekoľko mesiacov splátok a nákladov, zvážte poistenie splácania úveru a vyberte si nehnuteľnosť, ktorá sa ľahko prenajíma alebo predáva. Konzervatívna výška splátky, ktorú dokážete zvládnuť aj v horšom mesiaci, je lepšou ochranou ako maximálny úver, ktorý banka schváli.

Odporúčané

• Ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku krok za krokom
• Kontrola nehnuteľnosti pred kúpou: právna kontrola, technické posúdenie a odovzdanie
• Ohodnotenie hodnoty nehnuteľnosti: trhové, hypotekárne, daňové
• Prenájom bytu v Chorvátsku: čo potrebujete vedieť pred podpisom zmluvy