Odhad hodnoty nemovitosti není jednoznačný pojem – záleží na tom, kdo se ptá a proč. Stejná nemovitost může mít tři různé hodnoty v závislosti na tom, zda se na ni dívá kupující, banka nebo finanční úřad.

Tento průvodce vysvětluje:

- co je tržní, hypoteční a daňová hodnota nemovitosti

- jak se každá z nich stanovuje a kdo ji stanovuje

- proč se hodnoty liší a co to znamená pro kupující a prodávající v Chorvatsku

Tři typy odhadu hodnoty nemovitosti: co je každý z nich a k čemu slouží

Každý ze tří typů hodnoty odpovídá na jinou otázku a slouží jinému účelu:

1. Tržní hodnota – odhadovaná částka, za kterou by bylo možné nemovitost prodat mezi informovaným kupujícím a informovaným prodávajícím, bez nátlaku, v den odhadu. Je to výchozí bod každého jednání.

2. Hypoteční hodnota – konzervativní odhad, který banka používá jako základ pro schválení úvěru a výpočet maximální výše financování. Téměř vždy je nižší než tržní.

3. Daňová hodnota – neformální název pro částku, kterou finanční úřad používá jako daňový základ při výpočtu daně z převodu nemovitostí. Je důležité poznamenat, že „daňová hodnota“ není v chorvatském právu oficiálně definovaný právní pojem – jedná se o tržní hodnotu nemovitosti v okamžiku vzniku daňové povinnosti, ale finanční úřad si vyhrazuje právo tuto hodnotu stanovit samostatně, pokud usoudí, že sjednaná cena je pod tržním průměrem.

Porozumění rozdílům mezi těmito třemi kategoriemi přímo ovlivňuje výši úvěru, který můžete získat, výši daně, kterou zaplatíte, a sílu vaší vyjednávací pozice.

Tržní hodnota: definice, metody a kdo ji stanovuje

Tržní hodnota nemovitosti je zákonně definována Zákonem o odhadu hodnoty nemovitostí (Narodne novine, č. 78/15.) jako odhadovaná částka, za kterou by nemovitost mohla být vyměněna v den hodnocení mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím, přičemž obě strany jednají informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Tržní hodnotu stanovuje oprávněný odhadce – fyzická osoba, která je stálým soudním znalcem pro odhad nemovitostí, jmenovaným podle zvláštních předpisů. Odhad je dokumentován v odhadním elaborátu, který je jediným dokumentem, který banky, soudy a veřejné orgány přijímají jako odborný důkaz hodnoty.

Oprávnění odhadci uplatňují jednu ze tří metod nebo jejich kombinaci:

1. Srovnávací metoda – nejčastěji používaná. Odhadce porovnává nemovitost s nedávno prodanými srovnatelnými nemovitostmi na stejném trhu. Čím více relevantních transakcí, tím spolehlivější odhad. V Chorvatsku je aplikace této metody náročnější než v některých jiných zemích, protože údaje o realizovaných cenách prodeje nejsou zcela veřejně dostupné – poptávané a skutečně dosažené ceny se často liší.

2. Příjmová metoda – používá se převážně pro obchodní prostory a pronajímané nemovitosti. Hodnota se odvozuje z budoucích příjmů, které nemovitost může generovat, s použitím odpovídající míry kapitalizace.

3. Nákladová metoda – vychází z otázky, kolik by dnes stálo postavit stejnou nemovitost. K této hodnotě se připočítá cena pozemku a odečte se snížení kvůli stáří a opotřebení. Používá se pro specifické nebo vzácné nemovitosti bez srovnatelných transakcí.

Tržní hodnota není totéž co cena – je to odborný názor založený na datech, metodologii a aktuálních tržních podmínkách. Prodávající ji používají jako základ pro stanovení výchozí ceny a kupující jako argument při jednání.

Kdy je odhad hodnoty nemovitosti povinný?

Odhad hodnoty nemovitosti není vždy zákonně povinný, ale v praxi je v řadě situací nevyhnutelný. V následujících případech je odhadní elaborát oprávněného odhadce buď povinný, nebo prakticky nezbytný:

1. Bydlení úvěr – banka vždy objednává vlastní odhad pro účely financování; bez něj není schválení

2. Dědění nemovitosti – odhad je potřebný pro stanovení hodnoty majetku v pozůstalostním řízení

3. Soudní spor nebo rozvod – soud vyžaduje odhadní elaborát oprávněného odhadce jako důkaz hodnoty majetku

4. Darování nemovitosti – finanční úřad může vyžadovat odhad jako základ pro stanovení daňové povinnosti

5. Prodej pod tržní cenou – pokud se prodává za cenu výrazně nižší, než je tržní průměr, odhad chrání prodávajícího a kupujícího před následnými daňovými komplikacemi

6. Zápis do registru jako kolaterál – pro obchodní úvěry a jiné formy zajištění, kde nemovitost slouží jako záruka

Hypoteční hodnota: proč banka odhaduje konzervativněji

Když kupující žádá o hypotéku, banka objednává vlastní odhad nemovitosti. Tato částka – hypoteční hodnota – je téměř vždy nižší než tržní hodnota, někdy až o 10 až 20 %.

Důvodem je účel odhadu: zatímco tržní hodnota odpovídá na otázku, za kolik by se nemovitost mohla prodat za normálních tržních podmínek, hypoteční odhad odpovídá na otázku, za kolik by se mohla prodat v podmínkách nuceného prodeje nebo poklesu trhu. Banka musí zajistit, aby kolaterál zůstal dostatečný i v nepříznivém scénáři.

LTV poměr a co to znamená pro kupujícího

Podle makrobonitetního rozhodnutí Chorvatské národní banky (HNB) přijatého v březnu 2025. a platného od 30. června 2025. činí maximální LTV poměr (Loan-to-Value) pro hypotéky 90 % odhadované hodnoty nemovitosti – nikoli kupní ceny. Rozdíl je klíčový.

Praktický příklad:

- Sjednaná kupní cena: 200 000 EUR

- Bankovní odhad nemovitosti: 180 000 EUR

- Maximální úvěr (90 % odhadu): 162 000 EUR

- Rozdíl, který musí kupující pokrýt z vlastních zdrojů: 38 000 EUR

Odhad nižší než dohodnutá cena může přímo změnit finanční plán kupujícího, i když jsou všechny ostatní položky řádně naplánovány. Kromě LTV poměru HNB stejným rozhodnutím omezuje také DSTI poměr (podíl měsíčních splátek na příjmu) na maximálně 45 % pro hypotéky.

Co způsobuje rozdíl v bankovním odhadu?

Bankovní odhad je obzvláště citlivý na lokalitu a fyzický stav nemovitosti. Nemovitost na méně atraktivní lokalitě, ve vyšších patrech bez výtahu nebo s evidentními strukturálními problémy získá nižší odhad bez ohledu na sjednanou cenu. Energetická třída budovy, protipotřesová stabilita a pořádek v dokumentaci také přímo ovlivňují částku.

Pokud je bankovní odhad nižší než očekávaný, v praxi existují tři možnosti: pokrýt rozdíl z vlastních prostředků, jednat s prodávajícím o snížení ceny, nebo požádat o nový odhad u jiného oprávněného odhadce.

Více o tom si přečtěte na našem blogu: Nákup domu s úvěrem – průvodce náklady, úroky a daněmi.

Daňová hodnota: jak finanční úřad stanovuje základ

Daň z převodu nemovitostí činí 3 % tržní hodnoty nemovitosti v okamžiku vzniku daňové povinnosti, podle Zákona o dani z převodu nemovitostí. Finanční úřad v zásadě přijímá cenu z kupní smlouvy, pokud je tato cena srovnatelná s tržními cenami podobných nemovitostí.

Zákon však dává finančnímu úřadu právo ignorovat sjednanou cenu a samostatně stanovit tržní hodnotu pomocí vlastní interní databáze srovnatelných prodejů – pokud usoudí, že sjednaná cena je pod tržním průměrem. V takovém případě se daň vypočítá z částky, kterou stanoví finanční úřad, nikoli z ceny ze smlouvy.

Praktický příklad:

Kupní cena ze smlouvy: 150 000 EUR → daň: 4 500 EUR

Hodnota stanovená finančním úřadem: 170 000 EUR → daň: 5 100 EUR

Následný rozdíl: 600 EUR, s možnými úroky a náklady řízení

Jak se chránit?

Pokud je cena nižší než tržní průměr z oprávněných důvodů – viditelná poškození, nevyřešené vlastnické otázky, nedokončené práce, nezkolaudovaná rekonstrukce – je třeba to zdokumentovat. Odhadní elaborát oprávněného odhadce, který jasně argumentuje, proč je konkrétní cena tržně odůvodněná, může být základem pro zpochybnění daňového rozhodnutí.

Poznámka: kupující, který kupuje novostavbu od právnické osoby, která je plátcem DPH, neplatí daň z převodu nemovitostí – cena novostavby v zásadě zahrnuje DPH ve výši 25 % a daň z převodu se v tomto případě nepočítá.

Více o tom si přečtěte na našem blogu: Daň z nemovitosti – podrobně.

Klíčové faktory ovlivňující odhad hodnoty nemovitosti

Odhadce se nedívá jen na výměru a patro. Existuje řada faktorů, které konečnou hodnotu v odhadním elaborátu posouvají nahoru nebo dolů – a mnozí majitelé je vážně podceňují.

- Mikrolokace v rámci města – dva byty stejné velikosti se mohou lišit i o 30 až 40 % jen kvůli adrese. Lokalita v rámci čtvrti, blízkost veřejné dopravy, škol a infrastruktury se přímo odráží na hodnotě ve všech větších chorvatských městech – od Záhřebu po Split a Rijeku.

- Energetická třída – nemovitosti s energetickou třídou A nebo B mohou mít až o 10 až 15 % vyšší hodnotu než energeticky neúčinné nemovitosti stejné výměry a lokality. Starší budovy bez energetického certifikátu nebo s nízkou třídou automaticky získávají negativní korekci v odhadu.

- Protipotřesová stabilita a kvalita výstavby – novostavba s prokázanou seismickou odolností nese vyšší hodnotu než starší výstavba bez dokladu o sanaci, zejména v oblastech postižených zemětřesením v roce 2020.

- Pořádek v dokumentaci – stavební povolení, kolaudační povolení a bezvadný list vlastnictví jsou předpoklady pro spolehlivý odhad. Bez nich nemůže být odhadní elaborát úplný. Více o listu vlastnictví si přečtěte na našem blogu: Co je list vlastnictví, pozemková kniha a katastr – a jak je číst.

Kolik stojí odhad nemovitosti a kdo ho platí

Náklady na vypracování odhadního elaborátu oprávněného odhadce se v praxi pohybují mezi 150 a 400 EUR, v závislosti na typu a složitosti nemovitosti. U obchodních prostor, větších objektů nebo odhadů pro soudní řízení může být částka i vyšší – náklady se v těchto případech stanovují individuálně.

Náklady na odhad nejčastěji nese kupující, ale je to věc dohody mezi stranami. Pokud odhad objednává banka pro účely financování, tyto náklady pravidelně připadají na kupujícího jako součást celkových nákladů hypotéky.

Odhadní elaborát oprávněného odhadce je jediným dokumentem, který má váhu v právních, daňových a úvěrových řízeních. Neformální nebo online odhady jsou užitečné jako orientace, ale nemohou nahradit oficiální elaborát.

Co znamená odhad hodnoty nemovitosti pro kupující a prodávající?

Pokud kupujete: odhad vám řekne, kolik banka může financovat a zda je cena, kterou platíte, tržně odůvodněná. Objednejte si nezávislý odhad před podpisem předběžné smlouvy, pokud existuje jakákoli pochybnost o odůvodněnosti požadované ceny – tyto náklady se mnohonásobně vyplatí, pokud zabrání předplacení nebo finanční díře v plánu financování.

Pokud prodáváte: profesionální odhad tržní hodnoty vám poskytne pevný základ pro stanovení ceny a konkrétní argument vůči kupujícím, kteří jednají. Prodávající, kteří přicházejí s odhadním elaborátem, jednají z pozice znalostí, snadněji obhajují svou cenu a zrychlují celý prodejní proces, protože snižují počet otevřených otázek na straně kupujícího.

Často kladené otázky (FAQ)

1. Co je tržní hodnota nemovitosti?
Tržní hodnota nemovitosti je odhadovaná částka, za kterou by nemovitost mohla být vyměněna mezi informovaným kupujícím a informovaným prodávajícím, bez nátlaku, v den odhadu. Stanovuje ji oprávněný odhadce a dokumentuje ji v odhadním elaborátu podle Zákona o odhadu hodnoty nemovitostí (NN 78/15.).

2. Proč banka odhaduje nemovitost níže než dohodnutou cenu?
Banka používá hypoteční hodnotu, která odpovídá na otázku, za kolik by se nemovitost mohla prodat v podmínkách nuceného prodeje. Tato hodnota je konzervativní z definice – banka musí zajistit, aby kolaterál zůstal dostatečný i v nepříznivém tržním scénáři.

3. Co je LTV poměr a jak ovlivňuje úvěr?
LTV (Loan-to-Value) je poměr výše úvěru a odhadované hodnoty nemovitosti. Podle makrobonitetního rozhodnutí HNB platného od 30. června 2025. činí maximální LTV pro hypotéky 90 % – banka financuje maximálně 90 % odhadované hodnoty, nikoli kupní cenu.

4. Může finanční úřad odmítnout cenu ze smlouvy?
Ano. Podle Zákona o dani z převodu nemovitostí může finanční úřad samostatně stanovit tržní hodnotu, pokud usoudí, že sjednaná cena je pod tržním průměrem. Daň se pak vypočítá z částky, kterou stanoví finanční úřad – nikoli z ceny ze smlouvy.

5. Kdo platí odhad nemovitosti?
Náklady na odhad nejčastěji nese kupující, ale je to věc dohody mezi stranami. Náklady na odhadní elaborát oprávněného odhadce se pohybují mezi 150 a 400 EUR pro standardní bytové nemovitosti.

6. Je odhad nemovitosti povinný při koupi?
Není zákonně povinný pro každou koupi, ale je prakticky nevyhnutelný, pokud je transakce financována úvěrem. Doporučuje se také v případech dědění, soudních sporů, darování a prodeje pod tržním průměrem.

7. Může se odhadce mýlit a co pak?
Odhad je odborný názor založený na dostupných datech – není to záruka hodnoty. Pokud se domníváte, že je odhad nesprávný, máte právo požádat o nový odhad u jiného oprávněného odhadce. V soudních řízeních může soud nařídit i tzv. superrevizní odhad.

8. Smí být stejná osoba odhadcem i agentem ve stejné transakci?
Ne. Oprávněný odhadce musí být nezávislý na stranách transakce. Agencijní odhad hodnoty není totéž co odhadní elaborát oprávněného odhadce.

Odhad hodnoty nemovitosti je klíčovým krokem v každé kupní transakci – ať už kupujete, prodáváte nebo financujete nemovitost v Chorvatsku. Pokud potřebujete pomoc nebo radu ohledně kupního procesu, tým Regent je vám k dispozici.

Kontaktujte nás.