Sprievodca pre predávajúcich

Kompletný sprievodca pre predávajúceho: ako predať svoju nehnuteľnosť

Predaj nehnuteľnosti nie je jednoduchý proces. A ak hovoríme o nehnuteľnosti, v ktorej ste budovali svoj život a zanechávate v nej mnoho spomienok, proces je o to náročnejší, pretože zahŕňa aj emocionálnu zložku, ktorá nie je zanedbateľná. Práve kvôli tomuto aspektu sme niekedy nereálni pri predaji nášho majetku a nevieme, ako a odkiaľ začať. Regent je tu, aby vám pomohol navrhnúť najlepší plán a uľahčil orientáciu na trhu s nehnuteľnosťami. Nižšie uvádzame pokyny pre čo najjednoduchší a najúspešnejší predaj nehnuteľnosti.

Pripravte svoju nehnuteľnosť na predaj

Predtým, ako ju uvediete na trh, by mala byť vaša nehnuteľnosť v najlepšom možnom stave. Čo to znamená? Uvedomte si, že to, čo je pekné pre vás alebo je odrazom vášho špecifického štýlu, nemusí byť nevyhnutne to, čo trh hľadá a chce. A áno, samozrejme, že „každý tovar má svojho kupca“, ale pokiaľ je to možné, prispôsobte byt trhovým potrebám a trendom. Urobte potrebné opravy, vyčistite byt, vymaľujte steny, ak je to potrebné, a urobte priestor sviežim a prístupným a vhodným na potenciálnu rekonštrukciu podľa želaní budúceho majiteľa.

Najmite si profesionálneho fotografa

Dobrá fotografia privedie na obhliadku viac potenciálnych kupcov, ako by to bolo v prípade, ak by ste sa chopili kamery na svojom telefóne. Dobrý fotograf totiž nielenže vie urobiť kvalitnú fotografiu, ale je odborníkom na hľadanie najlepšieho uhla, „zachytenie“ najvďačnejšieho slnečného svetla, dokonca aj na vytvorenie „mini stagingu“, aby bola vaša nehnuteľnosť prezentovaná v najlepšom možnom svetle.

Pripravte si výpis z katastra nehnuteľností

Pripravte si výpis z pozemkovoknižného oddelenia (katastra nehnuteľností) okresného súdu v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza, dokumenty, z ktorých je zrejmé, že objekt bol postavený legálne, a energetický certifikát.

Výpis sa skladá z troch častí:

• posudkového alebo súpisného listu (list A), v ktorom je zapísaná nehnuteľnosť, teda jej hlavné znaky - číslo pozemkovoknižnej parcely, plocha, adresa, spôsob použitia, zastavanosť a pod.
• vlastníckeho alebo vlastníckeho listu (list B), v ktorom sa zapisuje vlastníctvo, teda údaje o vlastníkovi nehnuteľnosti, všetky zmeny týkajúce sa vlastníctva a osobné obmedzenia, ktorým je vlastník osobne podriadený v súvislosti s riadením alebo disponovaním pozemkovoknižného telesa, napríklad: maloletosť, opatrovníctvo, predĺženie rodičovských práv, začatie konkurzu
• záťažového alebo záťažového listu (list C), z ktorého je zrejmé, či je nehnuteľnosť zaťažená právami tretích osôb, napríklad: hypotékou, právom spätného predaja, predkupného práva, nájmu alebo prenájmu, odkúpenia, poznámkou o exekúcii, zákazom zaťaženia a scudzenia a pod.

Ako vlastník nehnuteľnosti ste povinní zaobstarať si aj energetický certifikát a dať ho k nahliadnutiu možným kupujúcim. Do všetkých týchto krokov vás radi usmernia naši odborníci a odpovedia vám na všetky potenciálne otázky, na ktoré cestou narazíte.

Určite reálnu cenu vašej nehnuteľnosti

Správna cena nehnuteľnosti je rozhodujúca pre úspešný predaj. Je ťažké byť objektívny, keď ide o priestor, ktorý máme radi, a preto je dôležité preskúmať miestny trh a porovnať svoju nehnuteľnosť s podobnými nehnuteľnosťami, ktoré boli nedávno predané v danej oblasti. To vám dá dobrú predstavu o tom, koľko vaša nehnuteľnosť stojí, a pomôže vám nastaviť konkurencieschopnú cenu. Najlepší prehľad o cene vám dá aj angažovanie oficiálnych odhadcov, s čím vám môže pomôcť aj Regent.

Efektívne umiestnite nehnuteľnosť na trh

Umiestnenie nehnuteľnosti na trh je prvý seriózny krok, ktorý privedie potenciálnych kupcov k vašim dverám. Existuje množstvo spôsobov, ako inzerovať nehnuteľnosť, vrátane inzerovania na rôznych stránkach, sociálnych sieťach a webových inzertných portáloch, dokonca aj inzerovania v tlači. Je dôležité používať rôzne metódy, aby ste oslovili čo najviac potenciálnych kupcov. Výber dobrej realitnej kancelárie to robí jednoduchým a produktívnejším, a preto odporúčame, aby ste sa obrátili na našich kupcov, ktorí budú vedieť, kde, ako a kedy prezentovať vašu nehnuteľnosť.

Buďte flexibilní s ponukami na obhliadku

Obdobie predaja nehnuteľnosti nie je jednoduché a ľahké a musíte byť pripravení na to, že potenciálni kupci budú chcieť prísť na obhliadku nehnuteľnosti v rôznych časoch dňa, dokonca aj cez víkend. Ak chcete čo najrýchlejšie predať nehnuteľnosť, budete im musieť dať túto príležitosť. Majte to na pamäti a prispôsobte svoj voľný čas situácii, pričom vám v tom veľmi pomôže realitný agent.

Pripravenosť na potenciálne právne ťažkosti

Je dôležité pochopiť celý postup, papierovačky, byrokraciu a všetky potenciálne ťažkosti a problémy, ktoré sa môžu objaviť cestou. Aby ste sa im vyhli a ak sa objavia, hladko a rýchlo ich vyriešili, odporúčame spoluprácu s niektorým z našich právnikov alebo realitných agentov. Toto angažmán vás ušetrí zbytočného stresu, komplikácií a v konečnom dôsledku - skráti celý postup.

Predbežná zmluva a zmluva o kúpe

V procese kúpy a predaja je obvyklé podpísanie predbežnej zmluvy, v ktorej sa nehnuteľnosť definuje uvedením pozemkovoknižných údajov o nehnuteľnosti (katastrálneho územia, čísla parcely a čísla pozemkovoknižného vkladu, do ktorého je nehnuteľnosť zapísaná) a opisom nehnuteľnosti (pre byt alebo dom to sú adresa, poschodie, číslo bytu alebo domu, opis miestností, z ktorých sa skladá, a celková plocha), dohodnutá cena, dátum uzavretia konečnej zmluvy a vyplatenie zálohy.
Záloha sa dohoduje ako odstupné. Čo to znamená? Ak v priebehu procesu od kúpy odstúpi kupujúci, vy ako predávajúci si zálohu ponecháte. V prípade vášho odstúpenia musíte kupujúcemu vyplatiť dvojnásobnú sumu zálohy. Obvyklá suma je desať percent z hodnoty nehnuteľnosti.
Po predbežnej zmluve nasleduje kúpna zmluva. Tento dokument, okrem všetkého, čo obsahuje aj predbežná zmluva, najčastejšie obsahuje aj dátum odovzdania nehnuteľnosti do držby kupujúceho a záruku predávajúceho, že na nehnuteľnosti neexistujú práva tretích osôb. Ustanovenia o kúpnej zmluve obsahuje v článkoch 376 až 473 aj Zákon o záväzkových vzťahoch.

Tabuľková listina a zápis vlastníctva

Po tom, čo vám kupujúci uhradil celú sumu dohodnutú zmluvou, u notára overíte tabuľkovú listinu, ktorou umožňujete kupujúcemu zapísať si právo vlastníctva na nehnuteľnosti.Kupujúcemu nehnuteľnosti potom ste povinní odovzdať energetický certifikát alebo jeho fotokópiu.Regentovi odborníci svojimi radami, odporúčaniami a vedomosťami vám môžu pomôcť, aby ste tento proces vybavili čo najrýchlejšie a najjednoduchšie, a rozsiahlejší text, v ktorom sme spracovali proces kúpy a predaja, nájdete TU.

Daňové povinnosti

Hoci daň z prevodu nehnuteľností priznáva a platí kupujúci, vy ako predávajúci sa môžete stať povinným platiť daň z príjmu z majetku na základe odcudzenia nehnuteľnosti, a to ak ste nadobudnutú alebo darovanú nehnuteľnosť predali, darovali, vymenili alebo iným spôsobom previedli na inú osobu do dvoch rokov od jej nadobudnutia.Platenia tejto dane ste oslobodení, ak je:

• nehnuteľnosť slúžila na bývanie vám a vyživovaným členom vašej užšej rodiny
• odcudzenie vykonané medzi manželmi a príbuznými v prvej línii a ostatnými členmi užšej rodiny
• odcudzenie vykonané medzi rozvedenými manželmi,
• ak je odcudzenie v bezprostrednej súvislosti s rozvodom manželstva
• odcudzenie v bezprostrednej súvislosti s dedením nehnuteľností nehnuteľnosť odcudzená po troch rokoch od nadobudnutia.

Ak nie ste oslobodení od platenia dane, priznanie príjmu z majetku na základe odcudzenia nehnuteľnosti ste povinní podať príslušnému pobočke Daňového úradu podľa svojho bydliska do ôsmich dní od odcudzenia nehnuteľnosti.

Daňová sadzba je 25 percent a vypočítava sa na základ, ktorý tvorí rozdiel od príjmu z predaja nehnuteľnosti (určujú sa podľa trhovej hodnoty) a obstarávacej hodnoty nehnuteľnosti zvýšenej o rast cien priemyselných výrobkov.

Viac o daniach si prečítajte TU, a môžete sa obrátiť aj na Regentových odborníkov, ktorí odpovedia na všetky vaše otázky a nejasnosti.