Průvodce pro prodejce

Kompletní průvodce pro prodejce: Jak prodat svou nemovitost

Prodej nemovitosti není jednoduchý proces. A pokud mluvíme o nemovitosti, ve které jste budovali svůj život a zanecháváte v ní mnoho vzpomínek, proces je tím náročnější, protože je zahrnuta i emocionální složka, která není zanedbatelná. Právě kvůli tomuto aspektu jsme někdy nereální ohledně prodeje našeho majetku a nevíme, jak a odkud začít. Regent je zde, aby Vám pomohl vymyslet nejlepší plán a usnadnit orientaci na trhu s nemovitostmi. Níže uvádíme pokyny pro co nejjednodušší a nejúspěšnější prodej nemovitosti.

Připravte svou nemovitost k prodeji

Než ji dáte na trh, měla by být Vaše nemovitost v nejlepším možném stavu. Co to znamená? Buďte si vědomi toho, že to, co je pro Vás hezké nebo je odrazem Vašeho specifického stylu, není nutně to, co trh hledá a chce. A ano, samozřejmě, že „každé zboží má svého kupce“, ale pokud je to možné, přizpůsobte byt tržním potřebám a trendům. Proveďte potřebné opravy, ukliďte byt, vymalujte zdi, pokud je to nutné, a udělejte prostor svěží a přístupný a vhodný pro potenciální přestavbu podle přání budoucího majitele.

Najměte profesionálního fotografa

Dobrá fotografie přivede na prohlídku více potenciálních kupců, než tomu bude v případě, že se Vy chytíte kamery na svém telefonu. Dobrý fotograf totiž nejenže umí pořídit kvalitní fotografii, ale je odborník na nalezení nejlepšího úhlu, „zachycení“ nejvhodnějšího slunečního světla, dokonce i na vytvoření „mini stagingu“, aby byla Vaše nemovitost představena v nejlepším možném světle.

Připravte výpis z katastru nemovitostí

Připravte výpis z pozemkové knihy (katastru nemovitostí) okresního soudu v oblasti, kde se nemovitost nachází, dokumenty, ze kterých je patrné, že je objekt legálně postaven, a energetický průkaz.

Výpis se skládá ze tří částí:

• posudku nebo soupisného listu (list A), ve kterém je zapsána nemovitost, respektive její hlavní znaky - číslo pozemkové parcely, plocha, adresa, způsob využití, zastavěnost atd.
• vlastnického listu (list B), ve kterém se zapisuje vlastnictví, respektive údaje o vlastníkovi nemovitosti, všechny změny v souvislosti s vlastnictvím a osobní omezení, kterým je vlastník osobně podroben ve vztahu k správě nebo nakládání s pozemkem, například: nezletilost, opatrovnictví, prodloužení rodičovských práv, zahájení konkurzu
• listu C, ze kterého je patrné, zda je nemovitost zatížena právy třetích osob, například: hypotékou, právem zpětné koupě, předkupního práva, nájmu, odkupu, zapsáním exekuce, zákazem zatížení a zcizení atd.

Jako vlastník nemovitosti jste povinni opatřit energetický průkaz a dát jej k nahlédnutí možným kupcům. Všechny tyto kroky Vám rádi vysvětlí naši odborníci a zodpoví Vám všechny potenciální otázky, na které cestou narazíte.

Určete reálnou cenu Vaší nemovitosti

Správná cena nemovitosti je rozhodující pro úspěšný prodej. Je těžké být objektivní, pokud jde o prostor, který máme rádi, a proto je důležité prozkoumat místní trh a porovnat svou nemovitost s podobnými nemovitostmi, které byly nedávno prodány v této oblasti. To vám dá dobrou představu o tom, kolik vaše nemovitost stojí, a pomůže vám nastavit konkurenceschopnou cenu. Nejlepší přehled o ceně Vám dá i angažování oficiálních odhadců, se kterým Vám může pomoci i Regent.

Účinně umisťujte nemovitost na trh

Umístění nemovitosti na trh je prvním vážným krokem, který přivede potenciální kupce k Vašim dveřím. Existuje řada způsobů, jak nemovitost inzerovat, včetně inzerce na různých stránkách, sociálních sítích a webových inzertních serverech, a dokonce i inzerce v tisku. Je důležité používat různé metody, abyste oslovili co nejvíce potenciálních kupců. Výběr dobré realitní kanceláře to činí jednoduchým a produktivnějším, a proto doporučujeme obrátit se na naše kupce, kteří budou vědět, kde, jak a kdy Vaši nemovitost prezentovat.

Buďte flexibilní s nabídkami na prohlídky

Období prodeje nemovitosti není jednoduché a snadné a musíte být připraveni na to, že potenciální kupci budou chtít přijít na prohlídku nemovitosti v různou denní dobu, a to i o víkendu. Pokud chcete co nejrychleji prodat nemovitost, budete jim muset dát tuto příležitost. Mějte to na paměti a přizpůsobte svůj volný čas situaci, a v tom Vám může velice pomoci realitní agent.

Připravenost na potenciální právní potíže

Je důležité porozumět celému postupu, papírování, byrokracii a všem potenciálním potížím a problémům, které se mohou objevit cestou. Abyste se jim vyhnuli a pokud se objeví, hladce a rychle je vyřešili, doporučujeme spolupráci s některým z našich právníků nebo realitních agentů. Tato angažovanost Vás ušetří zbytečného stresu, komplikací a v konečném důsledku - zkrátí celý postup.

Předběžná smlouva a kupní smlouva

V procesu koupě a prodeje je obvyklé podepsání předběžné smlouvy, ve které je nemovitost definována uvedením pozemkově-knižních údajů o nemovitosti (katastrálního území, čísla parcely a čísla pozemkového listu, do kterého je nemovitost zapsána) a popisem nemovitosti (pro byt nebo dům to je adresa, patro, číslo bytu nebo domu, popis místností, ze kterých se skládá, a celková plocha), dohodnutá cena, datum uzavření konečné smlouvy a výplata zálohy.
Záloha se sjednává jako odstupné. Co to znamená? Pokud se uprostřed procesu od koupě od kupce odstoupí, Vy jako prodávající si zálohu ponecháte. V případě Vašeho odstoupení musíte kupci vyplatit dvojnásobnou výši zálohy. Obvyklá výše je deset procent z hodnoty nemovitosti.
Po předběžné smlouvě následuje kupní smlouva. Tento dokument, kromě všeho, co obsahuje i předběžná smlouva, nejčastěji obsahuje i datum předání nemovitosti do držení kupce a záruku prodávajícího, že na nemovitosti neexistují práva třetích osob. Ustanovení o kupní smlouvě obsahuje v článcích 376. až 473. i Zákon o závazkových vztazích.

Listina o vkladu a zápis vlastnictví

Poté, co Vám kupec uhradí celkovou částku dohodnutou smlouvou, u notáře ověříte listinu o vkladu, kterou umožňujete kupci, aby zapsal právo vlastnictví na nemovitosti. Kupci nemovitosti jste poté povinni předat energetický průkaz nebo jeho fotokopii. Odborníci společnosti Regent Vám svými radami, doporučeními a znalostmi mohou pomoci, abyste tento proces provedli co nejrychleji a nejjednodušeji, a podrobnější text, ve kterém jsme zpracovali proces koupě a prodeje, najdete ZDE.

Daňové povinnosti

I když daň z převodu nemovitostí přihlašuje a platí kupec, Vy jako prodávající se můžete stát poplatníkem daně z příjmu z majetku z důvodu zcizení nemovitosti, a to pokud jste nabytou nebo darovanou nemovitost prodali, darovali, vyměnili nebo jiným způsobem převedli na jinou osobu do dvou let od jejího nabytí. Od placení této daně jste osvobozeni, pokud je:

• nemovitost sloužila k bydlení Vám a vyživovaným členům Vaší užší rodiny
• zcizení provedeno mezi manželi a příbuznými v první linii a dalšími členy užší rodiny
• zcizení provedeno mezi rozvedenými manželi,
• pokud je zcizení v bezprostřední souvislosti s rozvodem manželství
• zcizení v bezprostřední souvislosti s děděním nemovitostí nemovitost zcizena po třech letech od data nabytí.

Pokud nejste osvobozeni od placení daně, přihlášku příjmu z majetku z důvodu zcizení nemovitosti jste povinni podat příslušnému pracovišti finančního úřadu podle svého bydliště do osmi dnů od zcizení nemovitosti.

Daňová sazba činí 25 procent a vypočítává se z základu, který tvoří rozdíl mezi příjmem z prodeje nemovitosti (určuje se podle tržní hodnoty) a nabývací hodnotou nemovitosti zvýšenou o růst výrobních cen průmyslových výrobků.

Více o daních si přečtěte ZDE a můžete se obrátit i na odborníky společnosti Regent, kteří zodpoví všechny Vaše otázky a nejasnosti.