Totalni vodnik za prodajalca: kako prodati svojo nepremičnino
Prodaja nepremičnine ni enostaven proces. In če govorimo o nepremičnini, v kateri ste gradili svoje življenje in v njej puščate številne spomine, je proces še toliko bolj zahteven, ker je vključena tudi čustvena komponenta, ki ni zanemarljiva. Ravno zaradi tega aspekta smo včasih nerealni glede prodaje našega premoženja in ne vemo, kako in od kod začeti. Regent je tukaj, da vam pomaga oblikovati najboljši načrt in olajša orientacijo na trgu nepremičnin. V nadaljevanju predstavljamo smernice za čim bolj enostavno in uspešno prodajo nepremičnine.
Pripravite svojo nepremičnino za prodajo
Preden jo daste na trg, bi morala biti vaša nepremičnina v najboljšem možnem stanju. Kaj to pomeni? Zavedajte se, da to, kar je vam lepo ali je odraz vašega specifičnega sloga, ni nujno to, kar trg išče in želi. In ja, seveda, da “vsako blago ima kupca”, vendar, kolikor je to mogoče, stanovanje prilagodite tržnim potrebam in trendom. Opravite potrebna popravila, očistite stanovanje, prebarvajte stene, če je potrebno, in naredite prostor svež in dostopen ter primeren za potencialno preureditev po željah bodočega lastnika.
Najemite profesionalnega fotografa
Dobra fotografija bo v ogled pripeljala več potencialnih kupcev, kot če bi se vi lotili kamere na svojem telefonu. Namreč, dober fotograf ne samo, da zna posneti kvalitetno fotografijo, on je strokovnjak najti najboljši kot, “ujeti” najbolj hvaležno sončno svetlobo, celo narediti “mini staging”, da bo vaša nepremičnina predstavljena v najboljši možni luči.
Pripravite izpisek iz zemljiške knjige
Pripravite izpisek iz zemljiškoknjižnega oddelka (zemljiške knjige) občinskega sodišča na območju, kjer se nepremičnina nahaja, dokumente, iz katerih je razvidno, da je objekt legalno zgrajen, in energetski certifikat.
Izpisek je sestavljen iz treh delov:
- posestnega lista ali popisnega lista (list A), v katerem je vpisana nepremičnina, oziroma njene glavne značilnosti - številka zemljiškoknjižne parcele, površina, naslov, način uporabe, zgrajenost ipd.
- lastninskega lista ali lastniškega lista (list B), v katerem se vpisuje lastništvo, oziroma podatki o lastniku nepremičnine, vse spremembe v zvezi z lastništvom ter osebne omejitve, ki jim je lastnik osebno podvržen v odnosu do upravljanja ali razpolaganja z zemljiškoknjižnim telesom, na primer: mladoletnost, skrbništvo, podaljšanje roditeljske pravice, začetek stečaja
- bremenskega lista ali bremenskega lista (list C), iz katerega je razvidno, ali je nepremičnina obremenjena s pravicami tretjih oseb, na primer: hipoteko, pravico nazajkupa, predkupne pravice, najema ali zakupa, odkupa, zaznambo izvršbe, prepovedjo obremenitve in odtujitve idr.
Kot lastnik nepremičnine ste dolžni pridobiti tudi energetski certifikat in ga dati na vpogled morebitnim kupcem. V vse te korake vas bodo radi usmerili naši strokovnjaki in vam odgovorili na vsa potencialna vprašanja, na katera naletite na poti.
Določite realno ceno vaše nepremičnine
Pravilna cena nepremičnine je ključna za uspešno prodajo. Težko je biti objektiven, ko gre za prostor, ki ga imamo radi, in zato je pomembno raziskati lokalni trg in primerjati svojo nepremičnino s podobnimi nepremičninami, ki so bile nedavno prodane na tem območju. To vam bo dalo dobro predstavo o tem, koliko je vaša nepremičnina vredna, in vam pomagalo, da postavite konkurenčno ceno. Najboljši vpogled v ceno vam bo dal tudi najem uradnih cenilcev, pri čemer vam lahko pomaga tudi Regent.
Učinkovito plasirajte nepremičnino na trg
Postavitev nepremičnine na trg je prvi resen korak, ki bo pripeljal potencialne kupce na vaša vrata. Obstaja več načinov za oglaševanje nepremičnine, vključno z oglaševanjem na različnih straneh, družbenih omrežjih in spletnih oglasnikih, pa tudi oglaševanjem v tisku. Pomembno je uporabljati različne metode, da dosežete čim več potencialnih kupcev. Izbira dobre agencije za nepremičnine to naredi enostavnejše in produktivnejše, zato svetujemo, da se obrnete na naše kupce, ki bodo vedeli, kje, kako in kdaj predstaviti vašo nepremičnino.
Bodite fleksibilni s ponudbami za ogled
Obdobje prodaje nepremičnine ni enostavno in lahko in morate biti pripravljeni na to, da bodo potencialni kupci želeli priti v ogled nepremičnine v različnih delih dneva, pa tudi ob vikendih. Če želite čim hitreje prodati nepremičnino, jim boste morali ponuditi to priložnost. Imejte to v mislih in prilagodite svoj prosti čas situaciji, pri čemer vam lahko zelo pomaga agent za nepremičnine.
Pripravljenost na potencialne pravne težave
Pomembno je razumeti celoten postopek, dokumentacijo, birokracijo in vse potencialne težave in probleme, ki se lahko pojavijo na poti. Da bi se jim izognili in če se pojavijo, gladko in hitro rešili, priporočamo sodelovanje z enim od naših odvetnikov ali agentov za nepremičnine. Ta angažma vas bo prihranil nepotrebnega stresa, komplikacij in, na koncu - skrajšal bo celoten postopek.
Predpogodba in pogodba o kupoprodaji
V procesu kupoprodaje je običajno podpisovanje predpogodbe, v kateri se nepremičnina definira z navedbo zemljiškoknjižnih podatkov o nepremičnini (katastrske občine, številke parcele in številke zemljiškoknjižnega vložka, v katerega je nepremičnina vpisana) in opisom nepremičnine (za stanovanje ali hišo so to naslov, nadstropje, številka stanovanja ali hiše, opis prostorov, iz katerih je sestavljena, in skupna površina), dogovorjena cena, datum sklenitve končne pogodbe in izplačilo are.
Ara se dogovori kot odstopnina. Kaj to pomeni? Če sredi procesa od nakupa odstopi kupec, vi kot prodajalec zadržite aro. V primeru vašega odstopa morate kupcu izplačati dvojni znesek are. Običajni znesek je deset odstotkov od vrednosti nepremičnine.
Po predpogodbi sledi kupoprodajna pogodba. Ta dokument, poleg vsega, kar vsebuje tudi predpogodba, najpogosteje vsebuje tudi datum predaje nepremičnine v posest kupca ter jamstvo prodajalca, da na nepremičnini ne obstajajo pravice tretjih oseb. Določbe o kupoprodajni pogodbi vsebujejo v členih 376. do 473. tudi Zakon o obligacijskih razmerjih.
Tabularna listina in vpis lastništva
Po tem, ko vam je kupec vplačal celoten znesek, dogovorjen s pogodbo, boste pri javnem notarju overili tabularno listino, s katero omogočate kupcu, da vpiše pravico lastništva na nepremičnini. Kupcu nepremičnine ste potem dolžni predati energetski certifikat ali njegovo fotokopijo. Regentovi strokovnjaki vam s svojimi nasveti, priporočili in znanjem lahko pomagajo, da ta proces opravite čim hitreje in enostavneje, obširnejše besedilo, v katerem smo obdelali proces kupoprodaje, pa najdete TUKAJ.
Davčne obveznosti
Čeprav davek na promet nepremičnin prijavlja in plača kupec, vi kot prodajalec lahko postanete zavezanec za dohodnino od premoženja na podlagi odtujitve nepremičnine, in to, če ste nabavljeno ali podarjeno nepremičnino prodali, podarili, zamenjali ali na drug način prenesli na drugo osebo v roku dveh let od njene nabave. Plačila tega davka ste oproščeni, če je:
- nepremičnina služila za bivanje vam in vzdrževanim članom vaše ožje družine
- odtujitev opravljena med zakonskima partnerjema in sorodniki v prvi liniji in drugimi člani ožje družine
- odtujitev opravljena med ločenima zakonskima partnerjema,
- če je odtujitev v neposredni zvezi z ločitvijo zakonske zveze
- odtujitev v neposredni zvezi z dedovanjem nepremičnin nepremičnina odtujena po treh letih od dneva nabave.
Če niste oproščeni plačila davka, morate prijavo dohodnine od premoženja na podlagi odtujitve nepremičnine vložiti na pristojni izpostavi Davčne uprave glede na vaše prebivališče v roku osmih dni od odtujitve nepremičnine.
Davčna stopnja znaša 25 odstotkov, obračunava pa se na osnovo, ki jo predstavlja razlika od prihodka od prodaje nepremičnine (določajo se po tržni vrednosti) in nabavne vrednosti nepremičnine, povečane za rast proizvajalčevih cen industrijskih proizvodov.
Več o davkih preberite TUKAJ, lahko pa se obrnete tudi na Regentove strokovnjake, ki bodo odgovorili na vsa vaša vprašanja in dvome.
