Недвижимость

Инвестиционная недвижимость на море: полное руководство для покупателей и инвесторов в Хорватии

25-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Покупка недвижимости для отдыха на Адриатическом побережье влечет за собой ряд обязательств, которые важно знать перед инвестированием. Разница между личным использованием и краткосрочной арендой напрямую влияет на налоговые обязательства, коммунальные платежи и законодательные требования. Реальная валовая доходность колеблется от 4 до 7% годовых, а чистая доходность после вычета расходов и налогов обычно на 30–40% ниже. Успешная инвестиция требует тщательной проверки документации, пространственного плана и правил здания перед подписанием договора.

Содержание

Ключевые моменты
Инвестиционная недвижимость: личное использование или аренда
Что проверить перед покупкой
Налоги и коммунальные платежи
Краткосрочная аренда: юридические обязательства
Реальная доходность в Далмации, Истрии и Кварнере
Расходы на владение и управление недвижимостью
Regent: покупка инвестиционной недвижимости на море
FAQ

Ключевые моменты

Назначение недвижимости определяет налоговый режим, коммунальные платежи и обязательства по регистрации — разница между личным использованием и арендой имеет прямые юридические и финансовые последствия.

Краткосрочная аренда через такие платформы, как Airbnb или Booking, требует категоризации объекта, регистрации в системе e-Turizam и декларирования доходов в Налоговую службу. С 20 мая 2026 года вступают в силу новые правила ЕС (Регламент ЕС 2024/1028) об обязательном предоставлении данных об арендодателях компетентным органам, а с 1 января 2027 года планируется введение регистрационного номера для всех объектов размещения — без которого реклама на Airbnb и Booking будет невозможна.

Доходы от краткосрочной аренды облагаются налогом по фиксированной ставке (фиксированная сумма за койко-место в зависимости от категории туристического места) или по ставке 12% от 70% доходов (с вычетом 30% фиксированных расходов) для физических лиц, ведущих деловую бухгалтерию.

Возврат PPnN и НДС для молодых людей не распространяется на инвестиционную недвижимость для отдыха — мера предназначена исключительно для покупки первого жилого объекта.

Валовая доходность колеблется от 4 до 7% годовых, в зависимости от местоположения и управления недвижимостью. Чистая доходность, после вычета налогов, расходов на содержание и управление, обычно на 30–40% ниже валовой суммы.

Проверка пространственного плана, правил здания, этажности и легализации недвижимости являются обязательными шагами перед любой покупкой инвестиционной недвижимости на море.

Инвестиционная недвижимость: личное использование или аренда

Разница между покупкой для личного отдыха и покупкой для сдачи в аренду — это не только вопрос намерений; она имеет прямые юридические и финансовые последствия, которые влияют на общую рентабельность инвестиций.

Недвижимость, предназначенная исключительно для личного использования, несет меньшую административную нагрузку. Вам не нужно регистрироваться в качестве поставщика туристических услуг, вы не регистрируете гостей в системе e-Turizam и не платите налог на доходы от аренды. Однако вы платите коммунальный сбор за дачи — который выше, чем сбор за недвижимость с зарегистрированным постоянным проживанием — и ежегодный налог на недвижимость. Коммунальный сбор уплачивается независимо от того, используете вы дачу или нет.

Краткосрочная аренда через Airbnb, Booking или аналогичные платформы приносит потенциальный доход, но также и ряд обязательств, описанных ниже. Гибкость является одним из преимуществ — вы можете использовать недвижимость самостоятельно в периоды, когда она не сдана в аренду.

Если вы планируете использовать недвижимость как для личных нужд, так и для аренды, заранее рассчитайте, как личное использование влияет на доход. Сезон на Адриатике короткий, а пик спроса длится всего 8-10 недель — каждая неделя личного использования в августе напрямую снижает доход от аренды.

Налоговый режим смешанного использования (часть года лично, часть для аренды) специально не регулируется — доходы от аренды облагаются налогом в полном объеме независимо от доли личного использования.

Кредит на инвестиционную недвижимость рассматривается как нежилой кредит с иными условиями, чем ипотечный кредит. Согласно рекомендациям ХНБ, максимальный DSTI для нежилых кредитов составляет 40%, срок погашения короче, а LTV (отношение кредита к стоимости недвижимости) может достигать 70%. Это важная информация для покупателей, планирующих финансировать покупку кредитом. Подробнее о кредитовании иностранных покупателей: https://regent.hr/blog/stambeni-kredit-u-hrvatskoj-za-strane-kupce-vodic

Что проверить перед покупкой

Это самый важный шаг, который многие покупатели пропускают в азарте поиска недвижимости. Тщательная проверка документации может предотвратить дорогостоящую ошибку.

Пространственный план и назначение зоны

Перед покупкой обязательно проверьте, находится ли недвижимость в зоне, где разрешена туристическая деятельность. Недвижимость в зонах без разрешенного туристического назначения ограничивает возможности краткосрочной аренды или полностью исключает ее. Пространственные планы доступны в отделах пространственного планирования местных органов власти или на их веб-сайтах.

Обратите особое внимание на недвижимость в охраняемых территориях или зонах специального использования. Даже если недвижимость находится в туристической зоне, конкретная зона в рамках плана может иметь ограничения, исключающие краткосрочную аренду.

Правила здания и согласие совладельцев

Если вы покупаете квартиру в жилом доме, обязательно проверьте правила здания. С июня 2025 года вступает в силу новый Закон об управлении и содержании зданий, который усилил правовую основу для запрета краткосрочной аренды в жилых домах. Правила здания могут запрещать краткосрочную аренду или требовать согласия совладельцев.

Для осуществления краткосрочной аренды в жилом доме требуется согласие не менее двух третей совладельцев. Покупатель может приобрести квартиру и только потом узнать, что не может ее сдавать.

Этажирование

Многие объекты недвижимости на побережье — особенно старые каменные дома и апартаменты — не этажированы. Без этажирования невозможно зарегистрировать отдельную часть недвижимости или получить свидетельство о праве собственности, что препятствует регистрации права собственности и затрудняет продажу или залог недвижимости. Перед покупкой проверьте, этажирована ли недвижимость и имеет ли она надлежащую регистрацию.

Легализация недвижимости

Многие старые объекты недвижимости на побережье имеют нелегализованные части. Самовольное строительство напрямую препятствует категоризации объекта и регистрации в системе e-Turizam — что блокирует краткосрочную аренду. Проверка легализации является обязательным шагом при покупке старых объектов недвижимости на побережье. Подробнее о легализации читайте в нашем блоге: Легализация объектов: почему это важно при продаже и покупке.

Право преимущественной покупки на островах

Если вы покупаете недвижимость на хорватском острове, имейте в виду, что Республика Хорватия имеет право преимущественной покупки на определенные категории недвижимости в соответствии с Законом об островах. Государство должно ответить в течение 30 дней — только после истечения этого срока или письменного отказа сделка может быть завершена.

Иностранные покупатели

Граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в пределах строительных зон в Хорватии. Граждане третьих стран должны получить согласие Министерства юстиции (принцип взаимности), с определенными ограничениями на островах. Подробнее о покупке для иностранных покупателей читайте здесь: Как иностранные граждане могут купить недвижимость в Хорватии?

Контрольный список: что проверить перед покупкой

Разрешена ли туристическая деятельность в пространственном плане в данном месте
Существует ли запрет на краткосрочную аренду в правилах здания или требуется согласие совладельцев (⅔)
Этажирована ли недвижимость и зарегистрирована ли она
Полностью ли легализована недвижимость
Существует ли право преимущественной покупки РХ (острова)
Каковы общие затраты на покупку: PPnN (3%) или НДС (25% для новостроек), комиссия агентства (2–3% + НДС), нотариальные сборы, расходы на регистрацию
Подходит ли недвижимость для категоризации (минимальные условия: отдельная ванная комната, кухонные элементы, исправные коммуникации)

Налоги и коммунальные платежи

НДС или PPnN при покупке

При покупке недвижимости у физического лица на вторичном рынке покупатель уплачивает налог на передачу недвижимости (PPnN) в размере 3% от рыночной стоимости. При покупке новостройки у предпринимателя уплачивается НДС в размере 25% вместо PPnN. Для инвестиционной недвижимости НДС не является возвратными расходами (в отличие от PPnN для молодых при покупке первого жилого объекта) и значительно увеличивает общую стоимость покупки.
Важное предупреждение: возврат PPnN и НДС для молодых не распространяется на инвестиционную недвижимость для отдыха — мера предназначена исключительно для покупки первого жилого объекта.

Налоговый режим доходов от краткосрочной аренды

Для физических лиц существуют два способа налогообложения доходов от краткосрочной аренды:

Туристический фиксированный налог — физические лица, не ведущие деловую бухгалтерию, уплачивают фиксированную годовую сумму за койко-место в зависимости от категории туристического места. Суммы на 2026 год колеблются от 20 до 300 евро за койко-место в год, в зависимости от категории местного самоуправления. Административно это самый простой способ для владельцев одной недвижимости.

Подоходный налог — физические лица, ведущие деловую бухгалтерию, уплачивают 12% с 70% полученных доходов (30% автоматически признаются фиксированными расходами). Помимо налога, взимается и местный сбор (прирез) в зависимости от города проживания владельца. Этот способ может быть финансово выгоднее при более высоких доходах, так как можно вычесть и фактические документально подтвержденные расходы.

Ремесло или ООО — зарегистрированная деятельность уплачивает налог на прибыль по ставке 10% для доходов до 1 000 000 евро в год или 18% свыше этой суммы. Более подходит для владельцев портфелей недвижимости или высоких доходов.

Ежегодный налог на недвижимость

Владельцы недвижимости в Хорватии с 2025 года платят ежегодный налог на недвижимость в размере от 0,60 до 8,00 евро за м² полезной площади, в зависимости от местоположения и назначения. Дачи и недвижимость для краткосрочной аренды относятся к облагаемым налогом категориям. Недвижимость, фактически используемая для постоянного проживания, освобождена от этого налога — одного лишь заявления о проживании без фактического проживания недостаточно для освобождения.

Коммунальный сбор за дачи

Владельцы дач уплачивают коммунальный сбор по местным тарифам, который выше, чем для недвижимости с зарегистрированным постоянным проживанием. Местные органы власти на Адриатическом побережье часто устанавливают более высокие ставки для неиспользуемых дач и объектов, сдаваемых в туристическую аренду. Коммунальный сбор уплачивается независимо от того, используете вы дачу или нет.

Туристический сбор

Владельцы, сдающие жилье туристам, обязаны уплачивать туристический сбор. На 2026 год суммы колеблются от 1,00 до 2,50 евро с человека за ночь, в зависимости от категории туристического места и сезона, или фиксированная годовая сумма от 50 до 65 евро за койко-место в зависимости от категории места.

Налог на прирост капитала при продаже

Если вы продаете инвестиционную недвижимость по цене выше закупочной, и вы не были зарегистрированы и не проживали в ней не менее двух лет, вы уплачиваете налог на прирост капитала по ставке 24% от полученной прибыли, увеличенный на местный сбор.

Краткосрочная аренда: юридические обязательства (кратко)

Краткосрочная аренда в Хорватии регулируется Законом о гостиничной деятельности и рядом подзаконных актов. Здесь мы приводим ключевые шаги.

Ключевые юридические обязательства для краткосрочной аренды:

Получение решения о категоризации — заявка подается в компетентный орган или онлайн через систему eTurizam. Минимальные условия включают отдельную ванную комнату, кухонные элементы (плита, раковина, холодильник), исправную мебель и исправные коммуникации. Более высокая категория (больше звезд) открывает возможность более высоких цен за ночь.

Регистрация в системе e-Turizam — обязательна для всех арендодателей, необходима для налогового учета и законной деятельности.

Регистрация гостей — каждый гость должен быть зарегистрирован в системе в течение 24 часов с момента прибытия.

Декларирование доходов в Налоговую службу — независимо от суммы дохода.

Срок для постоянного решения о категоризации — арендодатели с временным решением должны получить постоянное решение до 31 декабря 2026 года.

Актуальные изменения в регулировании — с 20 мая 2026 года вступает в силу Регламент ЕС 2024/1028, который обязывает Airbnb и Booking предоставлять данные обо всех арендодателях компетентным органам. С 1 января 2027 года планируется введение обязательного регистрационного номера для всех объектов размещения — без него реклама на платформах будет невозможна. Покупатели, приобретающие инвестиционную недвижимость сегодня, должны планировать получение регистрационного номера как часть общей подготовки к сдаче в аренду.

Страхование для краткосрочной аренды — стандартный полис страхования жилья, как правило, не покрывает краткосрочную аренду. Для сдачи в аренду туристам требуется специальный полис или дополнение к стандартному страховому полису.

Расходы на владение и управление недвижимостью

Расходы, возникающие после покупки, редко достаточно полно учитываются в расчетах инвесторов. Реальная картина инвестиций должна включать все единовременные и ежегодные затраты.

Единовременные расходы на покупку:

PPnN (3% от рыночной стоимости) или НДС (25% для новостройки от предпринимателя)
Комиссия агентства — обычно от 2 до 3% от цены покупки + НДС
Нотариальные сборы
Расходы на регистрацию и запись в земельной книге

Ежегодные эксплуатационные расходы:

Ежегодный налог на недвижимость (0,60 до 8,00 евро/м²)
Коммунальный сбор (по местным тарифам, выше для дач)
Электроэнергия, вода и интернет (даже когда объект пуст)
Страхование недвижимости (специальный полис для краткосрочной аренды)
Уборка между пребываниями и мелкий ремонт
Комиссии платформ бронирования — Airbnb взимает от 3 до 5% за бронирование
Туристический сбор

Расходы на управление:
Владельцы, которые не живут рядом с недвижимостью или не могут управлять ею лично, нанимают агентство по управлению недвижимостью (property management). Типичная комиссия за управление недвижимостью составляет от 15 до 30% от общего дохода от аренды — этот пункт значительно снижает чистую доходность и должен быть включен в любой расчет рентабельности.

Цифровые альтернативы (ключ-бокс, цифровой чек-ин, автоматизированная связь с гостями) могут снизить расходы на управление, но требуют первоначальных инвестиций и технической подготовки недвижимости.

Опыт показывает, что инвесторы, которые не тщательно планировали расходы, недооценивают ежегодные затраты на 20-30% по сравнению с фактическими суммами. Планирование на первые пять лет владения — включая периодические крупные ремонты и реконструкции — дает реальную картину общих инвестиций.

Реальная доходность в Далмации, Истрии и Кварнере

Понимание доходности на адриатических рынках требует реалистичных предположений.

Сезонность: ключевой фактор, влияющий на доходность

Сезон на Адриатике структурно ограничен. Высокий сезон (июль и август) длится всего 8 недель. Межсезонье (июнь и сентябрь) и постсезонье (май и октябрь) приносят сниженный спрос и более низкие цены за ночь. Низкий сезон (ноябрь-апрель) в большинстве адриатических местностей практически не существует для краткосрочной аренды. Реальная заполняемость первоклассной недвижимости в хорошем месте составляет 60-70% в сезон — не на годовом уровне.

Доходность по регионам (валовая, иллюстративная)

Далмация (Сплит, Макарска, Дубровник) — средняя цена м²: от 4.000 до 7.000 евро; сезон: 18 до 22 недель; ориентировочная валовая доходность: 5 до 7%

Истрия (Ровинь, Пореч) — средняя цена м²: от 4.500 до 7.000 евро; сезон: 20 до 24 недель; ориентировочная валовая доходность: 5 до 6%

Кварнер (Опатия, Црес, Лошинь) — средняя цена м²: от 3.500 до 5.500 евро; сезон: 16 до 20 недель; ориентировочная валовая доходность: 4 до 6%

Примечание: валовая доходность не учитывает налоги, расходы на управление, услуги по управлению недвижимостью и коммунальные платежи. Чистая доходность обычно на 30-40% ниже валовой суммы.

Regent: покупка инвестиционной недвижимости на море

Regent предоставляет полную поддержку покупателям, ищущим инвестиционную недвижимость на Адриатическом побережье. Наша команда осуществляет юридическую проверку документации, проверку пространственного плана и этажирования, консультирование по обязательствам и финансированию, а также регистрацию права собственности.

Иностранным покупателям мы помогаем понять законодательные условия покупки в Хорватии и получить необходимые разрешения. Местным инвесторам мы помогаем найти места с наилучшим соотношением доходности и потенциала роста.

Ознакомьтесь с предложениями недвижимости на море здесь.

Свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое инвестиционная недвижимость для отдыха?

Инвестиционная недвижимость для отдыха — это недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от краткосрочной аренды и долгосрочного роста стоимости, а не для постоянного проживания. Владелец может использовать ее и для личных нужд в периоды, когда она не сдана в аренду.

Какие налоги платит владелец дачи на побережье?

Владелец платит ежегодный налог на недвижимость (от 0,60 до 8,00 евро за м² в год), коммунальный сбор по местным тарифам (независимо от того, использует ли он дачу или нет) и, если сдает в аренду, налог на доходы от аренды — фиксированно или 12% от 70% доходов. Туристический сбор уплачивается за каждого гостя.

Обязательна ли регистрация в e-Turizam для краткосрочной аренды?

Да, регистрация в системе e-Turizam обязательна для всех, кто сдает жилье туристам. Без регистрации объекта и регистрации гостей краткосрочная аренда не является законной и может повлечь за собой штрафы. С 1 января 2027 года планируется ввести обязательный регистрационный номер для всех объектов размещения.

Какова реальная доходность от аренды на Адриатическом побережье?

Валовая доходность колеблется от 4 до 7% годовых, в зависимости от местоположения и управления недвижимостью. Чистая доходность, после вычета налогов, расходов на содержание и управление, обычно на 30–40% ниже валовой суммы. Сезон на Адриатике длится от 8 до 24 недель в зависимости от региона.

Что проверить в пространственном плане перед покупкой?

Проверьте, находится ли недвижимость в зоне, где разрешена туристическая деятельность, существуют ли ограничения для краткосрочной аренды, а также этажирована ли недвижимость и легализована ли она. Эта информация доступна в отделе пространственного планирования местного самоуправления или онлайн.

Могут ли иностранцы купить недвижимость на побережье в Хорватии?

Граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в пределах строительных зон. Граждане третьих стран должны получить согласие Министерства юстиции. На островах действует право преимущественной покупки Республики Хорватия для определенных категорий недвижимости.

Действует ли возврат налога для молодых и для инвестиционной недвижимости?

Нет. Возврат PPnN и НДС для молодых предназначен исключительно для покупки первого жилого объекта. Инвестиционная недвижимость для отдыха не подпадает под эту меру независимо от возраста покупателя.

Каковы условия кредита на инвестиционную недвижимость?

Кредит на инвестиционную недвижимость рассматривается как нежилой кредит — условия более строгие, чем для ипотечного кредита. Максимальный DSTI составляет 40%, срок погашения короче, а LTV может достигать 70% в зависимости от банка. Рекомендуется консультация с финансовым консультантом перед выбором способа финансирования.