Удаленное управление недвижимостью для владельцев из-за рубежа

Управление недвижимостью на расстоянии, когда вы живете за границей, возможно, но требует двух вещей: надежного человека на месте и должным образом урегулированных налоговых и юридических обязательств. Для представительства в учреждениях и подписания документов от вашего имени, как правило, требуется доверенность, а для повседневной оперативной деятельности — ключей, ремонта, гостей — доверенное лицо или профессиональное управление. Как иностранному владельцу вам нужен OIB (персональный идентификационный номер), а если вы сдаете в аренду, то как нерезидент платите подоходный налог в Хорватии; недвижимость, не являющаяся основным местом жительства, как правило, подлежит ежегодному налогу на недвижимость. В этом руководстве мы рассмотрим, как все это организовать из-за границы.

Владение недвижимостью в Хорватии и проживание в другой стране вполне совместимы, но ежедневное управление недвижимостью на расстоянии поднимает вопросы, которые редко возникают у местных владельцев. Кто откроет дверь мастеру, встретит гостей или получит посылку из суда? Как оплатить коммунальные услуги и налоги, не выезжая в Хорватию? И что требуется от вас как от нерезидента, чтобы все делать в соответствии с правилами? Из опыта работы с иностранными клиентами мы видим, что проблема почти никогда не в самой недвижимости, а в организации вокруг нее. При четком распределении обязанностей, правильной доверенности и должным образом урегулированных налоговых обязательствах недвижимостью можно спокойно управлять из-за границы. Далее мы объясним шаги — от представительства на месте до выбора между самостоятельным и профессиональным управлением.

Содержание

• Что значит управлять недвижимостью на расстоянии
• Представительство на месте: доверенность и надежное лицо
• Налоги и обязательства иностранного владельца
• Практическая оперативная деятельность: счета, банк, обслуживание, гости
• Самостоятельное управление или профессиональное агентство
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Удаленное управление почти всегда требует надежного человека или агентства на месте.
• Для представительства и подписания документов от вашего имени, как правило, требуется доверенность с нотариальным заверением и возможным апостилем.
• Нерезидент, сдающий в аренду, платит подоходный налог с имущества в Хорватии (ставка 12 %).
• Недвижимость, не являющаяся основным местом жительства или долгосрочной аренды, подлежит ежегодному налогу на недвижимость.
• Для иностранных владельцев, которые редко бывают в Хорватии, профессиональное управление чаще всего более выгодно.

Что значит управлять недвижимостью на расстоянии

Управление недвижимостью на расстоянии охватывает все, что владелец обычно делает лично, но теперь из другой страны: обслуживание и ремонт, оплату коммунальных услуг и налогов, общение с управляющим зданием и соседями, а при сдаче в аренду — и все отношения с арендаторами или гостями. Ключевое отличие от местного владельца не в типе работ, а в том, что их нельзя выполнить спонтанно — каждая требует заранее согласованного способа выполнения. На практике владельцы из-за границы выбирают из трех моделей. Первая — самостоятельное управление с надежным человеком на месте (родственники, друзья, местный сотрудник). Вторая — профессиональное управление, когда агентство или управляющий берет на себя оперативную деятельность за плату. Третья — комбинация: вы принимаете решения и управляете финансами, а часть работ (например, уборку и прием/передачу гостей) поручаете специализированным службам. Выбор модели зависит от расстояния, типа использования недвижимости и того, сколько времени вы реально можете вложить.

Профессиональный совет: Прежде чем выбирать модель, составьте список всех работ, которые могут возникнуть вокруг вашей недвижимости в течение года, и рядом с каждой запишите, кто бы ее выполнил, если бы это произошло завтра. Пустые поля в этом списке — это именно то, что вам нужно решить, прежде чем уехать из Хорватии.

Представительство на месте: доверенность и надежное лицо

Доверенность является основой удаленного управления, поскольку она уполномочивает доверенное лицо представлять ваши интересы в строго определенном объеме. Без нее многие действия — от общения с учреждениями до подписания отдельных документов — не могут быть должным образом выполнены кем-то другим от вашего имени. Объем доверенности определите тщательно: она может быть узкой (только для передачи коммунальных услуг или представительства перед одним учреждением) или более широкой, в зависимости от того, сколько доверия и контроля вы хотите делегировать.Доверенность, выданная за границей, как правило, требует нотариального заверения, а в зависимости от страны выдачи — и заверения для международного оборота (апостиля), а также перевода уполномоченным судебным переводчиком на хорватский язык. Формальные требования различаются от страны к стране, поэтому проверьте их перед выдачей, чтобы документ не был отклонен в тот момент, когда он вам больше всего нужен. Помимо доверенного лица, для повседневных мелочей полезно иметь человека, который физически может добраться до недвижимости в короткие сроки — это не обязательно то же самое лицо, которое юридически вас представляет.

Профессиональный совет: Не выдавайте широкую, общую доверенность «на всякий случай». Более узкая доверенность на конкретные действия защищает как вас, так и доверенное лицо, а дополнительные полномочия всегда можно добавить, когда в них появится реальная необходимость.

Налоги и обязательства иностранного владельца

Как иностранному владельцу, вам сначала потребуется OIB (персональный идентификационный номер), без которого вы не сможете должным образом владеть недвижимостью и выполнять налоговые обязательства в Хорватии. Если вы сдаете недвижимость в аренду, как нерезидент вы платите подоходный налог с имущества в Хорватии — подоходный налог с аренды рассчитывается по ставке 12 %, с учетом части расходов при аренде согласно решению Налоговой администрации. Точный способ налогообложения зависит от типа аренды (долгосрочная жилая или туристическая) и вашего статуса, поэтому стоит определить его до первой арендной платы (источник: Налоговая администрация).Помимо подоходного налога, обратите внимание на ежегодный налог на недвижимость, который применяется с 2025 года. Этот налог не уплачивается за недвижимость, используемую для постоянного проживания или находящуюся в долгосрочной аренде (не менее десяти месяцев, с договором, зарегистрированным в Налоговой администрации), и составляет от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр полезной площади, в зависимости от решения города или муниципалитета. Недвижимость иностранного владельца, используемая периодически или для туристической аренды, как правило, не соответствует условиям освобождения и подлежит налогообложению (источник: Налоговая администрация). По вопросам статуса нерезидента Налоговая администрация также имеет специальную страницу с формами для арендаторов-нерезидентов, доступными и на английском языке.

Профессиональный совет: Перед первой сдачей в аренду с Налоговой администрацией или налоговым консультантом определите свой точный статус и способ налогообложения — возможность уплаты фиксированного налога и обязательства, связанные с НДС у иностранных платформ для нерезидентов, неоднозначны и отличаются от таковых для местных арендодателей.

Практическая оперативная деятельность: счета, банк, обслуживание, гости

Повседневная оперативная деятельность в значительной степени выигрывает от автоматизации и четких контактов. Для коммунальных услуг целесообразно настроить постоянные поручения или электронные платежи, а смену владельца на всех счетчиках произвести сразу после покупки — шаг за шагом мы описываем это в руководстве по передаче коммунальных услуг после покупки. Имейте в виду, что часть цифровых государственных услуг нерезидентам не так доступна, как гражданам с хорватским удостоверением личности, поэтому некоторые действия все же должен выполнять доверенный представитель на месте.Что касается обслуживания, стоит заранее договориться с надежными мастерами и определить, кто их вызывает и оплачивает от вашего имени. При аренде отношения с арендаторами или гостями являются самой сложной частью: долгосрочная аренда требует аккуратного договора и периодических осмотров, в то время как туристическая аренда означает частые смены, уборку и передачу ключей. Для долгосрочной аренды помогает хорошо составленный договор, о чем мы пишем в статье как правильно составить договор аренды квартиры. Прибрежные места, такие как Сплит, Задар, Истрия и Дубровник, характеризуются выраженной сезонностью, поэтому планируйте оперативную деятельность в соответствии с пиковыми месяцами.

Профессиональный совет: Создайте простое «руководство по недвижимости» — список счетчиков, кодов, контактов мастеров, управляющего и страховки в одном месте. Когда произойдет поломка, пока вы находитесь за тысячу километров, этот документ будет стоить больше, чем любое приложение.

Самостоятельное управление или профессиональное агентство

Выбор между самостоятельным и профессиональным управлением сводится к трем вопросам: насколько вы удалены, какой тип аренды вы ведете и сколько времени и местных контактов у вас есть. Самостоятельное управление дешевле и дает вам полный контроль, но оно основано на надежных сотрудниках и вашей постоянной доступности — что при туристической аренде с частыми гостями может стать отдельной работой.Профессиональное управление или агентство берет на себя передачу ключей, обслуживание, коммуникацию и часть администрации за плату, что снижает риск простоев и пустующих сроков. Для владельцев, которые бывают в Хорватии лишь периодически, эти расходы чаще всего окупаются, так как предотвращают более дорогостоящие проблемы — неарендованные сроки, задержки с ремонтом и пропущенные обязательства. Независимо от модели, прежде всего, урегулируйте правовую и налоговую базу; оперативную деятельность всегда легче делегировать, когда основы чисты.

Профессиональный совет: Принимайте решение на основе годового расчета, а не интуиции. Сложите реальную стоимость своего времени, поездок и риск пустующих сроков, а затем сравните это с комиссией за управление — часто профессиональное управление оказывается дешевле, чем кажется на первый взгляд.

Как Regent может вам помочь

Мы помогаем иностранным владельцам держать недвижимость в Хорватии под контролем, даже когда они далеко — от оформления документации и OIB до связи с нужными людьми для аренды и обслуживания. Мы помогаем вам организовать представительство, урегулировать отношения с арендаторами и выбрать модель управления, соответствующую тому, как вы используете недвижимость. Ознакомьтесь с нашими услугами для иностранных покупателей, узнайте больше об аренде с Regent или свяжитесь с нами напрямую.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я управлять недвижимостью в Хорватии, если живу за границей?

Да, удаленное управление недвижимостью возможно, но почти всегда требует надежного человека или агентства на месте. Некоторые действия вы можете выполнять самостоятельно в электронном виде, но для срочного ремонта, передачи ключей, встреч с арендаторами и контактов с учреждениями, как правило, вам нужен кто-то физически присутствующий в Хорватии. Поэтому владельцы из-за границы чаще всего полагаются на доверенное лицо или профессиональное управление недвижимостью.

Нужна ли мне доверенность для удаленного управления недвижимостью?

Доверенность рекомендуется, как только кто-то другой от вашего имени должен подписывать или выполнять официальные действия. Ею вы уполномочиваете доверенное лицо представлять вас в строго определенном объеме — например, при передаче коммунальных услуг, общении с управляющим зданием или учреждениями. Доверенность, выданная за границей, как правило, требует нотариального заверения, а в зависимости от страны — и заверения для международного оборота (апостиля), а также перевода уполномоченного переводчика, поэтому формальные условия проверьте перед выдачей.

Какие налоги платит иностранный владелец недвижимости в Хорватии?

Иностранный владелец, как правило, сталкивается с двумя группами обязательств. Если он сдает недвижимость в аренду, как нерезидент он платит подоходный налог с имущества в Хорватии (ставка 12 % с учетом части расходов при аренде согласно решению Налоговой администрации). Кроме того, если недвижимость не является основным местом жительства или в долгосрочной аренде, она подлежит ежегодному налогу на недвижимость. Для всего этого необходим OIB, а из-за специфики статуса нерезидента условия следует уточнить в Налоговой администрации или у налогового консультанта.

Плачу ли я ежегодный налог на недвижимость, если не использую дом в Хорватии для постоянного проживания?

Как правило, да. Ежегодный налог на недвижимость не уплачивается за недвижимость, используемую для постоянного проживания или находящуюся в долгосрочной аренде (не менее десяти месяцев, с договором, зарегистрированным в Налоговой администрации). Недвижимость иностранного владельца, используемая периодически или для туристической аренды, как правило, не соответствует этим условиям освобождения и подлежит налогообложению. Налог составляет от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр полезной площади, в зависимости от решения города или муниципалитета.

Может ли иностранный владелец быть плательщиком фиксированного налога за туристическую аренду?

Зависит от вашего статуса и не может быть однозначно отвечено. Возможность уплаты фиксированного налога различается для граждан Европейского Союза и Европейского экономического пространства по сравнению с гражданами третьих стран, а на налогообложение также влияют договоры об избежании двойного налогообложения. Поэтому налоговый статус нерезидента следует уточнить заранее в Налоговой администрации или у налогового консультанта, прежде чем начать сдавать в аренду.

Стоит ли нанимать агентство для управления или все делать самому?

Решение зависит от расстояния, типа аренды и того, сколько времени и сети контактов у вас есть в Хорватии. Самостоятельное управление дешевле, но требует надежных сотрудников на месте и вашего постоянного участия, особенно при туристической аренде с частыми сменами гостей. Профессиональное управление стоит денег, но берет на себя передачу ключей, обслуживание и коммуникацию, а также снижает риск простоев. Для владельцев, которые редко бывают в Хорватии, профессиональное управление чаще всего оказывается более выгодным.

Рекомендуется

• Передача коммунальных услуг после покупки квартиры: руководство для новых владельцев
• Как правильно составить договор аренды квартиры
• Аренда квартиры в Хорватии: что нужно знать перед подписанием договора
• Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии: шаг за шагом