Immobilier

Gestion immobilière à distance pour les propriétaires depuis l'étranger

18 août 2026 / Regent Zagreb Dernière mise à jour: 24 août 2026

Résumé

Gérer un bien immobilier à distance lorsque vous vivez à l'étranger est faisable, mais cela demande deux choses : une personne de confiance sur place et des obligations fiscales et juridiques correctement réglées. Pour vous représenter devant les institutions et signer en votre nom, il vous faut généralement une procuration, et pour les opérations quotidiennes — clés, réparations, invités — une personne de confiance ou une gestion professionnelle. En tant que propriétaire étranger, vous avez besoin d'un OIB, et si vous louez, en tant que non-résident, vous payez l'impôt sur le revenu en Croatie ; un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale est généralement soumis à un impôt foncier annuel. Dans ce guide, nous expliquons comment organiser tout cela depuis l'étranger.

Points clés

La gestion à distance nécessite presque toujours une personne de confiance ou une agence sur place.
Pour vous représenter et signer en votre nom, une procuration est généralement requise, avec légalisation et un éventuel apostille.
Un non-résident qui loue paie l'impôt sur les revenus fonciers en Croatie (taux 12 %).
Un bien immobilier qui n'est ni une résidence principale ni une location à long terme est soumis à la taxe foncière annuelle.
Pour les propriétaires étrangers qui sont rarement en Croatie, une gestion professionnelle est le plus souvent plus rentable.

La gestion d'une propriété à distance lorsque vous vivez à l'étranger est réalisable, mais elle requiert deux choses : une personne de confiance sur place et des obligations fiscales et légales dûment réglées. Pour vous représenter devant les institutions et signer en votre nom, il vous faut généralement une procuration, et pour les opérations quotidiennes — clés, réparations, hôtes — une personne de confiance ou une gestion professionnelle. En tant que propriétaire étranger, vous avez besoin d'un OIB, et si vous louez, en tant que non-résident, vous payez l'impôt sur le revenu en Croatie ; une propriété qui n'est pas une résidence principale est généralement soumise à la taxe foncière annuelle. Dans ce guide, nous expliquons comment organiser tout cela depuis l'étranger.

<Posséder une propriété en Croatie et vivre dans un autre pays sont tout à fait compatibles, mais la gestion quotidienne d'une propriété à distance soulève des questions que les propriétaires locaux rencontrent rarement. Qui ouvrira la porte à un artisan, accueillera les hôtes ou récupérera un envoi du tribunal ? Comment payer les charges et les impôts sans se rendre en Croatie ? Et que vous demande-t-on, en tant que non-résident, pour tout faire conformément à la réglementation ? D'après notre travail avec des clients étrangers, nous constatons que le problème n'est presque jamais la propriété elle-même, mais l'organisation qui l'entoure. Avec une répartition claire des responsabilités, une procuration adéquate et des obligations fiscales bien organisées, une propriété peut être gérée sereinement depuis l'étranger. Nous expliquons ci-après les étapes — de la représentation sur place au choix entre une gestion autonome et professionnelle.

Table des matières

Ce que signifie gérer une propriété à distance
Représentation sur place : procuration et personne de confiance
Impôts et obligations du propriétaire étranger
Opérations pratiques : factures, banque, entretien, hôtes
Gestion autonome ou agence professionnelle
Foire aux questions

Points clés

La gestion à distance nécessite presque toujours une personne ou une agence de confiance sur place.
Pour la représentation et la signature en votre nom, une procuration est généralement nécessaire, avec authentification et éventuellement apostille.
Un non-résident qui loue paie l'impôt sur le revenu de la propriété en Croatie (taux de 12 %).
Une propriété qui n'est ni une résidence principale ni une location à long terme est soumise à la taxe foncière annuelle.
Pour les propriétaires étrangers qui sont rarement en Croatie, la gestion professionnelle est le plus souvent plus rentable.

Ce que signifie gérer une propriété à distance

La gestion d'une propriété à distance englobe tout ce que le propriétaire ferait normalement en personne, mais depuis un autre pays : l'entretien et les réparations, le paiement des charges et des impôts, la communication avec le syndic de l'immeuble et les voisins, et, en cas de location, toute la relation avec les locataires ou les hôtes. La principale différence par rapport à un propriétaire local ne réside pas dans le type de tâches, mais dans le fait que vous ne pouvez pas les accomplir spontanément — chacune exige une méthode d'exécution convenue à l'avance. En pratique, les propriétaires étrangers choisissent entre trois modèles. Le premier est la gestion autonome avec une personne de confiance sur place (famille, ami, collaborateur local). Le deuxième est la gestion professionnelle, où une agence ou un gestionnaire prend en charge les opérations moyennant des honoraires. Le troisième est une combinaison — vous prenez les décisions et gérez les finances, et confiez une partie des tâches (par exemple, le nettoyage et la remise des clés aux hôtes) à des services spécialisés. Le choix du modèle dépend de la distance, du type d'utilisation de la propriété et du temps que vous pouvez réellement y consacrer.

Conseil professionnel : Avant même de choisir un modèle, listez toutes les tâches qui peuvent survenir autour de votre propriété au cours de l'année et notez pour chacune qui l'exécuterait si elle se présentait demain. Les champs vides de cette liste sont précisément ce que vous devez résoudre avant de quitter la Croatie.

Représentation sur place : procuration et personne de confiance

La procuration est la base de la gestion à distance, car elle vous permet d'autoriser une personne de confiance à vous représenter dans une portée précisément définie. Sans elle, de nombreuses actions — de la communication avec les institutions à la signature de certains documents — ne peuvent être effectuées valablement par quelqu'un d'autre en votre nom. Définissez attentivement l'étendue de la procuration : elle peut être limitée (uniquement pour le transfert des charges ou la représentation devant une seule institution) ou plus large, selon le degré de confiance et de contrôle que vous souhaitez déléguer. Une procuration émise à l'étranger nécessite en règle générale une authentification, et selon le pays d'émission, également une légalisation pour le trafic international (apostille) et une traduction en croate par un traducteur assermenté. Les exigences formelles varient d'un pays à l'autre, vérifiez-les avant l'émission afin que le document ne soit pas refusé au moment où vous en avez le plus besoin. En plus du mandataire, pour les petites choses du quotidien, il est utile d'avoir une personne qui puisse physiquement se rendre à la propriété en peu de temps — ce n'est pas nécessairement la même personne qui vous représente légalement.

Conseil professionnel : N'émettez pas une procuration large et générale « au cas où ». Une procuration plus restreinte pour des actions spécifiques vous protège, vous et le mandataire, et des autorisations supplémentaires peuvent toujours être ajoutées lorsque le besoin réel se présente.

Impôts et obligations du propriétaire étranger

En tant que propriétaire étranger, vous avez d'abord besoin d'un OIB, sans lequel vous ne pouvez ni posséder valablement une propriété ni remplir vos obligations fiscales en Croatie. Si vous louez une propriété, en tant que non-résident, vous payez l'impôt sur le revenu foncier en Croatie — l'impôt sur le revenu de la location est calculé au taux de 12 %, avec la reconnaissance d'une partie des dépenses de location selon la décision de l'administration fiscale. Le mode d'imposition exact dépend du type de location (résidentielle à long terme ou touristique) et de votre statut, il est donc utile de le déterminer avant le premier loyer (source : administration fiscale). Outre l'impôt sur le revenu, faites attention à la taxe foncière annuelle qui s'applique à partir de 2025. Cette taxe n'est pas due pour les propriétés servant de résidence permanente ou louées à long terme (au moins dix mois, avec un contrat déclaré à l'administration fiscale), et s'élève de 0,60 à 8,00 euros par mètre carré de surface utile, selon la décision de la ville ou de la commune. Une propriété appartenant à un propriétaire étranger et utilisée occasionnellement ou pour la location touristique ne remplit généralement pas les conditions d'exonération et est soumise à cette taxe (source : administration fiscale). Pour les questions relatives au statut de non-résident, l'administration fiscale dispose également d'une page spéciale avec des formulaires pour les loueurs non-résidents, disponibles également en anglais.

Conseil professionnel : Avant le premier loyer, déterminez votre statut exact et votre mode d'imposition avec l'administration fiscale ou un conseiller fiscal — la possibilité d'imposition forfaitaire et les obligations liées à la TVA pour les plateformes étrangères destinées aux non-résidents ne sont pas univoques et diffèrent de celles des loueurs nationaux.

Opérations pratiques : factures, banque, entretien, hôtes

Les opérations quotidiennes bénéficient le plus de l'automatisation et de contacts clairs. Pour les charges, il est conseillé de mettre en place des ordres permanents ou le paiement électronique, et d'effectuer le changement de propriétaire sur tous les compteurs immédiatement après l'achat — nous décrivons cela étape par étape dans le guide sur le transfert des charges après l'achat. Gardez à l'esprit qu'une partie des services publics numériques n'est pas aussi accessible aux non-résidents qu'aux citoyens possédant une carte d'identité croate, de sorte que certaines actions doivent être effectuées par un mandataire sur place. Pour l'entretien, il est utile de convenir à l'avance de maîtres artisans fiables et de déterminer qui les appelle et les paie en votre nom. En matière de location, la relation avec les locataires ou les hôtes est la partie la plus exigeante : la location à long terme nécessite un contrat en bonne et due forme et des visites occasionnelles, tandis que la location touristique implique des changements fréquents, le nettoyage et la remise des clés. Pour la location à long terme, un contrat bien rédigé est utile, ce que nous abordons dans l'article comment rédiger correctement un contrat de location. Les emplacements côtiers tels que Split, Zadar, l'Istrie et Dubrovnik connaissent une forte saisonnalité, planifiez donc les opérations en fonction des mois de pointe.

Conseil professionnel : Créez un simple « manuel de la propriété » — une liste des compteurs, codes, contacts des artisans, du gestionnaire et de l'assurance en un seul endroit. En cas de panne alors que vous êtes à mille kilomètres, ce document vaut plus que n'importe quelle application.

Gestion autonome ou agence professionnelle

Le choix entre la gestion autonome et la gestion professionnelle se résume à trois questions : quelle est votre distance, quel type de location gérez-vous et de combien de temps et de contacts locaux disposez-vous. La gestion autonome est moins chère et vous donne un contrôle total, mais elle repose sur des collaborateurs fiables et votre disponibilité constante — ce qui, pour la location touristique avec des hôtes fréquents, peut devenir un travail à part entière. La gestion professionnelle ou une agence prend en charge la remise des clés, l'entretien, la communication et une partie de l'administration moyennant des honoraires, ce qui réduit le risque d'interruptions et de périodes vacantes. Pour les propriétaires qui ne sont en Croatie qu'occasionnellement, ce coût est le plus souvent rentable car il prévient des problèmes plus coûteux — des périodes non louées, des retards de réparations et des obligations manquées. Quel que soit le modèle, réglez d'abord le cadre juridique et fiscal ; il est toujours plus facile de déléguer les opérations lorsque les bases sont claires.

Conseil professionnel : Prenez votre décision sur la base d'un calcul annuel, et non de vos impressions. Additionnez la valeur réelle de votre temps, de vos déplacements et du risque de périodes vacantes, puis comparez cela aux honoraires de gestion — souvent, la gestion professionnelle est moins chère qu'il n'y paraît à première vue.

Comment Regent peut vous aider

Nous aidons les propriétaires étrangers à garder le contrôle de leur propriété en Croatie même lorsqu'ils sont loin — de l'organisation des documents et de l'OIB à la mise en relation avec les bonnes personnes pour la location et l'entretien. Nous vous aidons à organiser la représentation, à gérer les relations avec les locataires et à choisir le modèle de gestion qui correspond à la façon dont vous utilisez la propriété. Découvrez nos services pour les acheteurs étrangers, apprenez-en davantage sur la location avec Regent ou contactez-nous directement.

Foire aux questions

Puis-je gérer une propriété en Croatie si je vis à l'étranger ?

Oui, la gestion d'une propriété à distance est possible, mais elle nécessite presque toujours une personne ou une agence de confiance sur place. Certaines actions peuvent être effectuées par vous-même par voie électronique, mais pour les réparations urgentes, la remise des clés, les rencontres avec les locataires et le contact avec les institutions, vous avez généralement besoin de quelqu'un physiquement présent en Croatie. C'est pourquoi les propriétaires étrangers s'appuient le plus souvent sur un mandataire ou une gestion immobilière professionnelle.

Ai-je besoin d'une procuration pour gérer une propriété à distance ?

Une procuration est recommandée dès qu'une autre personne doit signer ou effectuer des actions officielles en votre nom. Elle vous permet d'autoriser une personne de confiance à vous représenter dans une portée précisément définie — par exemple, pour le transfert des charges, la communication avec le syndic de l'immeuble ou les institutions. Une procuration émise à l'étranger nécessite en règle générale une authentification, et selon le pays, également une légalisation pour le trafic international (apostille) et une traduction par un traducteur assermenté, vérifiez donc les exigences formelles avant l'émission.

Quels impôts paie un propriétaire étranger en Croatie ?

Un propriétaire étranger est généralement confronté à deux catégories d'obligations. S'il loue la propriété, en tant que non-résident, il paie l'impôt sur le revenu foncier en Croatie (taux de 12 % avec la reconnaissance d'une partie des dépenses de location selon la décision de l'administration fiscale). De plus, si la propriété n'est ni une résidence principale ni en location à long terme, elle est soumise à la taxe foncière annuelle. Un OIB est essentiel pour tout cela, et en raison des spécificités du statut de non-résident, vérifiez les conditions auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller fiscal.

Dois-je payer la taxe foncière annuelle si je n'utilise pas ma maison en Croatie comme résidence principale ?

En règle générale, oui. La taxe foncière annuelle n'est pas due sur une propriété qui sert de résidence permanente ou qui est louée à long terme (au moins dix mois, avec un contrat déclaré à l'administration fiscale). Une propriété appartenant à un propriétaire étranger et utilisée occasionnellement ou pour la location touristique ne remplit généralement pas ces conditions d'exonération, et est donc soumise à la taxe. La taxe varie de 0,60 à 8,00 euros par mètre carré de surface utile, selon la décision de la ville ou de la commune.

Un propriétaire étranger peut-il être soumis à une imposition forfaitaire pour la location touristique ?

Cela dépend de votre statut et il n'y a pas de réponse univoque. La possibilité d'une imposition forfaitaire diffère pour les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen par rapport aux citoyens de pays tiers, et les conventions de non-double imposition influencent également l'imposition. C'est pourquoi le statut fiscal du non-résident doit être déterminé à l'avance avec l'administration fiscale ou un conseiller fiscal, avant de commencer à louer.

Est-il rentable d'engager une agence de gestion ou de tout faire soi-même ?

La décision dépend de la distance, du type de location et du temps et du réseau de contacts dont vous disposez en Croatie. La gestion autonome est moins chère, mais elle exige des collaborateurs fiables sur place et votre engagement constant, surtout pour la location touristique avec des changements fréquents d'hôtes. La gestion professionnelle a un coût, mais elle prend en charge la remise des clés, l'entretien et la communication, réduisant ainsi le risque d'interruptions. Pour les propriétaires qui sont rarement en Croatie, la gestion professionnelle s'avère le plus souvent plus rentable.