Koraci u procesu kupoprodaje

От предварительного договора до регистрации права собственности - вот шаги в процессе купли-продажи

Когда мы решаем пуститься в авантюру под названием купля-продажа недвижимости, будь то в качестве покупателя или продавца, важно знать, что это непростой процесс. Чаще всего это многочисленные шаги, включающие документы, составленные специалистами, несколько посещений нотариуса, а если сделка финансируется кредитом банка, то все становится еще сложнее и продолжительнее. Самый безопасный вариант - доверить этот процесс специалистам, а в статье ниже вы можете прочитать, что включает в себя процесс купли-продажи, начиная с предварительного договора и заканчивая регистрацией в земельных книгах.

Что такое предварительный договор и какова его цель?

Предварительный договор - это не то же самое, что и «основной» договор купли-продажи. Купля-продажа недвижимости требует времени и определенных шагов, в которые у большинства покупателей вовлечен и банк. Предварительный договор - это способ резервирования недвижимости и обеспечение того, что и покупатель, и продавец серьезно относятся к своим намерениям. Предварительным договором вы обязуетесь подписать основной договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора покупатель обязан выплатить оговоренный задаток на счет продавца. Задаток оговаривается как отступные и им покупатель обязуется, что после заключения договора купли-продажи купит недвижимость.

Предварительный договор содержит информацию о недвижимости, о покупателе и продавце, заявление продавца о том, что он является владельцем данной недвижимости и что она не обременена зарегистрированными или незарегистрированными обременениями или правами в пользу третьих лиц, которые оспаривают, ограничивают или умаляют право покупателя, затем оговоренная цена и сумма задатка, а также дата, до которой будет подписан основной договор. Важно быть реалистом в отношении сроков, особенно если покупка осуществляется кредитом банка, поэтому внимательно проверьте дату на предварительном договоре и обсудите ее с банком, то есть узнайте, сколько примерно займет процесс до одобрения кредита и подписания основного договора.

В отличие от договора купли-продажи, предварительный договор не обязательно заверять у нотариуса, но он и без того имеет юридическую силу.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи иногда в разговорной речи называют и «основным договором».

В дату, определенную предварительным договором, или ранее, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи недвижимости и покупатель продавцу выплачивает остаток покупной цены. Согласно Закону об обязательственных отношениях, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и его необходимо заверить у нотариуса.

В договор купли-продажи недвижимости, помимо всего, что указано в предварительном договоре, включается чаще всего дата передачи недвижимости во владение покупателя, а также гарантия продавца, что на недвижимости не существуют права третьих лиц. Если покупатель покупает недвижимость кредитом банка, договор придется предварительно солемнизировать у нотариуса, а банк запишет ипотеку на недвижимости.

Договор купли-продажи в нескольких экземплярах заверяется у нотариуса. По одному экземпляру договора остается продавцу, покупателю и нотариусу. Один передается в земельно-книжный отдел компетентного муниципального суда при предложении о регистрации права собственности, один в налоговую инспекцию при регистрации налога на оборот недвижимости и один передаете банку, если покупаете недвижимость кредитом.

Важно подчеркнуть, что нотариусы заверяют подписи на договоре, а не входят в само содержание и правомерность договора, так что крайне важно, чтобы договор составили специалисты. Случай, когда нотариус проверяет форму и содержание документа, называется солемнизация договора.

Если вы покупаете недвижимость кредитом банка, договор необходимо будет солемнизировать у нотариуса.

Солемнизация договора купли-продажи

Солемнизация договора (или другого документа) - это процедура подтверждения договора у нотариуса. Хотя на первый взгляд кажется, что речь идет о процедуре, очень похожей на заверение подписи у нотариуса, разница велика. Чтобы некоторый документ, то есть договор, который заключен в письменной форме, был солемнизирован, нотариус должен проверить, заключен ли договор в предписанной форме и объяснить участникам смысл, последствия и все правовые последствия, которые этот договор несет.

Солемнизация договора о кредите требуется в основном при жилищных кредитах, тогда как для большинства остальных кредитов достаточно только заверения подписи. В этот тип договора обычно ставится исполнительная оговорка, чем договор получает кредибилитет исполнительного документа. На основании исполнительного документа кредитор может начать исполнительное производство, если произошло несоблюдение договорных положений. Как только договор о кредите солеминизирован, нотариус передаст предложение о внесении банка в долговую книгу данной недвижимости. Регистрация ипотеки проводится по срочной процедуре, которая длится от трех до пяти рабочих дней. После того, как видна ипотека на листе собственности, банк выплачивает средства на счет продавца. Продавец покупателю дает табличное заявление для регистрации права собственности после того, как получит всю сумму оговоренной покупной цены и покупатель становится залоговым должником и новым владельцем недвижимости.

Табличное заявление и регистрация права собственности

Право собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи не приобретается автоматически, а регистрацией в земельных книгах и то на основании договора купли-продажи и табличного заявления. Табличное заявление - это документ, которым продавец заявляет, что недвижимость полностью выплачена и что позволяет внесение права собственности в земельных книгах на покупателя.

Продавец должен выдать покупателю табличное заявление, если покупатель свои обязательства выполнил, то есть выплатил оговоренную цену. Следовательно, табличным заявлением продавец уполномочивает покупателя без каких-либо дальнейших вопросов и одобрений получить регистрацию права собственности в свою пользу и в свое имя.

Регистрацией права собственности недвижимости в земельных книгах, покупатель становится новым владельцем недвижимости и приобретает право ею распоряжаться, владеет ею, использует, применяет и каждого третьего от этого исключает, и тем самым завершается процедура купли-продажи недвижимости.

Налог на оборот недвижимости

Покупку квартиры или дома вы должны в течение 30 дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть подписания договора купли-продажи, зарегистрировать в отделении Налоговой инспекции на территории, где находится недвижимость. Ставка налога на оборот недвижимости составляет три процента от рыночной стоимости недвижимости в момент ее приобретения, а платит его покупатель. В определенных случаях покупатель освобожден от уплаты налога на недвижимость, а большой путеводитель по налоговым обязательствам, связанным с недвижимостью, узнайте ЗДЕСЬ.

Через все шаги купли-продажи недвижимости вам не нужно проходить в одиночку, свяжитесь с командой Regent и будьте уверены, что вы в руках профессионалов.