Kroky v procese kúpy a predaja

Od predbežnej zmluvy po zápis vlastníctva - toto sú kroky v procese kúpy a predaja

Keď sa rozhodneme pustiť do dobrodružstva zvaného kúpa a predaj nehnuteľnosti, či už ako kupujúci alebo predávajúci, je dôležité vedieť, že ide o proces, ktorý nie je jednoduchý. Najčastejšie ide o množstvo krokov, ktoré zahŕňajú dokumenty zostavené odborníkmi, niekoľko návštev notára, a ak sa transakcia financuje úverom z banky, veci sa ešte viac skomplikujú a predĺžia. Najistejším variantom je prenechať tento proces odborníkom a v článku, ktorý nasleduje, si môžete prečítať, čo všetko proces kúpy a predaja zahŕňa, počnúc predbežnou zmluvou a končiac zápisom do katastra nehnuteľností.

Čo je predbežná zmluva a aký je jej účel?

Predbežná zmluva nie je to isté ako “hlavná” zmluva o kúpe a predaji. Kúpa a predaj nehnuteľnosti si vyžaduje čas a určité kroky, do ktorých je u väčšiny kupujúcich zapojená aj banka. Predbežná zmluva je spôsob rezervácie nehnuteľnosti a zabezpečenie toho, že kupujúci aj predávajúci sú vážni vo svojich zámeroch. Predbežnou zmluvou sa zaväzujete podpísať hlavnú zmluvu o kúpe a predaji.

Pri uzatváraní predbežnej zmluvy je kupujúci povinný zaplatiť dohodnutú zálohu na účet predávajúceho. Záloha sa dohodne ako odstupné a kupujúci sa ňou zaväzuje, že po uzatvorení kúpnej zmluvy nehnuteľnosť kúpi.

Predbežná zmluva obsahuje informácie o nehnuteľnosti, o kupujúcom a predávajúcom, vyhlásenie predávajúceho, že je vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a že táto nie je zaťažená zapísanými alebo nezapísanými ťarchami ani právami v prospech tretích osôb, ktoré spochybňujú, obmedzujú alebo znižujú kupcovo právo, potom dohodnutá cena a výška zálohy a dátum, do ktorého sa pristúpi k podpisu hlavnej zmluvy. Je dôležité byť realistický ohľadom termínov, najmä ak sa kúpa vykonáva úverom z banky, preto si dobre overte dátum na predbežnej zmluve a porozprávajte sa o ňom s bankou, t.j. zistite, ako dlho bude približne trvať proces do schválenia úveru a podpisu hlavnej zmluvy.

Na rozdiel od kúpnej zmluvy, predbežnú zmluvu nie je potrebné overovať u notára, ale aj bez toho má právnu silu.

Zmluva o kúpe a predaji

Zmluva o kúpe a predaji sa niekedy v hovorovej reči nazýva aj “hlavná zmluva”.

Na dátum určený predbežnou zmluvou alebo skôr, predávajúci a kupujúci uzatvárajú zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti a kupujúci predávajúcemu zaplatí zvyšok kúpnej ceny. Podľa Zákona o záväzkových vzťahoch, zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti musí byť uzatvorená v písomnej forme a je potrebné ju overiť u notára.

Do zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností, okrem všetkého, čo je uvedené v predbežnej zmluve, sa najčastejšie uvádza dátum odovzdania nehnuteľnosti do vlastníctva kupujúceho, ako aj záruka predávajúceho, že na nehnuteľnosti neexistujú práva tretích osôb. Ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť úverom z banky, zmluvu bude musieť predtým solemnizovať u notára a banka zapíše hypotéku na nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva vo viacerých exemplároch sa overuje u notára. Jeden exemplár zmluvy zostáva predávajúcemu, kupujúcemu a notárovi. Jeden sa odovzdáva na katastrálny odbor príslušného okresného súdu pri návrhu zápisu vlastníctva, jeden na daňový úrad pri prihlásení dane z prevodu nehnuteľností a jeden odovzdávate banke, ak kupujete nehnuteľnosť úverom.

Je dôležité zdôrazniť, že notári overujú podpisy na zmluve, a nevstupujú do samotného obsahu a právoplatnosti zmluvy, takže je mimoriadne dôležité, aby zmluvu zostavili odborníci. Prípad, v ktorom notár preveruje formu a obsah dokumentu, sa nazýva solemnizácia zmluvy.

Ak kupujete nehnuteľnosť úverom z banky, zmluvu bude potrebné solemnizovať u notára.

Solemnizácia kúpnej zmluvy

Solemnizácia zmluvy (alebo iného dokumentu) je postup potvrdenia zmluvy u notára. Hoci sa na prvý pohľad zdá, že ide o postup veľmi podobný overeniu podpisov u notára, rozdiel je veľký. Aby sa nejaká listina, respektíve zmluva, ktorá bola uzatvorená v písomnej forme, solemnizovala, notár musí preveriť, či je zmluva uzatvorená v predpísanej forme a vysvetliť účastníkom zmysel, dôsledky a všetky právne účinky, ktoré táto zmluva prináša.

Solemnizácia úverovej zmluvy sa vyžaduje najmä pri hypotekárnych úveroch, zatiaľ čo pre väčšinu ostatných úverov stačí len overenie podpisu. Do tohto typu zmluvy sa zvyčajne vkladá exekučná doložka, čím zmluva získava kredibilitu exekučného titulu. Na základe exekučného titulu môže veriteľ začať exekučné konanie, ak dôjde k nedodržaniu zmluvných ustanovení. Hneď ako je úverová zmluva soleminizovaná, notár predloží návrh na zápis banky do záložného listu predmetnej nehnuteľnosti. Zápis hypotéky sa vykonáva v zrýchlenom konaní, ktoré trvá tri až päť pracovných dní. Po tom, čo je viditeľná hypotéka na liste vlastníctva, banka vyplatí prostriedky na účet predávajúceho. Predávajúci kupujúcemu dáva tabuľkové vyhlásenie na zápis vlastníctva po tom, čo obdrží celú sumu dohodnutej kúpnej ceny a kupujúci sa stáva záložným dlžníkom a novým vlastníkom nehnuteľnosti.

Tabuľkové vyhlásenie a zápis vlastníctva

Právo vlastníctva nehnuteľnosti na základe zmluvy o kúpe a predaji sa nezískava automaticky, ale zápisom do katastra nehnuteľností a to na základe zmluvy o kúpe a predaji a tabuľkového vyhlásenia. Tabuľkové vyhlásenie je dokument, ktorým predávajúci vyhlasuje, že nehnuteľnosť bola v celosti vyplatená a že dovoľuje zápis práva vlastníctva v katastri nehnuteľností na kupujúceho.

Predávajúci musí vydať kupujúcemu tabuľkové vyhlásenie, ak kupujúci svoje povinnosti splnil, respektíve zaplatil dohodnutú cenu. Teda, tabuľkovým vyhlásením predávajúci splnomocňuje kupujúceho, aby bez akýchkoľvek ďalších otázok a schválení dosiahol zápis práva vlastníctva vo svoj prospech a vo svojom mene.

Zapísaním práva vlastníctva nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, kupujúci sa stáva novým vlastníkom nehnuteľnosti a získava právo s ňou nakladať, vlastniť ju, používať, upotrebovať a každého tretieho z toho vylúčiť, a tým sa končí postup kúpy a predaja nehnuteľností.

Daň z prevodu nehnuteľností

Kúpu bytu alebo domu musíte do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti, respektíve podpísania kúpnej zmluvy, prihlásiť pobočke Daňového úradu na území, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Sadzba dane z prevodu nehnuteľností je tri percentá z trhovej hodnoty nehnuteľnosti v čase jej získania a platí ju kupujúci. V určitých prípadoch je kupujúci oslobodený od platenia dane z nehnuteľnosti a veľkého sprievodcu o daňových povinnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami sa dozviete TU.

Cez všetky kroky kúpy a predaja nehnuteľnosti nemusíte prechádzať sami, ozvite sa Regent tímu a buďte si istí, že ste v rukách profesionálov.