Kroky v procesu koupě a prodeje

Od předběžné smlouvy po zápis vlastnictví - toto jsou kroky v procesu koupě a prodeje

Když se rozhodneme pustit do dobrodružství zvaného koupě a prodej nemovitosti, ať už jsme v roli kupujícího nebo prodávajícího, je důležité vědět, že se jedná o proces, který není jednoduchý. Nejčastěji se jedná o řadu kroků, které zahrnují dokumenty sestavené odborníky, několik návštěv u notáře, a pokud je transakce financována bankovním úvěrem, věci se stávají ještě složitějšími a zdlouhavějšími. Nejjistější variantou je tento proces přenechat odborníkům a v článku, který následuje, si můžete přečíst, co všechno proces koupě a prodeje zahrnuje, počínaje předběžnou smlouvou a konče zápisem do katastru nemovitostí.

Co je předběžná smlouva a jaký je její účel?

Předběžná smlouva není totéž co “hlavní” kupní smlouva. Koupě a prodej nemovitosti vyžaduje čas a určité kroky, do kterých je u většiny kupujících zapojena i banka. Předběžná smlouva je způsob rezervace nemovitosti a zajištění, že jak kupující, tak prodávající to myslí vážně. Předběžnou smlouvou se zavazujete podepsat hlavní kupní smlouvu.

Při uzavření předběžné smlouvy je kupující povinen zaplatit dohodnutou zálohu na účet prodávajícího. Záloha se sjednává jako odstupné a kupující se jí zavazuje, že po uzavření kupní smlouvy nemovitost koupí.

Předběžná smlouva obsahuje informace o nemovitosti, o kupujícím a prodávajícím, prohlášení prodávajícího, že je vlastníkem předmětné nemovitosti a že na ní nevázne zapsané ani nezapsané zatížení ani práva ve prospěch třetích osob, kterými se zpochybňuje, omezuje nebo snižuje kupujícího právo, dále dohodnutá cena a výše zálohy a datum, do kterého bude přistoupeno k podpisu hlavní smlouvy. Je důležité být realistický ohledně termínů, zvláště pokud se nákup provádí bankovním úvěrem, proto si dobře zkontrolujte datum na předběžné smlouvě a promluvte si o něm s bankou, tj. zjistěte, jak dlouho přibližně bude trvat proces do schválení úvěru a podpisu hlavní smlouvy.

Na rozdíl od kupní smlouvy není nutné předběžnou smlouvu ověřovat u notáře, ale i bez toho má právní sílu.

Kupní smlouva

Kupní smlouva se někdy v hovorové řeči nazývá i “hlavní smlouva”.

K datu určeném předběžnou smlouvou nebo dříve, prodávající a kupující uzavírají kupní smlouvu na nemovitost a kupující prodávajícímu zaplatí zbytek kupní ceny. Podle občanského zákoníku musí být kupní smlouva na nemovitost uzavřena v písemné formě a je nutné ji ověřit u notáře.

Do kupní smlouvy na nemovitost se, kromě všeho, co je uvedeno v předběžné smlouvě, nejčastěji uvádí datum předání nemovitosti do držení kupujícího, jakož i záruka prodávajícího, že na nemovitosti neexistují práva třetích osob. Pokud kupující kupuje nemovitost bankovním úvěrem, smlouva bude muset být předtím solemnizována u notáře a banka zapíše hypotéku na nemovitost.

Kupní smlouva ve více kopiích se ověřuje u notáře. Jedna kopie smlouvy zůstává prodávajícímu, kupujícímu a notáři. Jeden se předává do pozemkového oddělení příslušného okresního soudu při návrhu na zápis vlastnictví, jeden na finanční úřad při přiznání daně z převodu nemovitostí a jeden předáváte bance, pokud kupujete nemovitost úvěrem.

Je důležité zdůraznit, že notáři ověřují podpisy na smlouvě, ale nezasahují do samotného obsahu a platnosti smlouvy, takže je nesmírně důležité, aby smlouvu sestavili odborníci. Případ, kdy notář kontroluje formu a obsah dokumentu, se nazývá solemnizace smlouvy.

Pokud kupujete nemovitost bankovním úvěrem, bude nutné smlouvu solemnizovat u notáře.

Solemnizace kupní smlouvy

Solemnizace smlouvy (nebo jiného dokumentu) je postup potvrzení smlouvy u notáře. Ačkoli se na první pohled zdá, že se jedná o postup velmi podobný ověření podpisu u notáře, rozdíl je velký. Aby se nějaká listina, respektive smlouva, která byla uzavřena v písemné formě, solemnizovala, notář musí zkontrolovat, zda je smlouva uzavřena v předepsané formě, a vysvětlit účastníkům smysl, důsledky a veškeré právní účinky, které tato smlouva nese.

Solemnizace úvěrové smlouvy se požaduje převážně u hypotečních úvěrů, zatímco pro většinu ostatních úvěrů stačí pouze ověření podpisu. Do tohoto typu smlouvy se obvykle vkládá vykonávací doložka, čímž smlouva získává kredibilitu vykonatelné listiny. Na základě vykonatelné listiny může věřitel zahájit exekuční řízení, pokud došlo k nedodržení smluvních ustanovení. Jakmile je úvěrová smlouva solemnizována, notář předá návrh na zápis banky do listu vlastnictví předmětné nemovitosti. Zápis hypotéky se provádí ve zrychleném řízení, které trvá tři až pět pracovních dnů. Poté, co je viditelná hypotéka na listu vlastnictví, banka vyplatí prostředky na účet prodávajícího. Prodávající kupujícímu dává tabulkové prohlášení pro zápis vlastnictví poté, co obdrží celou částku dohodnuté kupní ceny, a kupující se stává zástavním dlužníkem a novým vlastníkem nemovitosti.

Tabulkové prohlášení a zápis vlastnictví

Právo vlastnictví nemovitosti na základě kupní smlouvy se nezískává automaticky, ale zápisem do katastru nemovitostí a to na základě kupní smlouvy a tabulkového prohlášení. Tabulkové prohlášení je dokument, kterým prodávající prohlašuje, že nemovitost byla v plné výši zaplacena a že dovoluje zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí na kupujícího.

Prodávající musí vydat kupujícímu tabulkové prohlášení, pokud kupující své závazky splnil, respektive zaplatil dohodnutou cenu. Tabulkovým prohlášením tedy prodávající opravňuje kupujícího, aby bez jakýchkoli dalších otázek a schválení dosáhl vkladu vlastnického práva ve svůj prospěch a ve svém jménu.

Vkladem vlastnického práva nemovitosti do katastru nemovitostí se kupující stává novým vlastníkem nemovitosti a získává právo s ní nakládat, držet ji, užívat, upotřebit a každého třetího od toho vyloučit, a tím končí proces koupě a prodeje nemovitostí.

Daň z převodu nemovitostí

Koupě bytu nebo domu musíte do 30 dnů od vzniku daňové povinnosti, respektive podpisu kupní smlouvy, ohlásit pobočce finančního úřadu v oblasti, kde se nemovitost nachází. Sazba daně z převodu nemovitostí je tři procenta z tržní hodnoty nemovitosti v okamžiku jejího nabytí a platí ji kupující. V určitých případech je kupující osvobozen od placení daně z nemovitosti, a velkého průvodce o daňových povinnostech spojených s nemovitostmi se dozvíte ZDE.

Skrze všechny kroky koupě a prodeje nemovitosti nemusíte procházet sami, ozvěte se Regent týmu a buďte si jisti, že jste v rukou profesionálů.