Koraki v postopku nakupa in prodaje

Od predpogodbe do vpisa lastništva - to so koraki v postopku nakupa in prodaje

Ko se odločimo, da se bomo podali v avanturo, imenovano nakup in prodaja nepremičnine, bodisi kot kupec ali prodajalec, je pomembno vedeti, da to ni preprost postopek. Najpogosteje gre za številne korake, ki vključujejo dokumente, ki jih sestavijo strokovnjaki, več obiskov pri notarju, in če se transakcija financira s posojilom banke, stvari postanejo še bolj zapletene in dolgotrajne. Najvarnejša možnost je, da ta postopek prepustite strokovnjakom, v naslednjem članku pa si lahko preberete, kaj vse vključuje postopek nakupa in prodaje, od predpogodbe pa vse do vpisa v zemljiško knjigo.

Kaj je predpogodba in kakšen je njen namen?

Predpogodba ni isto kot »glavna« pogodba o nakupu in prodaji. Nakup in prodaja nepremičnine zahteva čas in določene korake, v katere je pri večini kupcev vključena tudi banka. Predpogodba je način rezervacije nepremičnine in zagotovilo, da sta kupec in prodajalec resna glede svojih namer. S predpogodbo se zavežete, da boste podpisali glavno pogodbo o nakupu in prodaji.

Ob sklenitvi predpogodbe je kupec dolžan prodajalcu izplačati dogovorjeno aro. Ara se dogovori kot odstopnina in z njo se kupec zaveže, da bo po sklenitvi kupoprodajne pogodbe kupil nepremičnino.

Predpogodba vsebuje informacije o nepremičnini, o kupcu in prodajalcu, izjavo prodajalca, da je on lastnik predmetne nepremičnine in da ta ni obremenjena z vknjiženimi ali nevknjiženimi bremeni ali pravicami v korist tretjih oseb, ki izpodbijajo, omejujejo ali zmanjšujejo kupčevo pravico, nato dogovorjena cena in znesek are ter datum, do katerega se bo pristopilo k podpisu glavne pogodbe. Pomembno je biti realen glede rokov, še posebej, če se nakup opravlja s posojilom banke, zato dobro preverite datum na predpogodbi in se o njem pogovorite z banko, tj. izvedite, koliko časa bo približno trajal postopek do odobritve posojila in podpisa glavne pogodbe.

Za razliko od kupoprodajne pogodbe predpogodbe ni treba overiti pri notarju, vendar ima tudi brez tega pravno moč.

Pogodba o nakupu in prodaji

Pogodba o nakupu in prodaji se v pogovornem jeziku včasih imenuje tudi »glavna pogodba«.

Na datum, določen s predpogodbo, ali prej, prodajalec in kupec skleneta pogodbo o nakupu in prodaji nepremičnine in kupec prodajalcu izplača preostanek kupnine. V skladu z Zakonom o obligacijskih razmerjih mora biti pogodba o nakupu in prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki in jo je treba overiti pri notarju.

V pogodbo o nakupu in prodaji nepremičnin se poleg vsega, kar je navedeno v predpogodbi, najpogosteje vključi datum predaje nepremičnine v posest kupca, kot tudi jamstvo prodajalca, da na nepremičnini ne obstajajo pravice tretjih oseb. Če kupec kupuje nepremičnino s posojilom banke, bo moral pogodbo predhodno notarsko overiti, banka pa bo vpisala hipoteko na nepremičnini.

Kupoprodajna pogodba se v več izvodih overi pri notarju. En izvod pogodbe ostane prodajalcu, kupcu in notarju. En izvod se preda zemljiškoknjižnemu oddelku pristojnega okrajnega sodišča pri predlogu za vpis lastništva, en v davčno upravo pri prijavi davka na promet nepremičnin in en izročite banki, če kupujete nepremičnino s posojilom.

Pomembno je poudariti, da notarji overjajo podpise na pogodbi, ne pa se spuščajo v samo vsebino in pravno veljavnost pogodbe, zato je izjemno pomembno, da pogodbo sestavijo strokovnjaki. Primer, v katerem notar preverja obliko in vsebino dokumenta, se imenuje solemnizacija pogodbe.

Če kupujete nepremičnino s posojilom banke, bo treba pogodbo solemnizirati pri notarju.

Solemnizacija kupoprodajne pogodbe

Solemnizacija pogodbe (ali drugega dokumenta) je postopek potrditve pogodbe pri notarju. Čeprav se na prvi pogled zdi, da gre za postopek, ki je zelo podoben overitvi podpisa pri notarju, je razlika velika. Da bi se neka listina, oziroma pogodba, ki je sklenjena v pisni obliki, solemnizirala, mora notar preveriti, ali je pogodba sklenjena v predpisani obliki, in udeležencem razložiti smisel, posledice in vse pravne učinke, ki jih ta pogodba nosi.

Solemnizacija posojilne pogodbe se zahteva predvsem pri stanovanjskih posojilih, medtem ko je za večino ostalih posojil dovolj samo overitev podpisa. V to vrsto pogodb se običajno vstavi izvršilna klavzula, s čimer pogodba dobi kredibilnost izvršilne listine. Na podlagi izvršilne listine lahko upnik začne izvršilni postopek, če je prišlo do neupoštevanja pogodbenih določb. Takoj ko je posojilna pogodba solemnizirana, bo notar predložil predlog za vpis banke v zemljiško knjigo predmetne nepremičnine. Vpis hipoteke se izvede po nujnem postopku, ki traja od tri do pet delovnih dni. Ko je hipoteka vidna na lastniškem listu, banka izplača sredstva na račun prodajalca. Prodajalec kupcu da tabularno izjavo za vpis lastništva, potem ko prejme celoten znesek dogovorjene kupnine, kupec pa postane zastavni dolžnik in novi lastnik nepremičnine.

Tabularna izjava in vpis lastništva

Lastninska pravica na nepremičnini na podlagi pogodbe o nakupu in prodaji se ne pridobi samodejno, temveč z vpisom v zemljiško knjigo, in to na podlagi pogodbe o nakupu in prodaji ter tabularne izjave. Tabularna izjava je dokument, s katerim prodajalec izjavlja, da je nepremičnina v celoti izplačana in da dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na kupca.

Prodajalec mora kupcu izdati tabularno izjavo, če je kupec izpolnil svoje obveznosti, oziroma izplačal dogovorjeno ceno. Torej, s tabularno izjavo prodajalec pooblašča kupca, da brez kakršnih koli nadaljnjih vprašanj in odobritev pridobi vknjižbo lastninske pravice v svojo korist in v svojem imenu.

Z vknjižbo lastninske pravice nepremičnine v zemljiško knjigo kupec postane novi lastnik nepremičnine in pridobi pravico, da z njo razpolaga, jo poseduje, uporablja, rabi in vsakega tretjega od tega izključi, s tem pa se zaključi postopek nakupa in prodaje nepremičnin.

Davek na promet nepremičnin

Nakup stanovanja ali hiše morate v roku 30 dni od nastanka davčne obveznosti, oziroma podpisa kupoprodajne pogodbe, prijaviti izpostavi Davčne uprave na območju, kjer se nahaja nepremičnina. Stopnja davka na promet nepremičnin je tri odstotke od tržne vrednosti nepremičnine v trenutku njene pridobitve, plača pa jo kupec. V določenih primerih je kupec oproščen plačila davka na nepremičnino, velik vodnik o davčnih obveznostih, povezanih z nepremičninami, pa izveste TUKAJ.

Skozi vse korake nakupa in prodaje nepremičnine vam ni treba iti sami, oglasite se ekipi Regent in bodite prepričani, da ste v rokah profesionalcev.