Schritte im Kaufverkaufsprozess

Von der Vorvereinbarung bis zur Eigentumsregistrierung - das sind die Schritte im Kaufverkaufsprozess

Wenn wir uns entscheiden, uns auf das Abenteuer namens Immobilienkaufverkauf einzulassen, sei es als Käufer oder Verkäufer, ist es wichtig zu wissen, dass es sich um einen Prozess handelt, der nicht einfach ist. Meistens handelt es sich um zahlreiche Schritte, die von Fachleuten erstellte Dokumente, mehrere Besuche beim Notar erfordern, und wenn die Transaktion mit einem Bankkredit finanziert wird, werden die Dinge noch komplizierter und langwieriger. Die sicherste Variante ist, diesen Prozess Fachleuten zu überlassen, und im folgenden Artikel können Sie lesen, was der Kaufverkaufsprozess von der Vorvereinbarung bis zur Eintragung ins Grundbuch alles beinhaltet.

Was ist eine Vorvereinbarung und welcher Zweck dient sie?

Eine Vorvereinbarung ist nicht dasselbe wie ein „Haupt“-Kaufvertrag. Der Immobilienkaufverkauf erfordert Zeit und bestimmte Schritte, in die bei den meisten Käufern auch eine Bank involviert ist. Eine Vorvereinbarung ist eine Möglichkeit, eine Immobilie zu reservieren und sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer es mit ihren Absichten ernst meinen. Mit der Vorvereinbarung verpflichten Sie sich, den Hauptkaufvertrag zu unterzeichnen.

Beim Abschluss der Vorvereinbarung ist der Käufer verpflichtet, die vereinbarte Anzahlung auf das Konto des Verkäufers zu zahlen. Die Anzahlung wird als Rücktrittsgebühr vereinbart und verpflichtet den Käufer, nach Abschluss des Kaufvertrags die Immobilie zu kaufen.

Die Vorvereinbarung enthält Informationen über die Immobilie, über den Käufer und Verkäufer, eine Erklärung des Verkäufers, dass er Eigentümer der betreffenden Immobilie ist und dass diese nicht mit eingetragenen oder nicht eingetragenen Lasten oder Rechten zugunsten Dritter belastet ist, die das Recht des Käufers bestreiten, einschränken oder mindern, ferner der vereinbarte Preis und der Betrag der Anzahlung sowie das Datum, bis zu dem der Hauptvertrag unterzeichnet wird. Es ist wichtig, realistische Fristen einzuhalten, insbesondere wenn der Kauf mit einem Bankkredit erfolgt. Überprüfen Sie daher das Datum auf der Vorvereinbarung sorgfältig und sprechen Sie mit der Bank darüber, d. h. erfahren Sie, wie lange der Prozess bis zur Genehmigung des Kredits und zur Unterzeichnung des Hauptvertrags ungefähr dauern wird.

Im Gegensatz zum Kaufvertrag muss die Vorvereinbarung nicht von einem Notar beglaubigt werden, hat aber auch ohne dies Rechtskraft.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird im umgangssprachlichen Gebrauch manchmal auch als „Hauptvertrag“ bezeichnet.

An dem in der Vorvereinbarung festgelegten Datum oder früher schließen der Verkäufer und der Käufer einen Kaufvertrag über die Immobilie ab und der Käufer zahlt dem Verkäufer den Rest des Kaufpreises. Nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse muss der Kaufvertrag über eine Immobilie in schriftlicher Form abgeschlossen und von einem Notar beglaubigt werden.

In den Kaufvertrag über eine Immobilie wird neben allem, was in der Vorvereinbarung aufgeführt ist, meist auch das Datum der Übergabe der Immobilie in den Besitz des Käufers sowie die Garantie des Verkäufers aufgenommen, dass an der Immobilie keine Rechte Dritter bestehen. Wenn der Käufer die Immobilie mit einem Bankkredit kauft, muss der Vertrag zuvor von einem Notar beurkundet werden, und die Bank wird eine Hypothek auf der Immobilie eintragen.

Der Kaufvertrag wird in mehreren Ausfertigungen von einem Notar beglaubigt. Je eine Ausfertigung des Vertrags verbleibt beim Verkäufer, beim Käufer und beim Notar. Eine wird dem Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beim Antrag auf Eigentumsübertragung vorgelegt, eine dem Finanzamt zur Meldung der Grunderwerbsteuer und eine übergeben Sie der Bank, wenn Sie die Immobilie mit einem Kredit kaufen.

Es ist wichtig zu betonen, dass Notare die Unterschriften auf dem Vertrag beglaubigen, aber nicht den Inhalt und die Rechtsgültigkeit des Vertrags prüfen, sodass es von entscheidender Bedeutung ist, dass der Vertrag von Fachleuten erstellt wird. Der Fall, in dem der Notar Form und Inhalt des Dokuments prüft, wird als Beurkundung des Vertrags bezeichnet.

Wenn Sie die Immobilie mit einem Bankkredit kaufen, muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.

Beurkundung des Kaufvertrags

Die Beurkundung eines Vertrags (oder eines anderen Dokuments) ist ein Verfahren zur Bestätigung des Vertrags durch einen Notar. Obwohl es auf den ersten Blick wie ein Verfahren aussieht, das der Beglaubigung von Unterschriften durch einen Notar sehr ähnlich ist, ist der Unterschied groß. Damit eine Urkunde bzw. ein schriftlich geschlossener Vertrag beurkundet werden kann, muss der Notar prüfen, ob der Vertrag in der vorgeschriebenen Form geschlossen wurde und den Beteiligten die Bedeutung, die Folgen und alle rechtlichen Wirkungen erläutern, die dieser Vertrag mit sich bringt.

Die Beurkundung eines Kreditvertrags ist in der Regel bei Wohnungsbaukrediten erforderlich, während für die meisten anderen Kredite nur eine Unterschriftsbeglaubigung ausreicht. In diesen Vertragstyp wird in der Regel eine Vollstreckungsklausel aufgenommen, wodurch der Vertrag die Glaubwürdigkeit einer Vollstreckungsurkunde erhält. Auf der Grundlage einer Vollstreckungsurkunde kann der Gläubiger ein Vollstreckungsverfahren einleiten, wenn gegen die Vertragsbestimmungen verstoßen wurde. Sobald der Kreditvertrag beurkundet ist, wird der Notar den Antrag auf Eintragung der Bank in das Lastenverzeichnis der betreffenden Immobilie einreichen. Die Eintragung der Hypothek erfolgt im Eilverfahren, das drei bis fünf Werktage dauert. Nachdem die Hypothek im Grundbuchauszug sichtbar ist, zahlt die Bank die Mittel auf das Konto des Verkäufers aus. Der Verkäufer gibt dem Käufer eine Tabellarerklärung zur Eigentumsübertragung, nachdem er den gesamten vereinbarten Kaufpreis erhalten hat, und der Käufer wird zum Pfandschuldner und neuen Eigentümer der Immobilie.

Tabellarerklärung und Eigentumsübertragung

Das Eigentumsrecht an einer Immobilie aufgrund eines Kaufvertrags wird nicht automatisch erworben, sondern durch Eintragung ins Grundbuch auf der Grundlage des Kaufvertrags und der Tabellarerklärung. Die Tabellarerklärung ist ein Dokument, mit dem der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie vollständig bezahlt ist und dass er die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch auf den Käufer gestattet.

Der Verkäufer muss dem Käufer eine Tabellarerklärung ausstellen, wenn der Käufer seine Verpflichtungen erfüllt, d. h. den vereinbarten Preis bezahlt hat. Mit der Tabellarerklärung ermächtigt der Verkäufer den Käufer also, ohne weitere Fragen und Genehmigungen die Eintragung des Eigentumsrechts zu seinen Gunsten und in seinem Namen zu erwirken.

Mit der Eintragung des Eigentumsrechts an der Immobilie im Grundbuch wird der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie und erwirbt das Recht, darüber zu verfügen, sie zu besitzen, zu nutzen, zu gebrauchen und jeden Dritten davon auszuschließen, wodurch das Kaufverkaufsprozedere für Immobilien abgeschlossen wird.

Grunderwerbsteuer

Den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach Entstehung der Steuerpflicht, d. h. nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, beim Finanzamt in dem Gebiet melden, in dem sich die Immobilie befindet. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt drei Prozent des Verkehrswerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs und wird vom Käufer gezahlt. In bestimmten Fällen ist der Käufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit, und einen großen Leitfaden zu den Steuerpflichten im Zusammenhang mit Immobilien finden Sie HIER.

Sie müssen nicht alle Schritte des Immobilienkaufs und -verkaufs alleine durchlaufen. Wenden Sie sich an das Regent-Team und seien Sie sicher, dass Sie in den Händen von Fachleuten sind.