Passaggi nel processo di compravendita

Dal contratto preliminare alla registrazione della proprietà - ecco i passaggi nel processo di compravendita

Quando decidiamo di intraprendere l'avventura chiamata compravendita di un immobile, sia che siamo acquirenti che venditori, è importante sapere che si tratta di un processo non semplice. Molto spesso si tratta di numerosi passaggi che prevedono documenti redatti da esperti, diverse visite al notaio e, se la transazione è finanziata da un mutuo bancario, le cose si fanno ancora più complesse e lunghe. L'alternativa più sicura è affidare questo processo a esperti, e nell'articolo che segue potrete leggere cosa comporta il processo di compravendita, dal contratto preliminare alla registrazione nel libro fondiario.

Cos'è un contratto preliminare e qual è il suo scopo?

Un contratto preliminare non è la stessa cosa di un contratto di compravendita “principale”. La compravendita di un immobile richiede tempo e determinate fasi che nella maggior parte degli acquirenti coinvolgono anche la banca. Un contratto preliminare è un modo per prenotare un immobile e garantire che sia l'acquirente che il venditore siano seri riguardo alle loro intenzioni. Con il contratto preliminare ci si impegna a firmare il contratto di compravendita principale.

Al momento della stipula del contratto preliminare, l'acquirente è tenuto a versare al venditore la caparra concordata. La caparra è concordata come penale di recesso e con essa l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile dopo la stipula del contratto di compravendita.

Il contratto preliminare contiene informazioni sull'immobile, sull'acquirente e sul venditore, una dichiarazione del venditore di essere il proprietario dell'immobile in questione e che lo stesso non è gravato da oneri registrati o non registrati o diritti a favore di terzi che contestino, limitino o riducano il diritto dell'acquirente, quindi il prezzo concordato e l'importo della caparra, e la data entro la quale verrà firmato il contratto principale. È importante essere realistici sui tempi, soprattutto se l'acquisto viene effettuato con un mutuo bancario, quindi controlla attentamente la data sul contratto preliminare e parlane con la banca, ovvero scopri quanto tempo ci vorrà approssimativamente il processo fino all'approvazione del mutuo e alla firma del contratto principale.

A differenza del contratto di compravendita, il contratto preliminare non deve essere autenticato da un notaio, ma ha comunque valore legale.

Contratto di compravendita

Il contratto di compravendita è talvolta chiamato anche “contratto principale” nel linguaggio parlato.

Alla data stabilita dal contratto preliminare o prima, il venditore e l'acquirente stipulano un contratto di compravendita dell'immobile e l'acquirente versa al venditore il resto del prezzo di acquisto. Secondo la Legge sui rapporti obbligatori, il contratto di compravendita di un immobile deve essere stipulato in forma scritta ed è necessario autenticarlo presso un notaio.

Nel contratto di compravendita di immobili, oltre a quanto indicato nel contratto preliminare, è solitamente inclusa la data di consegna dell'immobile al possesso dell'acquirente, nonché la garanzia del venditore che sull'immobile non sussistono diritti di terzi. Se l'acquirente acquista l'immobile con un mutuo bancario, il contratto dovrà essere preventivamente autenticato dal notaio e la banca iscriverà l'ipoteca sull'immobile.

Il contratto di compravendita in più copie è autenticato da un notaio. Una copia del contratto rimane al venditore, all'acquirente e al notaio. Uno viene consegnato all'ufficio del libro fondiario del tribunale comunale competente al momento della proposta di registrazione della proprietà, uno all'amministrazione fiscale al momento della denuncia dell'imposta sul trasferimento di immobili e uno viene consegnato alla banca se si acquista l'immobile con un mutuo.

È importante sottolineare che i notai autenticano le firme sul contratto, ma non entrano nel merito del contenuto e della validità del contratto stesso, per cui è di fondamentale importanza che il contratto sia redatto da esperti. Il caso in cui un notaio verifica la forma e il contenuto di un documento si chiama autenticazione del contratto.

Se stai acquistando un immobile con un mutuo bancario, il contratto dovrà essere autenticato presso un notaio.

Autenticazione del contratto di compravendita

L'autenticazione di un contratto (o di un altro documento) è la procedura di conferma del contratto presso un notaio. Sebbene a prima vista sembri una procedura molto simile all'autenticazione delle firme presso un notaio, la differenza è grande. Affinché un documento, ovvero un contratto stipulato in forma scritta, sia autenticato, il notaio deve verificare se il contratto è stato stipulato nella forma prescritta e spiegare ai partecipanti il significato, le conseguenze e tutti gli effetti legali che tale contratto comporta.

L'autenticazione di un contratto di prestito è generalmente richiesta per i mutui per la casa, mentre per la maggior parte degli altri prestiti è sufficiente solo l'autenticazione della firma. In questo tipo di contratto viene solitamente inserita una clausola esecutiva, che conferisce al contratto la credibilità di un atto esecutivo. Sulla base di un atto esecutivo, il creditore può avviare una procedura esecutiva in caso di mancato rispetto delle disposizioni contrattuali. Non appena un contratto di prestito è stato autenticato, il notaio presenterà una proposta per la registrazione della banca nel registro degli oneri dell'immobile in questione. La registrazione dell'ipoteca viene effettuata con procedura d'urgenza, che dura dai tre ai cinque giorni lavorativi. Dopo che l'ipoteca è visibile nella visura catastale, la banca versa i fondi sul conto del venditore. Il venditore rilascia all'acquirente una dichiarazione tabellare per la registrazione della proprietà dopo aver ricevuto l'intero importo del prezzo di acquisto concordato e l'acquirente diventa debitore pignoratizio e nuovo proprietario dell'immobile.

Dichiarazione tabellare e registrazione della proprietà

Il diritto di proprietà su un immobile sulla base di un contratto di compravendita non si acquisisce automaticamente, ma con la registrazione nel libro fondiario sulla base di un contratto di compravendita e di una dichiarazione tabellare. Una dichiarazione tabellare è un documento con cui il venditore dichiara che l'immobile è stato interamente pagato e che consente la registrazione del diritto di proprietà nei libri fondiari a nome dell'acquirente.

Il venditore deve rilasciare all'acquirente una dichiarazione tabellare se l'acquirente ha adempiuto ai propri obblighi, ovvero ha pagato il prezzo concordato. Pertanto, con una dichiarazione tabellare, il venditore autorizza l'acquirente a ottenere la registrazione del diritto di proprietà a proprio vantaggio e a proprio nome senza ulteriori domande o approvazioni.

Con la registrazione del diritto di proprietà di un immobile nel libro fondiario, l'acquirente diventa il nuovo proprietario dell'immobile e acquisisce il diritto di disporne, possederlo, utilizzarlo, sfruttarlo ed escludere da esso ogni terzo, e con ciò si conclude la procedura di compravendita di immobili.

Imposta sul trasferimento di immobili

L'acquisto di un appartamento o di una casa deve essere denunciato all'ufficio dell'Amministrazione Finanziaria nella zona in cui si trova l'immobile entro 30 giorni dal sorgere dell'obbligazione fiscale, ovvero dalla firma del contratto di compravendita. L'aliquota dell'imposta sul trasferimento di immobili è pari al tre percento del valore di mercato dell'immobile al momento dell'acquisto ed è a carico dell'acquirente. In alcuni casi, l'acquirente è esente dal pagamento dell'imposta sull'immobile, e puoi trovare una guida completa agli obblighi fiscali relativi agli immobili QUI.

Non devi affrontare da solo tutti i passaggi della compravendita di un immobile, contatta il team di Regent e assicurati di essere in mani professionali.