Kroki w procesie kupna-sprzedaży

Od umowy przedwstępnej do wpisu własności - oto kroki w procesie kupna-sprzedaży

Kiedy decydujemy się na przygodę zwaną kupnem-sprzedażą nieruchomości, niezależnie od tego, czy jesteśmy kupującym, czy sprzedającym, ważne jest, aby wiedzieć, że nie jest to prosty proces. Najczęściej składa się on z wielu kroków, które obejmują dokumenty sporządzone przez ekspertów, kilka wizyt u notariusza, a jeśli transakcja jest finansowana kredytem bankowym, sprawy stają się jeszcze bardziej skomplikowane i czasochłonne. Najbezpieczniejszą opcją jest powierzenie tego procesu specjalistom, a w poniższym artykule można przeczytać, co obejmuje proces kupna-sprzedaży, począwszy od umowy przedwstępnej, aż po wpis do ksiąg wieczystych.

Czym jest umowa przedwstępna i jaki jest jej cel?

Umowa przedwstępna to nie to samo co „główna” umowa kupna-sprzedaży. Kupno-sprzedaż nieruchomości wymaga czasu i określonych kroków, w które zaangażowany jest bank w przypadku większości kupujących. Umowa przedwstępna to sposób na zarezerwowanie nieruchomości i zapewnienie, że zarówno kupujący, jak i sprzedający poważnie podchodzą do swoich zamiarów. Umowa przedwstępna zobowiązuje do podpisania głównej umowy kupna-sprzedaży.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej kupujący jest zobowiązany do wpłacenia ustalonego zadatku na konto sprzedającego. Zadatek jest ustalany jako odstępne i zobowiązuje kupującego do zakupu nieruchomości po zawarciu umowy kupna-sprzedaży.

Umowa przedwstępna zawiera informacje o nieruchomości, o kupującym i sprzedającym, oświadczenie sprzedającego, że jest on właścicielem danej nieruchomości i że nie jest ona obciążona wpisanymi lub niewpisanymi obciążeniami ani prawami na rzecz osób trzecich, które kwestionują, ograniczają lub zmniejszają prawo kupującego, następnie uzgodniona cena i kwota zadatku oraz data, do której zostanie podpisana główna umowa. Ważne jest, aby być realistą co do terminów, zwłaszcza jeśli zakup jest dokonywany za pomocą kredytu bankowego, więc dokładnie sprawdź datę na umowie przedwstępnej i omów ją z bankiem, tj. dowiedz się, ile mniej więcej potrwa proces uzyskania zgody na kredyt i podpisania głównej umowy.

W przeciwieństwie do umowy kupna-sprzedaży, umowy przedwstępnej nie trzeba poświadczać notarialnie, ale i bez tego ma moc prawną.

Umowa kupna-sprzedaży

Umowa kupna-sprzedaży jest czasem potocznie nazywana „główną umową”.

W dniu określonym w umowie przedwstępnej lub wcześniej, sprzedający i kupujący zawierają umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, a kupujący wpłaca sprzedającemu pozostałą część ceny kupna-sprzedaży. Zgodnie z Kodeksem zobowiązań, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta na piśmie i musi być poświadczona notarialnie.

Do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, oprócz wszystkiego, co zostało wymienione w umowie przedwstępnej, najczęściej włącza się datę przekazania nieruchomości kupującemu, a także gwarancję sprzedającego, że na nieruchomości nie istnieją prawa osób trzecich. Jeśli kupujący kupuje nieruchomość za pomocą kredytu bankowego, umowa będzie musiała zostać wcześniej zaprotokołowana notarialnie, a bank wpisze hipotekę na nieruchomości.

Umowa kupna-sprzedaży w kilku egzemplarzach jest poświadczana u notariusza. Jeden egzemplarz umowy pozostaje u sprzedającego, kupującego i notariusza. Jeden jest składany w wydziale wieczystoksięgowym właściwego sądu rejonowego wraz z wnioskiem o wpis własności, jeden w urzędzie skarbowym przy zgłoszeniu podatku od czynności cywilnoprawnych, a jeden przekazywany jest bankowi, jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt.

Ważne jest, aby podkreślić, że notariusze poświadczają podpisy na umowie, ale nie wchodzą w samą treść i ważność umowy, dlatego niezwykle ważne jest, aby umowa została sporządzona przez specjalistów. Przypadek, w którym notariusz sprawdza formę i treść dokumentu, nazywa się solemnizacją umowy.

Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt bankowy, umowa będzie musiała zostać solemnizowana u notariusza.

Solemnizacja umowy kupna-sprzedaży

Solemnizacja umowy (lub innego dokumentu) to proces potwierdzenia umowy u notariusza. Chociaż na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to proces bardzo podobny do poświadczenia podpisu u notariusza, różnica jest duża. Aby dokument, czyli umowa zawarta na piśmie, został solemnizowany, notariusz musi sprawdzić, czy umowa została zawarta w przepisanej formie i wyjaśnić uczestnikom znaczenie, konsekwencje i wszystkie skutki prawne, jakie ta umowa niesie.

Solemnizacja umowy kredytowej jest wymagana głównie w przypadku kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w przypadku większości pozostałych kredytów wystarczy tylko poświadczenie podpisu. Do tego typu umów zwykle dodawana jest klauzula wykonalności, która nadaje umowie wiarygodność tytułu egzekucyjnego. Na podstawie tytułu egzekucyjnego wierzyciel może wszcząć postępowanie egzekucyjne w przypadku naruszenia postanowień umowy. Jak tylko umowa kredytowa zostanie soleminizowana, notariusz złoży wniosek o wpis banku do obciążenia danej nieruchomości. Wpis hipoteki jest przeprowadzany w trybie pilnym, który trwa od trzech do pięciu dni roboczych. Po tym, jak hipoteka jest widoczna w księdze wieczystej, bank wypłaca środki na konto sprzedającego. Sprzedający daje kupującemu oświadczenie tabularne o wpisie własności po otrzymaniu całej kwoty uzgodnionej ceny kupna-sprzedaży, a kupujący staje się dłużnikiem hipotecznym i nowym właścicielem nieruchomości.

Oświadczenie tabularne i wpis własności

Prawo własności nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży nie jest nabywane automatycznie, ale przez wpis do ksiąg wieczystych na podstawie umowy kupna-sprzedaży i oświadczenia tabularnego. Oświadczenie tabularne to dokument, w którym sprzedający oświadcza, że nieruchomość została w całości spłacona i że zezwala na wpis prawa własności w księgach wieczystych na kupującego.

Sprzedający musi wydać kupującemu oświadczenie tabularne, jeśli kupujący wywiązał się ze swoich zobowiązań, tj. spłacił uzgodnioną cenę. Zatem oświadczeniem tabularnym sprzedający upoważnia kupującego do uzyskania wpisu prawa własności na swoją korzyść i w swoim imieniu bez żadnych dalszych pytań i zgody.

Wpisem prawa własności nieruchomości w księgach wieczystych, kupujący staje się nowym właścicielem nieruchomości i nabywa prawo do dysponowania nią, posiadania jej, użytkowania, używania i wykluczenia z tego każdej osoby trzeciej, a tym samym kończy się proces kupna-sprzedaży nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kupno mieszkania lub domu należy zgłosić w terminie 30 dni od powstania obowiązku podatkowego, tj. podpisania umowy kupna-sprzedaży, w placówce Urzędu Skarbowego na terenie, gdzie znajduje się nieruchomość. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi trzy procent wartości rynkowej nieruchomości w momencie jej nabycia, a płaci ją kupujący. W niektórych przypadkach kupujący jest zwolniony z podatku od nieruchomości, a duży przewodnik po obowiązkach podatkowych związanych z nieruchomościami można znaleźć TUTAJ.

Nie musisz przechodzić przez wszystkie etapy kupna-sprzedaży nieruchomości samodzielnie, skontaktuj się z zespołem Regent i bądź pewien, że jesteś w rękach profesjonalistów.