Come funziona il processo di compravendita immobiliare in Croazia – passo dopo passo

Hai trovato la tua proprietà ideale, ma non sai come iniziare la realizzazione? L'acquisto di una proprietà comporta una grande responsabilità ed è sicuramente un'esperienza stressante, ma anche se sembra che ci siano molti dettagli da fare, con le giuste informazioni e un po' di pianificazione, l'intero processo diventa molto più facile e molto meno stressante.
Dopo aver trovato la proprietà che fa per te, il primo passo è verificare a fondo la situazione legale di quella proprietà. Controlla tutti i documenti, inclusi il certificato catastale, i permessi di costruzione e il certificato energetico. Questo ti aiuterà a evitare eventuali inconvenienti o sorprese in futuro. Segue poi la fase di negoziazione del prezzo, che è importante per garantire la migliore offerta possibile.
Quando tutti i termini sono concordati, segue la stipula del contratto e, infine, il trasferimento della proprietà. Ogni fase è ugualmente importante, ma con una buona preparazione, tutto può davvero andare liscio.

Come trovare la proprietà ideale?

Coloro che hanno già trovato la loro proprietà ideale possono saltare questo passaggio. Tuttavia, se stai appena iniziando la ricerca, è importante sapere da dove iniziare.
Come agenzia immobiliare, possiamo fornirti assistenza professionale per trovare l'appartamento o la casa ideale. I nostri agenti sono qui per indirizzarti verso le proprietà che meglio si adattano alle tue esigenze, negoziano con i venditori per tuo conto ed eseguono tutte le verifiche necessarie per assicurarti che tutto sia conforme alle normative.
Inoltre, se lo desideri, puoi utilizzare diverse piattaforme web per la ricerca, ma è sempre meglio avere un esperto che ti guidi attraverso l'intero processo e ti aiuti a evitare potenziali trappole legali e finanziarie. Quando trovi la proprietà giusta, il passo successivo è un controllo approfondito della sua situazione legale, per assicurarti che non ci siano ostacoli o oneri sulla proprietà.

Documenti necessari

Innanzitutto, devi ottenere un certificato catastale, che puoi richiedere presso l'ufficio del catasto del tribunale municipale. Questo documento fornisce informazioni importanti sulla proprietà, sugli oneri e sui diritti di terzi sulla proprietà, come ipoteche, servitù o altri diritti che potrebbero influire sulla tua proprietà.
È inoltre necessario verificare se la proprietà dispone dei necessari permessi di costruzione e utilizzo. Questo è particolarmente importante per le proprietà più vecchie o quelle che sono state adattate, perché devi assicurarti che tutti i lavori siano stati eseguiti in conformità con le leggi e i regolamenti applicabili.
Inoltre, non dimenticare di controllare il certificato energetico. Se la proprietà ha più di 10 anni, questo certificato è un documento obbligatorio che indica l'efficienza energetica dell'edificio. Questo può aiutarti a stimare i futuri costi di riscaldamento o raffreddamento, tutto ciò che sarà di fondamentale importanza una volta che ti sarai trasferito.
Tutte queste verifiche sono fondamentali per garantire che non incorrerai in problemi legali o finanziari dopo aver acquistato la proprietà. Come agenzia immobiliare, i nostri agenti possono aiutarti a trovare tutti i documenti necessari ed eseguire queste verifiche per te, per rendere l'intero processo il più sicuro possibile.

Negoziazione e stipula di un contratto preliminare

Dopo aver verificato tutte le informazioni necessarie sulla proprietà, il passo successivo è negoziare con il venditore. Questa è la fase in cui definisci i termini chiave: prezzo, scadenze, modalità di pagamento e altri dettagli essenziali che ti aiuteranno a sentirti sicuro nell'intero processo.
Quando tutti i termini sono stati concordati, il passo successivo è la stipula di un contratto preliminare. Il contratto preliminare non è un passaggio obbligatorio, ma è consigliabile, perché garantisce che entrambe le parti (acquirente e venditore) abbiano chiari i termini alle quali avverrà la transazione. Ti consente di prenotare la proprietà e impegna entrambe le parti a procedere in conformità con i termini concordati. Sebbene non sia legalmente vincolante, il contratto preliminare fornisce ulteriore sicurezza legale e riduce il rischio di possibili incomprensioni.
Nel contratto preliminare, definirai l'importo della caparra, che di solito è il 10% del prezzo totale della proprietà. Questo importo funge da una sorta di assicurazione per entrambe le parti. Se l'acquirente si ritira, la caparra va al venditore; mentre, se il venditore si ritira dalla vendita, è tenuto a restituire all'acquirente il doppio dell'importo della caparra. Il contratto preliminare è fondamentale perché orienta chiaramente entrambe le parti e garantisce che la transazione avvenga in conformità con i termini concordati.

Stipula del contratto principale di vendita

Quando tutti i termini del contratto preliminare sono stati soddisfatti ed entrambe le parti sono d'accordo sui termini concordati, il passo successivo è la stipula del contratto principale di vendita. Questo contratto è un documento formale che conferma il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente. Il contratto principale deve essere autenticato da un notaio pubblico per avere valore legale ed essere legalmente vincolante per entrambe le parti.
La stesura del contratto è solitamente a cura di un avvocato, che ha il compito di garantire che il contratto sia conforme alla legge e correttamente formulato. Entrambe le parti si rivolgono al notaio pubblico, e il notaio svolge una procedura dettagliata per verificare tutti i dati e i termini del contratto preliminare. Conferma inoltre l'identità delle persone che firmano il contratto, verifica le firme ed esegue la registrazione nel catasto dopo la conclusione del contratto.
Il contratto deve contenere diversi elementi chiave:

• Informazioni sulla proprietà: una descrizione accurata della proprietà, inclusa la sua posizione, superficie, dati catastali e altre caratteristiche specifiche, al fine di identificare chiaramente la proprietà in vendita.
• Prezzo e condizioni di pagamento: questa è la parte più importante del contratto, che definisce il prezzo totale della proprietà, le scadenze di pagamento e il metodo di pagamento (ad es. pagamento unico o rateale). Inoltre, il contratto definirà se l'acquirente effettuerà il pagamento tramite bonifico bancario o altri metodi.
• Data di consegna del possesso: il contratto deve anche specificare quando l'acquirente riprenderà possesso della proprietà, che può essere immediatamente dopo la firma del contratto o in una data successiva, a seconda dei termini concordati.

Una volta definiti chiaramente tutti i termini, l'acquirente può iniziare a pagare il prezzo concordato. Nel momento in cui l'importo viene pagato, il venditore rilascia la sua dichiarazione tabellare, che conferma il trasferimento della proprietà all'acquirente. Questo passaggio è fondamentale perché significa che il trasferimento della proprietà è stato ufficialmente confermato.

Pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà

Quando viene stipulato il contratto principale di vendita, l'acquirente è tenuto a pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà. In Croazia, questa tassa ammonta al 3% del prezzo totale della proprietà o del valore di mercato, a seconda di quale è maggiore. L'imposta deve essere pagata entro 30 giorni dalla conclusione del contratto di vendita. Questo importo dell'imposta viene calcolato in base al prezzo concordato nel contratto o, se non è in linea con il mercato, in base alla valutazione del valore di mercato della proprietà da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Per alcuni tipi di transazioni o utenti, ci sono anche esenzioni o esoneri dal pagamento delle imposte:

1. Acquisto della prima proprietà: i cittadini croati possono essere esentati dal pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà se acquistano la loro prima proprietà. Questa indennità si applica solo alle proprietà utilizzate come abitazione, non alle proprietà commerciali o di investimento.
2. Acquisto di vecchie proprietà: se si acquista una proprietà di età superiore a 10 anni, è possibile ottenere un rimborso fiscale se la proprietà è stata ristrutturata o ristrutturata, a condizione che l'importo dell'investimento superi una certa soglia.
3. Esenzione per gli acquirenti nel sistema IVA: in alcuni casi, quando la proprietà viene acquistata da un imprenditore soggetto all'IVA, l'acquirente può essere esentato dal pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà, mentre è tenuto a pagare l'IVA inclusa nel prezzo della proprietà.
4. Acquisto dallo Stato o dalle autorità locali: inoltre, esiste la possibilità di esenzione dall'imposta sul trasferimento di proprietà al momento dell'acquisto di immobili dallo Stato o dalle autorità locali, a condizione che vengano soddisfatti determinati criteri, come l'uso residenziale.

Dopo che l'imposta è stata calcolata e pagata, l'acquirente riceverà un'ordinanza fiscale dall'Agenzia delle Entrate, che è fondamentale per il passaggio successivo: la registrazione della proprietà nel catasto. L'ordinanza fiscale, insieme ad altra documentazione, verrà presentata al momento della proposta di registrazione del diritto di proprietà nel catasto.
Quando tutto sarà in ordine e l'imposta sarà pagata e la documentazione consegnata, l'Agenzia delle Entrate invierà una conferma che l'obbligo è stato adempiuto, il che consente il trasferimento legale della proprietà dal venditore all'acquirente.

Registrazione della proprietà nel catasto

Dopo che il contratto di vendita è stato firmato e l'imposta sul trasferimento di proprietà è stata pagata, il passaggio chiave successivo è la registrazione del diritto di proprietà nel catasto. Questa procedura non è solo una formalità: ti conferma legalmente come proprietario della proprietà e ti consente di disporre liberamente della tua proprietà.

Dove presentare la proposta di registrazione?
La proposta di registrazione è presentata al tribunale catastale in base alla località della proprietà. Ciò significa che presenterai la proposta al tribunale che gestisce il catasto in cui la proprietà è registrata. Puoi presentare la proposta:

• Personalmente presso lo sportello di registrazione del catasto,
• Per posta,
• Elettronicamente tramite il sistema informativo congiunto del catasto e del catasto (ZIS OSS), con l'aiuto di un notaio pubblico o di un avvocato che sono utenti autorizzati del sistema

Quali sono i documenti necessari?

Per una registrazione di successo del diritto di proprietà, è necessario allegare:
1. L'originale o una copia autenticata del contratto di vendita,
2. La dichiarazione tabellare del venditore che conferma il trasferimento della proprietà,
3. Prova del pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà o decisione di esenzione dal pagamento delle imposte,
4. Prova della cittadinanza dell'acquisitore del diritto di proprietà (carta d'identità, certificato di nascita, passaporto),
5. Tassa giudiziaria di 33,18 EUR (proposta 6,64 EUR + registrazione 26,54 EUR) .

Scadenze e conseguenze del ritardo

La legge non prevede una scadenza esatta per la presentazione della proposta di registrazione, ma si raccomanda di farlo il prima possibile, di solito entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Se non presenti la proposta entro 60 giorni dall'acquisizione delle condizioni per la registrazione, la tassa giudiziaria aumenta fino a cinque volte.

Perché la registrazione è importante?
La registrazione nel catasto ti offre:

• Riconoscimento legale come proprietario della proprietà,
• Diritto di disporre della proprietà (vendita, donazione, diritti di garanzia),
• Sicurezza giuridica in caso di controversie o controversie.

Senza registrazione, sei ancora formalmente non riconosciuto come proprietario, il che può portare a complicazioni in futuro.

Per maggiori dettagli sulla procedura di registrazione della proprietà, ti consigliamo di visitare i siti ufficiali del Ministero della Giustizia della Repubblica di Croazia: Registrazione dei diritti di proprietà.

Fasi finali e consegna delle chiavi

Quando la registrazione della proprietà nel catasto è completa, l'ultimo passo nell'intero processo di acquisto della proprietà è la consegna fisica delle chiavi e il rilevamento della proprietà. Questo è il momento in cui l'acquirente diventa il proprietario ufficiale e può iniziare a utilizzare la proprietà in base alle proprie esigenze.
La consegna delle chiavi avviene solitamente in base alla data concordata nel contratto di vendita. Tale data può essere subito dopo la registrazione della proprietà o può essere concordata per una data successiva, a seconda dei termini del contratto e delle esigenze di entrambe le parti. A quel punto, il venditore consegna le chiavi all'acquirente e gli consente l'accesso alla proprietà.
Sebbene la consegna delle chiavi sia spesso l'ultimo passaggio, è estremamente importante che entrambe le parti, l'acquirente e il venditore, eseguano un'ispezione finale della proprietà prima della consegna stessa. Ciò garantisce che tutto sia in linea con i termini concordati nel contratto, che tutte le riparazioni e le modifiche concordate siano state eseguite e che la proprietà non richieda ulteriori correzioni.
Quando le chiavi vengono consegnate, l'acquirente può entrare liberamente nella proprietà, decorarla secondo i propri desideri e utilizzarla per l'abitazione, e tutti gli obblighi legali derivanti dalla proprietà diventano ufficialmente riconosciuti.