Jak funguje proces nákupu a prodeje nemovitosti v Chorvatsku – krok za krokem

Našli jste svou ideální nemovitost, ale nevíte, jak začít s realizací? Koupě nemovitosti s sebou nese velkou odpovědnost a je to určitě stresující zkušenost, ale i když se zdá, že je třeba vyřídit spoustu detailů, se správnými informacemi a trochou plánování se celý proces stává mnohem snazším a mnohem méně stresujícím.
Poté, co jste našli nemovitost, která vám vyhovuje, je prvním krokem důkladně zkontrolovat právní stav této nemovitosti. Zkontrolujte všechny dokumenty, včetně výpisu z katastru nemovitostí, stavebních povolení a energetického certifikátu. To vám pomůže vyhnout se jakýmkoli nepříjemnostem nebo překvapením později. Poté následuje fáze vyjednávání o ceně, což je důležité pro zajištění nejlepší možné nabídky.
Když jsou všechny podmínky dohodnuty, následuje uzavření smlouvy a nakonec převod vlastnictví. Každý krok je stejně důležitý, ale s dobrou přípravou může vše proběhnout hladce.

Jak najít ideální nemovitost?

Ti, kteří již našli svou ideální nemovitost, mohou tento krok přeskočit. Pokud však teprve začínáte hledat, je důležité vědět, kde začít.
Jako realitní kancelář vám můžeme poskytnout odbornou pomoc při hledání ideálního bytu nebo domu. Naši agenti jsou zde, aby vás nasměrovali k nemovitostem, které nejlépe odpovídají vašim požadavkům, jednají s prodejci vaším jménem a provádějí všechny potřebné kontroly, abyste si byli jisti, že je vše v souladu s předpisy.
Pokud chcete, můžete také použít různé webové platformy pro vyhledávání, ale vždy je nejlepší mít odborníka, který vás provede celým procesem a pomůže vám vyhnout se potenciálním právním a finančním nástrahám. Když najdete vhodnou nemovitost, dalším krokem je důkladná kontrola jejího právního stavu, abyste zajistili, že na objektu nejsou žádné překážky nebo břemena.

Potřebné dokumenty

Nejprve musíte získat výpis z katastru nemovitostí, který můžete požadovat na katastrálním oddělení obecního soudu. Tento dokument poskytuje důležité informace o vlastnictví, břemenech a právech třetích stran k nemovitosti, jako jsou hypotéky, věcná břemena nebo jiná práva, která by mohla ovlivnit vaše vlastnictví.
Je také nutné zkontrolovat, zda má nemovitost potřebná stavební a kolaudační povolení. To je zvláště důležité u starších nemovitostí nebo těch, které byly upraveny, protože se musíte ujistit, že veškeré práce byly provedeny v souladu s platnými zákony a předpisy.
Kromě toho nezapomeňte zkontrolovat energetický certifikát. Pokud je nemovitost starší 10 let, je tento certifikát povinným dokumentem, který ukazuje energetickou účinnost objektu. To vám může pomoci odhadnout budoucí náklady na vytápění nebo chlazení, vše, co pro vás bude zásadní, jakmile se nastěhujete.
Všechny tyto kontroly jsou zásadní pro zajištění toho, že nenarazíte na právní nebo finanční problémy poté, co nemovitost koupíte. Jako realitní kancelář vám naši agenti mohou pomoci najít všechny potřebné dokumenty a provést tyto kontroly za vás, aby byl celý proces co nejbezpečnější.

Vyjednávání a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí

Poté, co jste zkontrolovali všechny potřebné informace o nemovitosti, je dalším krokem jednání s prodejcem. Toto je fáze, ve které definujete klíčové podmínky – cenu, termíny, způsob platby a další důležité údaje, které vám pomohou cítit se v celém procesu bezpečně.
Když jsou všechny podmínky dohodnuty, dalším krokem je uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí není povinný krok, ale doporučuje se, protože zajišťuje, že obě strany (kupující a prodávající) mají jasné podmínky, za kterých se transakce uskuteční. Umožňuje vám rezervovat nemovitost a zavazuje obě strany k dalšímu jednání v souladu s dohodnutými podmínkami. Ačkoli není ze zákona závazná, smlouva o smlouvě budoucí poskytuje dodatečnou právní jistotu a snižuje riziko možných nedorozumění.
Ve smlouvě o smlouvě budoucí definujete výši zálohy, která je obvykle 10 % z celkové ceny nemovitosti. Tato částka funguje jako druh pojištění pro obě strany. Pokud kupující odstoupí, záloha jde prodávajícímu; zatímco pokud prodejce od smlouvy odstoupí, je povinen vrátit kupujícímu dvojnásobek zálohy. Smlouva o smlouvě budoucí je klíčová, protože jasně směřuje obě strany a zajišťuje, že transakce probíhá v souladu s dohodnutými podmínkami.

Uzavření hlavní kupní smlouvy

Když jsou splněny všechny podmínky ze smlouvy o smlouvě budoucí a obě strany souhlasí s dohodnutými podmínkami, dalším krokem je uzavření hlavní kupní smlouvy. Tato smlouva představuje formální dokument, který potvrzuje převod vlastnictví nemovitosti od prodávajícího na kupujícího. Hlavní smlouva musí být ověřena notářem, aby měla právní účinnost a byla právně závazná pro obě strany.
Sestavení smlouvy obvykle přebírá právník, jehož úkolem je zajistit, aby byla smlouva v souladu se zákonem a správně formulována. Obě strany se obracejí na notáře a notář provádí podrobný proces kontroly všech údajů a podmínek ze smlouvy o smlouvě budoucí. Potvrzuje také totožnost osob, které smlouvu podepisují, provádí ověření podpisů a provádí zápis do katastru nemovitostí po uzavření smlouvy.
Smlouva musí obsahovat několik klíčových položek:

• Údaje o nemovitosti: Přesný popis nemovitosti, včetně její polohy, plochy, údajů z katastru nemovitostí a dalších specifických vlastností, aby byla jasně identifikována prodávaná nemovitost.
• Cena a platební podmínky: Jedná se o nejdůležitější část smlouvy, ve které je definována celková cena nemovitosti, platební lhůty a způsob platby (např. jednorázová platba nebo na splátky). Ve smlouvě bude také definováno, zda kupující provede platbu bankovním převodem nebo jinými způsoby.
• Datum předání držby: Smlouva také musí specifikovat, kdy kupující převezme nemovitost, což může být ihned po podpisu smlouvy nebo k pozdějšímu datu, v závislosti na dohodnutých podmínkách.

Jakmile jsou všechny podmínky jasně definovány, může kupující zahájit úhradu dohodnuté ceny. V okamžiku, kdy je částka zaplacena, prodávající předá své tabulkové prohlášení, kterým potvrzuje převod vlastnictví na kupujícího. Tento krok je klíčový, protože to znamená, že převod vlastnictví je úředně potvrzen.

Platba daně z převodu nemovitosti

Když je uzavřena hlavní kupní smlouva, je kupující povinen zaplatit daň z převodu nemovitosti. V Chorvatsku činí tato daň 3 % z celkové ceny nemovitosti nebo tržní hodnoty, podle toho, která je vyšší. Daň musí být zaplacena do 30 dnů od uzavření kupní smlouvy. Tato výše daně se vypočítá na základě ceny, která byla dohodnuta ve smlouvě, nebo, pokud není v souladu s trhem, na základě odhadu tržní hodnoty nemovitosti daňovým úřadem.

Pro určité typy transakcí nebo uživatelů existují také výjimky nebo osvobození od placení daně:

1. Koupě první nemovitosti: Občané Chorvatska mohou být osvobozeni od placení daně z převodu nemovitosti, pokud si kupují svou první nemovitost. Tato úleva platí pouze pro nemovitosti, které se používají jako obydlí, nikoli pro komerční nebo investiční nemovitosti.
2. Koupě starých nemovitostí: Pokud kupujete nemovitost, která je starší 10 let, je možné získat vrácení daně, pokud je nemovitost rekonstruována nebo obnovena, za předpokladu, že investice překročí určitou hranici.
3. Osvobození pro kupující v systému DPH: V některých případech, kdy je nemovitost kupována od podnikatele, který je plátcem DPH, může být kupující osvobozen od placení daně z převodu nemovitosti, zatímco má povinnost platit DPH, která je zahrnuta v ceně nemovitosti.
4. Nákup od státu nebo místní samosprávy: Existuje také možnost osvobození od daně z převodu nemovitosti při koupi nemovitosti od státu nebo místní samosprávy, za předpokladu, že jsou splněna určitá kritéria, jako je účel bydlení.

Poté, co je daň vypočtena a zaplacena, obdrží kupující od daňového úřadu daňové rozhodnutí, které je klíčové pro další krok – zápis vlastnictví do katastru nemovitostí. Daňové rozhodnutí bude spolu s další dokumentací předloženo při návrhu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Když bude vše v pořádku a daň zaplacena a dokumentace předložena, daňový úřad zašle potvrzení, že povinnost byla splněna, což umožňuje právní převod vlastnictví od prodávajícího na kupujícího.

Zápis vlastnictví do katastru nemovitostí

Po podpisu kupní smlouvy a zaplacení daně z převodu nemovitosti je dalším klíčovým krokem zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento proces není jen formalita – právně vás potvrzuje jako vlastníka nemovitosti a umožňuje vám volně nakládat se svým majetkem.

Kde se podává návrh na zápis?
Návrh na zápis se podává u katastrálního soudu podle místa nemovitosti. To znamená, že návrh předložíte soudu, který vede katastrální knihu, do které je nemovitost zapsána. Návrh můžete podat:

• Osobně na podatelně katastrálního oddělení,
• Poštou,
• Elektronicky prostřednictvím Společného informačního systému katastru a katastru (ZIS OSS), s pomocí notáře nebo právníka, kteří jsou oprávněnými uživateli systému

Jaké jsou potřebné dokumenty?

Pro úspěšný zápis vlastnického práva je nutné přiložit:
1. Originál nebo ověřený opis kupní smlouvy,
2. Tabulární prohlášení prodávajícího, kterým potvrzuje převod vlastnictví,
3. Doklad o zaplacené dani z převodu nemovitosti nebo rozhodnutí o osvobození od placení daně,
4. Doklad o státní příslušnosti nabyvatele vlastnického práva (občanský průkaz, rodný list, cestovní pas),
5. Soudní poplatek ve výši 33,18 EUR (návrh 6,64 EUR + zápis 26,54 EUR) .

Termíny a důsledky prodlení

Zákon nestanoví přesnou lhůtu pro podání návrhu na zápis, ale doporučuje se, abyste tak učinili co nejdříve, obvykle do 30 dnů od uzavření smlouvy. Pokud návrh nepodáte do 60 dnů od nabytí podmínek pro zápis, zvýší se soudní poplatek na pětinásobek.

Proč je zápis důležitý?
Zápis do katastru nemovitostí vám dává:

• Právní uznání jako vlastníka nemovitosti,
• Právo nakládat s nemovitostí (prodej, darování, zástavní právo),
• Právní jistota v případě neshod nebo sporů.

Bez zápisu jste stále formálně neuznáni jako vlastník, což může vést ke komplikacím v budoucnu.

Pro více podrobností o postupu zápisu vlastnictví doporučujeme navštívit oficiální stránky Ministerstva spravedlnosti Chorvatské republiky: Zápis vlastnického práva.

Závěrečné kroky a předání klíčů

Po dokončení zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí je posledním krokem v celém procesu koupě nemovitosti fyzické předání klíčů a převzetí nemovitosti. Toto je okamžik, kdy se kupující stává oficiálním vlastníkem a může začít nemovitost používat podle svých potřeb.
Předání klíčů se obvykle provádí na základě data, které je dohodnuto v kupní smlouvě. Toto datum může být ihned po dokončení zápisu vlastnictví nebo může být dohodnuto na pozdější datum, v závislosti na podmínkách smlouvy a potřebách obou stran. V tu chvíli prodávající předá klíče kupujícímu a umožní mu přístup k nemovitosti.
Přestože je předání klíčů často posledním krokem, je nesmírně důležité, aby obě strany, tedy kupující i prodávající, provedly závěrečnou kontrolu nemovitosti před samotným předáním. Tím se zajistí, že je vše v souladu s podmínkami dohodnutými ve smlouvě, že byly provedeny všechny opravy a dohodnuté změny a že nemovitost nevyžaduje další korekce.
Když jsou klíče předány, může se kupující volně nastěhovat do nemovitosti, zařídit ji podle svých přání a používat ji k bydlení a všechny právní závazky vyplývající z vlastnictví jsou úředně uznány.