Jak przebiega proces kupna i sprzedaży nieruchomości w Chorwacji – krok po kroku

```htmlZnalazłeś idealną nieruchomość, ale nie wiesz, jak zacząć realizację? Kupno nieruchomości wiąże się z dużą odpowiedzialnością i na pewno jest stresującym doświadczeniem, ale choć wydaje się, że jest wiele szczegółów do załatwienia, przy odpowiednich informacjach i odrobinie planowania, cały proces staje się o wiele łatwiejszy i mniej stresujący.
Po znalezieniu nieruchomości, która Ci odpowiada, pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego tej nieruchomości. Sprawdź wszystkie dokumenty, w tym odpis z księgi wieczystej, pozwolenia na budowę i świadectwo charakterystyki energetycznej. Pomoże Ci to uniknąć wszelkich niedogodności i niespodzianek w przyszłości. Następnie następuje faza negocjacji ceny, co jest ważne, aby zapewnić jak najlepszą ofertę.
Po uzgodnieniu wszystkich warunków następuje zawarcie umowy i wreszcie przeniesienie własności. Każdy krok jest równie ważny, ale przy dobrym przygotowaniu wszystko może przebiegać sprawnie.

Jak znaleźć idealną nieruchomość?

Ci, którzy już znaleźli idealną nieruchomość, mogą pominąć ten krok. Jeśli jednak dopiero zaczynasz poszukiwania, ważne jest, aby wiedzieć, od czego zacząć.
Jako agencja nieruchomości możemy zapewnić Państwu profesjonalną pomoc w znalezieniu idealnego mieszkania lub domu. Nasi agenci są po to, aby skierować Państwa do nieruchomości, które najlepiej odpowiadają Państwa wymaganiom, negocjować z sprzedawcami w Państwa imieniu i przeprowadzać wszystkie niezbędne kontrole, aby mieć pewność, że wszystko jest zgodne z przepisami.
Ponadto, jeśli chcesz, możesz skorzystać z różnych platform internetowych do wyszukiwania, ale zawsze najlepiej jest mieć eksperta, który poprowadzi Cię przez cały proces i pomoże uniknąć potencjalnych pułapek prawnych i finansowych. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, kolejnym krokiem jest dokładne sprawdzenie jej stanu prawnego, aby upewnić się, że nie ma żadnych przeszkód ani obciążeń na obiekcie.

Wymagane dokumenty

Po pierwsze, musisz uzyskać odpis z księgi wieczystej, o który możesz wystąpić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Dokument ten zawiera ważne informacje o własności, obciążeniach i prawach osób trzecich do nieruchomości, takich jak hipoteki, służebności lub inne prawa, które mogą mieć wpływ na Twoją własność.
Konieczne jest również sprawdzenie, czy nieruchomość posiada wymagane pozwolenia na budowę i użytkowanie. Jest to szczególnie ważne w przypadku starszych nieruchomości lub tych, które zostały zaadaptowane, ponieważ musisz mieć pewność, że wszystkie prace zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Ponadto nie zapomnij sprawdzić świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeśli nieruchomość ma ponad 10 lat, świadectwo to jest obowiązkowym dokumentem, który pokazuje efektywność energetyczną obiektu. Może to pomóc w oszacowaniu przyszłych kosztów ogrzewania lub chłodzenia, co będzie miało kluczowe znaczenie po przeprowadzce.
Wszystkie te kontrole są kluczowe, aby upewnić się, że nie napotkasz problemów prawnych lub finansowych po zakupie nieruchomości. Jako agencja nieruchomości, nasi agenci mogą pomóc Ci znaleźć wszystkie niezbędne dokumenty i przeprowadzić te kontrole za Ciebie, aby cały proces był jak najbezpieczniejszy.

Negocjacje i zawarcie umowy przedwstępnej

Po sprawdzeniu wszystkich niezbędnych informacji o nieruchomości, kolejnym krokiem są negocjacje ze sprzedawcą. To faza, w której określasz kluczowe warunki – cenę, terminy, sposób płatności i inne istotne szczegóły, które pomogą Ci poczuć się bezpiecznie w całym procesie.
Po uzgodnieniu wszystkich warunków, kolejnym krokiem jest zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie jest krokiem obowiązkowym, ale jest zalecana, ponieważ zapewnia, że obie strony (kupujący i sprzedający) mają jasne warunki, na jakich transakcja zostanie przeprowadzona. Pozwala na zarezerwowanie nieruchomości i zobowiązuje obie strony do dalszego działania zgodnie z uzgodnionymi warunkami. Chociaż nie jest prawnie wiążąca, umowa przedwstępna zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo prawne i zmniejsza ryzyko potencjalnych nieporozumień.
W umowie przedwstępnej zdefiniujesz kwotę zadatku, która wynosi zwykle 10% całkowitej ceny nieruchomości. Kwota ta działa jako rodzaj ubezpieczenia dla obu stron. Jeśli kupujący zrezygnuje, zadatek trafia do sprzedającego; natomiast, jeśli sprzedający rezygnuje ze sprzedaży, jest zobowiązany do zwrotu kupującemu podwójnej kwoty zadatku. Umowa przedwstępna jest kluczowa, ponieważ jasno kieruje obiema stronami i zapewnia, że transakcja przebiega zgodnie z uzgodnionymi warunkami.

Zawarcie głównej umowy kupna-sprzedaży

Po spełnieniu wszystkich warunków z umowy przedwstępnej i wyrażeniu zgody przez obie strony na uzgodnione warunki, kolejnym krokiem jest zawarcie głównej umowy kupna-sprzedaży. Umowa ta stanowi formalny dokument, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości od sprzedającego na kupującego. Umowa główna musi być poświadczona notarialnie, aby miała moc prawną i była prawnie wiążąca dla obu stron.
Sporządzenie umowy zwykle przejmuje prawnik, który ma za zadanie zapewnić, że umowa jest zgodna z prawem i prawidłowo sformułowana. Obie strony zwracają się do notariusza, a notariusz przeprowadza szczegółową procedurę weryfikacji wszystkich danych i warunków z umowy przedwstępnej. Potwierdza również tożsamość osób podpisujących umowę, przeprowadza uwierzytelnianie podpisów i dokonuje wpisu do ksiąg wieczystych po zawarciu umowy.
Umowa musi zawierać kilka kluczowych pozycji:

• Dane o nieruchomości: Dokładny opis nieruchomości, w tym jej lokalizacja, powierzchnia, dane z księgi wieczystej i inne specyficzne cechy, aby jasno zidentyfikować nieruchomość, która jest sprzedawana.
• Cena i warunki płatności: Jest to najważniejsza część umowy, w której określa się całkowitą cenę nieruchomości, terminy płatności i sposób płatności (np. płatność jednorazowa lub ratalna). Ponadto w umowie zostanie określone, czy kupujący dokona wpłaty przelewem bankowym, czy w inny sposób.
• Data przekazania posiadania: Umowa musi również precyzować, kiedy kupujący przejmie nieruchomość, co może nastąpić natychmiast po podpisaniu umowy lub w późniejszym terminie, w zależności od uzgodnionych warunków.

Po wyraźnym zdefiniowaniu wszystkich warunków, kupujący może rozpocząć płatność uzgodnionej ceny. W momencie zapłaty kwoty sprzedający składa oświadczenie tabularne, potwierdzające przeniesienie własności na kupującego. Ten krok jest kluczowy, ponieważ oznacza, że przeniesienie własności zostało oficjalnie potwierdzone.

Płatność podatku od obrotu nieruchomościami

Po zawarciu głównej umowy kupna-sprzedaży, kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku od obrotu nieruchomościami. W Chorwacji podatek ten wynosi 3% całkowitej ceny nieruchomości lub wartości rynkowej, w zależności od tego, co jest wyższe. Podatek musi zostać zapłacony w ciągu 30 dni od zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Kwota podatku obliczana jest na podstawie ceny uzgodnionej w umowie lub, jeśli nie jest zgodna z rynkiem, na podstawie wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez Urząd Skarbowy.

Dla określonych rodzajów transakcji lub użytkowników istnieją również wyjątki lub zwolnienia z płacenia podatku:

1. Kupno pierwszej nieruchomości: Obywatele Chorwacji mogą zostać zwolnieni z płacenia podatku od obrotu nieruchomościami, jeśli kupują swoją pierwszą nieruchomość. Ulga ta dotyczy tylko nieruchomości wykorzystywanych jako mieszkania, a nie nieruchomości komercyjnych lub inwestycyjnych.
2. Kupno starych nieruchomości: W przypadku kupna nieruchomości starszej niż 10 lat, możliwy jest zwrot podatku, jeżeli nieruchomość została wyremontowana lub odnowiona, pod warunkiem, że kwota inwestycji przekroczy pewien próg.
3. Zwolnienie dla kupujących w systemie VAT: W niektórych przypadkach, gdy nieruchomość jest kupowana od przedsiębiorcy, który jest podatnikiem VAT, kupujący może zostać zwolniony z płacenia podatku od obrotu nieruchomościami, podczas gdy jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości.
4. Kupno od państwa lub władz lokalnych: Istnieje również możliwość zwolnienia z podatku od obrotu nieruchomościami przy kupnie nieruchomości od państwa lub władz lokalnych, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów, takich jak przeznaczenie mieszkaniowe.

Po obliczeniu i zapłaceniu podatku, kupujący otrzyma od Urzędu Skarbowego decyzję podatkową, która jest kluczowa dla następnego kroku – wpisu własności do ksiąg wieczystych. Decyzja podatkowa, wraz z pozostałą dokumentacją, zostanie przekazana przy wniosku o wpis prawa własności do ksiąg wieczystych.
Kiedy wszystko będzie w porządku, podatek zostanie zapłacony, a dokumentacja dostarczona, Urząd Skarbowy wysyła potwierdzenie spełnienia zobowiązania, co umożliwia prawne przeniesienie własności od sprzedającego na kupującego.

Wpis własności do ksiąg wieczystych

Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży i zapłaceniu podatku od obrotu nieruchomościami, kolejnym kluczowym krokiem jest wpis prawa własności do ksiąg wieczystych. Procedura ta to nie tylko formalność – prawnie potwierdza Cię jako właściciela nieruchomości i pozwala swobodnie dysponować swoim majątkiem.

Gdzie należy złożyć wniosek o wpis?
Wniosek o wpis składa się do sądu wieczystoksięgowego według lokalizacji nieruchomości. Oznacza to, że wniosek należy złożyć w sądzie, który prowadzi księgę wieczystą, do której wpisana jest nieruchomość. Wniosek można złożyć:

• Osobiście w okienku podawczym wydziału ksiąg wieczystych,
• Pocztą,
• Elektronicznie poprzez Zintegrowany System Informacji o Księgach Wieczystych i Katastrze (ZIS OSS), z pomocą notariusza lub prawnika, którzy są upoważnionymi użytkownikami systemu

Jakie dokumenty są potrzebne?

Aby skutecznie wpisać prawo własności, należy dołączyć:
1. Oryginał lub uwierzytelniony odpis umowy kupna-sprzedaży,
2. Oświadczenie tabularne sprzedającego potwierdzające przeniesienie własności,
3. Dowód zapłaty podatku od obrotu nieruchomościami lub decyzję o zwolnieniu z płacenia podatku,
4. Dowód obywatelstwa nabywcy prawa własności (dowód osobisty, akt urodzenia, paszport),
5. Opłata sądowa w wysokości 33,18 EUR (wniosek 6,64 EUR + wpis 26,54 EUR) .

Terminy i konsekwencje opóźnień

Prawo nie precyzuje dokładnego terminu złożenia wniosku o wpis, ale zaleca się to zrobić jak najszybciej, zwykle w ciągu 30 dni od zawarcia umowy. Jeśli wniosek nie zostanie złożony w ciągu 60 dni od nabycia warunków wpisu, opłata sądowa wzrasta do pięciokrotności kwoty .

Dlaczego wpis jest ważny?
Wpis do ksiąg wieczystych daje Ci:

• Uznanie prawne jako właściciela nieruchomości,
• Prawo do dysponowania nieruchomością (sprzedaż, darowizna, prawa zastawu),
• Bezpieczeństwo prawne w przypadku sporów lub sporów.

Bez wpisu wciąż formalnie nie jesteś rozpoznawany jako właściciel, co może prowadzić do komplikacji w przyszłości.

Aby uzyskać więcej informacji na temat procedury wpisu własności, zalecamy odwiedzenie oficjalnej strony Ministerstwa Sprawiedliwości Republiki Chorwacji: Wpis prawa własności.

Ostateczne kroki i przekazanie kluczy

Po zakończeniu wpisu własności do ksiąg wieczystych, ostatnim krokiem w całym procesie zakupu nieruchomości jest fizyczne przekazanie kluczy i przejęcie nieruchomości. To moment, w którym kupujący staje się oficjalnym właścicielem i może zacząć korzystać z nieruchomości zgodnie z własnymi potrzebami.
Przekazanie kluczy następuje zwykle na podstawie daty uzgodnionej w umowie kupna-sprzedaży. Data ta może nastąpić natychmiast po zakończeniu wpisu własności lub może zostać uzgodniona na późniejszy termin, w zależności od warunków umowy i potrzeb obu stron. W tym momencie sprzedawca przekazuje klucze kupującemu i umożliwia mu dostęp do nieruchomości.
Chociaż przekazanie kluczy jest często ostatnim krokiem, niezwykle ważne jest, aby obie strony, zarówno kupujący, jak i sprzedający, dokonały ostatecznej inspekcji nieruchomości przed samym przekazaniem. Zapewnia to, że wszystko jest zgodne z warunkami uzgodnionymi w umowie, że wszystkie naprawy i uzgodnione zmiany zostały wykonane oraz że nieruchomość nie wymaga dalszych korekt.
Po przekazaniu kluczy kupujący może swobodnie wprowadzić się do nieruchomości, urządzić ją zgodnie z własnymi życzeniami i wykorzystywać ją do zamieszkania, a wszystkie zobowiązania prawne wynikające z własności zostają oficjalnie uznane.
```