Comment fonctionne le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier en Croatie - étape par étape

```htmlVous avez trouvé votre bien immobilier idéal, mais vous ne savez pas comment procéder ? L'achat d'un bien immobilier est une grande responsabilité et une expérience certainement stressante, mais bien qu'il semble y avoir de nombreux détails à régler, avec les bonnes informations et un peu de planification, l'ensemble du processus devient beaucoup plus facile et moins stressant.
Après avoir trouvé le bien immobilier qui vous convient, la première étape consiste à vérifier minutieusement l'état juridique de ce bien. Vérifiez tous les documents, y compris l'extrait du livre foncier, les permis de construire et le certificat énergétique. Cela vous aidera à éviter tout désagrément ou surprise ultérieurement. Vient ensuite la phase de négociation du prix, ce qui est important pour garantir la meilleure offre possible.
Lorsque toutes les conditions sont convenues, la conclusion d'un contrat suit, et enfin, le transfert de propriété. Chaque étape est tout aussi importante, mais avec une bonne préparation, tout peut vraiment se dérouler sans heurts.

Comment trouver le bien immobilier idéal ?

Ceux qui ont déjà trouvé leur bien immobilier idéal peuvent ignorer cette étape. Cependant, si vous commencez tout juste votre recherche, il est important de savoir par où commencer.
En tant qu'agence immobilière, nous pouvons vous fournir une assistance professionnelle pour trouver l'appartement ou la maison idéale. Nos agents sont là pour vous orienter vers les biens immobiliers qui correspondent le mieux à vos besoins, négocier avec les vendeurs en votre nom et effectuer toutes les vérifications nécessaires pour vous assurer que tout est conforme aux réglementations.
De plus, si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser différentes plateformes web pour la recherche, mais il est toujours préférable d'avoir un expert pour vous guider tout au long du processus et vous aider à éviter d'éventuels pièges juridiques et financiers. Lorsque vous trouvez le bien immobilier approprié, l'étape suivante consiste à vérifier minutieusement son statut juridique, afin de vous assurer qu'il n'y a pas d'obstacles ou de charges sur la propriété.

Documents nécessaires

Tout d'abord, vous devez obtenir un extrait du livre foncier, que vous pouvez demander au service du livre foncier du tribunal municipal. Ce document fournit des informations importantes sur la propriété, les charges et les droits des tiers sur le bien immobilier, tels que les hypothèques, les servitudes ou d'autres droits susceptibles d'affecter votre propriété.
Vous devez également vérifier si le bien immobilier dispose des permis de construire et d'utilisation nécessaires. Ceci est particulièrement important pour les biens immobiliers plus anciens ou ceux qui ont été adaptés, car vous devez vous assurer que tous les travaux ont été effectués conformément aux lois et réglementations en vigueur.
De plus, n'oubliez pas de vérifier le certificat énergétique. Si le bien immobilier a plus de 10 ans, ce certificat est un document obligatoire qui indique l'efficacité énergétique de la propriété. Cela peut vous aider à estimer les futurs coûts de chauffage ou de refroidissement, ce qui sera d'une importance cruciale une fois que vous emménagerez.
Toutes ces vérifications sont essentielles pour vous assurer que vous ne rencontrerez pas de problèmes juridiques ou financiers après avoir acheté un bien immobilier. En tant qu'agence immobilière, nos agents peuvent vous aider à trouver tous les documents nécessaires et à effectuer ces vérifications pour vous, afin de rendre l'ensemble du processus aussi sûr que possible.

Négociation et conclusion d'un avant-contrat

Après avoir vérifié toutes les informations nécessaires sur le bien immobilier, l'étape suivante consiste à négocier avec le vendeur. C'est la phase où vous définissez les conditions clés - le prix, les délais, le mode de paiement et d'autres détails importants qui vous aideront à vous sentir en sécurité dans l'ensemble du processus.
Lorsque toutes les conditions sont convenues, l'étape suivante est la conclusion d'un avant-contrat. L'avant-contrat n'est pas une étape obligatoire, mais il est recommandé, car il garantit que les deux parties (l'acheteur et le vendeur) ont des conditions claires selon lesquelles la transaction sera effectuée. Il vous permet de réserver le bien immobilier et oblige les deux parties à agir conformément aux conditions convenues. Bien qu'il ne soit pas légalement contraignant, l'avant-contrat offre une sécurité juridique supplémentaire et réduit le risque d'éventuels malentendus.
Dans l'avant-contrat, vous définirez le montant de l'acompte, qui est généralement de 10 % du prix total du bien immobilier. Ce montant agit comme une sorte d'assurance pour les deux parties. Si l'acheteur se retire, l'acompte revient au vendeur ; tandis que si le vendeur se retire de la vente, il est tenu de rembourser le double du montant de l'acompte à l'acheteur. L'avant-contrat est crucial car il oriente clairement les deux parties et garantit que la transaction se déroule conformément aux conditions convenues.

Conclusion du contrat de vente principal

Lorsque toutes les conditions de l'avant-contrat sont remplies et que les deux parties sont d'accord avec les conditions convenues, l'étape suivante est la conclusion du contrat de vente principal. Ce contrat est un document officiel qui confirme le transfert de propriété du bien immobilier du vendeur à l'acheteur. Le contrat principal doit être certifié par un notaire public pour avoir une force juridique et être juridiquement contraignant pour les deux parties.
La rédaction du contrat est généralement prise en charge par un avocat, qui a pour tâche de s'assurer que le contrat est conforme à la loi et correctement formulé. Les deux parties s'adressent au notaire public, et le notaire effectue une procédure détaillée de vérification de toutes les données et conditions de l'avant-contrat. Il confirme également l'identité des personnes qui signent le contrat, procède à la certification des signatures et effectue l'inscription au registre foncier une fois le contrat conclu.
Le contrat doit contenir plusieurs éléments clés :

• Informations sur le bien immobilier : Description exacte du bien immobilier, y compris son emplacement, sa superficie, les données du livre foncier et d'autres caractéristiques spécifiques, afin d'identifier clairement le bien immobilier vendu.
• Prix et conditions de paiement : Il s'agit de la partie la plus importante du contrat, dans laquelle le prix total du bien immobilier, les délais de paiement et le mode de paiement (par exemple, paiement unique ou en plusieurs fois) sont définis. De plus, le contrat définira si l'acheteur effectuera le paiement par virement bancaire ou par d'autres moyens.
• Date de remise en possession : Le contrat doit également préciser à quel moment l'acheteur prendra possession du bien immobilier, ce qui peut être immédiatement après la signature du contrat ou à une date ultérieure, selon les conditions convenues.

Une fois que toutes les conditions sont clairement définies, l'acheteur peut commencer à payer le prix convenu. Au moment où le montant est payé, le vendeur donne sa déclaration de tableau, qui confirme le transfert de propriété à l'acheteur. Cette étape est cruciale car cela signifie que le transfert de propriété est officiellement confirmé.

Paiement de la taxe sur le transfert de biens immobiliers

Lorsqu'un contrat de vente principal est conclu, l'acheteur est tenu de payer la taxe sur le transfert de biens immobiliers. En Croatie, cette taxe est de 3 % du prix total du bien immobilier ou de sa valeur marchande, selon le montant le plus élevé. La taxe doit être payée dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat de vente. Ce montant de la taxe est calculé sur la base du prix convenu dans le contrat ou, s'il n'est pas conforme au marché, sur la base de l'évaluation de la valeur marchande du bien immobilier par l'administration fiscale.

Pour certains types de transactions ou d'utilisateurs, il existe également des exemptions ou des exonérations de paiement de la taxe :

1. Achat d'un premier bien immobilier : Les citoyens croates peuvent être exonérés du paiement de la taxe sur le transfert de biens immobiliers s'ils achètent leur premier bien immobilier. Cette facilité ne s'applique qu'aux biens immobiliers utilisés comme logements, et non aux biens immobiliers commerciaux ou d'investissement.
2. Achat d'anciens biens immobiliers : Si vous achetez un bien immobilier de plus de 10 ans, il est possible d'obtenir un remboursement de la taxe si le bien immobilier a été rénové ou rénové, à condition que le montant de l'investissement dépasse un certain seuil.
3. Exemption pour les acheteurs du système de la TVA : Dans certains cas, lorsqu'un bien immobilier est acheté à un entrepreneur assujetti à la TVA, l'acheteur peut être exonéré du paiement de la taxe sur le transfert de biens immobiliers, tandis qu'il est tenu de payer la TVA qui est incluse dans le prix du bien immobilier.
4. Achat auprès de l'État ou des collectivités locales : Il est également possible d'être exonéré de la taxe sur le transfert de biens immobiliers lors de l'achat de biens immobiliers auprès de l'État ou des collectivités locales, à condition que certains critères soient remplis, tels que la destination résidentielle.

Une fois la taxe calculée et payée, l'acheteur recevra une décision fiscale de l'administration fiscale, qui est cruciale pour l'étape suivante - l'inscription de la propriété au registre foncier. La décision fiscale, ainsi que les autres documents, seront soumis lors de la proposition d'inscription du droit de propriété au registre foncier.
Lorsque tout est en ordre et que la taxe est payée et que la documentation est soumise, l'administration fiscale envoie une confirmation que l'obligation a été remplie, ce qui permet le transfert juridique de propriété du vendeur à l'acheteur.

Enregistrement de la propriété au registre foncier

Une fois le contrat de vente signé et la taxe sur le transfert de biens immobiliers payée, l'étape clé suivante est l'enregistrement du droit de propriété au registre foncier. Cette procédure n'est pas qu'une simple formalité : elle vous confirme légalement comme propriétaire du bien immobilier et vous permet de disposer librement de vos biens.

Où la proposition d'inscription est-elle soumise ?
La proposition d'inscription est soumise au tribunal du livre foncier en fonction de l'emplacement du bien immobilier. Cela signifie que vous soumettrez la proposition au tribunal qui tient le livre foncier dans lequel le bien immobilier est inscrit. Vous pouvez soumettre la proposition :

• Personnellement au comptoir des documents du service du livre foncier,
• Par courrier,
• Par voie électronique via Système d'information commun des livres fonciers et du cadastre (ZIS OSS), avec l'aide d'un notaire public ou d'un avocat qui sont des utilisateurs autorisés du système.

Quels sont les documents nécessaires ?

Pour une inscription réussie du droit de propriété, il est nécessaire de joindre :
1. L'original ou une copie certifiée conforme du contrat de vente,
2. La déclaration de tableau du vendeur confirmant le transfert de propriété,
3. Preuve de paiement de la taxe sur le transfert de biens immobiliers ou décision d'exonération de la taxe,
4. Preuve de la nationalité du titulaire du droit de propriété (carte d'identité, acte de naissance, passeport),
5. Droits de justice d'un montant de 33,18 EUR (proposition 6,64 EUR + inscription 26,54 EUR).

Délais et conséquences des retards

La loi ne prescrit pas de délai précis pour soumettre la proposition d'inscription, mais il est recommandé de le faire dès que possible, généralement dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat. Si vous ne soumettez pas la proposition dans les 60 jours suivant l'acquisition des conditions d'inscription, les droits de justice sont multipliés par cinq.

Pourquoi l'inscription est-elle importante ?
L'inscription au registre foncier vous donne :

• Reconnaissance juridique en tant que propriétaire du bien immobilier,
• Le droit de disposer du bien immobilier (vente, don, droits de gage),
• Sécurité juridique en cas de litiges ou de différends.

Sans inscription, vous n'êtes toujours pas officiellement reconnu comme propriétaire, ce qui peut entraîner des complications à l'avenir.

Pour plus de détails sur la procédure d'inscription de la propriété, nous vous recommandons de visiter les pages officielles du ministère de la Justice de la République de Croatie : Inscription du droit de propriété.

Dernières étapes et remise des clés

Une fois l'inscription de la propriété au registre foncier terminée, la dernière étape de l'ensemble du processus d'achat d'un bien immobilier est la remise physique des clés et la prise de possession du bien immobilier. C'est le moment où l'acheteur devient le propriétaire officiel et peut commencer à utiliser le bien immobilier selon ses propres besoins.
La remise des clés se fait généralement à la date convenue dans le contrat de vente. Cette date peut être immédiatement après la fin de l'inscription de la propriété ou peut être convenue à une date ultérieure, selon les conditions du contrat et les besoins des deux parties. À ce moment-là, le vendeur remet les clés à l'acheteur et lui donne accès au bien immobilier.
Bien que la remise des clés soit souvent la dernière étape, il est extrêmement important que les deux parties, c'est-à-dire l'acheteur et le vendeur, effectuent une inspection finale du bien immobilier avant la remise elle-même. Cela garantit que tout est conforme aux conditions convenues dans le contrat, que toutes les réparations et modifications convenues ont été effectuées et que le bien immobilier ne nécessite pas de corrections supplémentaires.
Lorsque les clés sont remises, l'acheteur peut librement emménager dans le bien immobilier, l'aménager selon ses propres souhaits et l'utiliser pour l'habitation, et toutes les obligations légales découlant de la propriété sont officiellement reconnues.
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