Ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku – krok za krokom

```htmlNašli ste svoju ideálnu nehnuteľnosť, ale neviete, ako začať s realizáciou? Kúpa nehnuteľnosti so sebou prináša veľkú zodpovednosť a je to určite stresujúca skúsenosť, ale hoci sa zdá, že je tu veľa detailov, ktoré treba urobiť, so správnymi informáciami a troškou plánovania sa celý proces stáva oveľa jednoduchším a oveľa menej stresujúcim.
Po tom, čo ste našli nehnuteľnosť, ktorá vám vyhovuje, prvým krokom je dôkladne skontrolovať právny stav tejto nehnuteľnosti. Skontrolujte všetky dokumenty vrátane výpisu z katastra nehnuteľností, stavebných povolení a energetického certifikátu. To vám pomôže vyhnúť sa akýmkoľvek nepríjemnostiam alebo prekvapeniam neskôr. Potom nasleduje fáza rokovaní o cene, čo je dôležité, aby ste si zabezpečili najlepšiu možnú ponuku.
Keď sa dohodnú všetky podmienky, nasleduje uzatvorenie zmluvy a nakoniec prevod vlastníctva. Každý krok je rovnako dôležitý, ale s dobrou prípravou môže skutočne všetko prebehnúť hladko.

Ako nájsť ideálnu nehnuteľnosť?

Tí, ktorí už našli svoju ideálnu nehnuteľnosť, môžu tento krok preskočiť. Ak však s hľadaním iba začínate, je dôležité vedieť, odkiaľ začať.
Ako realitná kancelária vám môžeme poskytnúť odbornú pomoc pri hľadaní ideálneho bytu alebo domu. Naši agenti sú tu, aby vás nasmerovali k nehnuteľnostiam, ktoré najlepšie zodpovedajú vašim požiadavkám, rokujú s predávajúcimi vo vašom mene a vykonávajú všetky potrebné kontroly, aby ste si boli istí, že je všetko v súlade s predpismi.
Tiež, ak chcete, môžete použiť rôzne webové platformy na vyhľadávanie, ale vždy je najlepšie mať odborníka, ktorý vás prevedie celým procesom a pomôže vám vyhnúť sa potenciálnym právnym a finančným pasciam. Keď nájdete vhodnú nehnuteľnosť, ďalším krokom je dôkladná kontrola jej právneho stavu, aby ste sa uistili, že na objekte nie sú žiadne prekážky alebo zaťaženia.

Potrebné dokumenty

Najprv musíte získať výpis z katastra nehnuteľností, o ktorý môžete požiadať na katastrálnom odbore okresného súdu. Tento dokument poskytuje dôležité informácie o vlastníctve, zaťaženiach a právach tretích osôb k nehnuteľnosti, ako sú hypotéky, vecné bremená alebo iné práva, ktoré by mohli ovplyvniť vaše vlastníctvo.
Tiež je potrebné skontrolovať, či má nehnuteľnosť potrebné stavebné a kolaudačné povolenia. To je obzvlášť dôležité pri starších nehnuteľnostiach alebo pri tých, ktoré boli adaptované, pretože si musíte byť istí, že všetky práce boli vykonané v súlade s platnými zákonmi a predpismi.
Okrem toho nezabudnite skontrolovať energetický certifikát. Ak je nehnuteľnosť staršia ako 10 rokov, tento certifikát je povinný dokument, ktorý ukazuje energetickú účinnosť objektu. To vám môže pomôcť pri posudzovaní budúcich nákladov na kúrenie alebo chladenie, čo bude pre vás rozhodujúce, keď sa nasťahujete.
Všetky tieto kontroly sú kľúčové pre zabezpečenie toho, aby ste po kúpe nehnuteľnosti nenarazili na právne alebo finančné problémy. Ako realitná kancelária vám naši agenti môžu pomôcť nájsť všetky potrebné dokumenty a vykonať tieto kontroly za vás, aby bol celý proces čo najbezpečnejší.

Rokovania a uzatváranie predbežnej zmluvy

Po tom, čo ste skontrolovali všetky potrebné informácie o nehnuteľnosti, ďalším krokom je rokovanie s predávajúcim. Toto je fáza, v ktorej definujete kľúčové podmienky – cenu, lehoty, spôsob platby a ďalšie podstatné detaily, ktoré vám pomôžu cítiť sa v celom procese bezpečne.
Keď sú všetky podmienky dohodnuté, ďalším krokom je uzavretie predbežnej zmluvy. Predbežná zmluva nie je povinný krok, ale odporúča sa, pretože zabezpečuje, že obe strany (kupujúci a predávajúci) majú jasné podmienky, za ktorých sa transakcia uskutoční. Umožňuje vám rezervovať nehnuteľnosť a zaväzuje obe strany k ďalšiemu konaniu v súlade s dohodnutými podmienkami. Hoci nie je právne záväzná, predbežná zmluva poskytuje dodatočnú právnu istotu a znižuje riziko možných nedorozumení.
V predbežnej zmluve definujete výšku zálohy, ktorá je zvyčajne 10% z celkovej ceny nehnuteľnosti. Táto suma funguje ako určitý druh poistenia pre obe strany. Ak kupujúci odstúpi, záloha ide predávajúcemu; zatiaľ čo, ak predávajúci odstúpi od predaja, je povinný vrátiť dvojnásobok zálohy kupujúcemu. Predbežná zmluva je kľúčová, pretože jasne usmerňuje obe strany a zabezpečuje, že sa transakcia uskutoční v súlade s dohodnutými podmienkami.

Uzatvorenie hlavnej kúpnej zmluvy

Keď sú splnené všetky podmienky z predbežnej zmluvy a obe strany súhlasia s dohodnutými podmienkami, ďalším krokom je uzavretie hlavnej kúpnej zmluvy. Táto zmluva predstavuje formálny dokument, ktorý potvrdzuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti od predávajúceho na kupujúceho. Hlavná zmluva musí byť overená notárom, aby mala právnu silu a bola právne záväzná pre obe strany.
Vypracovanie zmluvy zvyčajne preberá právnik, ktorý má za úlohu zabezpečiť, aby bola zmluva v súlade so zákonom a správne formulovaná. Obe strany sa obracajú na notára a notár vykonáva podrobný postup kontroly všetkých údajov a podmienok z predbežnej zmluvy. Potvrdzuje aj totožnosť osôb, ktoré zmluvu podpisujú, vykonáva overenie podpisov a vykonáva zápis do katastra nehnuteľností po uzavretí zmluvy.
Zmluva musí obsahovať niekoľko kľúčových položiek:

• Údaje o nehnuteľnosti: Presný popis nehnuteľnosti vrátane jej polohy, rozlohy, údajov z katastra nehnuteľností a ďalších špecifických charakteristík, aby sa jasne identifikovala nehnuteľnosť, ktorá sa predáva.
• Cena a platobné podmienky: Toto je najdôležitejšia časť zmluvy, v ktorej sa definuje celková cena nehnuteľnosti, lehoty splatnosti a spôsob platby (napr. jednorazová platba alebo na splátky). V zmluve bude tiež definované, či kupujúci uskutoční platbu bankovým prevodom alebo inými spôsobmi.
• Dátum odovzdania držby: Zmluva musí tiež špecifikovať, kedy kupujúci prevezme nehnuteľnosť, čo môže byť ihneď po podpise zmluvy alebo v neskorší dátum, v závislosti od dohodnutých podmienok.

Po jasnom definovaní všetkých podmienok môže kupujúci začať s úhradou dohodnutej ceny. V čase, keď je suma zaplatená, predávajúci urobí svoje tabularné vyhlásenie, ktorým potvrdzuje prevod vlastníctva na kupujúceho. Tento krok je kľúčový, pretože znamená, že prevod vlastníctva je úradne potvrdený.

Platenie dane z prevodu nehnuteľností

Po uzavretí hlavnej kúpnej zmluvy je kupujúci povinný zaplatiť daň z prevodu nehnuteľností. V Chorvátsku táto daň predstavuje 3% z celkovej ceny nehnuteľnosti alebo trhovej hodnoty, v závislosti od toho, čo je vyššie. Daň sa musí zaplatiť do 30 dní od uzavretia kúpnej zmluvy. Táto výška dane sa vypočíta na základe ceny, ktorá bola dohodnutá v zmluve, alebo, ak nie je v súlade s trhom, na základe odhadu trhovej hodnoty nehnuteľnosti zo strany daňového úradu.

Pre určité druhy transakcií alebo používateľov existujú aj výnimky alebo oslobodenia od platenia dane:

1. Kúpa prvej nehnuteľnosti: Občania Chorvátska môžu byť oslobodení od platenia dane z prevodu nehnuteľností, ak kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Toto uľahčenie platí len pre nehnuteľnosti, ktoré sa používajú na bývanie, a nie pre komerčné alebo investičné nehnuteľnosti.
2. Kúpa starých nehnuteľností: Ak sa kupuje nehnuteľnosť, ktorá je staršia ako 10 rokov, je možné dosiahnuť vrátenie dane, ak bola nehnuteľnosť zrekonštruovaná alebo obnovená, za predpokladu, že výška investície presiahne určitý prah.
3. Oslobodenie pre kupujúcich v systéme DPH: V niektorých prípadoch, keď sa nehnuteľnosť kupuje od podnikateľa, ktorý je platcom DPH, môže byť kupujúci oslobodený od platenia dane z prevodu nehnuteľností, zatiaľ čo je povinný platiť DPH, ktorá je zahrnutá v cene nehnuteľnosti.
4. Kúpa od štátu alebo miestnej samosprávy: Existuje tiež možnosť oslobodenia od dane z prevodu nehnuteľností pri kúpe nehnuteľností od štátu alebo miestnej samosprávy za predpokladu, že sú splnené určité kritériá, ako je napríklad bytové určenie.

Po vypočítaní a zaplatení dane dostane kupujúci od daňového úradu daňové riešenie, ktoré je kľúčové pre ďalší krok – zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností. Daňové riešenie sa spolu s ostatnou dokumentáciou predloží pri návrhu na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Keď bude všetko v poriadku a daň zaplatená a dokumentácia predložená, daňový úrad pošle potvrdenie, že povinnosť bola splnená, čo umožňuje právny prevod vlastníctva od predávajúceho na kupujúceho.

Zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností

Po podpísaní kúpnej zmluvy a zaplatení dane z prevodu nehnuteľností je ďalším kľúčovým krokom zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento postup nie je len formalitou – právne vás potvrdzuje ako vlastníka nehnuteľnosti a umožňuje vám slobodne nakladať so svojím majetkom.

Kde sa podáva návrh na zápis?
Návrh na zápis sa podáva katastrálnemu súdu podľa miesta nehnuteľnosti. To znamená, že návrh predložíte súdu, ktorý vedie kataster nehnuteľností, do ktorého je nehnuteľnosť zapísaná. Návrh môžete podať:

• Osobne na podateľni katastrálneho odboru,
• Poštou,
• Elektronicky prostredníctvom Spoločného informačného systému katastra nehnuteľností a katastra (ZIS OSS), s pomocou notára alebo právnika, ktorí sú oprávnenými používateľmi systému

Aké sú potrebné dokumenty?

Na úspešný zápis vlastníckeho práva je potrebné priložiť:
1. Originál alebo overený odpis kúpnej zmluvy,
2. Tabulárne vyhlásenie predávajúceho, ktorým potvrdzuje prevod vlastníctva,
3. Doklad o zaplatení dane z prevodu nehnuteľností alebo rozhodnutie o oslobodení od platenia dane,
4. Doklad o občianstve nadobúdateľa vlastníckeho práva (občiansky preukaz, rodný list, pas),
5. Súdny poplatok vo výške 33,18 EUR (návrh 6,64 EUR + zápis 26,54 EUR) .

Lehoty a dôsledky omeškania

Zákon nestanovuje presnú lehotu na podanie návrhu na zápis, ale odporúča sa, aby ste tak urobili čo najskôr, zvyčajne do 30 dní od uzavretia zmluvy. Ak návrh nepodáte do 60 dní od nadobudnutia podmienok na zápis, súdny poplatok sa zvyšuje na päťnásobok.

Prečo je zápis dôležitý?
Zápis do katastra nehnuteľností vám dáva:

• Právne uznanie ako vlastníka nehnuteľnosti,
• Právo nakladať s nehnuteľnosťou (predaj, darovanie, záložné práva),
• Právnu istotu v prípade nezhôd alebo sporov.

Bez zápisu ste formálne stále nerozpoznaní ako vlastník, čo môže v budúcnosti viesť ku komplikáciám.

Pre viac podrobností o postupe zápisu vlastníctva odporúčame navštíviť oficiálne stránky Ministerstva spravodlivosti Chorvátskej republiky: Zápis vlastníckeho práva.

Záverečné kroky a odovzdanie kľúčov

Po dokončení zápisu vlastníctva do katastra nehnuteľností je posledným krokom v celom procese kúpy nehnuteľnosti fyzické odovzdanie kľúčov a prevzatie nehnuteľnosti. Toto je moment, keď sa kupujúci stáva oficiálnym vlastníkom a môže začať používať nehnuteľnosť podľa vlastných potrieb.
Odovzdanie kľúčov sa zvyčajne uskutočňuje na základe dátumu, ktorý bol dohodnutý v kúpnej zmluve. Tento dátum môže byť ihneď po dokončení zápisu vlastníctva alebo sa môže dohodnúť na neskorší dátum, v závislosti od podmienok zmluvy a potrieb oboch strán. V tom čase predávajúci odovzdá kľúče kupujúcemu a umožní mu prístup k nehnuteľnosti.
Hoci je odovzdanie kľúčov často posledným krokom, je mimoriadne dôležité, aby obe strany, teda aj kupujúci, aj predávajúci, vykonali záverečnú prehliadku nehnuteľnosti pred samotným odovzdaním. Tým sa zabezpečí, že je všetko v súlade s podmienkami dohodnutými v zmluve, že boli vykonané všetky opravy a dohodnuté zmeny a že nehnuteľnosť si nevyžaduje ďalšie úpravy.
Po odovzdaní kľúčov sa môže kupujúci voľne nasťahovať do nehnuteľnosti, zariadiť ju podľa vlastných predstáv a využívať ju na bývanie a všetky právne povinnosti vyplývajúce z vlastníctva sa stanú úradne uznanými.
```