Kako poteka postopek nakupa in prodaje nepremičnine na Hrvaškem – korak za korakom

Ste našli svojo idealno nepremičnino, vendar ne veste, kako začeti z realizacijo? Nakup nepremičnine prinaša veliko odgovornost in je zagotovo stresna izkušnja, toda čeprav se zdi, da je treba opraviti veliko podrobnosti, s pravimi informacijami in malo načrtovanja, celoten postopek postane veliko lažji in manj stresen.
Ko ste našli nepremičnino, ki vam ustreza, je prvi korak temeljito preveriti pravno stanje te nepremičnine. Preverite vse dokumente, vključno z zemljiškoknjižnim izpiskom, gradbenimi dovoljenji in energetskim certifikatom. To vam bo pomagalo, da se izognete kakršnim koli nevšečnostim ali presenečenjem pozneje. Sledi faza pogajanj o ceni, kar je pomembno, da si zagotovite najboljšo možno ponudbo.
Ko so vsi pogoji dogovorjeni, sledi sklenitev pogodbe in na koncu prenos lastništva. Vsak korak je enako pomemben, toda z dobro pripravo se lahko vse odvija gladko.

Kako najti idealno nepremičnino?

Tisti, ki so že našli svojo idealno nepremičnino, lahko ta korak preskočijo. Če pa šele začenjate z iskanjem, je pomembno vedeti, od kje začeti.
Kot nepremičninska agencija vam lahko nudimo strokovno pomoč pri iskanju idealnega stanovanja ali hiše. Naši agenti so tukaj, da vas usmerijo k nepremičninam, ki najbolj ustrezajo vašim zahtevam, se pogajajo s prodajalci v vašem imenu in opravijo vse potrebne preglede, da boste prepričani, da je vse v skladu s predpisi.
Prav tako lahko, če želite, uporabljate različne spletne platforme za iskanje, vendar je vedno najbolje imeti strokovnjaka, ki vas bo vodil skozi celoten postopek in vam pomagal pri izogibanju morebitnim pravnim in finančnim pastem. Ko najdete ustrezno nepremičnino, je naslednji korak temeljit pregled njenega pravnega stanja, da se prepričate, da na objektu ni nobenih ovir ali bremen.

Potrebni dokumenti

Najprej morate pridobiti zemljiškoknjižni izpisek, ki ga lahko zahtevate na zemljiškoknjižnem oddelku občinskega sodišča. Ta dokument vsebuje pomembne informacije o lastništvu, bremenih in pravicah tretjih oseb na nepremičnini, kot so hipoteke, služnosti ali druge pravice, ki bi lahko vplivale na vaše lastništvo.
Prav tako je treba preveriti, ali ima nepremičnina potrebna gradbena in uporabna dovoljenja. To je še posebej pomembno pri starejših nepremičninah ali tistih, ki so bile adaptirane, saj morate biti prepričani, da so bila vsa dela opravljena v skladu z veljavnimi zakoni in predpisi.
Poleg tega ne pozabite preveriti energetskega certifikata. Če je nepremičnina starejša od 10 let, je ta certifikat obvezen dokument, ki prikazuje energetsko učinkovitost objekta. To vam lahko pomaga pri oceni prihodnjih stroškov ogrevanja ali hlajenja, kar vam bo zelo pomembno, ko se boste vselili.
Vsi ti pregledi so ključni, da se izognete pravnim ali finančnim težavam, ko kupite nepremičnino. Kot nepremičninska agencija vam lahko naši agenti pomagajo pri iskanju vseh potrebnih dokumentov in opravijo te preglede za vas, da bo celoten postopek čim varnejši.

Pogajanja in sklenitev predpogodbe

Ko ste preverili vse potrebne informacije o nepremičnini, je naslednji korak pogajanja s prodajalcem. To je faza, v kateri opredelite ključne pogoje – ceno, roke, način plačila in druge bistvene podrobnosti, ki vam bodo pomagale, da se počutite varne v celotnem postopku.
Ko so vsi pogoji dogovorjeni, je naslednji korak sklenitev predpogodbe. Predpogodba ni obvezni korak, vendar je priporočljiv, saj zagotavlja, da imata obe strani (kupec in prodajalec) jasne pogoje, pod katerimi bo transakcija opravljena. Omogoča vam rezervacijo nepremičnine in zavezuje obe strani k nadaljnjemu ravnanju v skladu z dogovorjenimi pogoji. Čeprav ni zakonsko obvezna, predpogodba zagotavlja dodatno pravno varnost in zmanjšuje tveganje morebitnih nesporazumov.
V predpogodbi boste opredelili znesek are, ki je običajno 10% od skupne cene nepremičnine. Ta znesek deluje kot nekakšno zavarovanje za obe strani. Če kupec odstopi, gre ara prodajalcu; če pa prodajalec odstopi od prodaje, mora kupcu vrniti dvojni znesek are. Predpogodba je ključna, ker jasno usmerja obe strani in zagotavlja, da se transakcija odvija v skladu z dogovorjenimi pogoji.

Sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe

Ko so izpolnjeni vsi pogoji iz predpogodbe in se obe strani strinjata z dogovorjenimi pogoji, je naslednji korak sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe. Ta pogodba predstavlja uradni dokument, ki potrjuje prenos lastništva nepremičnine s prodajalca na kupca. Glavna pogodba mora biti overjena pri notarju, da ima pravno veljavo in je zakonsko zavezujoča za obe strani.
Pripravo pogodbe običajno prevzame odvetnik, ki ima nalogo zagotoviti, da je pogodba v skladu z zakonom in pravilno formulirana. Obe strani se obrnejo na notarja, notar pa opravi podroben postopek preverjanja vseh podatkov in pogojev iz predpogodbe. Prav tako potrdi identiteto oseb, ki podpisujejo pogodbo, overi podpise in po zaključku pogodbe opravi vpis v zemljiško knjigo.
Pogodba mora vsebovati več ključnih točk:

• Podatke o nepremičnini: Natančen opis nepremičnine, vključno z njeno lokacijo, površino, podatki iz zemljiške knjige in drugimi specifičnimi značilnostmi, da se jasno identificira nepremičnina, ki se prodaja.
• Ceno in pogoje plačila: To je najpomembnejši del pogodbe, v katerem so opredeljeni skupna cena nepremičnine, roki plačila in način plačila (npr. enkratno plačilo ali na obroke). V pogodbi bo prav tako opredeljeno, ali bo kupec plačilo izvršil z bančnim nakazilom ali na druge načine.
• Datum predaje posesti: Pogodba mora prav tako določiti, kdaj bo kupec prevzel nepremičnino, kar je lahko takoj po podpisu pogodbe ali na poznejši datum, odvisno od dogovorjenih pogojev.

Ko so vsi pogoji jasno opredeljeni, lahko kupec začne s plačilom dogovorjene cene. V trenutku, ko je znesek plačan, prodajalec da svojo tabularno izjavo, s katero potrdi prenos lastništva na kupca. Ta korak je ključen, ker pomeni, da je prenos lastništva uradno potrjen.

Plačilo davka na promet z nepremičninami

Ko je sklenjena glavna kupoprodajna pogodba, je kupec dolžan plačati davek na promet z nepremičninami. Na Hrvaškem ta davek znaša 3% od skupne cene nepremičnine ali tržne vrednosti, odvisno od tega, kaj je več. Davek je treba plačati v 30 dneh od sklenitve kupoprodajne pogodbe. Ta znesek davka se izračuna na podlagi cene, ki je dogovorjena v pogodbi, ali, če ni v skladu s trgom, na podlagi ocenjene tržne vrednosti nepremičnine s strani davčne uprave.

Za določene vrste transakcij ali uporabnike obstajajo tudi izjeme ali oprostitve plačila davka:

1. Nakup prve nepremičnine: Državljani Hrvaške so lahko oproščeni plačila davka na promet z nepremičninami, če kupujejo svojo prvo nepremičnino. Ta olajšava velja samo za nepremičnine, ki se uporabljajo kot stanovanje, ne pa za komercialne ali investicijske nepremičnine.
2. Nakup starih nepremičnin: Če se kupuje nepremičnina, ki je starejša od 10 let, je mogoče uveljavljati vračilo davka, če je nepremičnina prenovljena ali obnovljena, pod pogojem, da znesek naložbe presega določen prag.
3. Oprostitev za kupce v sistemu DDV: V nekaterih primerih, ko se nepremičnina kupuje od podjetnika, ki je zavezanec za DDV, je kupec lahko oproščen plačila davka na promet z nepremičninami, medtem ko je dolžan plačati DDV, ki je vključen v ceno nepremičnine.
4. Nakup od države ali lokalne oblasti: Prav tako obstaja možnost oprostitve davka na promet z nepremičninami pri nakupu nepremičnin od države ali lokalnih oblasti, pod pogojem, da so izpolnjeni določeni kriteriji, kot je stanovanjska raba.

Ko je davek izračunan in plačan, bo kupec od davčne uprave prejel davčno odločbo, ki je ključna za naslednji korak – vpis lastništva v zemljiško knjigo. Davčna odločba se bo skupaj z ostalo dokumentacijo predložila pri predlogu za vpis pravice lastništva v zemljiško knjigo.
Ko bo vse v redu in bo davek plačan, dokumentacija pa predložena, davčna uprava pošlje potrdilo, da je obveznost izpolnjena, kar omogoča pravni prenos lastništva s prodajalca na kupca.

Vpis lastništva v zemljiško knjigo

Ko je kupoprodajna pogodba podpisana in davek na promet z nepremičninami plačan, je naslednji ključni korak vpis pravice lastništva v zemljiško knjigo. Ta postopek ni le formalnost – vas pravno potrjuje kot lastnika nepremičnine in vam omogoča, da svobodno razpolagate s svojim premoženjem.

Kje se vloži predlog za vpis?
Predlog za vpis se vloži pri zemljiškoknjižnem sodišču glede na kraj nepremičnine. To pomeni, da boste predlog predali sodišču, ki vodi zemljiško knjigo, v katero je nepremičnina vpisana. Predlog lahko vložite:

• Osebno na uradnem pultu zemljiškoknjižnega oddelka,
• Po pošti,
• Elektronsko preko Skupnega informacijskega sistema zemljiških knjig in katastra (ZIS OSS), s pomočjo notarja ali odvetnika, ki so pooblaščeni uporabniki sistema

Kateri dokumenti so potrebni?

Za uspešen vpis pravice lastništva je treba priložiti:
1. Izvirnik ali overjen prepis kupoprodajne pogodbe,
2. Tabularno izjavo prodajalca, s katero potrjuje prenos lastništva,
3. Dokazilo o plačanem davku na promet z nepremičninami ali odločbo o oprostitvi plačila davka,
4. Dokazilo o državljanstvu pridobitelja pravice lastništva (osebna izkaznica, domovnica, potni list),
5. Sodna pristojbina v višini 33,18 EUR (predlog 6,64 EUR + vknjižba 26,54 EUR) .

Roki in posledice zamude

Zakon ne določa točnega roka za vložitev predloga za vpis, vendar priporoča, da to storite čim prej, običajno v 30 dneh od sklenitve pogodbe. Če predloga ne vložite v 60 dneh od pridobitve pogojev za vpis, se sodna pristojbina poveča na petkratni znesek .

Zakaj je vpis pomemben?
Vpis v zemljiško knjigo vam daje:

• Pravno priznanje kot lastniku nepremičnine,
• Pravico razpolaganja z nepremičnino (prodaja, darovanje, zastavne pravice),
• Pravno varnost v primeru nesoglasij ali sporov.

Brez vpisa ste še vedno formalno nepriznani kot lastnik, kar lahko povzroči zaplete v prihodnosti.

Za več podrobnosti o postopku vpisa lastništva priporočamo obisk uradne spletne strani Ministrstva za pravosodje Republike Hrvaške: Vpis pravice lastništva.

Končni koraki in prenos ključev

Ko je vpis lastništva v zemljiško knjigo zaključen, je zadnji korak v celotnem postopku nakupa nepremičnine fizični prenos ključev in prevzem nepremičnine. To je trenutek, ko kupec postane uradni lastnik in lahko začne uporabljati nepremičnino v skladu s svojimi potrebami.
Prenos ključev se običajno opravi na podlagi datuma, ki je dogovorjen v kupoprodajni pogodbi. Ta datum je lahko takoj po zaključku vpisa lastništva ali pa je lahko dogovorjen za poznejši datum, odvisno od pogojev pogodbe in potreb obeh strani. V tistem trenutku prodajalec izroči ključe kupcu in mu omogoči dostop do nepremičnine.
Čeprav je prenos ključev pogosto zadnji korak, je izjemno pomembno, da obe strani, torej kupec in prodajalec, pred samo predajo opravita končni pregled nepremičnine. To zagotavlja, da je vse v skladu s pogoji, dogovorjenimi v pogodbi, da so bila opravljena vsa popravila in dogovorjene spremembe ter da nepremičnina ne zahteva dodatnih popravkov.
Ko so ključi predani, se kupec lahko prosto vseli v nepremičnino, jo uredi po lastnih željah in jo uporablja za stanovanje, vse pravne obveznosti, ki izhajajo iz lastništva, pa postanejo uradno priznane.