Wie der Immobilienkaufprozess in Kroatien funktioniert – Schritt für Schritt

Sie haben Ihre ideale Immobilie gefunden, wissen aber nicht, wie Sie mit der Umsetzung beginnen sollen? Der Kauf einer Immobilie bringt eine große Verantwortung mit sich und ist sicherlich ein stressiges Erlebnis, aber obwohl es viele Details zu erledigen zu geben scheint, wird der gesamte Prozess mit den richtigen Informationen und etwas Planung viel einfacher und weniger stressig.
Nachdem Sie die Immobilie gefunden haben, die zu Ihnen passt, besteht der erste Schritt darin, den rechtlichen Status dieser Immobilie gründlich zu überprüfen. Überprüfen Sie alle Dokumente, einschließlich des Grundbuchauszugs, der Baugenehmigungen und des Energiezertifikats. Dies hilft Ihnen, spätere Unannehmlichkeiten oder Überraschungen zu vermeiden. Dann folgt die Phase der Preisverhandlung, was wichtig ist, um das bestmögliche Angebot zu sichern.
Sobald alle Bedingungen vereinbart sind, erfolgt der Vertragsabschluss und schließlich die Eigentumsübertragung. Jeder Schritt ist gleichermaßen wichtig, aber mit guter Vorbereitung kann wirklich alles reibungslos verlaufen.

Wie finde ich die ideale Immobilie?

Wer bereits seine ideale Immobilie gefunden hat, kann diesen Schritt überspringen. Wenn Sie jedoch gerade erst mit der Suche beginnen, ist es wichtig zu wissen, wo Sie anfangen sollen.
Als Immobilienagentur können wir Ihnen professionelle Hilfe bei der Suche nach der idealen Wohnung oder dem idealen Haus anbieten. Unsere Agenten sind da, um Sie zu Immobilien zu führen, die Ihren Anforderungen am besten entsprechen, mit Verkäufern in Ihrem Namen verhandeln und alle notwendigen Überprüfungen durchführen, um sicherzustellen, dass alles den Vorschriften entspricht.
Sie können auch verschiedene Webplattformen für die Suche nutzen, aber es ist immer am besten, einen Experten zu haben, der Sie durch den gesamten Prozess führt und Ihnen hilft, potenzielle rechtliche und finanzielle Fallstricke zu vermeiden. Wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, ist der nächste Schritt die gründliche Überprüfung ihres rechtlichen Status, um sicherzustellen, dass es keine Hindernisse oder Belastungen auf dem Objekt gibt.

Benötigte Dokumente

Zuerst müssen Sie einen Grundbuchauszug erhalten, den Sie beim Grundbuchamt des Gemeinde- oder Amtsgerichts beantragen können. Dieses Dokument enthält wichtige Informationen über das Eigentum, Belastungen und Rechte Dritter an der Immobilie, wie z. B. Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Rechte, die sich auf Ihr Eigentum auswirken könnten.
Außerdem ist zu prüfen, ob die Immobilie über die erforderlichen Bau- und Nutzungsbewilligungen verfügt. Dies ist besonders wichtig bei älteren Immobilien oder solchen, die angepasst wurden, da Sie sicher sein müssen, dass alle Arbeiten in Übereinstimmung mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften durchgeführt wurden.
Vergessen Sie außerdem nicht, das Energiezertifikat zu überprüfen. Wenn die Immobilie älter als 10 Jahre ist, ist dieses Zertifikat ein obligatorisches Dokument, das die Energieeffizienz des Objekts zeigt. Dies kann Ihnen helfen, zukünftige Heiz- oder Kühlkosten einzuschätzen, was für Sie von entscheidender Bedeutung sein wird, sobald Sie einziehen.
All diese Überprüfungen sind entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie nach dem Kauf einer Immobilie nicht auf rechtliche oder finanzielle Probleme stoßen. Als Immobilienagentur können Ihnen unsere Agenten helfen, alle erforderlichen Dokumente zu finden und diese Überprüfungen für Sie durchzuführen, damit der gesamte Prozess so sicher wie möglich ist.

Verhandlungen und Abschluss eines Vorvertrags

Nachdem Sie alle notwendigen Informationen über die Immobilie überprüft haben, besteht der nächste Schritt darin, mit dem Verkäufer zu verhandeln. Dies ist die Phase, in der Sie die wichtigsten Bedingungen festlegen – Preis, Fristen, Zahlungsweise und andere wesentliche Details, die Ihnen helfen, sich im gesamten Prozess sicher zu fühlen.
Wenn alle Bedingungen vereinbart sind, ist der nächste Schritt der Abschluss eines Vorvertrags. Ein Vorvertrag ist kein obligatorischer Schritt, aber er wird empfohlen, da er sicherstellt, dass beide Parteien (Käufer und Verkäufer) klare Bedingungen haben, unter denen die Transaktion durchgeführt wird. Es ermöglicht Ihnen, die Immobilie zu reservieren und beide Parteien zu verpflichten, sich weiter nach den vereinbarten Bedingungen zu verhalten. Obwohl es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, bietet ein Vorvertrag zusätzliche Rechtssicherheit und reduziert das Risiko möglicher Missverständnisse.
Im Vorvertrag legen Sie die Höhe der Anzahlung fest, die in der Regel 10 % des Gesamtpreises der Immobilie beträgt. Dieser Betrag wirkt wie eine Art Versicherung für beide Seiten. Wenn der Käufer zurücktritt, geht die Anzahlung an den Verkäufer; wenn der Verkäufer vom Verkauf zurücktritt, ist er verpflichtet, dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzuzahlen. Ein Vorvertrag ist wichtig, da er beide Seiten klar ausrichtet und sicherstellt, dass die Transaktion gemäß den vereinbarten Bedingungen abläuft.

Abschluss des Hauptvertrags über den Kauf und Verkauf

Wenn alle Bedingungen des Vorvertrags erfüllt sind und beide Parteien den vereinbarten Bedingungen zustimmen, ist der nächste Schritt der Abschluss des Hauptvertrags über den Kauf und Verkauf. Dieser Vertrag ist ein formelles Dokument, das die Übertragung des Eigentums an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer bestätigt. Der Hauptvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden, damit er Rechtskraft hat und für beide Parteien rechtsverbindlich ist.
Die Erstellung des Vertrags wird in der Regel von einem Anwalt übernommen, der die Aufgabe hat, sicherzustellen, dass der Vertrag rechtskonform und richtig formuliert ist. Beide Parteien wenden sich an den Notar, und der Notar führt ein detailliertes Verfahren zur Überprüfung aller Daten und Bedingungen des Vorvertrags durch. Er bestätigt auch die Identität der Personen, die den Vertrag unterzeichnen, führt die Beglaubigung der Unterschriften durch und führt die Eintragung in die Grundbücher durch, nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde.
Der Vertrag muss mehrere wesentliche Punkte enthalten:

• Informationen über die Immobilie: Genaue Beschreibung der Immobilie, einschließlich ihrer Lage, Fläche, Grundbuchdaten und anderer spezifischer Merkmale, um die zu verkaufende Immobilie eindeutig zu identifizieren.
• Preis und Zahlungsbedingungen: Dies ist der wichtigste Teil des Vertrags, der den Gesamtpreis der Immobilie, die Zahlungsfristen und die Zahlungsweise (z. B. Einmalzahlung oder Ratenzahlung) festlegt. Außerdem wird im Vertrag festgelegt, ob der Käufer die Zahlung per Banküberweisung oder auf andere Weise leisten wird.
• Datum der Besitzübergabe: Der Vertrag muss auch angeben, wann der Käufer die Immobilie übernehmen wird, was sofort nach Unterzeichnung des Vertrags oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann, je nach den vereinbarten Bedingungen.

Nachdem alle Bedingungen klar definiert sind, kann der Käufer mit der Zahlung des vereinbarten Preises beginnen. In dem Moment, in dem der Betrag bezahlt wurde, gibt der Verkäufer seine Tabellenerklärung ab, mit der er die Eigentumsübertragung auf den Käufer bestätigt. Dieser Schritt ist von entscheidender Bedeutung, da er bedeutet, dass die Eigentumsübertragung offiziell bestätigt wurde.

Zahlung der Grunderwerbsteuer

Wenn der Hauptvertrag über den Kauf und Verkauf abgeschlossen ist, ist der Käufer verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In Kroatien beträgt diese Steuer 3 % des Gesamtpreises der Immobilie oder des Marktwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden. Dieser Steuerbetrag wird auf der Grundlage des im Vertrag vereinbarten Preises oder, falls dieser nicht dem Markt entspricht, auf der Grundlage der Bewertung des Marktwerts der Immobilie durch die Steuerbehörde berechnet.

Für bestimmte Arten von Transaktionen oder Benutzer gibt es auch Ausnahmen oder Befreiungen von der Zahlung der Steuer:

1. Kauf der ersten Immobilie: Staatsangehörige Kroatiens können von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit werden, wenn sie ihre erste Immobilie kaufen. Diese Erleichterung gilt nur für Immobilien, die als Wohnraum genutzt werden, nicht für gewerbliche oder Anlageimmobilien.
2. Kauf alter Immobilien: Wenn eine Immobilie gekauft wird, die älter als 10 Jahre ist, ist es möglich, eine Steuerrückerstattung zu erhalten, wenn die Immobilie renoviert oder saniert wurde, vorausgesetzt, dass die Höhe der Investition einen bestimmten Schwellenwert überschreitet.
3. Befreiung für Käufer im USt-System: In einigen Fällen kann der Käufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit werden, wenn die Immobilie von einem Unternehmer gekauft wird, der Mehrwertsteuerpflichtiger ist, während er verpflichtet ist, die Mehrwertsteuer zu zahlen, die im Preis der Immobilie enthalten ist.
4. Kauf vom Staat oder der Kommunalverwaltung: Außerdem besteht die Möglichkeit, von der Grunderwerbsteuer befreit zu werden, wenn Immobilien vom Staat oder den Kommunalverwaltungen gekauft werden, sofern bestimmte Kriterien erfüllt sind, wie z. B. Wohnzwecke.

Nachdem die Steuer berechnet und bezahlt wurde, erhält der Käufer von der Steuerbehörde einen Steuerbescheid, der für den nächsten Schritt - die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch - von entscheidender Bedeutung ist. Der Steuerbescheid wird zusammen mit anderen Unterlagen bei dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch eingereicht.
Wenn alles in Ordnung ist und die Steuer gezahlt und die Unterlagen eingereicht wurden, sendet das Finanzamt eine Bestätigung über die Erfüllung der Verpflichtung, wodurch die rechtliche Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer ermöglicht wird.

Eintragung des Eigentums in das Grundbuch

Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde, ist der nächste wichtige Schritt die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch. Dieses Verfahren ist nicht nur eine Formalität – es bestätigt Sie rechtlich als Eigentümer der Immobilie und ermöglicht es Ihnen, frei über Ihr Eigentum zu verfügen.

Wo wird der Antrag auf Eintragung gestellt?
Der Antrag auf Eintragung ist beim Grundbuchamt am Standort der Immobilie zu stellen. Dies bedeutet, dass Sie den Antrag bei dem Gericht einreichen, das das Grundbuch führt, in das die Immobilie eingetragen ist. Sie können den Antrag einreichen:

• Persönlich am Schalter des Grundbuchamts,
• Per Post,
• Elektronisch über Gemeinsames Informationssystem der Grundbücher und des Katasters (ZIS OSS), mit Hilfe eines Notars oder Anwalts, der autorisierter Benutzer des Systems ist

Welche Dokumente werden benötigt?

Für eine erfolgreiche Eintragung des Eigentumsrechts ist Folgendes vorzulegen:
1. Original oder beglaubigte Kopie des Kaufvertrags,
2. Tabellarische Erklärung des Verkäufers, die die Eigentumsübertragung bestätigt,
3. Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer oder die Entscheidung über die Befreiung von der Steuerzahlung,
4. Nachweis der Staatsbürgerschaft des Erwerbers des Eigentumsrechts (Personalausweis, Staatsbürgerschaftsurkunde, Reisepass),
5. Gerichtliche Gebühr in Höhe von 33,18 EUR (Antrag 6,64 EUR + Eintragung 26,54 EUR) .

Fristen und Folgen von Verspätungen

Das Gesetz schreibt keine genaue Frist für die Einreichung des Eintragungsantrags vor, empfiehlt aber, dies so bald wie möglich zu tun, in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Vertrags. Wenn der Antrag nicht innerhalb von 60 Tagen nach Erlangung der Voraussetzungen für die Eintragung eingereicht wird, erhöht sich die Gerichtsgebühr auf das Fünffache .

Warum ist die Registrierung wichtig?
Die Eintragung in das Grundbuch gibt Ihnen:

• Die rechtliche Anerkennung als Eigentümer der Immobilie,
• Das Recht, über die Immobilie zu verfügen (Verkauf, Schenkung, Pfandrechte),
• Rechtssicherheit bei Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten.

Ohne Eintragung sind Sie weiterhin formal als Eigentümer nicht anerkannt, was in Zukunft zu Komplikationen führen kann.

Für weitere Einzelheiten zum Verfahren der Eigentumsregistrierung empfehlen wir einen Besuch der offiziellen Website des Justizministeriums der Republik Kroatien: Eintragung des Eigentumsrechts.

Abschließende Schritte und Schlüsselübergabe

Wenn die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch abgeschlossen ist, ist der letzte Schritt im gesamten Prozess des Kaufs einer Immobilie die physische Übergabe der Schlüssel und die Übernahme der Immobilie. Dies ist der Moment, in dem der Käufer offizieller Eigentümer wird und die Immobilie nach seinen eigenen Bedürfnissen nutzen kann.
Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel auf der Grundlage des Datums, das im Kaufvertrag vereinbart wurde. Dieses Datum kann unmittelbar nach Abschluss der Eigentumsregistrierung oder zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart werden, abhängig von den Vertragsbedingungen und den Bedürfnissen beider Parteien. Zu diesem Zeitpunkt übergibt der Verkäufer die Schlüssel an den Käufer und ermöglicht ihm den Zugang zur Immobilie.
Obwohl die Schlüsselübergabe oft der letzte Schritt ist, ist es von größter Bedeutung, dass beide Parteien, also sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, vor der Übergabe eine endgültige Inspektion der Immobilie vornehmen. Dadurch wird sichergestellt, dass alles den im Vertrag vereinbarten Bedingungen entspricht, dass alle Reparaturen und vereinbarten Änderungen vorgenommen wurden und dass die Immobilie keine zusätzlichen Korrekturen benötigt.
Wenn die Schlüssel übergeben wurden, kann der Käufer frei in die Immobilie einziehen, sie nach seinen eigenen Wünschen einrichten und sie zum Wohnen nutzen, und alle rechtlichen Verpflichtungen, die sich aus dem Eigentum ergeben, werden offiziell anerkannt.