Как работает процесс покупки-продажи недвижимости в Хорватии – шаг за шагом

Вы нашли идеальную недвижимость, но не знаете, как начать реализацию? Покупка недвижимости несет с собой большую ответственность и, безусловно, является стрессовым опытом, но хотя кажется, что нужно выполнить много деталей, с правильной информацией и небольшим планированием весь процесс становится намного проще и намного менее стрессовым.
После того, как вы нашли подходящую вам недвижимость, первым шагом является тщательная проверка правового статуса этой недвижимости. Проверьте все документы, включая выписку из земельной книги, разрешения на строительство и энергетический сертификат. Это поможет вам избежать каких-либо неудобств или сюрпризов в дальнейшем. Затем следует этап переговоров о цене, что важно для обеспечения наилучшего возможного предложения.
Когда все условия согласованы, следует заключение договора и, наконец, передача права собственности. Каждый шаг одинаково важен, но с хорошей подготовкой действительно все может пройти гладко.

Как найти идеальную недвижимость?

Те, кто уже нашел свою идеальную недвижимость, могут пропустить этот шаг. Однако, если вы только начинаете поиск, важно знать, с чего начать.
Как агентство недвижимости, мы можем предоставить вам профессиональную помощь в поиске идеальной квартиры или дома. Наши агенты помогут вам сориентироваться в недвижимости, которая наилучшим образом соответствует вашим требованиям, ведут переговоры с продавцами от вашего имени и проводят все необходимые проверки, чтобы убедиться, что все соответствует нормам.
Кроме того, если вы хотите, вы можете использовать различные веб-платформы для поиска, но всегда лучше иметь эксперта, который проведет вас через весь процесс и поможет избежать потенциальных юридических и финансовых ловушек. Когда вы найдете подходящую недвижимость, следующим шагом будет тщательная проверка ее правового статуса, чтобы убедиться, что на объекте нет никаких препятствий или обременений.

Необходимые документы

Во-первых, вам нужно получить выписку из земельной книги, которую можно запросить в земельном отделе районного суда. Этот документ предоставляет важную информацию о праве собственности, обременениях и правах третьих лиц на недвижимость, таких как ипотека, сервитуты или другие права, которые могут повлиять на ваше право собственности.
Также необходимо проверить, имеет ли недвижимость необходимые разрешения на строительство и эксплуатацию. Это особенно важно для старой недвижимости или той, которая была адаптирована, потому что вы должны быть уверены, что все работы были выполнены в соответствии с действующими законами и правилами.
Кроме того, не забудьте проверить энергетический сертификат. Если недвижимость старше 10 лет, этот сертификат является обязательным документом, который показывает энергоэффективность объекта. Это может помочь вам оценить будущие затраты на отопление или охлаждение, все, что будет иметь решающее значение, как только вы въедете.
Все эти проверки имеют решающее значение для обеспечения того, чтобы у вас не возникло юридических или финансовых проблем после покупки недвижимости. Как агентство недвижимости, наши агенты могут помочь вам найти все необходимые документы и провести эти проверки за вас, чтобы весь процесс был максимально безопасным.

Переговоры и заключение предварительного договора

После того, как вы проверили всю необходимую информацию о недвижимости, следующим шагом являются переговоры с продавцом. Это этап, на котором вы определяете ключевые условия - цену, сроки, способ оплаты и другие важные детали, которые помогут вам чувствовать себя уверенно во всем процессе.
Когда все условия согласованы, следующим шагом является заключение предварительного договора. Предварительный договор не является обязательным шагом, но рекомендуется, потому что он гарантирует, что обе стороны (покупатель и продавец) имеют четкие условия, на которых будет осуществлена сделка. Он позволяет вам забронировать недвижимость и обязывает обе стороны к дальнейшим действиям в соответствии с согласованными условиями. Хотя предварительный договор не является юридически обязательным, он обеспечивает дополнительную юридическую безопасность и снижает риск возможных недоразумений.
В предварительном договоре вы укажете сумму задатка, которая обычно составляет 10% от общей стоимости недвижимости. Эта сумма действует как своего рода страховка для обеих сторон. Если покупатель отказывается, задаток достается продавцу; в то время как, если продавец отказывается от продажи, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Предварительный договор имеет решающее значение, потому что он четко ориентирует обе стороны и гарантирует, что сделка будет осуществляться в соответствии с согласованными условиями.

Заключение основного договора купли-продажи

Когда все условия предварительного договора выполнены и обе стороны согласны с согласованными условиями, следующим шагом является заключение основного договора купли-продажи. Этот договор представляет собой официальный документ, подтверждающий передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. Основной договор должен быть заверен нотариусом, чтобы иметь юридическую силу и быть юридически обязательным для обеих сторон.
Составление договора обычно берет на себя адвокат, задачей которого является обеспечение соответствия договора закону и правильной формулировки. Обе стороны обращаются к нотариусу, и нотариус проводит подробную процедуру проверки всех данных и условий из предварительного договора. Он также подтверждает личность лиц, подписавших договор, проводит заверение подписей и проводит регистрацию в земельной книге после заключения договора.
Договор должен содержать несколько ключевых пунктов:

• Данные о недвижимости: Точное описание недвижимости, включая ее местоположение, площадь, данные земельной книги и другие специфические характеристики, чтобы четко идентифицировать продаваемую недвижимость.
• Цена и условия оплаты: Это самая важная часть договора, в которой определяются общая цена недвижимости, сроки оплаты и способ оплаты (например, единовременная выплата или в рассрочку). Также в договоре будет определено, будет ли покупатель осуществлять платеж банковским переводом или другими способами.
• Дата передачи владения: Договор также должен уточнять, когда покупатель возьмет на себя недвижимость, что может быть сразу после подписания договора или на более позднюю дату, в зависимости от согласованных условий.

После того, как все условия четко определены, покупатель может начать выплату согласованной цены. В тот момент, когда сумма выплачена, продавец выдает свое табличное заявление, которым подтверждает передачу права собственности покупателю. Этот шаг имеет решающее значение, потому что означает, что передача права собственности официально подтверждена.

Уплата налога на передачу недвижимости

При заключении основного договора купли-продажи покупатель обязан уплатить налог на передачу недвижимости. В Хорватии этот налог составляет 3% от общей стоимости недвижимости или рыночной стоимости, в зависимости от того, что больше. Налог должен быть уплачен в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи. Эта сумма налога рассчитывается на основе цены, которая была согласована в договоре, или, если она не соответствует рынку, на основе оценки рыночной стоимости недвижимости Налоговой администрацией.

Для определенных видов сделок или пользователей существуют исключения или освобождения от уплаты налога:

1. Покупка первой недвижимости: Граждане Хорватии могут быть освобождены от уплаты налога на передачу недвижимости, если они покупают свою первую недвижимость. Эта льгота распространяется только на недвижимость, используемую в качестве жилья, а не на коммерческую или инвестиционную недвижимость.
2. Покупка старой недвижимости: Если вы покупаете недвижимость, которой больше 10 лет, можно получить возврат налога, если недвижимость была отремонтирована или обновлена, при условии, что сумма инвестиций превышает определенный порог.
3. Освобождение для покупателей в системе НДС: В некоторых случаях, когда недвижимость покупается у предпринимателя, который является плательщиком НДС, покупатель может быть освобожден от уплаты налога на передачу недвижимости, в то время как он обязан уплатить НДС, который включен в цену недвижимости.
4. Покупка у государства или местной власти: Также существует возможность освобождения от налога на передачу недвижимости при покупке недвижимости у государства или местных властей при условии соблюдения определенных критериев, таких как жилое назначение.

После того, как налог рассчитан и уплачен, покупатель получит от Налоговой администрации налоговое решение, которое имеет решающее значение для следующего шага - регистрации права собственности в земельной книге. Налоговое решение вместе с остальной документацией будет представлено при предложении о регистрации права собственности в земельной книге.
Когда все будет в порядке и налог будет уплачен, а документация представлена, Налоговая администрация отправляет подтверждение того, что обязательство выполнено, что позволяет юридическую передачу права собственности от продавца к покупателю.

Регистрация права собственности в земельной книге

После подписания договора купли-продажи и уплаты налога на передачу недвижимости следующим ключевым шагом является регистрация права собственности в земельной книге. Эта процедура не просто формальность – она юридически подтверждает вас как владельца недвижимости и позволяет вам свободно распоряжаться своим имуществом.

Куда подается предложение о регистрации?
Предложение о регистрации подается в земельную книгу по месту нахождения недвижимости. Это означает, что вы представите предложение в суд, который ведет земельную книгу, в которую зарегистрирована недвижимость. Вы можете представить предложение:

• Лично в отделе земельной книги,
• По почте,
• В электронном виде через Общую информационную систему земельных книг и кадастра (ZIS OSS) с помощью нотариуса или адвоката, являющихся уполномоченными пользователями системы

Какие документы необходимы?

Для успешной регистрации права собственности необходимо предоставить:
1. Оригинал или заверенную копию договора купли-продажи,
2. Табличное заявление продавца, подтверждающее передачу права собственности,
3. Доказательство уплаты налога на передачу недвижимости или решение об освобождении от уплаты налога,
4. Доказательство гражданства приобретателя права собственности (удостоверение личности, свидетельство о рождении, паспорт),
5. Судебная пошлина в размере 33,18 евро (предложение 6,64 евро + регистрация 26,54 евро) .

Сроки и последствия задержки

Закон не предписывает точный срок для подачи предложения о регистрации, но рекомендуется сделать это как можно скорее, обычно в течение 30 дней с момента заключения договора. Если вы не подадите предложение в течение 60 дней с момента приобретения условий для регистрации, судебная пошлина увеличивается до пятикратного размера .

Почему регистрация важна?
Регистрация в земельной книге дает вам:

• Юридическое признание в качестве владельца недвижимости,
• Право распоряжения недвижимостью (продажа, дарение, залоговые права),
• Юридическую безопасность в случае разногласий или споров.

Без регистрации вы по-прежнему формально не признаны владельцем, что может привести к осложнениям в будущем.

Для получения более подробной информации о процедуре регистрации права собственности рекомендуем посетить официальный сайт Министерства юстиции Республики Хорватия: Регистрация права собственности.

Заключительные шаги и передача ключей

Когда регистрация права собственности в земельной книге завершена, последним шагом во всем процессе покупки недвижимости является фактическая передача ключей и принятие недвижимости. Это момент, когда покупатель становится официальным владельцем и может начать использовать недвижимость в соответствии со своими потребностями.
Передача ключей обычно осуществляется на основе даты, согласованной в договоре купли-продажи. Эта дата может быть сразу после завершения регистрации права собственности или может быть согласована на более позднюю дату, в зависимости от условий договора и потребностей обеих сторон. В этот момент продавец передает ключи покупателю и предоставляет ему доступ к недвижимости.
Хотя передача ключей часто является последним шагом, крайне важно, чтобы обе стороны, то есть и покупатель, и продавец, провели окончательную проверку недвижимости до самой передачи. Это гарантирует, что все соответствует условиям, согласованным в договоре, что все ремонты и согласованные изменения были выполнены, и что недвижимость не требует дополнительных исправлений.
Когда ключи переданы, покупатель может свободно въехать в недвижимость, обустроить ее по своему желанию и использовать ее для проживания, и все юридические обязательства, вытекающие из права собственности, становятся официально признанными.