Vermietung eines Parkplatzes und der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes

Das Mieten eines Parkplatzes in einem Wohngebäude hängt davon ab, ob es sich um eine Sondereigentumseinheit, eine Eigentumswohnung oder einen Gemeinschaftsbereich aller Miteigentümer handelt. Wenn der Parkplatz als Ihr Eigentum oder als Eigentumswohnung eingetragen ist, können Sie ihn ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer vermieten, mit der Verpflichtung, die Einnahmen dem Finanzamt zu melden.

Bei Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes (Keller, Dach, Fassade, gemeinsame Garage) ist die Vermietung nur mit Zustimmung der Miteigentümer gemäß dem Miteigentumsvertrag und dem neuen Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden möglich. Einnahmen aus der Vermietung eines Parkplatzes oder eines gemeinsamen Teils des Gebäudes werden in der Regel als Einkünfte aus Vermögen mit einem Satz von 12 % auf 70 % der Einnahmen versteuert. In der Praxis wird ein Teil der Einnahmen der Miteigentümergemeinschaft oft auf das Rücklagenkonto eingezahlt. Diese Form der Vermietung wird in kroatischen Städten, insbesondere in Zagreb, immer häufiger, wo die Preise für Parkplätze über 200 EUR pro Monat erreichen können.

Vor Abschluss eines Vertrages sollten Sie unbedingt den Eintrag im Grundbuch, die Bestimmungen des Miteigentumsvertrages und die Hausordnung überprüfen und einen schriftlichen Vertrag sowie eine ordnungsgemäße Meldung beim Finanzamt sicherstellen.

Vermietung eines Parkplatzes: Eigentum oder Miteigentumsanteil?

Der rechtliche Status des Parkplatzes bestimmt alles: wer ihn vermieten kann, unter welchen Bedingungen und welcher Vertrag abzuschließen ist. Der Unterschied zwischen einem Garagenstellplatz und einer Garage liegt genau in der Eigentumsform und dem rechtlichen Status.

Es gibt drei grundlegende Kategorien:

• Eigentum bezeichnet eine Situation, in der der Parkplatz als eigenständige Immobilie im Grundbuch mit einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen ist – beispielsweise eine eigenständige Garage oder ein separater Parkplatz. In diesem Fall kann der Eigentümer ihn ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer vermieten, unter Einhaltung der steuerlichen Vorschriften.
• Wohnungseigentum bedeutet, dass der Parkplatz Teil eines Wohngebäudes ist, aber den Status eines Sonderteils der Immobilie hat, der mit einem Miteigentumsanteil verbunden ist; die Teilungserklärung kann sich ausdrücklich auch auf Parkplätze beziehen. Ein Garagenstellplatz in neueren Gebäuden ist meistens Wohnungseigentum und als Sonderteil im Grundbuch eingetragen, sodass der Miteigentümer dieses Teils selbstständig Mietverträge abschließen kann.
• Miteigentumsanteil bedeutet, dass der Parkplatz nicht gesondert ausgewiesen ist, sondern Teil des Gemeinschaftseigentums der Miteigentümer des Gebäudes ist (z. B. ein gemeinsamer Hof oder eine nicht nach WEG geteilte Garage). In diesem Fall erfordert die Vermietung einen Beschluss der Miteigentümer und die Zustimmung der Mehrheit nach Miteigentumsanteilen, gemäß dem Miteigentumsvertrag und dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden.

Die meisten Nutzer unterscheiden nicht zwischen einem Garagenstellplatz und einer Garage als eigenständige Immobilie, dabei hat dieser Unterschied direkte Auswirkungen auf die Art des Vertrages und die Mietbedingungen. Zum Beispiel enthält eine Tiefgarage in einem Neubau in Zagreb oft Parkplätze im Wohnungseigentum, während ältere Gebäude Parkplätze haben können, die zum Gemeinschaftseigentum der Miteigentümer gehören. Die Überprüfung im Grundbuch ist der einzige sichere Weg, den rechtlichen Status Ihres Parkplatzes festzustellen, und die Rechtsprechung betont, dass ohne einen klaren Eintrag kein Sondereigentum besteht, sondern es sich um einen gemeinsamen Teil des Gebäudes handelt.

Wer kann einen Parkplatz vermieten und unter welchen Bedingungen?

Das Recht zur Vermietung eines Parkplatzes hängt vom rechtlichen Status der Fläche und der Zustimmung der anderen Miteigentümer ab, sofern diese erforderlich ist. Der Miteigentumsvertrag legt die Bedingungen für die Nutzung und Vermietung von Gemeinschaftsbereichen fest, und die Hausverwaltung setzt die Beschlüsse der Miteigentümer um.

Die Bedingungen für die rechtmäßige Vermietung eines Parkplatzes oder eines Gemeinschaftsbereichs sind folgende:

1. Überprüfung des rechtlichen Status im Grundbuch oder bei der Hausverwaltung. Ohne einen klaren rechtlichen Status (Sondereigentum oder Miteigentumsanteil) kann der Mietvertrag angefochten werden, und die Rechtsprechung zur Nutzung gemeinsamer Gebäudeteile bestätigt, dass Sondereigentum an einem gemeinsamen Teil nicht begründet werden kann.
2. Einholung der Zustimmung der Miteigentümer, wenn es sich um einen Gemeinschaftsbereich handelt (Keller, nicht nach WEG geteilte Garage, Hofparkplatz, Dach, Fassade). Das neue Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden schreibt vor, dass über die Verfügung über gemeinsame Teile mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile entschieden wird, es sei denn, der Miteigentumsvertrag sieht eine größere Mehrheit vor.
3. Einhaltung der Hausordnung des Gebäudes. Die Hausordnung, die Teil der internen Regelung der Miteigentümer ist, kann bestimmte Nutzungsweisen von Gemeinschaftsbereichen einschränken oder verbieten (zum Beispiel die kommerzielle Nutzung des Kellers oder des Daches).
4. Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages, der Dauer, Preis, Rechte und Pflichten beider Parteien klar definiert, einschließlich der Regeln für die Nutzung von Zugangssystemen, Garage, Rampe und eventuellen zusätzlichen Kosten.
5. Meldung des Vertrages an die Hausverwaltung, wenn es sich um Gemeinschaftsbereiche handelt, um die Evidenz des Gemeinschaftseigentums ordnungsgemäß zu führen und den Vertreter der Miteigentümer über Einnahmen und Kosten zu informieren.

Ohne die im Miteigentumsvertrag vorgeschriebene Zustimmung ist die Vermietung eines Gemeinschaftsbereiches rechtlich nicht gültig. Dies bedeutet, dass der Mieter ohne rechtlichen Schutz ausgewiesen werden kann und der Vermieter einer Klage der anderen Miteigentümer oder der Forderung nach Annullierung des Vertrages ausgesetzt ist. In der Praxis kann der Vertreter der Miteigentümer nicht eigenständig über die Vermietung eines gemeinsamen Teils entscheiden, sondern setzt die von den Miteigentümern mit Mehrheit der Anteile gefassten Beschlüsse um.

Professioneller Tipp: Fordern Sie vor Abschluss des Vertrages von der Hausverwaltung eine schriftliche Bestätigung des rechtlichen Status des Parkplatzes und eine Kopie der relevanten Bestimmungen des Miteigentumsvertrages an. Diese Dokumentation schützt beide Parteien im Streitfall.

Steuerliche und rechtliche Pflichten bei der Parkplatzvermietung

Einnahmen aus der Vermietung eines Parkplatzes oder eines Gemeinschaftsbereichs unterliegen in Kroatien der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermögen. Vermieter müssen die Einnahmen melden und die gesetzlichen Vorschriften für die Besteuerung von Mieteinnahmen einhalten.

Das Steuermodell ist im Grunde einfach:

• Einkommensteuer auf Vermögen (Miete/Verpachtung von Immobilien, einschließlich Parkplätzen) wird auf den Mietbetrag abzüglich 30 % anerkannter Ausgaben, zu einem Satz von 12 % gezahlt. Das bedeutet, dass die Steuer auf 70 % der Bruttoeinnahmen berechnet wird, und der effektive Steuersatz auf die Gesamteinnahmen 8,4 % beträgt.
• Der Mietvertrag wird dem Finanzamt zur Festsetzung der Einkommensteuer vorgelegt; die Meldung kann auf einem vorgeschriebenen Formular (z. B. PO-SD) oder über das ePorezna-System gemäß den aktuellen Anweisungen des Finanzamtes erfolgen.
• Das Finanzamt erlässt einen Bescheid über die festgesetzte Einkommensteuer aus Vermögen, und der Vermieter zahlt die Vorauszahlung der Steuer gemäß dem Bescheid, üblicherweise vierteljährlich oder monatlich, je nach Betrag.
• Einkünfte aus der Vermietung eines Parkplatzes gelten in der Regel als endgültige Einkünfte – die Steuerpflicht wird durch den Bescheid und Vorauszahlungen beglichen, sodass diese Einkünfte nicht notwendigerweise in die jährliche Steuererklärung aufgenommen werden müssen, es sei denn, der Steuerpflichtige reicht aus anderen Gründen eine jährliche Erklärung ein.

Die Führung von Aufzeichnungen über Mieteinnahmen ist für jedes Kalenderjahr nützlich, da das Finanzamt Einsicht in Verträge und Zahlungen verlangen kann. Die Umsatzsteuerpflicht entsteht nur, wenn die gesamten jährlichen Einnahmen aus steuerpflichtigen Lieferungen den gesetzlichen Schwellenwert für den Eintritt in das Umsatzsteuersystem überschreiten; für die meisten natürlichen Personen, die gelegentlich einen Parkplatz vermieten, wird dieser Schwellenwert nicht erreicht.

Der häufigste Fehler von Vermietern ist die Nichtmeldung des Mietvertrages an das Finanzamt oder die Meldung erst nach einer Anfrage. Das Finanzamt hat das Recht, rückständige Steuern mit Zinsen für Zeiträume nachzufordern, in denen die Miete nicht ordnungsgemäß gemeldet wurde, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen kann.

Bei der Vermietung von Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes ist die Situation komplexer. Einnahmen, die die Miteigentümergemeinschaft erzielt (z. B. aus der Vermietung einer Fassade für eine Werbetafel), werden in der Praxis oft auf das Konto der gemeinsamen Rücklage eingezahlt und für die Instandhaltungskosten des Gebäudes verwendet, oder sie werden unter den Miteigentümern proportional zu ihren Miteigentumsanteilen aufgeteilt, wenn dies im Miteigentumsvertrag so festgelegt ist. Jeder Miteigentümer meldet dann seinen Anteil an den Einnahmen selbstständig dem Finanzamt als Einkünfte aus Vermögen, und die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Miteigentümern eine Abrechnung der verteilten Einnahmen zukommen zu lassen.

Professioneller Tipp: Bitten Sie beim Abschluss eines Parkplatzmietvertrages das Finanzamt oder einen Steuerberater um eine schriftliche Bestätigung der Anwendung des Modells von 12 % auf 70 % der Einnahmen und überprüfen Sie, ob Ihre Einnahmen nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegen.

Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes: Keller, Dach, Fassade

Ein besonderer Fall ist die Vermietung von Gemeinschaftsbereichen wie Keller, Dach oder Fassade für Werbetafeln. Das neue Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden definiert klar die gemeinsamen Teile (tragende Konstruktion, Dach, Fassade, Teile der Konstruktion, Installationen, Gemeinschaftsräume), mit der Möglichkeit, dass die Miteigentümer die Art der Nutzung im Miteigentumsvertrag detaillierter regeln. Für Fassade und Dach, die gemeinsame Teile des Gebäudes sind, ist ein Beschluss der Miteigentümer mit entsprechendem Anteil und Zustimmung gemäß dem Miteigentumsvertrag erforderlich.

Die Einnahmen aus einer solchen Vermietung werden unter den Miteigentümern proportional zu ihren Miteigentumsanteilen aufgeteilt, es sei denn, der Miteigentumsvertrag sieht etwas anderes vor – zum Beispiel, dass die Einnahmen vollständig zur Erhöhung der Rücklage oder zur Finanzierung von Kapitalmaßnahmen am Gebäude verwendet werden. In der Praxis zahlen viele Miteigentümergemeinschaften Einnahmen aus der Vermietung von Dächern oder Fassaden für Werbung auf das Rücklagenkonto der neu eröffneten OIB des Gebäudes ein und verwenden sie für die Instandhaltungskosten von Dächern, Aufzügen oder Fassaden.

Professioneller Tipp: Wenn Sie über die Vermietung von Gemeinschaftsbereichen (Keller, Dach, Fassade) nachdenken, bestehen Sie darauf, dass der Beschluss der Miteigentümer in einer schriftlichen Versammlung gefasst wird, dass die Einnahmen der Rücklage gutgeschrieben werden und dass die Hausverwaltung eine klare Übersicht über die Verteilung und Verwendung der Mittel erstellt.

Praktische Beispiele und Tipps für eine erfolgreiche Vermietung

Szenario 1: Eigentümer eines Garagenstellplatzes in Zagreb
Ein Wohnungseigentümer in einem Neubau besitzt einen Parkplatz, der als Wohnungseigentum eingetragen ist. Er kann ihn ohne Zustimmung der anderen Bewohner frei vermieten, da es sich um einen besonderen Teil der Immobilie handelt, der mit seinem Miteigentumsanteil verbunden ist. Er schließt einen schriftlichen Vertrag ab, reicht ihn beim Finanzamt zur Festsetzung der Einkommensteuer ein und zahlt eine Vorauszahlung der Steuer mit einem Satz von 12 % auf 70 % der Einnahmen. Die Mietpreise für Parkplätze in Zagreb liegen ungefähr zwischen 50 und über 200 EUR pro Monat, abhängig von Lage (Zentrum, erweitertes Zentrum, neue Viertel wie Lanište), Art des Stellplatzes (Garage, überdacht, im Freien) und Marktnachfrage.

Szenario 2: Miteigentümer, der einen Keller vermieten möchte
Der Keller ist ein Gemeinschaftsbereich des Gebäudes. Der Miteigentümer muss ein Verfahren in der Miteigentümerversammlung einleiten, die erforderliche Zustimmung der Mehrheit nach Miteigentumsanteilen einholen und erst dann einen Vertrag mit dem Mieter abschließen. Die Einnahmen werden allen Miteigentümern proportional zu ihren Miteigentumsanteilen zugewiesen oder für die Rücklage verwendet, je nach Miteigentumsvertrag.

Szenario 3: Langzeitmiete eines Parkplatzes in Rijeka
Die Parkplatzmiete kann saisonal oder langfristig sein, mit Preisen von etwa 117 EUR pro Monat für überdachte Plätze. Für Geschäfts- und Langzeitmieten ist es vorteilhafter, direkt mit Parkplatzverwaltern zu verhandeln, was bessere Konditionen als individuelle Anzeigen bietet.

Was ist vor Vertragsabschluss unbedingt zu prüfen:
Rechtlicher Status im Grundbuch – Bestätigt das Recht des Vermieters zur Vermietung des Parkplatzes oder Gemeinschaftsbereiches.
Bestimmungen des Miteigentumsvertrages – Definieren die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer und die Nutzungsbedingungen der Gemeinschaftsteile.
Hausordnung des Gebäudes – Kann bestimmte Nutzungsweisen von Parkplätzen oder Gemeinschaftsbereichen einschränken oder verbieten (z.B. Lagerung in Fluren, kommerzielle Werbung).
Kosten für die Instandhaltung von Zugangssystemen und Garage – Einige Verträge sehen vor, dass die Kosten für die Instandhaltung von Rampen, Toren oder Videoüberwachung vom Mieter getragen werden; dies muss klar vereinbart werden.
Steuerliche Pflichten – Legen die Art und Fristen der Einkommensmeldung sowie die Verpflichtung zur Anwendung des Satzes von 12 % auf 70 % der Einnahmen aus der Parkplatzvermietung fest.

Professioneller Tipp: Schließen Sie den Mietvertrag für einen Parkplatz immer schriftlich ab, mit klar angegebenem Mietbetrag, Zahlungsfrist, Vertragsdauer und Kündigungsbedingungen. Mündliche Vereinbarungen sind die häufigste Ursache für rechtliche Streitigkeiten zwischen Miteigentümern und Mietern.

Die häufigsten Fehler bei der Vermietung sind mündliche Vereinbarungen, unklare Verträge und die Nichteinhaltung der Hausordnung, was zu rechtlichen Streitigkeiten führen kann. Es wird empfohlen, den Vertrag vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen zu lassen, insbesondere wenn es sich um Gemeinschaftsbereiche oder eine mehrjährige Vermietung handelt.

Wichtige Erkenntnisse

• Die legale Vermietung eines Parkplatzes erfordert die Überprüfung des rechtlichen Status der Fläche, einen schriftlichen Vertrag und eine ordnungsgemäße Meldung der Einnahmen an das Finanzamt.
• Der rechtliche Status ist die Grundlage: Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob der Parkplatz Eigentum, Wohnungseigentum oder ein Miteigentumsanteil ist.
• Die Zustimmung der Miteigentümer ist obligatorisch: Für Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes ist die Zustimmung der Miteigentümer gemäß dem Miteigentumsvertrag und den Bestimmungen des neuen Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden erforderlich.
• Steuern müssen gemeldet werden: Reichen Sie den Mietvertrag unverzüglich nach Abschluss beim Finanzamt ein, und die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer mit einem Satz von 12 % auf 70 % der Einnahmen.
• Ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten: Mündliche Vereinbarungen sind die häufigste Ursache für Streitigkeiten und bieten keinen ausreichenden Rechtsschutz.
• Instandhaltungskosten sollten vereinbart werden: Definieren Sie klar, wer die Kosten für Zugangssysteme, Garage, Videoüberwachung und die Instandhaltung des Parkplatzes trägt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich einen Parkplatz ohne Zustimmung der Miteigentümer vermieten?
Ja, aber nur, wenn der Parkplatz als Ihr Eigentum oder Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist. Für Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes (Hofparkplatz, Keller, Dach, Fassade) ist die Zustimmung der Miteigentümer gemäß dem Miteigentumsvertrag und dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden obligatorisch. Kurz gesagt: Ohne Zustimmung der Miteigentümer können Sie nur Parkplätze vermieten, die eindeutig als Ihr besonderer Teil eingetragen sind.

Wie hoch ist der Mietpreis für einen Parkplatz in Zagreb?
Die Mietpreise für Parkplätze in Zagreb liegen ungefähr zwischen 50 und über 200 EUR pro Monat, abhängig von Lage, Art des Stellplatzes (Garage, überdacht, im Freien) und davon, ob der Parkplatz an eine Wohnung oder ein Geschäft gebunden ist. Die auf Portalen beworbenen Preise zeigen, dass in neueren Vierteln mit Tiefgaragen die Mieten höher sein können, während sie an weniger attraktiven Standorten niedriger sind.

Muss ich die Einnahmen aus der Vermietung eines Parkplatzes dem Finanzamt melden?
Ja. Den Mietvertrag für einen Parkplatz müssen Sie dem Finanzamt zur Festsetzung der Einkünfte aus Vermögen vorlegen, und die Einkommensteuer wird mit einem Satz von 12 % auf 70 % der Einnahmen (mit anerkannten 30 % Ausgaben) gezahlt. Einnahmen aus der Vermietung gelten in der Regel als endgültige Einkünfte, sodass die Steuer gemäß dem Bescheid des Finanzamtes beglichen wird und nicht unbedingt in die jährliche Erklärung aufgenommen werden muss, es sei denn, Sie haben andere Gründe für deren Einreichung.

Was ist ein Miteigentumsvertrag und warum ist er für die Vermietung von Gemeinschaftsräumen wichtig?
Der Miteigentumsvertrag ist das grundlegende Dokument, das die Rechte und Pflichten der Miteigentümer eines Gebäudes regelt, einschließlich der Art der Verwaltung, Nutzung und Vermietung von Gemeinschaftsteilen (Keller, Dach, Fassade, gemeinsame Garagen). Ohne die in diesem Vertrag vorgeschriebene Zustimmung ist die Vermietung eines Gemeinschaftsbereiches rechtlich nicht gültig und kann angefochten werden, daher ist es vor der Vermietung unerlässlich, den Inhalt des Vertrages zu überprüfen.

Was sind die häufigsten Probleme bei der Vermietung eines Parkplatzes im Gebäude?
Die häufigsten Probleme sind mündliche Vereinbarungen, unklar definierte Kosten für die Instandhaltung von Zugangssystemen und Rampen, die Nichtmeldung des Vertrages an das Finanzamt sowie Streitigkeiten über die Nutzung gemeinsamer Gebäudeteile. Ein schriftlicher Vertrag, eine klare Kostenverteilung und die Übereinstimmung mit dem Miteigentumsvertrag verhindern die meisten Streitigkeiten.

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