Nekretnine

Iznajmljivanje parkirnog mjesta i zajedničkih prostora zgrade

30-06-2026 / Regent RealEstate

Iznajmljivanje parkirnog mjesta u stambenoj zgradi ovisi o tome je li riječ o posebnoj nekretnini, etažnom dijelu ili zajedničkom prostoru svih suvlasnika. Ako je parkirno mjesto upisano kao vaše vlasništvo ili etažni dio, možete ga iznajmiti bez suglasnosti drugih suvlasnika, uz obvezu prijave prihoda Poreznoj upravi.

Kod zajedničkih prostora zgrade (podrum, krov, fasada, zajednička garaža) najam je moguć samo uz suglasnost suvlasnika prema međuvlasničkom ugovoru i novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada. Prihod od najma parkirnog mjesta ili zajedničkog dijela zgrade u pravilu se oporezuje kao dohodak od imovine, po stopi 12% na 70% prihoda, a u praksi se dio prihoda zajednice suvlasnika često uplaćuje na račun pričuve. Ovaj oblik najma sve je češći u hrvatskim gradovima, posebno u Zagrebu, gdje cijene parkirnih mjesta mogu doseći i više od 200 EUR mjesečno.

Prije sklapanja ugovora obvezno provjerite upis u zemljišnim knjigama, odredbe međuvlasničkog ugovora i kućni red zgrade te osigurajte pisani ugovor i urednu prijavu Poreznoj upravi.

Iznajmljivanje parkirnog mjesta: vlasništvo ili suvlasnički dio?

Pravni status parkirnog mjesta određuje sve: tko ga može iznajmiti, pod kojim uvjetima i kakav ugovor treba sklopiti. Razlika između garažnog parkirnog mjesta i garaže leži upravo u vlasničkoj formi i pravnom statusu.

Postoje tri temeljne kategorije:

Vlasništvo označava situaciju u kojoj je parkirno mjesto upisano kao posebna nekretnina u zemljišnim knjigama s vlastitim vlasničkim listom – primjerice samostalna garaža ili zasebno parkirno mjesto. Vlasnik ga u tom slučaju može iznajmiti bez suglasnosti ostalih suvlasnika, uz poštivanje poreznih propisa.
Etažno vlasništvo znači da je parkirno mjesto dio stambene zgrade, ali ima status posebnog dijela nekretnine povezanog sa suvlasničkim udjelom; etažiranje se izrijekom može odnositi i na parkirna mjesta. Garažno parkirno mjesto u novijim zgradama najčešće je upravo etažno vlasništvo i upisano kao poseban dio u zemljišnoj knjizi, pa suvlasnik tog dijela može samostalno sklapati ugovor o najmu.
Suvlasnički dio podrazumijeva da parkirno mjesto nije posebno izdvojeno, nego je dio zajedničke imovine suvlasnika zgrade (npr. zajedničko dvorište ili neetažirana garaža). U tom slučaju, iznajmljivanje zahtijeva odluku suvlasnika i suglasnost većine po suvlasničkim udjelima, sukladno međuvlasničkom ugovoru i Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.

Većina korisnika ne razlikuje garažno parkirno mjesto od garaže kao posebne nekretnine, a ta razlika izravno utječe na vrstu ugovora i uvjete najma. Primjerice, podzemna garaža u novogradnji u Zagrebu često sadrži parkirna mjesta u etažnom vlasništvu, dok starije zgrade mogu imati parkirališta koja su zajednički prostor suvlasnika. Provjera u zemljišnim knjigama jedini je siguran način da utvrdite pravni status svog parkirnog mjesta, a sudska praksa naglašava da bez jasnog upisa nema vlasništva posebnog dijela nego se radi o zajedničkom dijelu zgrade.

Tko može iznajmiti parkirno mjesto i pod kojim uvjetima?

Pravo iznajmljivanja parkirnog mjesta ovisi o pravnom statusu prostora i suglasnosti ostalih suvlasnika tamo gdje je ona potrebna. Međuvlasnički ugovor određuje uvjete korištenja i najma zajedničkih prostora, a upravitelj zgrade provodi odluke suvlasnika.

Uvjeti za legalni najam parkirnog mjesta ili zajedničkog prostora su sljedeći:

Provjera pravnog statusa u zemljišnim knjigama ili kod upravitelja zgrade. Bez jasnog pravnog statusa (posebni dio ili suvlasnički dio), ugovor o najmu može biti pobijen, a sudska praksa o korištenju zajedničkih dijelova zgrade potvrđuje da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti na dijelu koji je zajednički.
Pribavljanje suglasnosti suvlasnika kada se radi o zajedničkom prostoru (podrum, neetažirana garaža, dvorišni parking, krov, fasada). Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da se o raspolaganju zajedničkim dijelovima odlučuje većinom po suvlasničkim dijelovima, osim ako međuvlasničkim ugovorom nije predviđena veća većina.
Usklađenost s kućnim redom zgrade. Kućni red, koji je dio interne regulative suvlasnika, može ograničiti ili zabraniti određene načine korištenja zajedničkih prostora (primjerice komercijalnu upotrebu podruma ili krova).
Sklapanje pisanog ugovora o najmu koji jasno definira trajanje, cijenu, prava i obveze obiju strana, uključujući pravila korištenja ulaznih sustava, garaže, rampe i eventualnih dodatnih troškova.
Prijava ugovora upravitelju zgrade kada se radi o zajedničkim prostorima, kako bi evidencija o zajedničkoj imovini bila uredna, a reprezentant suvlasnika informiran o prihodima i troškovima.

Bez suglasnosti propisane u međuvlasničkom ugovoru, najam zajedničkog prostora nije pravno valjan. To znači da najmoprimac može biti iseljen bez pravne zaštite, a najmodavac izložen tužbi ostalih suvlasnika ili zahtjevu da se ugovor poništi. U praksi, predstavnik suvlasnika ne može samostalno donijeti odluku o najmu zajedničkog dijela, nego provodi odluke koje su usvojili suvlasnici većinom po udjelima.

Profesionalni savjet: Prije sklapanja ugovora zatražite od upravitelja zgrade pisanu potvrdu o pravnom statusu parkirnog mjesta i kopiju relevantnih odredbi međuvlasničkog ugovora. Ta dokumentacija štiti obje strane u slučaju spora.

Porezne i pravne obveze kod najma parkinga

Prihod od iznajmljivanja parkirnog mjesta ili zajedničkog prostora podliježe porezu na dohodak u Hrvatskoj kao dohodak od imovine. Najmodavci moraju prijaviti dohodak i pridržavati se zakonskih pravila za oporezivanje prihoda od najma.

Porezni model je u osnovi jednostavan:

Porez na dohodak od imovine (najam/zakup nekretnina, uključujući parkirna mjesta) plaća se na svotu najamnine umanjene za 30% priznatih izdataka, po stopi 12%. To znači da se porez obračunava na 70% bruto prihoda, a efektivna porezna stopa na ukupni prihod je 8,4%.
Ugovor o najmu dostavlja se Poreznoj upravi radi utvrđivanja poreza na dohodak; prijava se može podnijeti na propisanom obrascu (primjerice PO-SD) ili putem sustava ePorezna, sukladno aktualnim uputama Porezne uprave.
Porezna uprava izdaje rješenje o utvrđenom porezu na dohodak od imovine, a najmodavac plaća predujam poreza prema rješenju, obično kvartalno ili mjesečno ovisno o iznosu.
Dohodak od najma parkirnog mjesta u pravilu se smatra konačnim dohotkom – porezna obveza se podmiruje kroz rješenje i predujmove, pa se taj dohodak ne mora nužno uključivati u godišnju poreznu prijavu, osim ako porezni obveznik iz drugih razloga podnosi godišnju prijavu.

Vođenje evidencije o prihodima od najma korisno je za svaku kalendarsku godinu, jer Porezna uprava može zatražiti uvid u ugovore i uplate. Obveza PDV-a nastaje samo ako ukupni godišnji prihodi od oporezivih isporuka prelaze zakonski prag za ulazak u sustav PDV-a; za većinu fizičkih osoba koje povremeno iznajmljuju jedno parkirno mjesto taj prag nije dosegnut.

Najčešća pogreška najmodavaca je neprijava ugovora o najmu Poreznoj upravi ili prijava tek nakon što dobiju upit. Porezna uprava ima pravo naplatiti zaostali porez s kamatama za razdoblja u kojima najam nije bio pravilno prijavljen, što može rezultirati znatnim financijskim opterećenjem.

Kod iznajmljivanja zajedničkih prostora zgrade, situacija je složenija. Prihod koji ostvari zajednica suvlasnika (primjerice od najma fasade za reklamni pano) u praksi se često uplaćuje na račun zajedničke pričuve i koristi se za troškove održavanja zgrade, ili se raspoređuje na svakog suvlasnika razmjerno njegovom suvlasničkom dijelu ako se tako odredi međuvlasničkim ugovorom. Svaki suvlasnik tada samostalno prijavljuje svoj udio prihoda Poreznoj upravi kao dohodak od imovine, a upravitelj zgrade dužan je suvlasnicima dostaviti obračun raspoređenih prihoda.

Profesionalni savjet: Prilikom ugovaranja najma parkirnog mjesta, zatražite od Porezne uprave ili poreznog savjetnika pisanu potvrdu o primjeni modela 12% na 70% prihoda i provjerite je li Vaš prihod ostaje izvan obveze PDV-a.

Zajednički prostori zgrade: podrum, krov, fasada

Poseban slučaj je iznajmljivanje zajedničkih prostora poput podruma, krova ili fasade za reklamne panoe. Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada jasno definira zajedničke dijelove (nosiva konstrukcija, krov, fasada, dijelovi konstrukcije, instalacije, zajedničke prostorije), uz mogućnost da suvlasnici međuvlasničkim ugovorom detaljnije urede način korištenja. Za fasadu i krov, koji su zajednički dijelovi zgrade, potrebna je odluka suvlasnika s odgovarajućim udjelom i suglasnost prema međuvlasničkom ugovoru.

Prihod od takvog najma dijeli se između suvlasnika razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima, osim ako međuvlasnički ugovor ne predviđa drugačije – primjerice da se prihod u cijelosti koristi za povećanje pričuve ili financiranje kapitalnih zahvata na zgradi. U praksi mnoge zajednice suvlasnika prihode od najma krova ili fasade za reklame uplaćuju na račun pričuve novootvorenog OIB-a zgrade i koriste ih za troškove održavanja krovova, liftova ili fasade.

Profesionalni savjet: Ako razmišljate o najmu zajedničkih prostora (podrum, krov, fasada), inzistirajte da odluka suvlasnika bude donesena na zapisanoj skupštini, da se prihod knjiži na pričuvu i da upravitelj zgrade pripremi jasnu evidenciju raspodjele i korištenja sredstava.

Praktični primjeri i savjeti za uspješan najam

Scenarij 1: Vlasnik etažnog parkirnog mjesta u Zagrebu
Vlasnik stana u novogradnji posjeduje parkirno mjesto upisano kao etažno vlasništvo. Može ga slobodno iznajmiti bez suglasnosti ostalih stanara, jer je riječ o posebnom dijelu nekretnine vezanom uz njegov suvlasnički udio. Sklapa pisani ugovor, dostavlja ga Poreznoj upravi radi utvrđivanja poreza na dohodak i plaća predujam poreza po stopi 12% na 70% prihoda. Cijena najma parkirnih mjesta u Zagrebu kreće se okvirno od oko 50 do više od 200 EUR mjesečno, ovisno o lokaciji (centar, širi centar, novi kvartovi poput Laništa), tipu mjesta (garaža, natkriveno, vanjsko) i tržišnoj potražnji.

Scenarij 2: Suvlasnik koji želi iznajmiti podrum
Podrum je zajednički prostor zgrade. Suvlasnik mora pokrenuti proceduru na skupštini suvlasnika, pribaviti potrebnu suglasnost većine po suvlasničkim udjelima i tek tada sklopiti ugovor s najmoprimcem. Prihod se raspoređuje svim suvlasnicima razmjerno suvlasničkim dijelovima ili se koristi za pričuvu, ovisno o međuvlasničkom ugovoru.

Scenarij 3: Dugoročni najam parkinga u Rijeci
Najam parkinga može biti sezonski ili dugoročni, uz cijene od oko 117 EUR mjesečno za natkrivena mjesta. Za poslovne i dugoročne najmove isplativije je pregovarati direktno s upraviteljima parkirališta, što donosi bolje uvjete od individualnih oglasa.

Što obavezno provjeriti prije sklapanja ugovora:
Pravni status u zemljišnim knjigama – Potvrđuje pravo najmodavca na iznajmljivanje parkirnog mjesta ili zajedničkog prostora.
Odredbe međuvlasničkog ugovora – Definiraju potrebnu suglasnost suvlasnika i uvjete korištenja zajedničkih dijelova.
Kućni red zgrade – Može ograničiti ili zabraniti određene načine korištenja parkirnih mjesta ili zajedničkih prostora (npr. skladištenje u hodnicima, komercijalne reklame).
Troškovi održavanja ulaznih sustava i garaže – Neki ugovori predviđaju da trošak održavanja rampi, vrata ili video nadzora snosi najmoprimac; to treba jasno dogovoriti.
Porezne obveze – Određuju način i rokove prijave prihoda te obvezu primjene stope 12% na 70% prihoda od najma parkirnog mjesta.

Profesionalni savjet: Ugovor o najmu parkirnog mjesta uvijek sklopite u pisanom obliku, s jasno navedenim iznosom najamnine, rokom plaćanja, trajanjem ugovora i uvjetima raskida. Nepisani dogovori najčešći su uzrok pravnih sporova između suvlasnika i najmoprimaca.

Najčešće pogreške u najmu su nepisani dogovori, nejasni ugovori i nepoštivanje kućnog reda, što može dovesti do pravnih sporova. Preporučuje se pravna kontrola ugovora prije potpisivanja, posebno kada se radi o zajedničkim prostorima ili višegodišnjem najmu.

Ključne spoznaje

Legalno iznajmljivanje parkirnog mjesta zahtijeva provjeru pravnog statusa prostora, pisani ugovor i urednu prijavu prihoda Poreznoj upravi.
Pravni status je temelj: prije sklapanja ugovora provjerite je li parkirno mjesto vlasništvo, etažno vlasništvo ili suvlasnički dio.
Suglasnost suvlasnika je obvezna: za zajedničke prostore zgrade potrebna je suglasnost suvlasnika prema međuvlasničkom ugovoru i odredbama novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
Porez se mora prijaviti: ugovor o najmu dostavite Poreznoj upravi bez odgode nakon sklapanja, a prihod od najma podliježe porezu na dohodak po stopi 12% na 70% prihoda.
Pisani ugovor štiti obje strane: nepisani dogovori najčešći su uzrok sporova i ne pružaju dovoljnu pravnu zaštitu.
Troškovi održavanja trebaju biti dogovoreni: jasno definirajte tko snosi troškove ulaznih sustava, garaže, video nadzora i održavanja parkirnog mjesta.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Mogu li iznajmiti parkirno mjesto bez suglasnosti suvlasnika?
Da, ali samo ako je parkirno mjesto upisano kao vaše vlasništvo ili etažno vlasništvo u zemljišnim knjigama. Za zajedničke prostore zgrade (dvorišni parking, podrum, krov, fasada) suglasnost suvlasnika je obvezna prema međuvlasničkom ugovoru i Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada. Ukratko: bez suglasnosti suvlasnika možete iznajmiti samo parkirna mjesta koja su jasno upisana kao vaš posebni dio.

Kolika je cijena parkirnog mjesta za najam u Zagrebu?
Cijene najma parkirnih mjesta u Zagrebu kreću se okvirno od oko 50 do više od 200 EUR mjesečno, ovisno o lokaciji, tipu mjesta (garaža, natkriveno, vanjsko) i tome je li parkirno mjesto vezano uz stan ili poslovni prostor. Oglašene cijene na portalima pokazuju da u novijim kvartovima s podzemnim garažama najamnine mogu biti više, dok su u manje atraktivnim lokacijama niže.

Moram li prijaviti prihod od najma parkirnog mjesta Poreznoj upravi?
Da. Ugovor o najmu parkirnog mjesta trebate dostaviti Poreznoj upravi radi utvrđivanja dohotka od imovine, a porez na dohodak plaća se po stopi 12% na 70% prihoda (uz priznatih 30% izdataka). Dohodak od najma se u pravilu smatra konačnim dohotkom, pa se porez podmiruje po rješenju Porezne uprave i ne mora nužno ulaziti u godišnju prijavu, osim ako imate druge razloge za njeno podnošenje.

Što je međuvlasnički ugovor i zašto je bitan za najam zajedničkih prostora?
Međuvlasnički ugovor je temeljni dokument koji regulira prava i obveze suvlasnika zgrade, uključujući način upravljanja, uporabu i najam zajedničkih dijelova (podrum, krov, fasada, zajedničke garaže). Bez suglasnosti propisane tim ugovorom, najam zajedničkog prostora nije pravno valjan i može biti osporen, pa je prije najma nužno provjeriti sadržaj ugovora.

Koji su najčešći problemi pri iznajmljivanju parkirnog mjesta u zgradi?
Najčešći problemi su nepisani dogovori, nejasno definirani troškovi održavanja ulaznih sustava i rampe, neprijava ugovora Poreznoj upravi te sporovi oko korištenja zajedničkih dijelova zgrade. Pisani ugovor, jasna raspodjela troškova i usklađenost s međuvlasničkim ugovorom sprječavaju većinu sporova.